Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 21 марта 2018 года №33-3288/2017, 33-21/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 марта 2018 года Дело N 33-21/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Ларионовой С.В., Рогожина Н.А.,
при секретаре Маниной Г.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Микула Мирославы Ярославовны к Усковой Ларисе Андреевне о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,
по апелляционной жалобе Усковой Ларисы Андреевны на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 29.10.2017, которым постановлено:
"Исковые требования Микула Мирославы Ярославовны к Усковой Ларисе Андреевне о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Взыскать с Усковой Ларисы Андреевны в пользу Микула Мирославы Ярославовны задолженность по договору купли-продажи от 27.052014 в размере 2 000 000 (два миллиона) руб.; проценты за неисполнение денежного обязательства за период с 11.06.2015 по 10.07.2017 в размере 393 160 руб. 65 коп. Производить дальнейшее начисление процентов до дня погашения задолженности в полном объеме.
Обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение, общая площадь <...> кв.м., этаж цокольный, адрес: <адрес>, принадлежащее Усковой Ларисе Андреевне.
Определить способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену реализации имущества в размере 6 576 000 руб.
Взыскать с Усковой Ларисы Андреевны в пользу Микула Мирославы Ярославовны государственную пошлину в сумме 20 166 (двадцать тысяч сто шестьдесят шесть) руб., расходы на экспертизу в размере 10 000 руб.
Заслушав доклад судьи Ларионовой С.В., возражения на жалобу представителя истца по доверенности Вардересян А.К., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Микула М.Я. обратилась в суд с иском к Усковой Л.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на недвижимое имущество.
В обоснование указала, что 27.05.2014 между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик приобрела нежилое помещение общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 13 000 000 руб.
Ссылалась, что нежилое помещение было передано ответчику в день подписания договора купли-продажи, которой произведена частичная оплата стоимости объекта недвижимости в размере 11 000 000 руб.
По условиям договора купли-продажи ответчик обязалась исполнить обязательство по оплате недвижимого имущества в срок не позднее 10.06.2015, однако до настоящего времени задолженность не погашена.
В связи с изложенным, с учетом уточненных требований, истец просила суд взыскать с Усковой Л.А. задолженность по договору купли-продажи в размере 2 000 000 руб., проценты за неисполнение денежного обязательства за период с 11.06.2015 по 10.07.2017 в размере 393 160,65 руб., а также до момента погашения задолженности в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 166 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 10 000 руб.; обратить взыскание на предмет залога - нежилое помещение, общей площадью 222,3 кв.м, цокольный этаж, расположенное по адресу: <адрес>, определив способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов; определить начальную продажную цену реализации имущества в размере 6 576 000 руб.
Судом постановлено обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе Ускова Л.А. ставит вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права.
Приводит доводы о том, что нежилое помещение было продано истцом с неустранимыми недостатками, в отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на часть объекта недвижимости, что не было доведено до сведения покупателя.
Ссылается, что до заключения договора купли-продажи продавцом была выполнена перепланировка нежилого помещения без составления соответствующей строительной документации в нарушение требований действующего законодательства.
В связи с этим полагает, что истец не имела права на продажу спорного объекта недвижимости в реконструированном виде без соответствующего разрешения на перепланировку.
Утверждает, что спорное нежилое помещение в приобретенном виде соответствует признакам самовольной постройки, что препятствует в регистрации права собственности на него.
Считает, что в силу положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи, поскольку его предмет фактически не был согласован с покупателем.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст. ст. 309-310 ГК РФ (здесь и далее в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
На основании ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).
Исходя из п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Пунктом 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Как следует из материалов дела, 27.05.2014 между Микула М.Я. и Усковой Л.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец продала ответчику нежилое помещение, общей площадью <...> кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Орёл, <адрес> стоимостью 13 000 000 руб.
Сторонами не оспаривалось, что в день подписания договора купли-продажи после получения истцом денежных средств в размере 11 000 000 руб. была осуществлена передача ответчику спорного нежилого помещения.
В установленном законом порядке Ускова Л.А. зарегистрировала свое право собственности на указанное нежилое помещение, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации от 10.06.2014.
Условиями договора предусматривалось, что оплата оставшейся суммы в размере 2 000 000 руб. должна была произведена в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации права собственности за покупателем, то есть в срок до 10.06.2015.
Поскольку ответчиком обязательства по оплате спорного объекта недвижимости в полном объеме исполнены не были, Микула М.Я. обратилась в адрес Усковой Л.А. с претензией, содержащей требование о погашении задолженности, которая была получена ответчиком 27.04.2017.
Между тем до настоящего времени оплата по договору купли-продажи ответчиком не произведена.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза для определения рыночной стоимости предмета залога.
Согласно выводам заключения эксперта от 29.09.2017 N 699/2-1 ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "АНСОР" рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 8 220 000 руб.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и установив, что обязательства по оплате договора купли-продажи в полном объеме Усковой Л.А. не исполнены, суд первой инстанции удовлетворил иск, взыскав сумму задолженности и обратив взыскание на заложенное имущество.
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.
Доводы, приведенные Усковой Л.А. в апелляционной жалобе, не могут являться основанием для отмены решения суда по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судебной коллегий производство по настоящему гражданскому делу приостанавливалось до рассмотрения другого дела - по иску Усковой Л.А. к Микула М.Я. о признании договора незаключенным по основаниям, которые тождественны доводам апелляционной жалобы по настоящему делу.
Решением Заводского районного суда г. Орла от 19.01.2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 27.02.2018, исковые требования Усковой Л.А. оставлены без удовлетворения.
Предметом проверки по указанному гражданскому делу являлись юридически значимые обстоятельства, на которые Ускова Л.А. ссылалась и в ходе рассмотрения настоящего дела.
Так, судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 27.05.2014 является заключенным, содержит все существенные условия.
Названным решением было установлено, что условия договора купли-продажи исполнены полностью в части передачи спорного объекта недвижимости, Усковой Л.А. было зарегистрировано свое право собственности на объект недвижимости, который на протяжении длительного периода времени сдавался ею в аренду, при этом Ускова Л.А. разрешала арендаторам производить перепланировку нежилого помещение в соответствии с осуществляемой ими коммерческой деятельностью, не предпринимая каких-либо мер для сохранения произведенных изменений.
Кроме этого, судебные инстанции пришли к выводу о том, что Ускова Л.А. должна была и могла узнать о том, что приобретенное ею нежилое помещение перепланировано и переоборудовано, и произведенные изменения не внесены в техническую документацию, с момента передачи ей технического и кадастрового паспорта после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в июне 2014 года.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы, поданной по настоящему делу, аналогичны основаниям, заявлявшимся в рамках указанного гражданского дела о признании договора незаключенным, которым дана оценка вступившими в законную силу судебными актами.
Учитывая изложенное, вышеназванные, а также иные доводы Усковой Л.А., приведённые в апелляционной жалобе, не являются основанием к отмене решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 29.10.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Усковой Ларисы Андреевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка