Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 27 сентября 2019 года №33-3266/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2019 года Дело N 33-3266/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кочергиной Н.А.,
судей: Альчиковой Е.В., Александровой Н.А.
при секретаре Труновой Ю.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Матушкина Вадима Юрьевича к Погосяну Оганесу Вараздатовичу, администрации города Мичуринска Тамбовской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, признании сделки купли-продажи земельного участка и строений состоявшейся,
по встречному иску Погосяна Оганеса Вараздатовича к Матушкину Вадиму Юрьевичу, о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенными,
по апелляционной жалобе Матушкина Вадима Юрьевича на решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17 апреля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
29.10.2015 г. Матушкин В.Ю. обращался в суд с иском к Погосян О.В. о признании права собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м. и перехода права собственности на земельный участок площадью 806 кв.м., расположенных по адресу: ***, ссылаясь на то, что 18.06.2014 г. между ним и Погосяном О.В. заключен договор купли-продажи указанного имущества, объекты переданы ему по акту от 18.06.2014 г., расчет по договору купли-продажи завершен, что подтверждается распиской.
Однако Погосян О.В. уклоняется от обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17 декабря 2015 г. исковые требования были удовлетворены(л.д.64-66 т.1).
На основании данного решения, Матушкин В.Ю. зарегистрировал право собственности на вышеуказанное имущество, ему выданы свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом площадью 25,7 кв.м. и на земельный участок площадью 806,46 кв.м., расположенных по адресу: ***(л.д.18,19 т.2).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовской области от 6 июля 2016 г. решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску Милюхиной Г.В. к Матушкину и Погосяну о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на долю в жилом доме(л.д.201-204 т.1).
Милюхина Г.В. 27.06.2016 г. обращалась в суд с иском к Матушкину В.Ю. и Погосяну О.В.(л.д.3-5 т.2).
Просила суд признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 июня 2014 года, заключенную между Погосяном О.В. и Матушкиным В.Ю. недействительной; исключить запись о праве из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 февраля 2016 года на данные объекты недвижимости за Матушкиным В.Ю.; признать за ней право собственности на 1/2 долю реконструированного жилого *** площадью 148,4 кв. м; взыскать с Матушкина В.Ю. компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
При этом, ссылалась на то, что без регистрации брака с 1989 г. она проживала с Погосян О.В. и на совместные денежные средства они купили в 1995 г. жилой дом, общей площадью 25,7 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 806 кв.м, по адресу: ***, после чего произвели перепланировку и реконструкцию дома. Считает данный дом общей совместной собственностью, в равных долях с Погосян О.В. 18 июня 2014 года Погосян О.В., не ставя ее в известность, заключил с Матушкиным В.Ю. договор купли-продажи земельного участка площадью 806 кв. м, (со всеми жилыми и нежилыми строениями, как указано в договоре) стоимостью 2 000 000 рублей. На день совершения сделки, жилой дом являлся самовольной постройкой, права на него не были оформлены в установленном законом порядке, поэтому государственная регистрация права на него невозможна. Полагает, что ни в договоре купли-продажи, ни в расписке от 18 июня 2014 года не содержатся сведения о продаже именно жилого дома, нет технических характеристик, описания, указания площади дома, его принадлежности продавцу и так далее.
Определением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 28 июля 2016 г. дела по искам Матушкина В.Ю. и Милюхиной Г.В. объединены в одно производство(л.д.43 т.2).
Погосян О.В. 28 сентября 2016 г. обращался в суд со встречным иском к Матушкину В.Ю. (л.д.55-57 т.2) о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной (притворной) и исключении записей о праве из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывая, что своей воли на заключение договора он не изъявлял. Ссылался на наличие у него задолженности перед Матушкиным В.Ю. по договору займа, на вынуждение его Матушкиным В.Ю. поставить подпись на заполненных листах, без ознакомления с текстом, на передачу договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 8 августа 1995 г. и свидетельства о регистрации права на земельный участок от 8 декабря 2004 г. Матушкину В.Ю. до момента возврата суммы долга. Денежные средства Матушкин В.Ю. ему не передавал.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 29 июня 2017 г.(л.д.161-177 т.3):
Исковые требования Матушкина В.Ю. к Погосяну О.В. оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Погосяна О.В. к Матушкину В.Ю. удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи от 18 июня 2014 года объекта - земельного участка (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений, площадь 806 кв. м, кадастровый ***, расположенных по адресу: ***, заключенный между Матушкиным В.Ю. и Погосяном О.В.
Применены последствия недействительности указанной сделки: считать жилой дом общей площадью 25.7 кв. м, кадастровый *** и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв. м, кадастровый ***, расположенных по адресу: *** находящимися в собственности Погосяна О.В.; с Погосяна О.В. в пользу Матушкина В.Ю. взысканы денежные средства, полученные по договору в размере стоимости земельного участка в сумме 2 000 000 рублей; аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимость соответствующие записи о регистрации права собственности Матушкина В.Ю. на жилой дом общей площадью 25.7 кв. м, кадастровый *** и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв. м, кадастровый ***, расположенных по адресу: ***.
Исковые требования Милюхиной Г.В. к Матушкину В.Ю. и Погосяну О.В. оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 4 октября 2017 г.(л.д.39-43 т.4):
Решение суда от 29 июня 2017 г. в части признания недействительным договора купли-продажи от 18 июня 2017 года, заключенного между Матушкиным В.Ю. и Погосяном О.В., и применении последствий недействительности указанной сделки - отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении данных исковых требований Погосяну О.В. отказано.
Это же решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Матушкина В.Ю. к Погосяну О.В. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отменено, гражданское дело в этой части направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
В остальной части это же решение оставлено без изменения.
Определением от 27 ноября 2017 г. Милюхина Г.В. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований, как проживающая в спорном доме.
Погосян О.В. 19 января 2019 г. обратился со встречным иском к Матушкину В.Ю. о признании договора купли-продажи от 18.06.2014 незаключенным.
Просил признать договор купли-продажи жилого дома площадью 25,7 кв.м. и земельного участка площадью 806 кв.м., расположенные по адресу: *** незаключенным.
Указав, что в статьях 153, 432, 454, 554 ГК РФ перечислены требования к предмету договора, при отсутствии которых условие о передаче недвижимого имущества считается несогласованным, а соответствующий договор незаключенным. Отчуждаемое имущество покупателю передано не было, никаких мер сторонами не предпринималось вплоть до октября 2015 года. В жилом доме проживали Погосян О.В., его гражданская супруга Милюхина Г.В. и их общая дочь Погосян О.О. Из буквального прочтения договора купли-продажи следует, что конкретный объект недвижимости не определялся (дословно указано - продается земельный участок со всеми жилыми и нежилыми строениями на нем). При этом обе стороны не отрицали, что на момент заключения спорной сделки, покупателем жилой дом не осматривался, но он уже представлял из себя новый объект, с увеличением общей площади, который был возведен Погосян О.В. в результате реконструкции и перепланировки, что подтверждается имеющимися в материалах дела фотоматериалами, техническим планом здания, из которого видно, что строение является двухэтажным жилым, со встроенным гаражом, площадь первого этажа составляет 73,5 кв.м, 2 этаж находится в стадии строительства, его площадь 74,9 кв.м, что не соответствует правоустанавливающим документам Погосяна О.В. на жилой дом площадью 25,7 кв.м, который как объект недвижимости в настоящее время не существует. Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости не был исполнен, а стороны изначально не собирались его исполнять.
Матушкин В.Ю. 1 февраля 2019 г. изменил исковые требования к Погосян О.В.(л.д.131-133 т.4), просил суд сохранить в реконструированном, перепланированном виде жилой дом, расположенный по адресу: ***А, признать за ним право собственности на самовольно реконструированный ответчиком Погосян О.В. жилой дом площадью 73,5 кв.м. и встроенный гараж площадью 40,6 кв.м.; признать сделку купли-продажи земельного участка со всеми расположенными на нем строениями, заключенной и исполненной.
В обоснование увеличенных исковых требований он указал, что дом был продан ему в существующем на сегодняшний день виде.
Ранее существующий на земельном участке жилой дом площадью 25,7 кв.м был реконструирован продавцом Погосяном О.В.
Указал, что ввиду самовольной реконструкции дома, Погосян не были надлежащим образом оформлены документы, стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и указали в договоре про существующие строения. В подтверждение исполнения договора и выполнения требований ст. 408 ГК РФ стороны составили расписку, в которой указали, что расчеты между продавцом и покупателем произведены полностью, кроме того, денежные средства были переданы в присутствии свидетелей. Ссылаясь на положения ст.ст.549, 550, 434, 554 ГК РФ, истец полагал, что несоблюдение формы договора не влечет его недействительность.
По ходатайству истца по первоначальному иску Матушкина В.Ю. по делу назначалась экспертиза в АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" по вопросу возможности сохранения дома в реконструированном состоянии.
Определением от 13 февраля 2018 г. к участию по делу в качестве соответчика по иску Матушкина В.Ю. привлечена администрация города Мичуринска Тамбовской области.
С учетом заключения судебной экспертизы о невозможности сохранения в реконструированном виде дома, представитель Матушкина В.Ю., 21 марта 2019г. изменил исковые требования (л.д.80 т.5) просил суд:
- обязать истца(Матушкина В.Ю.) привести реконструированный жилой дом в первоначальное состояние до площади 25,7 кв.м;
- признать за истцом право собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м, расположенный по адресу: *** ***
- признать за истцом право собственности на земельный участок площадью 806 кв.м с кадастровым номером ***, расположенный по вышеуказанному адресу.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17 апреля 2019 года исковые требования Матушкина В.Ю. к Погосяну О.В. оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Погосяна О.В. к Матушкину В.Ю. удовлетворены, признан незаключенным договор купли-продажи от 18 июня 2014 года объекта - земельного участка (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений, площадь 806 кв. м, кадастровый ***, расположенных по адресу: ***, подписанный Матушкиным В.Ю. и Погосяном О.В.
С Погосяна Оганеса Вараздатовича в пользу Матушкина Вадима Юрьевича взыскано неосновательное обогащение в сумме 2 000 000 (два миллиона рублей) рублей.
Мичуринским городским судом Тамбовской области 14 мая 2019 года принято дополнительное решение.
Дополнена мотивировочная часть решения: "Определением суда от 13.02.2018 к участию в гражданском деле в качестве соответчика привлечена Администрация г. Мичуринска Тамбовской области, с исключением ее из числа третьих лиц.
Поскольку администрация г. Мичуринска не является стороной оспариваемого договора купли-продажи от 18.06.2014, при этом истцом по первоначальному иску Матушкиным В.Ю. не указано причинно- следственной связи между сделкой и какими либо неправомерными действиями органа муниципального, следовательно судом не могут возлагаться на данного ответчика обязанности по восстановлению нарушенного права".
Дополнена резолютивная часть решения: "Исковые требования Матушкина Вадима Юрьевича к администрации г. Мичуринска Тамбовской области об обязании привести реконструированный жилой дом в первоначальное состояние до площади 25,7 кв.м; признании права собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м, расположенный по адресу: *** *** признании права собственности на земельный участок площадью 806 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по вышеуказанному адресу - оставить без удовлетворения".
В апелляционной жалобе Матушкин В.Ю. ставит вопрос об отмене данного решения от 17.04.2019 г. и принятии нового.
Считает решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Указывает, что суд в решении ссылается на незаключенность договора от 18.06.2014г., поскольку сторонами не идентифицированы конкретные объекты недвижимости по их индивидуальным характеристикам, размере, цене. Суд посчитал, что поскольку существенные условия договора купли-продажи недвижимости не согласованы, договор не порождает последствий, на которые был направлен, поэтому жилой дом и земельный участок не могут быть переданы покупателю.
Однако, с данным выводом автор жалобы не согласен, данные обстоятельства не нашли подтверждения в ходе судебного заседания.
Указывает, что принимая решение, суд не учел положений п. 4.1 ст.420, ст.421, ст.425, ст. 431 ГК РФ.
Считает, что необходимо принимать во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Указывает, суды при рассмотрении подобных дел, основываясь на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, должны установливать, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка или на отчуждение земельного участка без объекта недвижимости и с учетом установленных обстоятельств сделать вывод о том, что отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости, равно как и отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка, само по себе не свидетельствует об отсутствии воли сторон на отчуждениях земельного участка, находящегося под расположенным на нем объектом недвижимости.
Ссылаясь на п.2 ст. 166 ГК РФ указывает, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.
Указывает, что в данном случае признать право собственности на самовольно реконструированное здание, а именно спорный жилой дом было возможно лишь за собственником земельного участка, поэтому и упор в договоре был на земельный участок, который идентифицирован надлежащим образом. В силу пп. 4 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
В силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной. Обратной нормы не существует. В данном случае поименовано, что земельный участок продается и отчуждается со всеми объектами недвижимости.
Указывает, что при разрешении спора следовало выяснить, на что была направлена действительная воля сторон при отчуждении здания, и с учетом этого дать оценку договору купли-продажи объекта недвижимости не с точки зрения его заключенности, а с точки зрения его действительности.
Указывает, что в данном случае воля сторон была действительно направлена на отчуждение объекта недвижимости.
Суд не учел показания допрошенного в судебном заседании свидетеля нотариуса г.Мичуринска Савватеева С.Н., подтвердившего, что Милюхина и Погосян О.В. обращались к нему по поводу оформления согласия супруги на совершение сделки по отчуждению имущества,
Данное обстоятельство, по мнению автора жалобы, говорит о намерении стороны произвести отчуждение недвижимости.
Кроме этого, Погосян ни разу не явился в судебный процесс, что также говорит о не заинтересованности стороны сделки, интерес проявляет исключительно Милюхина, которая не являлась стороной сделки.
Считает, что суд принял заранее не исполнимое решение. Еще ранее при рассмотрении данного дела в суде апелляционной инстанции 04.10.2017г. при отмене предыдущего решения, судом стороне ответчика было рекомендовано внести денежные средства на депозит суда, однако представитель Погосян О.В. и Милюхина категорично отказался, пояснив, что денег нет, и не будет.
Автор жалобы полагает, что в данном случае можно говорить и о недобросовестности Погосяна О.В., который за 4 года рассмотрения данного дела не мог определиться с требованиями, требуя признать сделку то мнимой, то совершенной под влиянием обмана, то под давлением и т.д.
Тогда как напротив, действия Матушкина В.Ю. после сделки свидетельствуют об исполнении сделки, а именно; заключение договора с ресурсоснабжающими и управляющими компаниями; заключение договора с кадастровыми инженерами на замер жилого помещения, с целью, признания права собственности на данное жилое помещение; подача иска в Мичуринский городской суд с требованиями о выселении третьего лица Милюхиной Г.В.
Кроме того указывает, что в решении суда искажены факты показаний Матушкина В.Ю., который говорил, что ранее между ним и Погосян были договорные отношения, т.е. Погосян O.B. неоднократно брал в долг у Матушкина В.Ю., но к данной сделке данные обстоятельства не относятся.
Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, привлеченных к участию в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения Матушкина В.Ю., его представителя адвоката Гладышевой Н.А., представителя Погосян О.В.- адвоката Чиликина А.В., представителя ответчика по первоначальному иску администрации г.Мичуринска- Логвиновой О.Н., судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи строения от 08.08.1995 г., Погосян О.В. купил домовладение, состоящее из жилого строения площадью 25,7 кв.м. по адресу: ***(л.д.54 т.1).
На основании постановления администрации г.Мичуринска Тамбовской области от 02.11.2004 г. N 2906 Погосяну О.В. предоставлен в собственность земельный участок площадью 806 кв.м., расположенный по адресу: ***(л.д.55 т.1).
Брак между Погосян О.В. и Милюхиной Г.В. не заключался.
По настоящему делу Погосян О.В. считает незаключенным договор купли-продажи земельного участка (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке) площадью 806 кв.м с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***.
Тогда как Матушкин В.Ю. считает данный договор заключенным и просит признать за ним право собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м.(в состоянии до самовольной реконструкции) и на земельный участок площадью 806 кв.м., расположенные по адресу: ***.
В материалы дела истцом Матушкиным В.Ю. был представлен договор купли-продажи от 18.06.2014 г., подписанный последним и Погосян О.В.
Согласно условиям данного договора, Погосян О.В. продает, а Матушкин оплачивает, принимает в собственность земельный участок(со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений. Площадь- 806 кв.м.. Адрес: Россия, ***. Кадастровый ***. Продавец подтверждает, что он обладает всеми правами, необходимыми для совершения сделки, и что имущество свободно от прав третьих лиц. Установленная цена продажи- 2 000 000 рублей.
В подтверждение того факта, что Погосян О.В. передал Матушкину В.Ю. по договору купли-продажи от 18.06.2014 г. земельный участок (со всеми жилыми и нежилыми строениями) стоимостью 2000000 рублей Матушкиным В.Ю. в материалы дела представлен акт приема передачи от 18.06.2014 г.
В подтверждение факта получения Погосяном О.В. от Матушкина В.Ю. в счет оплаты по договору купли-продажи от 18.06.2014 за объект земельный участок (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке) 2000000 рублей, Матушкиным В.Ю. представлен оригинал расписки от 18.06.2014 г.
Принимая указанное выше решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
Между сторонами договора купли-продажи имеется спор относительно его предмета и исполнения.
Такого объекта недвижимости, как жилой дом, общей площадью 25,7 кв.м на земельном участке, расположенном по адресу: ***-а, не существует.
Из представленных суду доказательств следует, что фактически здание является двухэтажным, жилым, со встроенным гаражом, площадь первого этажа составляет 73,5 кв.м, второй этаж находится в стадии строительства, его площадь 74,9 кв.м.
Акт приема- передачи от *** составлен формально, покупатель не принимал спорного жилого дома и земельного участка, перед заключением договора осмотр дома не производил, передачи ключей не требовал, в доме продолжает проживать Милюхина Г.В., вещи и предметы домашней обстановки не вывозились.
Заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, Матушкин В.Ю. и Погосян О.В. не обратились в органы, осуществляющие государственную регистрацию права на недвижимость и сделок с ним.
Указанные обстоятельства свидетельствуют об очевидном отклонении действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения.
Учитывая, что проект договора купли-продажи подготовлен истцом с привлечением юриста (следует из объяснений свидетеля Гончарова А.В), а стороны по-разному толкуют условия пункта 1.1. договора, при невозможности установить действительную волю сторон, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" истолковал условия названного пункта в пользу контрагента - ответчика по настоящему делу.
Оценивая положения рассматриваемого договора от 18.06.2014, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать данный договор заключенным, поскольку сторонами не идентифицированы конкретные объекты недвижимости по их индивидуальным характеристикам, размеру, цене. Поскольку существенные условия договора купли-продажи недвижимости не согласованы, договор не порождает последствий, на которые был направлен, поэтому жилой дом и земельный участок не могут быть переданы покупателю.
Поэтому, по мнению суда первой инстанции, не подлежат удовлетворению исковые требования Матушкина В.Ю. о признании права собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м. и земельный участок площадью 806 кв.м с кадастровым номером *** расположенные по адресу: ***.
Полученные ФИО2 денежные средства при отсутствии заключенной сделки являются неосновательным обогащением.
Учитывая, что исковые требования к ФИО1 о приведении реконструированного жилого дома в первоначальное состояние до площади 25,7 кв.м являются производными, вытекающими из договора купли-продажи признанного незаключенным, в их удовлетворении по мнению суда первой инстанции также следует отказать.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.(ст.550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации(п.1 ст.551 ГК РФ).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.(п.3 ст.551 ГК РФ).
В соответствии со ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п.3 ст.432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела и объяснений сторон следует, что на дату заключения договора купли - продажи от 29.10.2015 г., жилой дом с кадастровым номером ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** уже находился в реконструированном состоянии, не соответствовал по площади данным содержащимся в ЕГРН - 25,7 кв.м.
О данном обстоятельстве Погосяну О.В. было известно, поскольку непосредственно им дом площадью 25,7 кв.м. был подвергнут реконструкции(увеличен по площади, надстроен второй этаж), также был пристроен гараж.
Соответственно, Погосяну О.В. было точно известно о том, какое он имущество продает - земельный участок, и жилой дом в реконструированном состоянии, с пристроенным гаражом, без легализации реконструкции.
Заключая договор, стороны определили, что предметом сделки является земельный участок площадью 806 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, а также все находящиеся на данном земельном участке жилые и не жилые строения.
Передача денежных средств Матушкиным В.Ю. в размере 2 000 000 рублей Погосяну О.В. в счет оплаты стоимости приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, подтверждается письменной распиской от 18.06.2014 г.(л.д.52 т.1).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 04.06.2017 г. не установлено оснований для признания сделки притворной, прикрывающей другую сделку- залог недвижимости.
Учитывая положения п.3 ст.432 Гражданского кодекса РФ, Погосян О.В., принявший от Матушкина В.Ю. денежные средства по договору купли-продажи не вправе требовать признания данного договора незаключенным.
С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований Погосяна О.В. подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Погосяну О.В.
Доводы суда первой инстанции о том, что Матушкин В.Ю. не осматривал приобретаемое им по договору купли-продажи имущество, не принимал спорное имущество, передачи ключей не требовал, в доме продолжает проживать Милюхина Г.В., акт приема-передачи имущества составлен формально, судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
Первоначально с исковыми требованиями в суд о признании права собственности на спорное имущество Матушкин В.Ю. обратился 21.10.2015 г., ссылаясь на уклонение Погосяна О.В. от совершения действий по регистрации перехода права собственности на имущество по договору.
Отсутствие Погосяна О.В. в г.Мичуринске подтверждается материалами дела.
Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель Погосяна О.В., Матушкин обратился в суд с иском о выселении Милюхиной Г.В., производство по делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела.
Правоустанавливающие документы на дом площадью 25,7 кв.м. и земельный участок, расположенные по адресу: *** переданы Погосяном О.В. Матушкину В.Ю. при подписании договора купли-продажи.
Вышеизложенные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о волеизъявлении Матушкина В.Ю. на покупку земельного участка со всеми находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, совершении им действий, направленных на принятие данного недвижимого имущества.
Оснований для злоупотребления правом со стороны Матушкина В.Ю. судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, спорный договор является заключенным.
Как установлено судом, фактически объекта - жилого дома с площадью 25, 7 кв.м. не существует, поскольку имеется самовольно реконструированный объект большей площади.
Однако в ЕГРН до настоящего времени имеются сведения о объекте недвижимости- жилом доме площадью 25,7 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенном на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: ***.
Лица, права которых нарушаются самовольно возведенным объектом недвижимости вправе обратиться в суд с иском к лицу, осуществившему самовольную постройку об устранений соответствующих нарушений.
В соответствии с данными ЕГРН за Матушкиным В.Ю. зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 25,7 кв.м. и на земельный участок площадью 806,46 кв.м., расположенных по адресу: *** на основании решения Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17.12.2015 г.
Однако данное решение отменено апелляционным определением от 06.07.2016 г., а сведения о праве собственности Матушкина В.Ю. на указанные объекты из ЕГРН не исключены.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отменить решение суда первой инстанции от 17 апреля 2019 года об отказе в удовлетворении исковых требований Матушкина В.Ю.
Поскольку в дополнительном решении от 14 мая 2019 года также отказано Матушкину В.Ю. удовлетворении исковых требований, то в данной части дополнительное решение подлежит отмене.
За Матушкиным В.Ю. должно быть признано право собственности на объекты недвижимости по данным ЕГРН, а именно на жилой дом, назначением жилой дом, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером *** и на земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов- для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв.м., расположенных по адресу: ***А.
Поскольку в дополнительном решении от 14 мая 2019 года также отказано Матушкину В.Ю. удовлетворении исковых требований, то в данной части дополнительное решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 17 апреля 2019 года - отменить, принять новое решение.
Исковые требования Матушкина Вадима Юрьевича - удовлетворить.
Признать за Матушкиным Вадимом Юрьевичем право собственности на жилой дом, площадью 25,7 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***А.
Признать за Матушкиным Вадимом Юрьевичем право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** категория земель: земли населенных пунктов- для индивидуального жилищного строительства, площадью 806,46 кв.м., расположенный по адресу: ***А.
Встречные исковые требования Погосяна Оганеса Вараздатовича к Матушкину Вадиму Юрьевичу о признании незаключенным договора купли-продажи от 18 июня 2014 года объекта - земельного участка (со всеми жилыми и нежилыми строениями на данном земельном участке), назначение: земли поселений, площадь 806 кв. м, кадастровый ***, расположенных по адресу: ***- оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка