Дата принятия: 15 мая 2018г.
Номер документа: 33-329/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2018 года Дело N 33-329/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:
председательствующего Лобыкина С.Н.,
судей Баюры Л.Н., Бельмас И.Ю.,
при секретаре Андреевой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баева А.Л. к Хомичуку А.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на универсальный магазин, расторжении договора аренды нежилого помещения в универсальном магазине в части принадлежащих истцу помещений, возложении обязанности освободить принадлежащие истцу помещения
по апелляционной жалобе Баева А.Л. на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 26 февраля 2018 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Бельмас И.Ю., выслушав объяснения истца Баева А.Л., настаивавшего на доводах жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Баев А.Л. обратился в суд с названным выше исковым заявлением к Хомичуку А.Н., указав в его обоснование, что является собственником недвижимого имущества общей площадью 236,8 кв.м в виде части нежилого здания универсального магазина, расположенного по адресу: <адрес>, инв. N..., лит. А, состоящего из основного 3-х этажного керамзитобетонного панельного строения общей площадью 388,7 кв.м, с кадастровым номером N....
12 июля 2016 г. стороны заключили предварительный договор, по которому Баев А.Л. обязался продать, а Хомичук А.Н. обязался купить у него 5/8 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости за <.......> рублей. Денежные средства ответчик должен был уплачивать наличными, ежемесячно, в соответствии с согласованным сторонами графиком в период с мая 2017 г. по ноябрь 2019 г.
Кроме того, 13 июля 2016 г. Баев А.Л. и Б.З., которой принадлежат 3/8 доли в праве собственности на магазин, с одной стороны, и Хомичук А.Н., с другой стороны, заключили договор аренды магазина сроком до 31 декабря 2019 г.
18 июля 2017 г. собственники магазина заключили договор реального раздела нежилого помещения в целях прекращения общей долевой собственности.
Истец утверждал, что ответчиком график платежей по предварительному договору купли-продажи от 12 июля 2016 г. не исполняется, задолженность составляет <.......> рублей.
Направленное в адрес ответчика предложение о расторжении указанных выше договоров, полученное Хомичуком А.Н. 23 октября 2017 г., оставлено последним без ответа.
Уточнив в ходе рассмотрения дела заявленные требования, Баев А.Л. просил суд: расторгнуть предварительный договор N... от 12 июля 2016 г. купли-продажи 5/8 долей в праве общей долевой собственности на универсальный магазин, общей площадью 388,7 кв.м, кадастровый N..., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный Баевым А.Л. и Хомичуком А.Н.; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 13 июля 2016 г. в универсальном магазине с кадастровым N..., расположенном по адресу: <адрес>, в части принадлежащих Баеву А.Л. помещений по договору реального раздела нежилого здания от 18 июля 2017 г., а именно:
- первый этаж здания полностью, кадастровый N..., общая площадью 176 кв.м;
- на втором этаже здания, кадастровый N... - санузлы площадью 1,2 кв.м и 2,1 кв.м, кабинет площадью 6,6 кв.м, гардеробы персонала площадью 6,7 кв.м и 6,8 кв.м, коридор площадью 5,5 кв.м (общая площадь 28,9 кв.м);
- третий этаж здания полностью, кадастровый N..., общая площадь 31,9 кв.м.
Также просил обязать Хомичука А.Н. освободить указанные выше помещения в недельный срок после вступления решения суда в законную силу.
Решением Магаданского городского суда Магаданской области от 26 февраля 2018 г. с учетом исправлений, внесенных определением того же суда от 30 марта 2018 г., исковые требования удовлетворены частично.
Суд расторг предварительный договор N... от 12 июля 2016 г. купли-продажи 5/8 долей в праве общей долевой собственности на универсальный магазин, общей площадью 388,7 кв.м, кадастровый номер N..., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Баевым А.Л. и Хомичуком А.Н.
С Хомичука А.Н. в пользу Баева А.Л. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.
В удовлетворении требований Баева А.Л. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 13 июля 2016 г. в части и возложении на Хомичука А.Н. обязанности освободить принадлежащие истцу помещения суд отказал.
В апелляционной жалобе Баев А.Л. ставит вопрос об отмене решения суда в той части, в какой ему отказано в удовлетворении требований, утверждая о допущенном судом первой инстанции нарушении норм процессуального права и недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Указывает, что предварительный договор купли-продажи от 12 июля 2016 г. и договор аренды от 13 июля 2016 г. заключались последовательно, между ними имеется взаимосвязь в отношении предмета договора.
Поясняет, что в первоначальном тексте договора аренды имелось условие о возможности расторжения указанного договора в случае расторжения предварительного договора купли-продажи. Оба договора распечатывал ответчик и именно им были внесены не согласованные изменения, из договора аренды исключено указанное выше условие.
Ссылаясь на положения части 1 статьи 12, абзаца 3 статьи 55, части 1 статьи 56, части 1 статьи 57, статьи 67, части 1 статьи 155.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), податель жалобы утверждает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об опросе посредством системы видеоконференц-связи в качестве свидетеля его сестры Б., проживающей в г. Краснодаре, и это привел к нарушению права истца на судебную защиту.
Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступали.
Ответчик Хомичук А.Н., а также третьи лица без самостоятельных требований - Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО, нотариус Магаданского городского нотариального округа Виховская Ю.В., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Учитывая мнение истца, руководствуясь положениями частей 1, 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая требования Баева А.Л. о расторжении заключенного с ответчиком 13 июля 2016 г. договора аренды в части, суд первой инстанции, проанализировав условия указанного договора, руководствуясь положениями гражданского законодательства, регламентирующего основания и порядок расторжения договора аренды, ссылки на которые имеются в решении, установив фактические обстоятельства дела, пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части расторжения указанного договора и возложения на ответчика обязанности освободить выделенные истцу на основании договора реального раздела нежилого здания от 18 июля 2017 г. помещения магазина.
