Дата принятия: 20 декабря 2017г.
Номер документа: 33-3315/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 декабря 2017 года Дело N 33-3315/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Старцевой С.А.
судей Хомяковой М.Е., Рогожина Н.А.
при секретаре Пронкиной В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Орла к Федонину Е.И. о признании правомерными условий выкупа жилого помещения и земельного участка и по встречному исковому заявлению Федонина Е.И. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,
по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 20 октября 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования Федонина Е.И. к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка - удовлетворить.
Взыскать с Администрации г. Орла в пользу Федонина Е.И. выкупную цену N доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли Федонина Е.И. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также включая рыночную стоимость принадлежащей Федонину Е.И. доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, в размере N рублей; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления, в размере N рублей; компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере N рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере N рублей.
Исковые требования Администрации г. Орла к Федонину Е.И. о признании правомерными условий выкупа жилого помещения и земельного участка - удовлетворить частично.
Прекратить право собственности Федонина Е.И. на N долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью N кв.м.
Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на N долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью N кв.м.
В удовлетворении остальных исковых требований Администрации г. Орла - отказать.
Взыскать с Администрации <адрес> в доход муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере N рубля N копеек".
Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Орла обратилась в суд с исковым заявлением к Федонину Е.И. о признании правомерными условий выкупа жилого помещения и земельного участка.
В обоснование заявленных требований указывала, что Федонину Е.И. принадлежит N доли в праве общей долевой собственности в однокомнатной квартире общей площадью N кв.м по адресу: <адрес>.
Заключениями Орловской городской межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от <дата> N указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, от <дата> N - признан аварийным и подлежащим реконструкции в осях <...>.
Постановлением администрации г. Орла от <дата> N "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома N в осях <...> по <адрес>", управлению городского хозяйства администрации г. Орла, жилищному отделу администрации г. Орла, управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в срок до <дата> в соответствии с действующим законодательством поручено организовать переселение граждан из дома в осях "<...>.
На основании постановления администрации г. Орла от <дата> N, которым внесены изменения в вышеприведенное постановление от <дата>, Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла поручено провести мероприятия, предусмотренные статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации в срок до <дата>.
В целях реализации областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы" постановлением администрации г. Орла N от <дата> принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, в том числе у Федонина Е.И.
Федонину Е.И. направлено уведомление N-и о решении изъятия для муниципальных нужд жилого помещения, проект соглашения о таком изъятии с предложением выплаты в качестве возмещения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения в размере N рублей, который был определен на основании отчета об оценке N от <дата>, выполненном индивидуальным предпринимателем Кондратовым С.В.
До настоящего времени соглашение между сторонами не достигнуто.
По изложенным основаниям администрация г. Орла просила изъять у Федонина Е.И. N долю в праве общей долевой собственности в жилом помещении - однокомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью N кв.м, путем выплаты возмещения за указанную долю в объекте недвижимости в размере N рублей с учетом доли Федонина Е.И. в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения; обязать Федонина Е.И. заключить соглашение на условиях, предлагаемых администрацией г. Орла; прекратить право собственности Федонина Е.И. и признать право собственности муниципального образования "Город Орёл" на указанную долю в жилом помещении.
Федонин Е.И. обратился в суд во встречным исковым заявлением, в котором, с учетом уточненных исковых требований, просил взыскать с администрации г. Орла в его пользу N рублей в счет выкупной цены принадлежащей ему N доли в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью N кв.м по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также включая рыночную стоимость принадлежащей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, с учетом общей площади жилых помещений квартир; N рублей в качестве убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, расходов по переоформлению прекращения права собственности и регистрации <...> права собственности на новое помещение); N рублей в качестве компенсации за не произведенный капитальный ремонт данного многоквартирного дома, с учетом принадлежащей ему N доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расходы на оплату услуг представителя в размере N руб.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Устинова В.И., Федонина А.Ю., Федонина Н.Г., Хомутова А.К., Оганов С.А.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит отменить решение суда, в связи с неправильным применением норм материального права и принять новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Федонина Е.И. отказать.
Указывает на то, что заключение судебной товароведческой экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Реал Консалт" по определению возмещения стоимости доли квартиры и земельного участка в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от <дата>.
Ссылается на то, что в вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (земельного участка) установлена отдельно. Стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является завышенной. Правильность расчета стоимости доли в праве на земельный участок также вызывает сомнения.
Отмечает, что допустимые доказательства того, что непринятие мер по капительному ремонту дома привело к признанию его аварийным в материалах дела отсутствуют, в связи с чем вывод суда о взыскании расходов за непроизведённый капительный ремонт в размере N рублей является ошибочным. При этом, отсутствие капитального ремонта дома не связано с причинами, которые привели к признанию дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в силу Положения о признании помещения жилым помещением непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от <дата>.
Приводит довод о несогласии со взысканием государственной пошлины в пользу муниципального образования "Город Орел", доход которого формирует администрация г. Орла.
На заседание судебной коллегии администрация г. Орла, Федонин Е.И. и его представитель Редникина С.С., Федонина Н.Г., Федонина А.Ю., Оганов С.А., Устинова В.И., Хомутова А.К., не явились, извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 года N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.
В подпункте "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Статья 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Судом установлено, что Федонин Е.И. является собственником N доли в праве общей долевой собственности в однокомнатной квартире общей площадью N кв.м по адресу: <адрес>.
Заключением межведомственной комиссии от <дата> N, созданной постановлением администрации г. Орла от <дата> N (с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Орла от <дата> N), многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу.
На основании заключения от <дата> N этой же межведомственной комиссии (с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Орла от <дата> N), данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции в осях <...>.
Постановлением администрации г. Орла от <дата> N Управлению городского хозяйства администраций г. Орла, жилищному отделу администрации г. Орла и управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в срок до <дата> поручено организовать переселение граждан из <адрес> осях <...> по <адрес> в соответствии с действующим законодательством, а также провести мероприятия в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.
<дата> постановлением администрации г. Орла N было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, в целях реализации областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017 годы", в том числе у Федонина Е.И.
<дата> на основании постановления администрации г. Орла N установлен новый срок для переселения до <дата>.
Судом также установлено, что жилое помещение по адресу: <адрес> включено в областную адресную программу "Переселение граждан, проживающих на территории <адрес> из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017 гг.", утвержденную постановлением <адрес> от <дата> N.
<дата> администрацией г. Орла в адрес Федонина Е.И. направлено уведомление N с проектом об изъятия недвижимости для муниципальных нужд.
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству стороны ответчика назначалась судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "РЕАЛ-КОНСАЛТ" (далее - ООО "РЕАЛ-КОНСАЛТ").
Согласно заключению эксперта ООО "РЕАЛ-КОНСАЛТ" N от <дата> рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности квартиры истца с учетом стоимости доли в общем имуществе дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с учетом общей площади жилых помещений квартир, места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов составляет N рублей; размер убытков истца, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления составляет N рублей; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, принимая во внимание приватизацию <адрес> указанного дома в <дата> и нахождение других жилых помещений в доме в муниципальной собственности составляет N рублей.
Удовлетворяя встречные исковые требования Федонина Е.И. в заявленном им размере на основании заключения эксперта ООО "РЕАЛ-КОНСАЛТ" N от <дата>, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, свидетельствующие о признании многоквартирного <адрес> в установленном порядке аварийным, районный суд правомерно пришел к выводу о том, что в стоимость выкупной цены спорного многоквартирного помещения, подлежащей выплате, должна включаться рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. При этом, установив возникновение обязанности по производству капитального ремонта многоквартирного дома у наймодателя задолго до признания жилого дома, в котором <...> доля в праве общей долевой собственности истца, аварийным <дата>, которая не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из доли истца, в выкупную цену жилого помещения.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять заключению эксперта ООО "РЕАЛ-КОНСАЛТ", признанного районным судом надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки и оцененного по правилам статей 67 и 86 ГПК РФ, у судебной коллегии не имеется.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, основаны на неправильном толковании заявителем апелляционной жалобы норм материального права и в связи с этим отмену обжалуемого судебного постановления по существу спора повлечь не могут.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом нарушения норм материального права и норм процессуального права судом при разрешении спора по существу не допущено.
В тоже время, учитывая положения п. 19 ч. 1 статьи 333.36 НК РФ, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части взыскания с администрации г. Орла в доход муниципального образования г. Орел государственной пошлины в размере N рубля N копеек отменить, удовлетворив в данной части апелляционную жалобу администрации г. Орла
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 20 октября 2017 года в части взыскания с администрации г. Орла в доход муниципального образования г. Орел государственной пошлины в размере N рубля N копеек отменить.
В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 20 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судья ФИО2 Дело N
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
<...>
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
