Дата принятия: 15 октября 2019г.
Номер документа: 33-3282/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2019 года Дело N 33-3282/2019
от 15 октября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей Мурованной М.В., Ячменевой А.Б.,
при секретаре Шумаковой Ю.М.,
с участием прокурора Самодуровой Е.Е.,
помощник судьи Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело N2-1517/2019 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска к Курдюкову Николаю Николаевичу, Зайцевой Оксане Владимировне об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с установлением размера выкупной цены и по встречному иску Курдюкова Николая Николаевича к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г.Томска о предоставлении вне очереди жилого помещения в собственность взамен признанного аварийным и подлежащим сносу
по апелляционным жалобам представителя ответчика Курдюкова Николая Николаевича Касымбекова Н.Л. и ответчика Зайцевой Оксаны Владимировны на решение Советского районного суда г.Томска от 05.08.2019,
заслушав доклад судьи Мурованной М.В., объяснения ответчика Зайцевой О.В. и представителя ответчика Курдюкова Н.Н. Касымбекова Н.Л., поддержавших доводы апелляционных жалоб, заключение прокурора Самодуровой Е.Е., полагавшей решение суда законным и обоснованным,
установила:
муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г.Томска обратилось в суд с иском к Зайцевой О.В., Курдюкову Н.Н. с учетом изменений требований об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности ответчиков и установлением размера выкупной цены в сумме 898100 руб.
В обоснование исковых требований указало, что ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле в праве принадлежит жилое помещение - квартира /__/ в многоквартирном доме по адресу: /__/. Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 24.02.2012 N690 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Так как в установленный срок многоквартирный дом собственниками не снесен, постановлением администрации г.Томска от 20.12.2016 N1334 жилые помещения в указанном доме изъяты для муниципальных нужд, ответчикам представлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества, от подписания которого они отказались в связи с несогласием с размером выкупной цены.
Курдюков Н.Н. обратился со встречным иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г.Томска о предоставлении вне очереди в собственность взамен жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, равнозначного благоустроенного жилого помещения в виде отдельной квартиры, расположенной в черте г.Томска.
В обоснование исковых требований указал, что многоквартирный дом по адресу: /__/ включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, в связи с чем у него возникло право по своему выбору требовать выкупа жилого помещения либо предоставления другого жилого помещения в собственность. Между ним и вторым собственником изымаемой квартиры Зайцевой О.В. не достигнуто соглашения по способу реализации своих жилищных прав, однако он желает воспользоваться правом на предоставление равнозначного жилого помещения в собственность.
В судебном заседании представитель истца Харина А.В. исковые требования поддержала, встречный иск не признала, пояснив, что отсутствие соглашения между собственниками жилого помещения о порядке компенсации изымаемого жилого помещения является безусловным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.
Представитель ответчика Курдюкова Н.Н. Касымбеков Л.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал.
Ответчик Зайцева О.В. в судебном заседании просила изъять жилое помещение путем выкупа, установив размер выкупной цены на основании отчета ООО "Томская независимая оценочная компания" N0104н/2019 от 03.04.2019.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Курдюкова Н.Н.
Обжалуемым решением на основании ст. 8, 17, 19, 35, 45, 46 Конституции Российской Федерации, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56, 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 15, 16 Федерального закона от 21.07.2007 N185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", п. 31 постановления Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации", пп. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" исковые требования муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Курдюкова Н.Н. отказано, распределены судебные расходы.
В апелляционной жалобе Курдюков Н.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обоснование указывает, что судом введено не основанное на законе ограничение прав собственников по распоряжению принадлежащим им имуществом. Полагает, что к спорным правоотношениям подлежал применению правовой режим пользования коммунальной квартирой. Отмечает, что его требование о предоставлении равнозначного жилого помещения взамен изымаемого не нарушает законных интересов Зайцевой О.В. Выражает несогласие с выводами судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" как не отвечающей требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Считает, что муниципальным образованием "Город Томск" в лице администрации г.Томска нарушена процедура изъятия спорного недвижимого имущества, так как ответчики не были проинформированы о включении многоквартирного дома в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области на 2019-2024 годы, жилое помещение взамен непригодного для проживания им не предложено, что свидетельствует о недобросовестности действий истца.
В апелляционной жалобе Зайцева О.В. просит решение суда отменить, указав, что судом при определении размера выкупной цены необоснованно не принят во внимание отчет ООО "Томская независимая оценочная компания" N0104н/2019 от 03.04.2019. Считает, что в состав выкупной цены подлежит включению компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, так как многоквартирный дом более 30 лет находился в аварийном состоянии, официально признан аварийным в 2012 году, в настоящее время спорная квартира подвержена разгрому, грабежу и пожару.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска Харина А.В. и и.о.заместителя прокурора Советского района г.Томска Клименко Л.Ю. просят решение оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
В соответствии с ч.3, 4 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска и ответчика (истца по встречному иску) Курдюкова Н.Н., извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены или изменения решения не нашла.
В ч.2 ст. 17 Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, согласно которому никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.
В развитие указанных положений ст. 1 Протокола N1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
В п.1 ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища.
Законодательство Российской Федерации в соответствии с международно-правовыми стандартами не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества.
Статья 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности, а именно: право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентирован специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно ч.1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Частью 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества, и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы ч.1-3, 5-9 ст. 32 настоящего кодекса.
Как верно указано судом первой инстанции, для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Зайцева О.В. и Курдюков Н.Н. являются собственниками жилого помещения - квартиры общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/.
На основании договора дарения от 27.08.2003 (т.1, л.д. 15) и договора купли-продажи от 21.12.2011 (т.1, л.д. 16, 133) Зайцевой О.В. и Курдюкову Н.Н. принадлежит по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение соответственно.
Согласно технической документации жилой дом по адресу: /__/ представляет собой двухэтажное бревенчатое строение, 1950 года постройки, состоящее из 17 квартир. Квартира N/__/ расположена на 1 этаже и имеет общую площадь /__/ кв.м.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г.Томска от 24.02.2012 N690 многоквартирный дом N/__/ признан аварийным и подлежащим сносу с учетом того, что отчетом ООО "Оценка недвижимости" от 14.11.2008 установлен физический износ здания в размере 69 %.
Постановлением администрации г.Томска от 09.04.2012 N332 многоквартирный дом N/__/ признан аварийным и подлежащим сносу.
Требованием администрации Советского района г.Томска от 11.03.2015 N04-243 ответчикам и другим собственникам предложено в течение 6 месяцев произвести снос многоквартирного дома по адресу: /__/, однако собственники жилого помещения данное требование в установленный срок не исполнили.
Постановлением администрации г.Томска от 20.12.2016 N1334 жилые помещения, в том числе квартира N/__/, в многоквартирном доме по адресу: /__/, признанном аварийным и подлежащим сносу, изъяты для муниципальных нужд.
В связи с этим по заказу администрации Советского района г.Томска ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" подготовлен отчет N276/20 от 06.12.2018, в котором рыночная стоимость жилого помещения N/__/ в многоквартирном доме по /__/ в /__/ установлена в размере 801000 руб.
18.12.2018 ответчикам направлено приглашение для ознакомления с отчетом об оценке изымаемого недвижимого имущества и проектом соглашения об изъятии, однако 24-25.12.2018 Курдюков Н.Н. и Зайцева О.В. от подписания соглашения отказались, выразив несогласие с оценкой изымаемого имущества (т.1, л.д. 82-88).
По обращению Курдюкова Н.Н. ООО "Томская независимая оценочная компания" подготовило отчет N0104н/2019 от 03.04.2019, в котором определиловыкупную стоимость квартиры по адресу: /__/ размере 3640000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения - 531000 руб., стоимость доли в условном праве на земельный участок, расположенный под жилым домом, площадью 5166 кв.м - 2213000 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 841000 руб., убытки, связанные с изъятием недвижимого имущества - 55000 руб.
С учетом изложенного суд установил, что отказ ответчиков от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд на предложенных администрацией условиях обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие; представленные сторонами отчеты специалистов об определении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества противоречат друг другу.
В соответствии с ч.6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч.2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
При этом право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает у собственников помещений в таком доме в соответствии с ч.5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка.
Между тем, как следует из сообщения администрации г.Томска от 22.12.2015, земельный участок по адресу: /__/ до настоящего времени не образован, его границы не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, государственный кадастровый учет не произведен (т.1, л.д. 21).
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 12.04.2019 NКУВИ-001/2019-8512954 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, расположенный по адресу: /__/ (т.1, л.д. 99).
В силу ч.3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Таким образом, поскольку у Зайцевой О.В. и Курдюкова Н.Н. не возникло право собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: /__/, который не образован и не поставлен на государственный кадастровый учет, суд пришел к правильному выводу о том, что при определении выкупной цены принадлежащего ответчикам жилого помещения следует исходить из размера возмещения арендатору необходимого для эксплуатации многоквартирного дома земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, с учетом долей ответчиков в общем имуществе.
В связи с наличием спора о размере выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества и противоречием представленных сторонами отчетов оценщиков суд первой инстанции по ходатайству представителя ответчика Курдюкова Н.Н. Касымбекова Н.Л. назначил по делу судебную экспертизу.
Заключением судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" от 06.06.2019 N315-Э/2019 установлена рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, в размере 418000 руб., стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок площадью 1227 кв.м в сумме 452000 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения в размере 1177000 руб., размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, в сумме 28100 руб.
Суд первой инстанции признал данное заключение судебной экспертизы допустимым доказательством и на основании выводов эксперта определилвыкупную цену изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения.
Оснований не соглашаться с указанным выводом суда у судебной коллегии не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является допустимым, относимым и достоверным доказательством, соответствует требованиям ст. 9, 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 8, 25, 41 Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и гражданского процессуального законодательства, исследование проведено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, выводы эксперта основаны на положениях нормативных правовых актов, научных и практических данных, дающих возможность проверить их достоверность.
Ссылка в жалобе представителя Курдюкова Н.Н. на отсутствие у эксперта специальных познаний для ответа на все поставленные судом вопросы не может быть признана состоятельной, так как расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: /__/, в размере 1227 кв.м произведен с применением формулы, установленной в нормативном порядке приказом Минземстроя Российской Федерации от 26.08.1998 N59 "Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах".
Суд верно дал критическую оценку представленным сторонами отчетам специалистов ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" N276/20 от 06.12.2018 и ООО "Томская независимая оценочная компания" N0104н/2019 от 03.04.2019, поскольку указанные специалисты не предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, вывод в заключении ООО "Томская независимая оценочная компания" о доле ответчиков в условном праве на земельный участок площадью 5166 кв.м не мотивирован и не подкреплен соответствующим расчетом.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы Зайцевой О.В., суд пришел к правильному выводу о необходимости исключения из выкупной стоимости принадлежащей ответчикам квартиры суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Так, в силу ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 указанного Закона Российской Федерации предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Из материалов дела следует, что право собственности Курдюкова Н.Н. и Зайцевой О.В. на спорную квартиру приобретено на основании договора купли-продажи от 21.12.2011 и договора дарения от 27.08.2003 соответственно.
Следовательно, право собственности на изымаемое жилое помещение приобретено ответчиками не в порядке приватизации, а норма ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" связывает сохранение обязанности бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) по проведению капитального ремонта дома с тем, что на момент приватизации жилого помещения такая обязанность существовала и не была им исполнена.
Поскольку право собственности на квартиру у ответчиков возникло не в порядке приватизации, муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г.Томска по отношению к ним наймодателем не являлось и, соответственно, не имело перед ними обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Учитывая, что ответчик Курдюков Н.Н. приобрел квартиру по возмездной сделке, по цене, соответствующей рыночной стоимости жилого помещения в том состоянии, в котором оно находилось на момент приобретения, а Зайцева О.В. - по безвозмездной сделке с другим физическим лицом, суд пришел к верному выводу об отсутствии у указанных лиц права требовать предоставления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
На основании изложенного суд правильно установил размер выкупной цены изымаемого жилого помещения в сумме 898100 руб. (рыночная стоимость квартиры 418000 руб. + стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок 452000 руб. + сумма потенциальных убытков 28100 руб.), определив размер денежной компенсации каждому собственнику в сумме 449050 руб. пропорционально его доле в праве на жилое помещение.
При таких обстоятельствах ссылка в апелляционных жалобах на неверное определение судом выкупной цены принадлежащего ответчикам жилого помещения несостоятельна и подлежит отклонению.
Доводы апелляционной жалобы представителя Курдюкова Н.Н. о необоснованном отказе в удовлетворении встречного иска о предоставлении в собственность равнозначного жилого помещения взамен аварийного и подлежащего сносу о незаконности обжалуемого решения также не свидетельствуют.
В соответствии с ч.9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Судом установлено, что муниципальным образованием "Город Томск" в лице администрации г.Томска соблюдены приведенные требования закона, исковое заявление предъявлено в суд 12.04.2019 после выполнения нормативно установленной процедуры по изъятию спорной квартиры для муниципальных нужд, в том числе направления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома, принятия решения об изъятии недвижимого имущества в связи с невыполнением данного требования, по истечении трех месяцев со дня получения ответчиками проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и получения от них отказа в его подписании (24-25.12.2018).
Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Томской области от 10.04.2019 N233-ра утверждена Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области на 2019 - 2024 годы, в соответствии с которой многоквартирный дом по адресу: /__/ включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 01.01.2017, с планируемой датой окончания переселения 31.12.2020 (т.2, л.д. 19-30).
Раздел 4 Региональной адресной программы предусматривает переселение граждан из аварийного жилищного фонда как путем выкупа аварийных помещений у собственников, так и путем переселения граждан в другие жилые помещения.
Принимая во внимание, что Региональная адресная программа утверждена за 2 дня до обращения муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска в суд с настоящим иском, судебная коллегия не может признать обоснованными доводы представителя ответчика Курдюкова Н.Н. Касымбекова Н.Л. о злоупотреблении правом со стороны истца и несоблюдении муниципальным образованием процедуры по изъятию жилого помещения.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, каких-либо нарушений права ответчиков на реализацию своих жилищных прав путем участия в региональной адресной программе муниципальным образованием не допущено, такое право фактически реализовано Курдюковым Н.Н. путем предъявления встречного искового заявления в рамках данного гражданского дела.
Вместе с тем в силу ч.8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21.07.2007 N185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Поскольку дом, в котором расположено спорное жилое помещение, признан аварийным и включен в Региональную адресную программу, Курдюков Н.Н. и Зайцева О.В. по своему выбору имели право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения.
Такой выбор способа обеспечения жилищных прав ответчики произвели, указав в письменном заявлении суду (т.2, л.д. 43), что Зайцева О.В. просит осуществить выкуп изымаемой доли в праве на жилое помещение, а Курдюков Н.Н. избрал способ возмещения в виде предоставления в собственность равнозначного благоустроенного жилого помещения (отдельной квартиры в черте г.Томска).
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик Зайцева О.В. также в категоричной форме отказалась от выбора единого с сособственником Курдюковым Н.Н. способа обеспечения их жилищных прав путем предоставления в собственность равнозначного жилого помещения.
В соответствии с п.1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что Зайцевой О.В. и Курдюковым Н.Н. как участниками общей долевой собственности на изымаемую квартиру соглашение о способе обеспечения их жилищных прав не достигнуто, по данному вопросу между сособственниками возник спор, подлежащий разрешению судом, суд первой инстанции правомерно выбрал единый способ возмещения за изымаемое жилое помещение путем выкупа, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г.Томска об изъятии спорной квартиры путем выкупа и об отказе во встречном иске.
Поскольку квартира по адресу: /__/ не является коммунальной, нормативные положения, регулирующие отношения по использованию коммунальных квартир, к спорным правоотношениям не применимы.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г.Томска от 05.08.2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ответчика Курдюкова Николая Николаевича Касымбекова Н.Л. и ответчика Зайцевой Оксаны Владимировны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
