Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2023 года Дело N 33-3302/2023

23 января 2023 года

г.Красногорск Московской области


Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.

судей Гордиенко Е.С., Рыбачук Е.Ю.

при секретаре Красовском И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валевской О. В. к ООО "Удачный Выбор" о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе ООО "Удачный Выбор" на решение Раменского городского суда Московской области от <данные изъяты>,

Заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,

объяснения Валевской О.В., представителя ООО "Удачный Выбор" - Фоминой П.А.,

установила:

Валевская О.В. обратилась в суд с иском, требованиями которого просила расторгнуть договор о покупке объекта недвижимости от <данные изъяты>, заключенный между ней и ООО "Удачный Выбор", взыскать с ООО "Удачный Выбор" сумму, уплаченную по договору от <данные изъяты> в размере 50 000 руб., неустойку в размере 202 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за отказ в добровольном порядке удовлетворить требование потребителя.

В обоснование заявленных требований истец указала, что <данные изъяты> между ней и ООО "Удачный выбор" заключен договор о покупке объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям вышеуказанного договора Валевской О.В. внесена денежная сумма в размере 50 000 руб. в качестве аванса. ООО "Удачный выбор", действуя от имени и в интересах продавца недвижимости, приняло указанную сумму в счет обеспечения обязательств. Данный договор не является договором о покупке недвижимости, а является авансовым договором. В договоре отсутствует ссылка на ст. 380 и ст. 381 ГК РФ и указание на то, что данная денежная сумма внесена в кассу ответчика в качестве задатка. Задаток не может быть передан субъекту, не являющемуся собственником объекта. В договоре нет условия удержания обеспечительного платежа в случае расторжения договора. Следовательно, переданная по договору сумма является по сути суммой авансового платежа и подлежит возврату в полном объеме в случае расторжения договора. <данные изъяты> Валевская О.В. в адрес ООО "Удачный Выбор" направила уведомление о расторжении договора и возврате уплаченной суммы по договору в размере 50 000 руб., однако денежные средства возвращены не были. На основании изложенного, истец была вынуждена обратиться с данным иском в суд.

В судебном заседании первой инстанции истец Валевская О.В. настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности (л.д.32) Фомина П.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, предоставила письменные возражения (л.д.39-41).

Решением Раменского городского суда Московской области от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично.

Расторгнут договор о покупке объекта недвижимости от <данные изъяты>, заключенный между Валевской О. В. и ООО "Удачный Выбор".

Суд взыскал с ООО "Удачный Выбор" в пользу Валевской О.В. сумму, уплаченную по договору от <данные изъяты> в размере 50 000 руб., неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб. и штраф в размере 53 500 руб.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в больше размере - отказано.

Суд взыскал с ООО "Удачный Выбор" в доход соответствующего бюджета госпошлину в размере 3 200 руб.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Удачный Выбор", обратилась с апелляционной жалобой, в которой указывает, что считает решение незаконным, необоснованным, подлежащим отмене.

Просила решение Раменского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик, ООО "Удачный Выбор", в судебное заседание суда апелляционной инстанции направил своего представителя, Фомину П.А., которая настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Истец, Валевская О.В., в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение Раменского городского суда Московской области от <данные изъяты> подлежит отмене в части взыскания с ООО "Удачный Выбор" в пользу Валевской О.В. неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Согласно п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. ст. 454, 456 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 3.1 договора о покупке объекта недвижимости от <данные изъяты> установлено, что поручитель передает агенту предоплату в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект в размере 50 000 рублей в момент подписания данного Договора.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 431 (абз. 1) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 1 ст. 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Таким образом, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Денежные средства, передаваемые в качестве обеспечительного платежа, независимо от формы расчетов, выполняя первоначально обеспечительную, доказательственную и страховую функции, представляют собой "гарантированный денежный фонд", из которого в случае возникновения денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, кредитор вправе удовлетворить свой интерес. Обеспечительный платеж, в отличие от аванса или задатка, фактически не учитывается как денежные средства собственно кредитора, который владеет этими денежными средствами до тех пор, пока не прекратится обязательство. Возможность зачета денежных средств, составляющих обеспечительный платеж, в счет наступившего денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, не означает, что кредитор "автоматически" удовлетворяет свой интерес именно из этих средств, так как если же обстоятельства, предусмотренные договором, так и не наступили, то по общему правилу денежные средства, переданные в качестве обеспечительного платежа, подлежат возврату (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, денежные средства, передаваемые в счет обеспечительного платежа, поступают кредитору во владение, а не в собственность. С этим связана и особенность обеспечительного платежа, обозначенная в пункте 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, о неначислении процентов за пользование суммой (денежными средствами) обеспечительного платежа. Если денежные средства находятся во владении кредитора, то это означает, что он не вправе ими распоряжаться, а, следовательно, не обязан уплачивать проценты за пользование денежными средствами.

