Определение Судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 11 сентября 2019 года №33-3294/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 сентября 2019 года Дело N 33-3294/2019
г. Астрахань "11" сентября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Костиной Л.И.,
судей областного суда Усенко О.А., Лапшиной Л.Б.,
при секретаре Кндратьеве С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко О.А.
дело по апелляционной жалобе администрации МО "Город Астрахань" на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 11 июля 2019 года по гражданскому делу по иску Чернышовой Н.А. к администрации МО "Город Астрахань" об уменьшении покупной цены,
УСТАНОВИЛА:
Чернышова Н.А. обратилась в суд с иском к администрации МО "Город Астрахань", указав, что 12.04.2018 года ответчиком проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 660 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N и видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома)". <адрес> с Чернышовой Н.А. как с победителем торгов был заключен договор N аренды указанного земельного участка, сроком на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ежегодная арендная плата, сложившаяся по результатам аукциона, составила 630000 рублей. Однако при проведении конкурса истцу не было сообщено о том, что предоставленный ей в аренду земельный участок является ограниченным в обороте, поскольку в соответствии с п.п.14 п.5 ст.27 ЗК РФ расположен во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, о чем ей стало известно из распоряжения Управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" от ДД.ММ.ГГГГ, N об отказе в предоставлении земельного участка в собственность после строительства на нем жилого дома. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 13.02.2019 года по ее иску к Управлению муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" об определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, размер арендной платы по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка определен в сумме 1042,33 рубля в год. Однако, поскольку изменение в договор внесено в судебном порядке, то в соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора, то есть с 13 февраля 2019 года. Таким образом, как указала истец, до даты вынесения судебного решения она вынуждена арендовать имущество на крайне невыгодных условиях - по ставке арендной платы, установленной по результатам торгов. Вместе с тем, поскольку арендодателем ей была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, истец полагает, что вправе требовать уменьшения покупной цены. При указанных обстоятельствах, обращаясь в суд, ссылаясь на положения пунктов 3,4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просила уменьшить покупную стоимость права заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, установленную по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования "Город Астрахань", до 134 48 рублей.
В судебном заседании истец Чернышова Н.А. и ее представитель Никулина Е.С. доводы иска подержали, просили требования удовлетворить.
Представитель администрации МО "Город Астрахань" Зеленский А.Н. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 11 июля 2019 года исковые требования Чернышовой Н.А. удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация МО "Город Астрахань" ставит вопрос об отмене решения по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, указав, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку размер арендной платы, указанный в части VIII договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ определен по результатам торгов в форме открытого аукциона и составляет 630000 рублей в год. При этом сам факт наличия иного отчета о рыночной стоимости земельного участка в данном случае не имеет правового значения. Фактически избранный истцом способ защиты права направлен на изменение цены земельного участка без проведения торгов, что не соответствует требованиям закона, а оспариваемое решение переоценивает выводы суда апелляционной инстанции от 13.02.2019 года.
Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителя ответчика администрации МО "Город Астрахань" по доверенности Зеленского А.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителей истца по доверенности Чернышова А.П., Рабиновича С.М., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" (арендодатель) и Чернышовой Н.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 660 кв. м с кадастровым номером N, по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома) сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.
В соответствии с разделом VIII договора, ежегодная арендная плата за спорный земельный участок, сложившаяся по результатам аукциона составляет сумму в размере 630000 рублей (сумма внесенного задатка составила 51000 рублей).
Материалами дела также установлено, что 28.05.2018 года Чернышовой Н.А. Управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань" выдано разрешение на строительство объекта "Индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>.
02.07.2018 года за Чернышовой Н.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> площадью 33,6 кв.м.
05.07.2018 года Чернышова Н.А. обратилась в Управление муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" с заявлением о предоставлении земельного участка, принадлежащего ей на праве аренды, расположенного по адресу: <адрес> в собственность для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома.
Распоряжением начальника Управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" от ДД.ММ.ГГГГ N, Чернышовой Н.А. отказано в предоставлении земельного участка ввиду его расположения во втором поясе санитарной охраны водных объектов, в связи с чем указанный земельный участок является ограниченным в обороте и его предоставление в собственность не допускается.
Указанное постановление принято на основании Приказа службы природопользования и охраны окружающей среды по Астраханской области от 09.03.2016 N84, согласно которому граница второго пояса водоснабжения и водопровода питьевого назначения устанавливается - 500 м от уреза меженного уровня воды в реке.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 указанной статьи).
Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.
Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 13.02.2019 года, в нарушение указанных положений законодательства в аукционной документации сведений об ограничении прав в использовании данного земельного участка указано не было.
Не содержалась данная информация и в градостроительном плане земельного участка.
Данное обстоятельство явилось основанием для обращения Чернышовой Н.А. с иском к администрации Мо "Город Астрахань" о пересмотре годовой арендной платы и установление ее в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 11 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований Чернышовой Н.А. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 13.02.2019 года данное решение отменено, с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.
Судебной коллегией постановлено определить размер арендной платы по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1042,33 рубля в год.
В договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ внести изменения, изложив раздел VIII договора в следующей редакции:
Расчет размера арендной платы за земельный участок: территориально-экономическая зона г. Астрахани, площадь арендуемого участка, предоставленного для размещения индивидуального жилищного строительства (размещения индивидуального жилого дома) 660 кв.м.
Расчет размера арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равна 694887,6 рубля.
694887,6 рубля х 0,15%(налоговая ставка от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки) = 1042,33 рубля в год составляет размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N расположенным по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.
В части установления размера арендной платы начиная с 02.07.2018 года, исковые требования оставлены без удовлетворения, так как в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец исходила из того, что поскольку арендодателем ей была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а изменения, внесенные судом в договор аренды земельного участка в части определения арендной платы в размере 1042,33 рубля в год действуют только с момента вынесения апелляционного определения -13.02.2019 года, то до указанной даты она вынуждена арендовать имущество на крайне невыгодных условиях - по ставке арендной платы, установленной по результатам торгов, в связи с чем считает, что в соответствии с положениями п.3 ст.37 ЗК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены права заключения договора аренды до его рыночной стоимости, определенной в заключении ООО "Мотус" - 134484 рубля.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права.
Так судом не учтено следующее.
Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В данном случае договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), в силу чего размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях, заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).
Вопреки доводам стороны истца и выводам суда первой инстанции, согласно имеющейся в материалах дела конкурсной документации, предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по <адрес>, являлось определение стоимости ежегодной арендной платы за пользование спорным земельным участком, которая по результатам аукциона была установлена в размере 630000 рублей в год. На этих условиях и был заключен договор аренды между истцом и ответчиком.
При этом, покупная стоимость права аренды не разыгрывалась.
Также как следует из обстоятельств дела, истец ранее уже воспользовалась своим правом, предусмотренным п. 3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации, обратившись в суд с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части определения размера арендной платы.
Удовлетворяя данные требования, судебная коллегия в своем определении от 13.02.2019 года указала, что у истца в рассматриваемой ситуации отсутствует возможность защиты своих нарушенных прав иным способом, кроме как заявить о внесении изменений в договор в судебном порядке, поскольку в противном случае арендатор будет вынужден арендовать имущество на крайне невыгодных для него условиях - до даты истечения срока аренды (ДД.ММ.ГГГГ).
Указанные обстоятельства в соответствии с положениями п. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, оспариваемое решение, равно как и доводы истца, фактически переоценивают выводы суда апелляционной инстанции от 13.02.2019 года, что является недопустимым.
Кроме того, как обоснованно указано в апелляционной жалобе, сам факт наличия иного отчета о рыночной стоимости земельного участка в данном случае не имеет правового значения. Фактически избранный истцом способ защиты права направлен на изменение цены земельного участка без проведения торгов, что не соответствует требованиям закона.
Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Кировского районного суда г. Астрахани от 11 июля 2019 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Чернышовой Н.А. к администрации МО "Город Астрахань" об уменьшении покупной стоимости права заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N, установленной по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО "Город Астрахань" - отказать.
Председательствующий
Судьи областного суда


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка