Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-3276/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Голубева И.А., Ершова А.А.,

при помощнике судьи Пугачеве Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к Федосову Ю.А. о взыскании штрафа, расторжении договора аренды по апелляционной жалобе Федосова Ю.А. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 10 ноября 2020 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Голубева И.А., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Федосову Ю.А., в котором с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договору аренды N 11574/1 от 25 сентября 2014 г. в период с 1 января 2020 г. по 30 июня

2020 г. в размере 33 823 руб. 08 коп., в том числе: 31 923 руб. 62 коп. - задолженность по арендной плате, 1 899 руб. - пени; штраф за нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного в аренду ответчику, в размере 9 577 руб. 10 коп., расторгнуть договор аренды земельного участка N 11574/1 от 25 сентября 2014 г.

Требования мотивированы тем, что 25 сентября 2014 г. между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка N 11574/1, согласно которому ФИО1 принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N, площадью 557 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

В настоящее время согласно дополнительному соглашению от 20 июня 2019 г. к договору аренды земельного участка N 11574/1 от 25 сентября 2014 г. арендатором указанного участка является Федосов Ю.А., который свои обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 1 января 2020 г. по 30 июня 2020 г. в размере 33 823 руб. 08 коп.

Актами осмотра земельного участка подтверждается факт не использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования "магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 200 кв.м".

Истец направлял ответчику претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, штраф, привести земельный участок в соответствие с видом его разрешенного использования, которые оставлены без исполнения.

Ввиду того, что условия договора аренды не соблюдаются, Комитет полагал, что вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 10 ноября 2020 г. исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды N 11574/1 от

25 сентября 2014 г. земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с Федосовым Ю.А.; с Федосова Ю.А. в пользу Комитета взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 11574/1 от

25 сентября 2014 г. за период с 1 января 2020 г. по 30 июня 2020 г. в размере

33 823 руб. 08 коп. в том числе: основной долг по арендной плате в размере

31 923 руб. 62 коп., пени в размере 1 899 руб. 46 коп., а также штраф в сумме

9 577 руб. 10 коп., а всего взыскано 43 400 руб. 18 коп.; с Федосова Ю.А. в доход государства с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района Саратовской области взыскана государственная пошлина в сумме 1 550 руб.

В апелляционной жалобе Федосов Ю.А. просит решение суда отменить. Автор жалобы полагает, что мог быть освобожден от ответственности за нарушение срока оплаты аренды, поскольку в спорный период в результате ограничительных мероприятий в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV) Комитет должен был заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа, сам Федосов Ю.А. обратиться с указанным заявлением к Комитету возможности не имел ввиду действия ограничительных мер. Также у Федосова Ю.А. значительно снизился размер оплаты труда, что в том числе привело к невозможности своевременного внесения арендной платы. Указывает, что использование земельного участка не по назначению вызвано его площадью, поскольку она не позволяет в полной мере использовать его по целевому назначению, а именно для продажи строительных материалов, так как необходима площадка для их хранения.

Лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений п. 3 ст. 420, ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктами 1 и 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 сентября 2014 г. между Комитетом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка N 11574/1, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N, площадью 557 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Земельный участок предоставлен для использования "магазины торговой площадью не более 200 кв. метров (магазины продовольственные и промтоварные торговой площадью не более 200 кв. метров)" (п. 1.4 договора аренды).

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 4 022 руб. 77 коп. (за исключением периода с 16 сентября 2014 г. по

24 сентября 2014 г., для которого размер арендной платы составил 396 руб. 77 коп.) и уплачивается арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения арендатора от платы за фактическое пользование земельным участком (п. 2.6 договора аренды).

В силу п. 3.4 договора аренды арендатор обязан:

- приступить к использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (п. 3.4.2);

- использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (п. 3.4.4).

В соответствии п. 4.1 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 4.2 договора аренды за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 1.9, 3.3.2, 3.3.3, 3.4.4 - 3.4.13 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 15 % от суммы годовой арендной платы, установленной п. 2.1 договора.

В силу п. 6.4 договора аренды настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя при существенном нарушении арендатором условий договора, в том числе (но не исключительно): при использовании земельного участка с нарушением его целевого назначения, принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного пользования; при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного п. 2.2 договора; в случае нарушения обязанностей, предусмотренных п.п. 3.3, 3.3.3, 3.4.4 - 3.4.13.

24 декабря 2018 г. между ФИО1 и Федосовым Ю.А. заключен договор о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, запись о регистрации которого была внесена в ЕГРН 28 декабря 2018 г.

В настоящее время согласно дополнительному соглашению от 20 июня 2019 г. к договору аренды земельного участка N 11574/1 от 25 сентября 2014 г. арендатором указанного участка является Федосов Ю.А. Также указанным дополнительным соглашением изменен п. 2.1 договора аренды: установлен новый размер арендной платы - 63 847 руб. 24 коп. (15 961 руб. 81 коп. в квартал).

Обязательства по передаче земельного участка в аренду были исполнены надлежащим образом, в то время как Федосов Ю.А. свои обязанности не выполнял: арендную плату не вносил, в связи с чем образовалась задолженность; в соответствии с целевым назначением земельный участок не использовал, в связи с чем начислен штраф.

Так, согласно акту осмотра земельного участка N 658 от 7 октября 2019 г. на момент осмотра земельный участок с кадастровым номером N не используется в соответствии с видом разрешенного пользования, строения и сооружения на указанном земельном участке отсутствуют.

В соответствии с актом осмотра земельного участка N 533 от 15 мая 2020 г. на момент осмотра земельный участок с кадастровым номером N не огорожен, строения и сооружения на указанном земельном участке отсутствуют.

Согласно акту осмотра земельного участка N 1263 от 7 октября 2020 г. на момент осмотра земельный участок с кадастровым номером N не используется в соответствии с видом разрешенного пользования, строения и сооружения на указанном земельном участке отсутствуют.

29 октября 2019 г., 29 июля 2020 г. и 4 августа 2020 г. Комитетом в адрес ответчика направлены претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, штраф, привести земельный участок в соответствие с видом его разрешенного использования, уведомление о возможном расторжении договора аренды, которые оставлены без исполнения.

Рассмотрев возникший спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 3, 8, 9, 11, 209, 309, 329, 421, 450, 606, 610, 615 ГК РФ, ст. ст. 42, 46 ЗК РФ, установив, что условия договора аренды земельного участка ответчиком не соблюдаются, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, при этом в предложенный истцом срок, указанный в претензии от 29 июля 2020 г., ответчик не устранил нарушения арендного обязательства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка N 11574/1 от 25 сентября 2014 г., взыскания штрафа в сумме 9 577 руб. 10 коп и наличии у Федосова Ю.А. задолженности по договору аренды земельного участка N 11574/1 от 25 сентября 2014 г., обоснованно взыскав ее в размере 33 823 руб. 08 коп.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия соглашается с решением суда об удовлетворении исковых требований, поскольку оно постановлено при правильном применении норм материального права и соответствует обстоятельствам дела.

В силу ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Как видно из материалов дела, земельный участок был передан в аренду в 2014 г., соответственно первоначальный арендатор должен был еще в 2014 г. приступить к использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (п. 3.4.2), чего не сделал.

Принимая на себя обязанности первоначального арендатора в 2018 г. Федосову Ю.А. было известно о том, что в нарушение условий договора аренды участок на протяжении 4-х лет не используется по назначению. Несмотря на это, осознавая ответственность за нарушение условий договора, Федосов Ю.А., став арендатором земельного участка, также не приступил к его использованию по назначению.

Вопреки условиям договора аренды, уведомлениям Комитета и вышеуказанным положениям ЗК РФ Федосов Ю.А. использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением не начал, чем нарушил п. 3.4.4 договора.

В этой связи Комитет воспользовался своим правом: начислил ответчику штраф согласно п. 4.2 договора аренды и обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в соответствии с п. 6.4 договора аренды, предварительно уведомив арендатора.

На основания изложенного, требования Комитета являются законными и обоснованными.

Несостоятельными являются доводы жалобы о необоснованности исковых требований по причине невозможности использования земельного участка по назначению ввиду его малой площади.

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу абз. 2 - 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Площадь земельного участка (557 кв.м), его характеристики, месторасположение являлись предметом договора аренды, были заранее известны арендатору.

При этом Федосов Ю.А., заключив договор замены стороны в обязательстве, принял на себя права и обязанности арендатора, оговоренные в договоре аренды земельного участка.