Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-3297/2021

Санкт-Петербург 19 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Сирачук Е.С.

судей Матвеевой Н.Л., Заплоховой И.Е.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ляховой О.А. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года по гражданскому делу N 2-1776/2019, которым удовлетворены исковые требования Данилова Д.Ю. к Ляховой О.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Данилов Д.Ю. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к Ляховой О.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> 21 декабря 2018 г.; прекращении права собственности Ляховой О.А. на указанный земельный участок с исключением соответствующей записи о праве в ЕГРН, восстановлении права собственности истца на земельный участок.

В обоснование требований указал, что 21 декабря 2018 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

По условиям договора ответчик обязался выплатить истцу денежную сумму в размере 3 200 000 рублей в следующем порядке: 520 000 рублей в день государственной регистрации права собственности, 2 680 000 рублей ежемесячными платежами по 40 000 рублей с возможностью досрочного погашения долга.

Ответчик Ляхова О.А. произвела следующие выплаты: в день заключения договора 21.12.2018 - 520 000 рублей, 30.01.2019 - 20 000 рублей, 26.02.2019 - 40 000 рублей, 06.03.2019 - 20 000 рублей, 02.04.2019 - 20 000 рублей.

После указанной даты платежей не поступало.

В настоящее время условия договора по оплате земельного участка не выполнены, что, по мнению истца, является существенным нарушением договора.

6 мая 2019 г. истец направил ответчику претензию с требованием о погашении долга по договору купли-продажи от 21 декабря 2018 г., которая осталась без ответа.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Данилов Д.Ю. поддержал исковые требования.

Представители ответчика Ляховой О.А. - адвокат Абрамов А.Д., Зенин В.С., действующий на основании доверенности, просили отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что 8 ноября 2019 г. Ляхова О.А. оплатила задолженность по договору купли-продажи по декабрь 2019 г. в размере 380 000 рублей, в связи с чем, общая сумма оплаты составила 1 000 000 рублей.

Поскольку Данилов Д.Ю. не отказался от принятия суммы в размере 380 000 рублей, учитывая отсутствие задолженности по договору, то полагает, что договор купли-продажи не подлежит расторжению.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года постановлено исковые требования Данилова Д.Ю. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 21 декабря 2018 г., заключенный между Даниловым Д.Ю. и Ляховой О.А.

Прекратить право собственности Ляховой О.А. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 951 кв. м., по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения индивидуальных жилых домов, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись N 1 от 28.12.2018 о праве собственности Ляховой О.А. на указанный земельный участок.

Восстановить право собственности Данилова Д.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 951 кв. метр, по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения индивидуальных жилых домов.

Обязать Данилова Д.Ю. вернуть Ляховой О.А. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

С постановленным решением не согласилась ответчик Ляхова О.А., подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года отменить в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что на момент вынесения судом решения задолженность по договору купли-продажи земельного участка у Ляховой О.А. отсутствовала, поскольку 8 ноября 2019 г. Данилову Д.Ю. была перечислена денежная сумма в размере 380 000 рублей. Поскольку Данилов Д.Ю. не заявил отказ от принятия исполнения, суд должен был применить положения пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В дополнении к апелляционной жалобе Ляхова О.А. указала, что на земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за Ляховой О.А. 13 декабря 2019 года, в связи с чем, Данилов Д.Ю. не может истребовать земельный участок отдельно от жилого дома. Кроме того, в указанном доме зарегистрирована ее дочь ФИО9 и внучки ФИО10, ФИО11, которые должны быть привлечены к участию в деле.

Ляхов В.И. также не согласился с решением суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года отменить в связи с нарушением судом норм процессуального права, по тем основаниям, что земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, нажит во время брака, однако Ляхов В.И. не был привлечен к участию в деле, чем нарушены его права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 2 сентября 2020 года апелляционная жалоба Ляхова В.И. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года оставлена без рассмотрения по существу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 2 сентября 2020 года решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ляховой О.А. без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2021 года кассационная жалоба Ляховой О.А. удовлетворена, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 02 сентября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей. Кассационная жалоба Ляхова В.И. оставлена без рассмотрения по существу.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 02.09.2020 Третьим кассационным судом общей юрисдикции обращено внимание на то обстоятельство, что на спорном земельном участке возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком Ляховой О.А., то есть на момент принятия решения земельный участок в первоначальном состоянии (без завершенного строительством жилого дома расположенного на нем) отсутствовал, обязанность ответчика вернуть истцу земельный участок в первоначальном виде не может быть исполнена в принципе, так как первоначального предмета договора не существует.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Ляхова О.А. не явилась, направила своего представителя.

Представитель ответчика Коин А.С., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что договор не может быть расторгнут, так как в настоящее время отсутствует предмет договора. Указал, что его доверительница заинтересована в сохранении в своей собственности дома и земельного участка, готова выплатить денежные средства, но у нее отсутствуют реквизиты истца, по которым возможно осуществить перевод денежных средств. Предложение выплатить денежные средства в счет компенсации на строительные работы направленное истцу ответчиков в настоящее время неактуальны.

Истец Данилов Д.Ю. возражал против доводов апелляционной жалобы, поддержал представленные письменные объяснения. Указал, что согласно решению суда, им возвращены в рамках исполнительного производства денежные средства в размере 1 000 000 руб. Ляховой О.А., денежные средства ответчиком приняты, что, по его мнению, свидетельствует о согласии ответчика на расторжение договора.

Представитель истца Данилова Д.Ю. - адвокат Кужаров С.А., действующий на основании доверенности, поддержал позицию своего доверителя.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика уведомленного о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не просившего об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21 декабря 2018 г. между Даниловым Д.Ю. (продавец) и Ляховой О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Данилов Д.Ю. продал, а Ляхова О.А. купила земельный участок с кадастровым номером N, площадью 951 кв. метров, по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения индивидуальных жилых домов.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи отчуждаемый земельный участок продан за 3 200 000 рублей, из которых 520 000 рублей покупатель Ляхова О.А. выплатила продавцу Данилову Д.Ю. до подписания договора, а 2 680 000 рублей Ляхова О.А. обязуется выплатить Данилову Д.Ю. в срок до 1 августа 2024 г., платежами по 40 000 рублей ежемесячно, с возможностью досрочного погашения долга.

Право собственности покупателя Ляхова О.А. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), запись N 1 от 28 декабря 2018 г.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Данилов Д.Ю. указал, что после заключения договора и внесения в счет исполнения договора 520 000 руб. в день государственной регистрации перехода права собственности, Ляховой О.А. в счет исполнения договора переведены денежные средства: 30.01.2019 - 20 000 рублей; 26.02.2019 - 40 000 рублей; 06.03.2019 - 20 000 рублей; 02.04.2019 - 20 000 рублей.

Таким образом, по состоянию на 2 апреля 2019 г. Ляхова О.А. выплатила по договору купли-продажи земельного участка 620 000 рублей (520 000+20 000+40 000+20 000+20 000 = 620 000).

Поскольку Ляхова О.А. нарушала условия договора купли-продажи в части сумм и сроков внесения ежемесячных платежей, то Данилов Д.Ю. обратился к ответчику с письменной претензией о погашении возникшей задолженности, которая 6 мая 2019 г. направлена в адрес Ляховой О.А., однако ответчиком не получена и возвращена 15 июня 2019 г. по истечении срока хранения, что подтверждается описью с отметкой Почты России, а также отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 454, 425, 432, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с положениями ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ответчик неоднократно нарушала установленный договором купли-продажи срок и размер очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ей земельный участок, что на момент обращения истца в суд с иском (15.07.2019) ответчиком в счет оплаты стоимости приобретенного земельного участка внесена сумма в размере 620 000 руб., тогда как согласно графику платежей должно было быть внесено 760 000 руб., пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи и наличии оснований для расторжения договора.

При этом, на момент принятия решения судом первой инстанции Даниловым Д.Ю. фактически было принято исполнение договора, а именно приняты денежные средства в размере 380 000 руб., что устраняло просрочку платежей согласно графика.

В соответствии со статьями 454, 456 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а также относящиеся к нему документы.

Основания, расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Как определено положениями п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно договора купли-продажи от 21.12.2018, Ляховой О.А. передавался земельный участок с кадастровым номером N, площадью 951 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на котором отсутствовали зарегистрированные строения.

Вместе с тем, 13.12.2019 за Ляховой О.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> площадью 198 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером N.

Доводы истца относительно существования на земельном участке незавершенного строительством жилого дома, стоимость которого соответствует стоимости жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Также несостоятельным и признается довод истца о согласии ответчика на расторжение договора в связи с возвратом Даниловым Д.Ю. Ляховой О.А. денежных средств в размере 1 000 000 руб., оплаченных последней в счет исполнения договора. Ляховой О.А. направлено в адрес Данилова Д.Ю. уведомление о направлении сведений о расчетных счетах, на которые могут быть переведены данные денежные средства.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в настоящее время уже имеется иной объект недвижимости: земельный участок с расположенным на нем жилым домом. То есть в настоящее время утрачена возможность возврата земельного участка в первоначальном состоянии, так как земельный участок являвшийся предметом договора прекратил свое существование.

Такие доводы апелляционной жалобы ответчика Ляховой О.А. являются обоснованными и заслуживающими внимания.

Учитывая, что на момент принятия решения ответчиком в рамках просрочка платежей отсутствовала, утрачена возможность возврата продавцу объекта недвижимости - земельного участка, являвшегося предметом договора, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований о расторжении договора, в связи с чем решение подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований Данилова Д.Ю.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 28 ноября 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Данилова Д.Ю. к Ляховой О.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности и восстановлении права собственности на земельный участок - отказать.

Председательствующий

Судьи

Судья Смирнов А.С.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка