Дата принятия: 10 июня 2020г.
Номер документа: 33-3305/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2020 года Дело N 33-3305/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Цибиной Т.О.,
судей: Белодеденко И.Г., Довиденко Е.А.
при секретаре Трифаченкове Ю.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Дворецкого С. Ю. на решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 22 января 2020 года по делу
по иску Дворецкого С. Ю. к Бариновой Н. В. о взыскании задатка по предварительному договору.
Заслушав доклад судьи Белодеденко И.Г., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Дворецкий С.Ю. обратился в суд с иском к Бариновой Н.В. о взыскании задатка по предварительному договору.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 7 августа 2019 года между Дворецким С.Ю. и Бариновой Н.В., действующей в интересах своего несовершеннолетнего сына Баринова А.М., был заключен предварительный договор, согласно которому ответчик обязана была передать истцу в собственность объект недвижимости, а именно однокомнатную <адрес>, общей площадью 16,6 кв.м, расположенную на мансардном этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома <адрес>, принадлежащую Баринову А.М. Согласно предварительному договору стоимость квартиры составляет 1000000 руб., из которой 50000 руб. оплачивались наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора в качестве задатка. Согласно условиям предварительного договора заключение договора купли-продажи объекта должно было состояться не позднее 10 сентября 2019 года. В соответствии с пунктом 5 предварительного договора ко дню подписания договора купли-продажи квартиры ответчик обязана была предоставить следующие документы: оригинал паспорта представителя собственника квартиры, свидетельство о рождении собственника, выписку из домовой книги, свидетельство о регистрации права, техническую документацию, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома, разрешение органов опеки и попечительства. В момент подписания предварительного договора истцом были переданы, а ответчиком получены денежные средства в размере 50000 руб. в качестве задатка, что подтверждается распиской от 7 августа 2019 года.
Кроме того истец указал, что для поиска квартиры им был заключен договор N 54П/019 от 5 августа 2019 года с ООО "ЖИЛФОНД БАРНАУЛ", которое согласно условиям договора, выступая в качестве агента, оказывало для истца услуги по подбору вариантов объектов недвижимости для приобретения в собственность. Заключение предварительного договора и передача денежных средств в качестве задатка ответчику происходило в офисе ООО "ЖИЛФОНД БАРНАУЛ", расположенном по адресу: <адрес>.
Учитывая, что собственником квартиры является несовершеннолетний сын ответчика Баринов А.М., ответчик обязана была обратиться в отдел по охране прав детства администрации Октябрьского района г. Барнаула для получения разрешения на продажу квартиры. Однако ответчик принятых на себя обязательств не выполнила и фактически уклонилась от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем основной договор купли-продажи не заключен по настоящее время.
10 сентября 2019 года в адрес ответчика было направлено требование о возврате задатка в двойном размере в течение трех дней с даты получения требования с указанием реквизитов, но до настоящего момента письмо ответчиком не получено, сумма задатка не возвращена.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.ст. 309, 329, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации Дворецкий С.Ю. просил взыскать с Бариновой Н.В. задаток в двойном размере в сумме 100000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб.
Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 22 января 2020 года в удовлетворении исковых требований Дворецкому С.Ю. отказано.
В апелляционной жалобе истец Дворецкий С.Ю. просит решение районного суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы истец указал, что суд не дал надлежащую оценку представленным доказательствам, допустил нарушение норм материального права. При заключении предварительного договора ответчик Баринова Н.В. ввела истца в заблуждение, не сообщив ему, что квартира находится в многоквартирном доме, который расположен на земельном участке, не отведенном для целей строительства такого здания, вследствие чего в регистрации права Дворецкого С.Ю. на квартиру регистрирующим органом было бы отказано, оформление такого права возможно только в судебном порядке.
Вывод суда о виновности покупателя в незаключении основного договора купли-продажи и возложении на него негативных последствий на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ не основан на законе. Дворецкий С.Ю. не обращался к Бариновой Н.В. с требованием расторгнуть досрочно предварительный договор купли-продажи. Доказательств его уклонения от заключения договора купли-продажи не представлено. Напротив Баринова Н.В. не подготовила к установленной дате полный пакет документов для оформления договора купли-продажи.
В суде апелляционной инстанции Дворецкий С.Ю. поддержал доводы жалобы. Ответчик Баринова Н.В. и ее представитель Ретина Е.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, руководствуясь ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решение суда в соответствии с частью 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение районного суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).
На основании статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
Судом установлено, что 7 августа 2019 года между Бариновой Н.В., действующей в интересах своего несовершеннолетнего сына Баринова А.М., выступающими на стороне продавца, и Дворецким С.Ю. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи согласно которого стороны обязались не позднее 10 сентября 2019 года заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пунктам 2, 3 предварительного договора, продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность объект недвижимости, а именно однокомнатную квартиру <адрес>, общей площадью 16,6 кв.м, расположенную на мансардном этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома <адрес>, принадлежащую Баринову А.М.
В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны определили: стоимость квартиры составляет 1000000 руб.; оплата стоимости квартиры покупателем продавцу производится в следующем порядке: сумма в размере 50000 руб. оплачивается наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора в качестве задатка; сумма в размере 950000 руб. оплачивается при подписании основного договора купли-продажи; квартира передается с исправным сантехническим и электрооборудованием, мебелью и бытовой техникой.
Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что ко дню подписания договора купли-продажи квартиры продавец обязуется предоставить следующие документы: оригинал паспорта представителя собственника квартиры, свидетельство о рождении собственника квартиры, выписку из домовой книги, свидетельство о регистрации права, техническую документацию, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома, разрешение органов опеки на продажу.
Согласно пункту 8 предварительного договора обеспечением исполнения сторонами обязательств по предварительному договору является задаток, предусмотренный ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установлено, что если договор купли-продажи квартиры не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается; если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение одного календарного дня с момента истечения срока, указанного в п. 1 предварительного договора.
7 августа 2019 года Дворецким С.Ю. был передан Бариновой Н.В., действующей в интересах своего несовершеннолетнего сына Баринова А.М., задаток в размере 50000 руб. по договору, о чем составлена расписка, содержащая собственноручную подпись Бариновой Н.В.
Факт заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, передачу и получение по нему денежной суммы, имеющей характер задатка, стороны не оспаривали.
В срок, установленный условиями предварительного договора (до 10 сентября 2019 года) стороны договор купли-продажи квартиры не заключили.
Принимая решение об оставлении исковых требований Дворецкого С.Ю. без удовлетворения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном конкретном случае незаключение основного договора не связано с действиями (бездействием) ответчика (законного представителя продавца), что могло бы свидетельствовать о вине продавца и повлечь возникновение на его стороне обязанности по возвращению задатка в двойном размере. Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по сбору и оформлению необходимых документов в целях заключения в будущем основного договора. Неполучение разрешения опеки и попечительства на отчуждение квартиры об уклонении ответчика от выполнения своих обязательств в данном конкретном случае не свидетельствует, поскольку у ответчика имелся достаточный срок для исполнения своей обязанности по получению такого разрешения. Необращение за выдачей разрешения вызвано поступлением до истечения срока предварительного договора (26 августа 2019 года) от покупателя требования о расторжении предварительного договора и возвращении задатка.
Между тем указанные выводы суда не основаны на законе.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между ООО "ЖИЛФОНД БАРНАУЛ" (Агентство) и Дворецким С.Ю. был заключен договор *** согласно условиям которого Агентство обязалось оказать Дворецкому С.Ю. услугу по подбору варианта объекта недвижимости для приобретение в его собственность.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что после заключения сторонами предварительного договора от 7 августа 2019 года в адрес ответчика Бариновой Н.В. поступали звонки от сотрудника ООО "ЖИЛФОНД БАРНАУЛ" Добрыниной Л.В., в ходе которых была выражена просьба о расторжении предварительного договора и возврате ответчиком Бариновой Н.В. суммы задатка в связи с невозможностью заключения в будущем основного договора купли-продажи квартиры, поскольку отчуждаемый объект построен с нарушениями, а именно: спорная квартира расположена в многоквартирном доме, возведенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, что может создать в будущем препятствия для покупателя в регистрации права собственности и повлечь необходимость обращения в суд за разрешением вопроса о признании права собственности на жилое помещение.
Вместе с тем, ООО "ЖИЛФОНД БАРНАУЛ" стороной предварительного договора не являлось, полномочий действовать от имени покупателя Дворецкого С.Ю. в части исполнения предварительного договора указанное Общество не представило. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об отказе Дворецкого С.Ю. от исполнения договора.
Выводы суда первой инстанции об утрате интереса Дворецкого С.Ю. к приобретению спорного жилого помещения в связи с приобретением в августе 2019 года иного жилого помещения (долевое участие в строительстве) противоречат его пояснениям, данным в ходе судебного разбирательства (т.1 л.д. 140 оборот).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В срок до 10 сентября 2019 года договор купли-продажи квартиры <адрес>, сторонами не заключен. При этом ни одна из сторон предварительного договора не направила до окончания установленного срока предложений о заключении договора купли-продажи спорной квартиры.
Учитывая изложенное обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 7 августа 2019 года, прекращены 10 сентября 2019 года.
В связи с этим на основании пункта 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращено и обеспечение исполнения обязательства в виде задатка, а денежная сумма в размере 50000 рублей, переданная в качестве задатка должна быть возвращена продавцом покупателю.
При таких обстоятельствах решение районного суда не может быть признано законным, оно подлежит отмене и принятию по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в части.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, в сумме 1600 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
апелляционную жалобу Дворецкого С. Ю. удовлетворить в части.
Решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 22 января 2020 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Дворецкого С. Ю. удовлетворить частично.
Взыскать с Бариновой Н. В. в пользу Дворецкого С. Ю. сумму задатка по предварительному договору от 7 августа 2019 года в размере 50000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1600 рублей.
В остальной части исковые требования Дворецкого С. Ю. оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
