Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-3264/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Буланкиной Л.Г.,

судей Василевского С.В., Дмитриевой И.И.,

при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Дмитриевой И.И.

дело по апелляционной жалобе Суковатицына Игоря Владимировича на решение Заволжского районного суда города Твери от 18 июня 2021 года, которым постановлено:

"в удовлетворении исковых требований Суковатицына Игоря Владимировича к Администрации города Твери об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка согласно представленного протокола разногласий от 26 декабря 2020 года, отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, площадью 23 728,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> между Суковатицыным Игорем Владимировичем и Администрацией города Твери, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:

"Пункт 1.2. Участок предоставляется Арендатору для целей: завершения строительства расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества";

"Пункт 1.4. Обременения Участка и ограничения его использования:

- предоставлять беспрепятственный доступ в установленном порядке к объектам сетей работникам предприятий (организаций) эксплуатационных служб города, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслужи выполнения строительно-монтажных работ, связанных с подключением к сетям;

- обеспечить сохранность подземных инженерных сетей;

-обеспечить временное использование земельного участка для производства проектно-изыскательских работ, прокладки и ремонта инженерных сетей и коммуникаций;

- согласно Генеральному плану г. Твери (утв. Решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 N 193(394) в ред. от 03.07.2019 N 108) земельный участок расположен в зонах: общественных центров, частично под формирование магистральной улицы районного значения, в санитарно- защитной зоне, установленной по СанПиН; в зоне санитарной охраны источников питьевого назначения (П пояс); на приаэродромной территории; в границах санитарно-защитной зоны аэродрома".

"Пункт 1.5. Основание: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земель кодекса Российской Федерации".

"Пункт 2.1. Срок аренды устанавливается на три года с момента заключения договора".

"Пункт 4.4.10. Регулярно производить уборку земель общего пользования не менее 15 шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка, а также выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 16 октября 2014 г. N 368, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора".

"Пункт 7.3. В соответствии с пунктом 3.10 Договора Арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый Участок с 01.09.2020 г., исключив период с 01.09.2018 г. по 31.08.2020 г.".

"Приложение N 2. Расчет размера арендной платы.

Удельный показатель кадастровой стоимости (Скадастр) 1583,58 руб./кв.м

Ставка арендной платы (Сап) 2,0 %

Коэффициент К 4,2

6.0 Производственная деятельность (при превышении

Периода строительства, а также для завершения

строительства незавершенного строительством объекта)

(решение Тверской городской Думы от 29.12.2020 N 310)

23728,20 кв.м 263 029 руб".

Площадь земельного участка(Б)

Размер арендной платы в месяц (НДС не облагаеттся

Судебная коллегия

установила:

Суковатицын И.В. обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Твери об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>,

<адрес>, стороны не смогли прийти к согласованию условий договора.

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 1.2 договора аренды: участок предоставляется Арендатору для целей: завершения строительства расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества. Истец считает, что данная редакция спорного пункта не соответствует закону. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации - при продаже недвижимости (переходе прав собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, ранее являлся предметом приватизации, следовательно, у последнего возникло право на приобретение земельного участка в аренду в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Указанные объекты незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет, на них в установленном законе порядке зарегистрировано право собственности, таким образом, они равнозначны зданиям, строениям, сооружениям, в связи с чем в отношении предоставления земельных участков, занятых этими объектами, подлежит применению пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-Ф3, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми регламентируется порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, изначально и в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов. В соответствии с вышесказанным истец предлагает другую редакцию указанного договора: "Участок предоставляется Арендатору для целей: обслуживания расположенного на земельном участке объектов недвижимого имущества".

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 1.4 договора аренды: "Обременения Участка и ограничения его использования:

- предоставлять беспрепятственный доступ в установленном порядке к объектам работникам предприятий (организаций) эксплуатационных служб города, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслуживания, выполнения строительно-монтажных работ, связанных с подключением к сетям;

- обеспечить сохранность подземных инженерных сетей;

- обеспечить временное использование земельного участка для производства проектно-изыскательских работ, прокладки и ремонта инженерных сетей и коммуникаций;

- согласно Генеральному плану г. Твери (утв. Решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 N 193(394) в ред. от 03.07.2019 N 108) земельный участок расположен в зонах: общественных центров, частично под формирование магистральной улицы районного значения, в санитарно-защитной зоне, установленной по СанПиН; в зоне санитарной охраны источников питьевого назначения (П пояс); на приаэродромной территории; в границах санитарно-защитной зоны аэродрома".

Истец считает, что данная редакция спорного пункта не соответствует закону. В соответствии с пунктом 25 постановления Правительства Российской Федерации от 03 марта 2018 года N 222 "Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон" санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N отсутствуют какие-либо ограничения его использования и обременения. В связи с этим данный пункт необходимо исключить.

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 1.5 договора аренды: "Основание: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации". К спорным правоотношения не применима статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: "Основание: пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г.N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации".

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 2.1 договора аренды "Срок аренды устанавливается с 2019 по 2022". В соответствии с требованиями пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Указанный вывод нашел подтверждение в решении Тверского областного суда от 12 августа 2020 года, где по заявлению Суковатицына И.В. об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости, были удовлетворены требования об установлении кадастровой стоимости.

В связи с этим истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: "Срок аренды - 49 лет с момента заключения настоящего договора".

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 4.4.10 договора аренды: "Регулярно производить уборку земель общего пользования не менее 15 м шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка, а также выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 16 октября 2014 г. N 368, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора".

Правила благоустройства города Твери не содержат норм, предписывающих производить уборку земель общего пользования не менее 15 м шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка.

В связи с этим истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: "Выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства города Твери, утвержденными решением Тверской городской думы от 16 октября 2014 г.

N 368, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора".

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 7.3 договора аренды: "В соответствии с пунктом 3.10 Договора аренды Арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый участок с 01.09.2018 по дату заключения договора аренды". Решением Дубненского городского суда Московской области от 18 февраля 2021 года по делу N 2-101/2021 с Суковатицына И.В. взыскано неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком за указанный период. В связи с этим данный пункт необходимо исключить.

В Приложении N 2 "Расчет размера арендной платы" для расчета арендной платы за земельный участок Администрация предлагает использовать следующий Коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо): 2.1.5. Земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства: за земельные участки для последующего размещения объекта - при превышении нормативного срока более 3 лет (Решение Тверской городской Думы от 30.09.2015 N 269).

Однако, как было указано, к спорным правоотношениям не применима статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок предоставляется в аренду для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Значения коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, за исключением значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утверждаются представительными органом местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в соответствии с типовым перечнем видов целевого использования земельных участков.

Решением Тверской городской Думы от 29 декабря 2020 года N 310 "Об утверждении значений коэффициента, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Твери, государственная собственность на которые не разграничена. и предоставленные в аренду без проведения торгов" было признано утратившим силу Решение Тверской городской Думы от

30 сентября 2015 года N 211 и от 06 сентября 2017 года N 269, в соответствии с которыми определялись коэффициенты для расчета арендной платы.

Этим же Решением утверждены новые значения коэффициентов, которые должны применяться с 2021 года. Поскольку к спорным правоотношениям не применима статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок предоставляется в аренду для целей обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а не для завершения строительства, необходимо использовать значение коэффициента Ксэо "Производственная деятельность" 6.0 для обслуживания и эксплуатации, равный 1,4.

На основании изложенного просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды, возложив на Администрацию города Твери обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка, площадью 23728,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,

<адрес>, кадастровый номер N, в редакции протокола разногласий от 26 декабря 2020 года; Приложение N 2 Расчет размера арендной платы к Договору аренды изложить в следующей редакции:

Удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального назначения земельного участка (Скадастр)

1583,58 руб/кв.м

Ставка арендной платы (Can) 2,0%

Коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо) "Производственная деятельность" 6.0 для обслуживания и эксплуатацуии 1,4

Площадь земельного участка (S) 23728,20 кв.м

Размер арендной платы в месяц (НДС не облагается) 85184,71 руб.

Определением суда от 21 апреля 2021 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери.

Представитель истца Суковатицына И.В. Заскалова М.В. в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика Администрации города Твери Репина О.Ю. и Нагибина С.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях.

Истец Суковатицын И.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, о причинах его неявки суд не уведомил.