Дата принятия: 19 сентября 2018г.
Номер документа: 33-3310/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2018 года Дело N 33-3310/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кочергиной Н.А.,
судей: Альчиковой Е.В., Горелика А.Б.,
при секретаре: Герасимовой О.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 сентября 2018 года гражданское дело по иску Соколовой Лидии Петровны к Обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж Оборудование Плюс" о защите прав потребителя,
по апелляционной жалобе ООО "Монтаж Оборудование Плюс" на решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 22 июня 2018 года,
Заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Соколова Л.П. в лице своего представителя Степанова А.В. обратилась в суд с иском к ООО "Монтаж Оборудование Плюс" о защите прав потребителя, в котором просит обязать ответчика произвести перерасчет задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ***, корпус 2, ***, начиная с 02.07.2015 г.; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 20000 руб.
В обосновании заявленного требования она указала, что является собственником вышеуказанной квартиры на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от 02.07.2015 г., заключенного между Соколовой Л.П. и ООО "Строительное управление". По акту приема-передачи квартира передана ей 03.07.2015 г. Ответчик ООО "Монтаж Оборудование Плюс" является управляющей компанией жилого дома, в котором расположена указанная выше квартира. Она обращалась к ответчику с заявлением о заключении договора на обслуживание квартиры, и требованием произвести перерасчет задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права, в чем было отказано по причине наличия задолженности по уплате коммунальных платежей за период с апреля 2014 г. по июнь 2015 г.
Решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 22.06.2018 г. исковые требования удовлетворены.
Суд обязал ООО "Монтаж Оборудование Плюс" произвести Соколовой Л.П. перерасчет задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ***, ***, ***, начиная с 02.07.2015г.
С ООО "Монтаж Оборудование Плюс" в пользу Соколовой Л.П. взыскана компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.
Взыскана с ООО "Монтаж Оборудование Плюс" в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 6000 руб.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Монтаж Оборудование Плюс" Калиниченко А.Е. просит отменить решение, отказать Соколовой Л.П. в удовлетворении иска в полном объеме.
Считает решение необоснованным и незаконным вследствие: неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильного применения норм материального права.
Указывает, что момент передачи квартиры и начало ее эксплуатации Соколовой Л.П. определяется датой подписания акта приема-передачи квартиры(строительный N 545) - 28.02.2014 г., заключенного между ООО "Строительное управление" и Соколовой Л.П.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что акт приема-передачи квартиры от 28.02.2014 г. не может считаться актом приема-передачи, предусмотренным ст.153 Жилищного кодекса РФ. Полагает, что судом не учтено, что правоотношения между ООО "Строительное управление" и Соколовой Л.П. по передаче квартиры и ее оплате фактически возникли 26.07.2011 г. на стадии строительства до ввода дома в эксплуатацию при заключении Договора N 26/07-11 об инвестировании в строительство жилого дома. 02.12.2013 г. во исполнение Договора N К-08 от 01.07.2008 г. Инвестор- ООО "Строительное управление" на основании акта приема-передачи получило квартиру N 276, после чего 28.02.2014 г. передало данную квартиру со Инвестору- Соколовой Л.П. После чего, исключительно для проведения государственной регистрации права собственности Инвестора- Соколовой Л.П. 02.07.2015 г. заключался договор купли-продажи квартиры. Таким образом, заключение 02.07.2015 г. договора купли-продажи не является самостоятельной сделкой, а является продолжением заключенного 26.07.2011 г. Договора инвестирования.
Считает, что на возникшие с Соколовой Л.П. правоотношения распространяет действие Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указывает, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона.
Действия Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами(заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.).
Пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ регламентировано, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Дом введен в эксплуатацию 26.12.2012г. Квартира фактически передана Соколовой Л.П.- 28.02.2014 г., с этой даты у Соколовой Л.П. возникла обязанность по оплате ЖКУ.
Письменных возражений не поступило.
Судебная коллегия, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, будучи надлежащим образом извещенных о дате и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не ходатайствовавших об отложении судебного заседания.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях на жалобу.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях на жалобу.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела, 02.07.2015 г. между истцом и ООО "Строительное управление" заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт Петербург, ***. 03.07.2015 г. между сторонами указанного договора подписан акта приема-передачи квартиры.
Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 21.07.2015 г.
Истец Соколова Л.П. полагает, что только с даты заключения договора купли-продажи квартиры у нее возникла обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги у Соколовой Л.П. возникла с 02.07.2015 г., то есть с даты заключения договора купли-продажи квартиры, согласно которому Соколова Л.П. купила у ООО "Строительное управление" квартиру N 276, расположенную по адресу: Санкт Петербург, ***. Суд отклонил доводы ответчика о необходимости исчисления коммунальных платежей с момента подписания акта приема-передачи квартиры для проведения строительных работ от 28.02.2014 г., так как на момент подписания данного акта ООО "Строительное управление" не обладало правами на данную квартиру, поскольку право собственности на квартиру за ООО "Строительное управление" было зарегистрировано лишь 10.03.2015 г. Акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ от 28.02.2014 г. не может рассматриваться в качестве "иного документа" о передаче" по смыслу п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.
В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями и иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Как усматривается из материалов дела, 01.07.2008 г. между ООО "ОЛИМП"(Инвестор-1), ЗАО "Инвестиционная компания "Строительное управление"(Инвестор-2), ООО "Строительное управление"(Инвестор-3) был заключен договор NК-08 инвестирования проектирования и строительства многофункционального комплекса по адресу Санкт Петербург, ***55(57), предметом договора являлась совместная, в долях установленных настоящим Договором, реализация инвестиционного проекта, по застройке земельного участка общей площадью 3,02 га, расположенного по вышеуказанному адресу(л.д.124-127). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 26.12.2012г. 02.12.2013 г. между указанными сторонами договора N К-08, подписан акт приема-передачи, согласно которому, ООО "Строительное управление", в том числе, передана *** Петербург(л.д.128-136). Настоящий акт является актом окончательного распределения долей в построенном объекте и является основанием для регистрации в установленном порядке права собственности.
26.07.2011 г. между Белкиной Е.А. и ООО "Строительное управление" был заключен договор N 26/07-11 об инвестировании в строительство жилого дома с пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, предметом данного договора является деятельность по инвестированию строительства жилого дома с пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по строительному адресу: Санкт Петербург, ***, лит.А(л.д.87-89).18.07.2013 г. между ООО "Строительное управление" и Белкиной Е.А. подписан акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ, в соответствии с которым Белкиной Е.А. передана *** по адресу Санкт Петербург, ***, лит.Б(л.д.86).
18.07.2013 г. между Управляющей организацией- ООО "Монтаж Оборудование Плюс"(Исполнитель) и Белкиной Е.А.(Собственник квартиры N276) заключен договор N 276 от 18.07.2013 г., согласно которому Исполнитель принял на себя обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в ***, Санкт-Петербург; по предоставлению коммунальных услуг Собственнику. Собственник обязан вносить плату за содержание и ремонт помещения(л.д.81-83).
28.02.2014 г. между Белкиной Е.А., Соколовой Л.П. и ООО "Строительное управление" подписано соглашение о замене лица в обязательствах к Договору N 26/07-11 от 26.07.2011 г. В соответствии с данным соглашением, Белкина Е.А. передала Соколовой Л.П. права и обязанности по Договору N 26/07-11 от 26.07.2011 г.(л.д.85 обор.стор.).
28.02.2014 г. между ООО "Строительное управление" и Соколовой Л.П. подписано соглашение о порядке пользования жилыми помещениями, согласно условиям которого, с момента подписания данного соглашения Соколова Л.П. возмещает ООО "Строительное управление" расходы по содержанию переданного жилого помещения в полном объеме, путем оплаты понесенных ООО "Строительное управление" затрат, на основании счетов, выставленных управляющей организацией- ООО "Монтаж Оборудование Плюс". Компенсации подлежат: затраты на коммунальные услуги; оплата водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения; оплата содержания общего имущества. Компенсация затрат производится до момента подписания договора купли-продажи жилых помещений. Оплата производится ежемесячно на расчетный счет ООО "Монтаж Оборудование Плюс"(л.д.39). В этот же день между сторонами соглашения подписан акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ от 28.02.2014г.(л.д.84).
Также 28.02.2014 г. между Соколовой Л.П.(Собственник квартиры N 276) и Управляющей организацией ООО "Монтаж Оборудование Плюс"(Исполнитель) подписан Договор N 276, в соответствии с которым Исполнитель принял на себя обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в ***, Санкт-Петербург; по предоставлению коммунальных услуг Собственнику. Собственник обязан вносить плату за содержание и ремонт помещения(л.д.63-64).
Указанные выше договоры, соглашение о порядке пользования жилыми помещениями, акты приема-передачи квартиры, никем не оспорены, недействительными не признаны. Истец Соколова Л.П. на основании указанных документов с 28.02.2014 г. вступила в фактическое владение и пользование квартирой.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее- Закон об участии в долевом строительстве), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Учитывая обстоятельства дела, исходя из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, заключения договора после 01.04.2005 г., между Белкиной Е.А. и ООО "Строительное управление", по мнению судебной коллегии, фактически был заключен договор долевого участия в строительстве, а не договор инвестирования. Впоследующем права по такому договору Белкина Е.А. уступила Соколовой Л.П. Следовательно, к договору N 26/07-11 об инвестировании в строительство жилого дома с пристроенными помещениями и подземной автостоянкой должны применяться положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии с ч.1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Такой акт приема -передачи был подписан между Соколовой Л.П. и ООО "Строительное управление" 28.02.2014 г.
Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.07.2006 г. N 373-О, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
При таких обстоятельствах, именно с даты подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика ООО "Строительное управление" Соколовой Л.П. - 28.02.2014 г., у истца возникло право пользования вновь созданным объектом недвижимости, а, следовательно, и обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что исключительно для проведения государственной регистрации права собственности Соколовой Л.П. 02.07.2015 г. заключался договор купли-продажи, нашли свое подтверждение.
Выводы суда первой инстанции о том, что на дату 28.02.2014 г. ООО "Строительное управление" не обладало правами на данную квартиру, не подтверждаются материалами дела. Так, ООО "Строительное управление" стало собственником *** Петербург на основании акта приема-передачи, подписанного 02.12.2013 г. между ООО "ОЛИМП"(Инвестор-1), ЗАО "Инвестиционная компания "Строительное управление"(Инвестор-2), ООО "Строительное управление"(Инвестор-3). Объект был введен в эксплуатацию 26.12.2012 г. Данный акт являлся основанием для регистрации в установленном порядке права собственности за ООО "Строительное управление" на вышеуказанную квартиру.
При установленных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене в соответствии с п.3 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Рассказовского районного суда Тамбовской области от 22 июня 2018 года- отменить, приняв новое решение.
В удовлетворении исковых требований Соколовой Лидии Петровне к Обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж Оборудование Плюс" о защите прав потребителей- отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
