Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 сентября 2021 года Дело N 33-3279/2021

22 сентября 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москаленко Т.П.,

судей Степановой Н.Н., Долговой Л.П.,

при ведении протокола помощником судьи Кожевниковым С.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО Специализированный застройщик "Строймастер" на решение Правобережного районного суда г.Липецка от 25 июня 2021 года, которым постановлено:

"Признать недействительным пункт 4.3 договора участия в долевом строительстве N К-16-94 от 25.03.2020г., заключенного между ООО Специализированный застройщик "Строймастер" и Торшиной Юлией Васильевной, в части, что цена договора не подлежит изменению в случае отклонения данных натурального обмера от проектных площадей "Объектов" в большую или меньшую сторону.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик "Строймастер" в пользу Торшиной Юлии Васильевны денежные средства излишне переплаченной стоимости объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N К-16-94 от 25.03.2020г. сумму 139000 руб., штраф в размере 20 000 руб.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик "Строймастер" государственную пошлину в бюджет города Липецка в размере 3980 руб.".

Заслушав доклад судьи Степановой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Торшина Ю.В. обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик "Строймастер" о признании договора частично недействительным, взыскании денежных средств. С учетом уточнения требований просила признать недействительным пункт 4.3 договора участия в долевом строительстве N К-16-94 от 25.03.2020г., заключенного с ответчиком, о том, что цена договора не подлежит изменению в случае отклонения данных натурального обмера от проектных площадей "Объектов" в большую или меньшую сторону, взыскать с ответчика денежные средства в размере переплаченной стоимости объекта долевого строительства в сумме 139 000 руб., штраф.

Истец Торшина Ю.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Лепекина А.С. поддержала уточненные исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Строймастер" адвокат Малахова Е.С. в судебном заседании иск не признала. Указала, что в договоре не указана стоимость квадратного метра жилья, только цена всей квартиры, поэтому стоимость квадратного метра не может изменяться, ухудшения качества переданного объекта не имеется, квартира пригодна к использованию. Просила применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик ООО Специализированный застройщик "Строймастер" просит решение суда отменить, принять новое решения об отказе в удовлетворении требований истца, ссылаясь на передачу истице объекта долевого строительства надлежащего качества, а также принцип свободы договора, которым руководствовались стороны при его заключении.

В возражении на апелляционную жалобу Торшина Ю.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав возражения истицы, полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив доводы жалобы и письменных возражений на нее, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений ... об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что 25 марта 2020г. между ООО СЗ "Строймастер" (застройщик) и Торшиной Ю.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства общей проектной площадью 61,7 кв.м (18+ 18,2 +9,5 +5,2 +4,3 общая проектная площадь квартиры и площадь лоджий с понижающим коэффициентом (10,2+2,8)*0,5), на 16 этаже, секции 1, по адресу: <адрес> (строительный адрес).

Согласно п. 4.1 цена договора на момент подписания договора составила 4288 150 рублей.

Стоимость квадратного метра в договоре долевого участия не установлена.

Согласно пункту 4.3 договора цена договора не подлежит изменения в случае отклонения данных натурного обмене от проектных площадей "Объектов" в большую или меньшую сторону.

Условия договора об оплате стоимости жилого помещения исполнены истцом Торшиной Ю.В. в полном объеме, 4288 150 рублей переведены на расчетный счет ответчика в полном объеме.

Согласно передаточному акту к договору участия в долевом строительстве от 19 января 2021 года Торшиной Ю.В. была передана квартира общей площадью 54,3 кв. м, в том числе: жилая площадь комнат 44,6 кв.м.

30 декабря 2020 года истец Торшина Ю.В. направила ответчику претензию, в которой просила вернуть ей часть излишне уплаченных по договору долевого участия в сумме 139000 рублей.

11 января 2021 года претензия истца была получена ответчиком, однако оставлена без удовлетворения.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Суд обоснованно принял во внимание, что разница между проектной и фактической площадью переданного истцу объекта долевого строительства составляет 2 кв. м, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как, условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, в связи с чем, суд первой инстанции в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 4 ст. 4, ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" признал недействительным п. 4.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25 марта 2020 года, верно взыскал с ООО Специализированный застройщик "Строймастер" в пользу Торшиной Ю.В., исходя из стоимости 1 кв. м - 69500 руб. (69 500 x 2), денежные средства в размере 139 000 рублей.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежал взысканию штраф в размере 69 500 руб. (139 000/2).

При рассмотрении вопроса о соразмерности штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, последствиям нарушенного обязательства, суд пришел к выводу о том, что в настоящем случае размер штрафа подлежит уменьшению, поскольку взыскание штрафа в полном объеме будет несоразмерно последствиям нарушенного ответчиком обязательства, а также не будет отвечать принципам разумности и справедливости. С учетом конкретных обстоятельств дела суд первой значительно снизил размер штрафа до 20 000 рублей.

Довод жалобы о свободе договора долевого участия, которым может быть предусмотрено условие о том, что цена квартиры не подлежит изменению, является необоснованным, поскольку условиями заключенного между сторонами договора не согласован конкретный размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что правильно было учтено судом первой инстанции при разрешении спора.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, явившихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Обжалуемое решение суда соответствует нормам материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела и представленных доказательств, которые судом оценены надлежащим образом. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда г.Липецка от 25 июня 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика ООО Специализированный застройщик "Строймастер" - без удовлетворения.

Председательствующий:.

Судьи:.

.

.

Мотивированное определение изготовлено 23 сентября 2021 года.

.

.

.

.

7


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка