Дата принятия: 16 января 2019г.
Номер документа: 33-3296/2018, 33-40/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2019 года Дело N 33-40/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Платоновой И.В.
судей - Поштацкой В.Е., Максимкиной Н.В.
при секретаре Корастелевой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Демко Елены Игоревны на решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 27 сентября 2018 по делу по иску Демко (ранее ФИО1) Елены Игоревны к Ревелевой Татьяне Дмитриевне, Ревелевой Анастасии Дмитриевне, Чаругину Станиславу Дмитриевичу о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному исковому заявлению Ревелевой Татьяны Дмитриевны к Демко Олегу Александровичу, Демко (ФИО1) Елене Игоревне о применении последствий ничтожных сделок - договора купли-продажи квартиры от 02 ноября 2016 года, заключенного между Ревелевой Татьяной Дмитриевной и Демко Олегом Александровичем, и договора купли-продажи квартиры от 16 марта 2017 года, заключенного между Демко Олегом Александровичем и Демко (ФИО1) Еленой Игоревной,
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения ответчика по первоначальному иску Чаругина С.Д., представителя Ревелевой Т.Д. - Ананьева А.Г., заключение прокурора Рязанской областной прокуратуры Ачимова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Демко Е.И. обратилась с иском к Ревелевой Т.Д., Ревелевой А.Д. и Чаругину С.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении. В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от 16 марта 2017 года, заключенного с Демко О.А., она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. За покупку указанной квартиры Демко Е.И. передала Демко О.А. денежные средства в размере 2 000 000 рублей. Право собственности на указанную квартиру за истцом зарегистрировано 28 марта 2017 года. В п. 5 договора купли-продажи квартиры стороны установили, что в срок до 29 марта 2017 года, с момента государственной регистрации перехода права собственности, Ревелева Т.Д. и Чаругин С.Д., проживающие в спорной квартире, освободят ее и снимутся с регистрационного учета. Однако до настоящего времени Ревелева Т.Д. и Чаругин С.Д. квартиру не освободили и с регистрационного учета не снялись. Истец указывает, что в родственных отношениях с ответчиками она никогда не состояла, членами ее семьи данные лица не являлись. Соглашения о порядке пользования квартирой между сторонами не заключалось. Нахождение ответчиков в спорной квартире и регистрация в ней препятствует истцу в осуществлении ее прав, как собственника, а также влечет для нее дополнительные расходы по содержанию квартиры и по оплате коммунальных услуг.
На основании изложенного, истец Демко Е.И. просит суд признать Ревелеву Т.Д., Ревелеву А.Д. и Чаругина С.Д. утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с Ревелевой Т.Д., Ревелевой А.Д. и Чаругина С.Д. в солидарном порядке судебные расходы по оплате государственной пошлины.
Ревелева Т.Д. обратилась со встречным иском к Демко О.А., Демко (ФИО1) Е.И. о применении последствий ничтожных сделок - договора купли-продажи квартиры от 02 ноября 2016 года, заключенного между Ревелевой Т.Д. и Демко О.А., и договора купли-продажи квартиры от 16 марта 2017 года, заключенного между Демко О.А. и Демко (ФИО1) Е.И.
В обоснование заявленного встречного иска Ревелева Т.Д. указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от 15 февраля 2005 года она приобрела в собственность жилое помещение - 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Ревелевой Т.Д. 25 февраля 2005 года. С 15 апреля 2005 года в данной квартире были зарегистрированы и фактически постоянно проживают по настоящее время: Ревелева Т.Д. и ее дети - ФИО4 и Чаругин С.Д. 02 ноября 2016 года между Ревелевой Т.Д., в лице представителя по доверенности ФИО17, и Демко О.А. был заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры по цене 2 100 000 рублей. Продажа Ревелевой Т.Д. спорной квартиры не соответствовала её действительной воле. Доверенность была выдана ФИО17 в результате заблуждения относительно природы сделки, полагая, что оформляет документы для получения кредита под залог квартиры. Кроме того, как указывает Ревелева Т.Д., денежные средства за квартиру были переданы не ей, как продавцу, а иному лицу - ФИО11 Ревелева Т.Д. не имела намерения на отчуждение квартиры, в которой проживает со своими детьми, а также сняться с регистрационного учета и предоставлять квартиру Демко О.А. Переговоры по получению кредита на ремонт квартиры вел Ревелев Д.А., который проживал совместно и приходился бывшим супругом Ревелевой Т.Д. 10 марта 2017 года ФИО12 умер.
Демко О.А., как титульный собственник спорной квартиры, никогда не нес бремя содержания квартиры и не вносил плату за коммунальные платежи. Оплату по коммунальным платежам постоянно несет Ревелева Т.Д. При покупке квартиры Демко О.А. жилое помещение не осматривал. Вышеизложенное, по мнению Ревелевой Т.Д., свидетельствует о том, что Демко О.А. не имел намерения фактически приобретать право собственности на жилое помещение и реализовывать свои права собственника. Сделка по купле-продаже спорной квартиры от 02 ноября 2016 года, заключенная от ее имени ФИО17 и Демко О.А., является недействительной.
16 марта 2017 года между Демко О.А. и ФИО1 (в последующем Демко) Е.И. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене 2 000 000 рублей. Ревелева Т.Д. считает, что данная сделка является формальной и свидетельствует о том, что фактически Демко О.А. не имел намерения отчуждать жилое помещение. На момент приобретения Демко Е.И. данной квартиры и в последующем, квартира ею также не осматривалась. Кроме того, Демко Е.И. зарегистрирована по адресу: <адрес>, совместно с продавцом Демко О.А. с 20 сентября 2016 года, а с 09 июня 2017 года состоит с ним в браке. Ни Демко Е.И., ни Демко О.А. не переоформляли лицевой счет по оплате коммунальных услуг. Демко Е.И. никогда не несла расходов по оплате коммунальных услуг, все платежи вносила и вносит Ревелева Т.Д. Данные обстоятельства, по мнению Ревелевой Т.Д., свидетельствуют об отсутствии намерения со стороны Демко Е.И. осуществлять права собственника, и о совершении сделки для вида.
15 августа 2017 года Ревелевой Т.Д. по почте была получена досудебная претензия о выселении из спорной квартиры, в которой Демко Е.И. требовала от Ревелевой Т.Д. выселиться в течение семи календарных дней с момента получения претензии. В связи с изложенными обстоятельствами Ревелева Т.Д. вынуждена обратиться в суд.
12 июля 2018 года к участию в деле по иску Демко Е.И. к Ревелевой Т.Д., Ревелевой А.Д., Чаругину С.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному исковому заявлению Ревелевой Т.Д. к Демко О.А., Демко (ФИО1) Е.И. о применении последствий ничтожных сделок, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, был привлечен Степанов Д.В.
Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес решение, которым отказал в удовлетворении иска Демко Е.И., удовлетворил встречные исковые требования Ревелевой Т.Д.
В апелляционной жалобе Демко Е.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводам жалобы, судом неверно оценены доказательства по делу, что повлекло за собой вынесение не правильного решения.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Октябрьского района г.Рязани, а также представитель Ревелевой Т.Д. - Ананьев полагают, что решение районного суда является законным и обоснованным, а жалоба не подлежащей удовлетворению.
Демко Е.И., Демко О.А., Ревелева Т.Д., представители третьих лиц: органа опеки и попечительства администрации г.Рязани, отделения по вопросам миграции отдела МВД РФ по Октябрьскому району г.Рязани, Управления Росреестра по Рязанской области, третье лицо Степанов Д.В. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, причина их неявки не известна, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В суде апелляционной инстанции ответчик по первоначальному иску Чаругин С.Д., представитель Ревелевой Т.Д. - Ананьев А.Г. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
В заключении прокурор Рязанской областной прокуратуры Ачимов А.В., полагал, что решение суда является законным и обоснованным, а жалоба не подлежащей удовлетворению.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Судом установлено, и из материалов дела следует, что Ревелева Т.Д. на основании договора купли-продажи жилого помещения от 15 февраля 2005 года являлась собственником трехкомнатной квартиры <адрес>.
С 15 апреля 2005 года в указанном жилом помещении проживают и зарегистрированы Ревелева Т.Д., ее сын Чаругин С.Д., ДД.ММ.ГГГГ рождения, дочь ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Кроме того, совместно с Ревелевой Т.Д. и ее детьми в квартире проживал бывший супруг истца по встречному иску ФИО12, который ДД.ММ.ГГГГ умер.
13 октября 2016 года по нотариально заверенной доверенности Ревелева Т.Д. уполномочила ФИО17 продать от ее имени за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для чего доверила быть ее представителем, в том числе, с правом подписания от ее имени договора купли-продажи квартиры, регистрации его в Росреестре, получения денег за проданную квартиру.
02 ноября 2016 года ФИО17 на основании нотариальной доверенности, выданной Ревелевой Т.Д., заключил договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Демко О.А., по цене за 2 100 000 рублей.
В пункте 4 названого договора указано, что на момент подписания договора в квартире никто не зарегистрирован, и в день подписания договора продавец обязуется освободить указанную квартиру от предметов домашней обстановки и обихода и передать ее покупателю. Покупатель осмотрел квартиру и нашел ее в хорошем состоянии.
Пункт 7 договора гласит о том, что с момента государственной регистрации договора покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры. Принимает на себя обязанность по уплате налогов за недвижимость.
02 ноября 2016 года подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому Ревелева Т.Д. в лице поверенного ФИО17 передала квартиру покупателю, который ее осмотрел и подтверждает, что она находится в пригодном для проживания состоянии. Расчет произведен полностью и претензий по взаиморасчету стороны не имеют.
19 января 2017 года Ревелева Т.Д. обратилась с заявлением о внесении записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).
В связи с тем, что на момент обращения Ревелевой Т.Д. с заявлением собственник квартиры сменился (им стал Демко О.А.) Ревелевой Т.Д. отказано в государственной регистрации прекращения запрещения.
16 марта 2017 года Демко О.А. заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Мельниковой ( в настоящее время Демко) Е.И. за 2 000 000 рублей. Пункт 5 договора содержит указание о том, что продавец доводит до сведения покупателя, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы Ревелева Т.Д. и Чаругин С.Д., которые обязуются сняться с регистрационного учета до 29 марта 2017 года.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости 28 марта 2017 года право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в наличии у Ревелевой Т.Д., Чаругина С.Д., Ревелевой А.Д. объекты недвижимого имущества отсутствуют.
24 августа 2017 года Ревелева Т.Д. обратилась в Отдел МВД России по Октябрьскому району города Рязани с заявлением о проведении проверки и возбуждении уголовного дела по факту мошеннических действий, связанных с продажей ее квартиры.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи квартиры, собственником которой являлась Ревелева Т.Д., последней с Демко О.А. совершена помимо ее воли, поскольку последняя была введена в заблуждение относительно природы сделки, которую она совершает. ФИО1 заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения, приобретенного у Ревелевой Т.Д., с Демко О.А. не преследовала цели на приобретение прав собственника на объект недвижимости, поскольку обе стороны сделки преследовали цель создания препятствий для истребования из их собственности жилого помещения, приобретенного с нарушением требований закона. В связи с этим указанные сделки признаны судом недействительными, а в иске о выселении Ревелевой Т.Д. и членов ее семьи Демко Е.И. отказано.
Судебная коллегия находит указанные выводы верными, не противоречащими обстоятельствам по делу, которые установлены судом на основе подробно исследованных доказательств, оцененных в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также соответствующим положениям действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения.
Суд верно при рассмотрении возникшего спора руководствовался положениям ст. ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих общее понятия недействительных сделок и последствия их признания таковыми.
Судом также правильно учтены положения ст.ст.178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих признаки сделок, совершенных под влиянием заблуждения и обмана.
Кроме того, суд обоснованно пришел к выводу о том, что действия Демко О.А. и Демко Е.И. по отчуждении квартиры, должны быть расценены, как мнимая сделка ( ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт заключения Ревелевой Т.Д. договора купли-продажи как под влиянием заблуждения, так и под влиянием обмана подтвержден совокупностью доказательств, исследованных судом.
Так суд, верно оценив представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что Ревелева Т.Д., выдавая доверенность на имя ФИО17 на продажу принадлежащей ей квартиры, доверившись уговорам своего бывшего супруга, с которым проживала совместно, не имея достаточного образования, полагала, что выдача данной доверенности необходима в целях получения ею займа в размере 350000 рублей под залог квартиры. Так как семья Ревелевой Т.Д. остро нуждалась в денежных средствах, а принадлежащее Ревелевой Т.Д. жилое помещение требовало ремонта, то она доверилась Ревелеву Д.А., который вел все переговоры с предполагаемым займодавцем ФИО11 Продавать единственное принадлежащее ей жилое помещение, где проживала совместно с членами своей семьи, Ревелева Т.Д. не планировала.
В подтверждение факта передачи квартиры в залог, Ревелевой Т.Д. бывшим супругом был представлен проект договора залога квартиры, где ее стоимость определена в 2100000 рублей.
При оформлении доверенности ФИО17 не присутствовал и с Ревелевой Т.Д. никогда не встречался.
После выдачи доверенности Ревелевы получили 100 000 рублей, на которые сделали частичный ремонт квартиры, что верно расценено судом как обстоятельство, подтверждающее факт отсутствия цели у Ревелевой Т.Д. на отчуждение спорного жилого помещения.
Ревелева Т.Д. лично ни со ФИО17, ни с покупателями квартиры Демко О.А. и ФИО1 никогда не общалась. Покупатели в приобретаемое ими жилое помещение не приходили и его не осматривали. Никаких реальных действий по содержанию своего имущества после его покупки либо вселению ФИО1 не произвели.
Таким образом, Ревелева Т.Д. не предполагала, что в отношении спорной квартиры совершается сделка по ее отчуждению.
Факт передачи денежных средств Демко О.А. за спорную квартиру бесспорными доказательствами не подтвержден. Ревелева Т.Д. указанное обстоятельство отрицала, но подтвердила, что по просьбе бывшего супруга написала какую-то расписку. В материалы дела ответчиками по встречному иску представлены копии расписок, составленные от имени ФИО17 о получении денег от Демко О.А. и от имени Ревелевой Т.Д. о получении 2 100 000 рублей от Степанова Д.В. Однако, Ревелева Т.Д. не подтвердила в суде первой инстанции факт написания расписки именно указанного в ней содержания, а оригиналы данных доказательств, несмотря на неоднократные предложения суда, ответчиками представлены не были.
Исходя из изложенных обстоятельств, у суда имелись основания для признания сделки, заключенной Ревелевой Т.Д., в лице представителя ФИО17, по продаже квартиры Демко О.А. недействительной, совершенной в результате заблуждения относительно природы сделки, поскольку продавец полагала, что передает принадлежащее ей жилое помещений в залог для получения денежных средств.
Исходя из дальнейшего поведения Демко О.А. и ФИО1 суд обоснованно расценил их действия, как заключение мнимой сделки, что свидетельствует о ее ничтожности.
Как разъяснено в п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Учитывая, что Демко О.А. и ФИО1 на момент заключения сделки проживали совместно, а в дальнейшем заключили брак, то несмотря на оформление перехода права собственности на жилое помещение, Демко О.А. сохранил контроль за ним. Бесспорных доказательств о передаче денежных средств за квартиру ФИО1 Демко О.А. ответчики по встречному иску в суд не представляли.
Таким образом, решение районного суда является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, основаны на несогласии Демко Е.И. с оценкой доказательств, приведенной в решении суда. Однако оценивая представленные сторонами доказательства, суд руководствовался положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указал по каким основаниям одни доказательства признаются бесспорными, а другие отвергаются. Не согласиться с оценкой доказательств судом, судебная коллегия оснований не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г.Рязани 27 сентября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Демко Елены Игоревны - без удовлетворения.
Председательствующий-
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