Обеспечительный платеж является обеспечительной "прокредиторской", условной (совершенной под отлагательным условием), безвозмездной, реальной, строго формальной сделкой, к существенным условиям которой относятся предмет (в том числе размер) обеспечительного платежа и обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.

Обеспечительный платеж является способом обеспечения будущего обязательства и существующего обязательства, но с отсроченным сроком исполнения, в том числе возникающего из предварительного договора обязательства по заключению основного договора. Идентификация будущего обязательства может быть произведена в предварительном договоре, в самостоятельном обеспечительном соглашении и в уже действующем основном договоре.

Если обстоятельства, предусмотренные договором, наступят в период до наступления обстоятельств, установленных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после наступления указанных обстоятельств происходит трансформация названных функций в компенсационную. Если обстоятельства, предусмотренные договором, не наступят в период до истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств, предусмотренных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств и при условии их ненаступления указанные функции обеспечительного платежа трансформируются в платежную, если это предусмотрено соглашением сторон.

Обеспечительный платеж, в отличие от задатка, по общему правилу, не направлен на выполнение платежной функции и выполняет ее только при условии прекращения обеспечительной функции и в случае, когда такое правило предусмотрено соглашением сторон.

Под обеспечительным интересом понимают интерес в имуществе, которое принадлежит другому лицу или в отношении которого другое лицо обладает неполными правами, способными иногда переходить в право собственности, причем в силу этого интереса в отношении данного имущества могут быть осуществлены определенные права, предусмотренные в договорном порядке или законом, с тем, чтобы обеспечить платеж или исполнение обязательства этим другим лицом.

Такой интерес у кредитора появляется только в том случае, если обеспечиваемое обязательство уже возникло между сторонами, но его исполнение отложено во времени, либо обеспечиваемое обязательство еще не возникло между сторонами, а возникнет в будущем.

На основании приведенных положений закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нашел свое подтверждение факт отсутствия оснований называть авансом или задатком.

Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что исковые требования в части неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Судом установлено и материалам дела подтверждается, что <данные изъяты> между Валевской О. В. и ООО "Удачный выбор" был заключен договор о покупке объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> (далее - Договор) (л.д.38).

На основании п. 3.1 Договора Валевская О.В. в день подписания Договора передала ООО "Удачный выбор" денежную сумму в размере 50 000 руб. - предоплату в качестве обеспечительного платежа. Данный факт представителем ответчика в судебном заседании не оспаривался.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж представляет собой денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 4.5 Договора в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих истцу в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться приобретаемым имуществом, ответчик обязан вернуть предоплату в течение трех дней, за вычетом расходов на выявленные вышеуказанные обстоятельства (если таковые имеются и подтверждены ответчиком).

Как следует из выписки из ЕГРН на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, данная квартира с <данные изъяты> находится под обременением - ипотекой ПАО "Совкомбанк" на основании договора залога N <данные изъяты> (л.д. 23-25).

Таким образом, на момент заключения Договора спорная квартира находилась в залоге банка.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В статье 352 ГК РФ указан полный перечень оснований для прекращения залога. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Соответственно, нахождение спорной квартире в залоге у ПАО "Совкомбанк" препятствует собственнику в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться приобретаемым имуществом.

<данные изъяты> Валевская О.В. в адрес ООО "Удачный Выбор" направила уведомление о расторжении Договора и возврате уплаченной денежной суммы в размере 50 000 руб. (л.д.14-15, 18), однако данное требование истца в добровольном порядке удовлетворено ответчиком не было.

На основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании вышеизложенного, с учетом существенного нарушения со стороны ответчика условий Договора, а именно п. 4.5, а также с учетом того, что в настоящее время по договору купли-продажи от <данные изъяты> квартира продана Рыбаковой Е.И. (л.д. 42-50), суд приходит к выводу о расторжении между сторонами Договора и взыскании с ответчика в пользу истца оплаченной по Договору денежной суммы в размере 50 000 руб. - предоплаты в качестве обеспечительного платежа.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции верно определены обстоятельства дела, сделан вывод об удовлетворении требования о расторжении договора и взыскании обеспечительного платежа.

Доводы апелляционной жалобы в этой части являлись предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и решением об частичном удовлетворении заявленных требований, не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает следующее.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к указанным отношениям применяются положения Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".