Судом установлено, что Баев А.Л. является собственником 5/8 долей в праве общей собственности на нежилое трехэтажное здание универсального магазина общей площадью 388,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; 3/8 долей в праве собственности на указанный объект недвижимости принадлежит матери истца - Б.З.
12 июля 2016 г. стороны заключили нотариально удостоверенный предварительный договор, по условиям которого Баев А.Л. обязался продать Хомичуку А.Н. принадлежащие ему 5/8 долей в праве общей долевой собственности на указанный выше универсальный магазин, а Хомичук А.Н. купить эти доли в праве собственности по цене <.......> рублей. При заключении договора ответчик уплатил истцу в качестве задатка <.......> рублей; оставшиеся денежные средства подлежали уплате в период с мая 2017 г. по ноябрь 2019 г. согласно графику, согласованному в тексте договора.
13 июля 2016 г. Баев А.Л. и Б.З. в лице представителя Б. заключили с индивидуальным предпринимателем Хомичуком А.Н. договор аренды универсального магазина на срок с 13 июля 2016 г. по 31 декабря 2019 г. Согласно договору арендная плата согласована сторонами в размере <.......> рублей, из них: Баеву А.Л. причиталось <.......> рублей, Б.З. - <.......> рублей. Стороны также предусмотрели возможность увеличения размера арендной платы по согласованию сторон по истечению одного года действия договора кратно уровню инфляции за истекший период (пункт 3.1 договора).
Установив в ходе рассмотрения дела факт существенного нарушения исполнения предварительного договора от 12 июля 2016 г. со стороны Хомичука А.Н., суд по требованию Баева А.Л. расторг указанный договор и в этой части решение суда никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается и предметом проверки в суде апелляционной инстанции не является.
Из материалов дела усматривается, что свое требование о расторжении договора аренды от 13 июля 2016 г. в части Баев А.Л. обосновывал тем, что данный договор взаимосвязан с вышеуказанным предварительным договором от 12 июля 2016 г. и в отсутствие последнего был бы заключен на значительно отличающихся условиях в части причитающейся ему арендной платы. Расторжение предварительного договора свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора аренды, так как при его заключении он рассчитывал на получение от ответчика выкупной цены магазина.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что Баевым А.Л. не представлено относимых и допустимых доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, которые бы могли повлечь его расторжение на основании статьи 451 ГК РФ. Мотивы такому выводу изложены в оспариваемом решении, с которыми судебная коллегия согласна.
Как верно отметил суд первой инстанции, из содержания договора аренды от 12 июля 2016 г. не усматривается его взаимосвязь с предварительным договором от 13 июля 2016 г. Ответчик взаимосвязь этих договоров отрицал, а истцом бесспорных доказательств этому не представлено.
Кроме того, согласно объяснениям истца в первоначальном тексте договора содержалось условие о том, что при расторжении предварительного договора купли-продажи расторгается и договор аренды. Однако в окончательной редакции договора аренды, подписанной сторонами, это условие отсутствует.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также в настоящем судебном заседании истец ссылался на то обстоятельство, что данное условие было исключено в результате недобросовестного поведения ответчика, который готовил и распечатывал договор аренды. Однако эти доводы правового значения не имеют, поскольку договор на указанных в нем условиях подписан истцом лично и добровольно, он никем не оспорен и недействительным не признан, действительность договора аренды предметом данного спора не является. Из объяснений Баева А.Л. также следует, что действий, направленных на изменение условий договора аренды после его подписания, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, он не предпринимал.
Кроме того, отказывая истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности освободить принадлежащие ему помещения магазина, суд первой инстанции правильно учел то обстоятельство, что право собственности на конкретные помещения в магазине у Баева А.Л. не возникло.
Так, Баев А.Л. ставил вопрос о расторжении договора аренды и освобождении помещений магазина выделенных ему в натуре на основании договора реального раздела нежилого здания от 18 июля 2017 г. Данный договор был заключен долевыми собственниками Баевым А.Л. и Б.З. в целях прекращения общей долевой собственности.
Однако, как установлено судом первой инстанции и следует из объяснений истца, названный договор в установленном порядке государственную регистрацию не прошел, в связи с чем право собственности Баева А.Л. на конкретные помещения в магазине в соответствии с указанным выше договором раздела не возникло, что, в свою очередь, исключало возможность удовлетворения требований Баева А.Л., так как юридически здание магазина по-прежнему находится в общей долевой собственности.
Довод истца относительно нарушения судом его права на судебную защиту, со ссылкой на необоснованный отказ суда в удовлетворении его ходатайства о допросе свидетеля Б., несостоятелен.
Материалы дела свидетельствуют о том, что в установленном порядке (часть 2 статьи 69 ГПК РФ) стороной истца такое ходатайство не заявлялось и не разрешалось.
Апелляционная жалоба Баева А.Л. не содержит доводов, указывающих на наличие предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.
Оснований для проверки решения суда первой инстанции в полном объеме в соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, также как процессуальных нарушений, влекущих его безусловную отмену (часть 4 статьи 330 ГПК РФ), судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Магаданского городского суда Магаданской области от 26 февраля 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Баева А.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий С. Н. Лобыкин
Судьи Л. Н. Баюра
И. Ю. Бельмас
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
