Дата принятия: 28 сентября 2020г.
Номер документа: 33-3261/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2020 года Дело N 33-3261/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Гилевой М.Б.
судей Новоселовой Д.В., Петуховой Е.В.
при секретаре Шумилиной А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28.09.2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе Кудиной Ольги Анатольевны на решение Ленинского районного суда г.Перми от 09.01.2020, которым постановлено:
"взыскать с Администрации г. Перми в пользу Кудиной Ольги Анатольевны возмещение за жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м по адресу г. Пермь, ул. **** в сумме 848123 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины 300 руб.
Признать за муниципальным образованием "Город Пермь" право собственности на жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м по адресу г. Пермь, ул. ****.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Кудиной Ольги Анатольевны на жилое помещение общей площадью 16,7 кв.м по адресу г. Пермь, ул. **** и регистрации права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием "город Пермь", заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В.
УСТАНОВИЛА:
Кудина Ольга Анатольевна (далее - истец) обратилась в суд с иском к муниципальному образованию "город Пермь" в лице Администрации г. Перми (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать возмещение за жилое помещение площадью 16,7 кв.м., с учетом доли в праве пользования вспомогательными помещениями, предназначенными для обслуживания жилых помещений общего имущества 19,4 кв.м на 2 этаже 2-этажного шлакоблочного здания по адресу: г.Пермь, ул. **** в размере 1440000 руб., убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, 60250 руб., убытки, связанные с невыполнением капитального ремонта 781820 руб., указав в обоснование иска, что является собственником указанного жилого помещения. Жилой дом N ** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу. Также истцу принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади квартиры. Жилой дом включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан г. Перми из аварийного жилищного фонда на 2018-2020 гг. Согласно отчету об оценке ООО "Независимая консалтинговая компания" N 19/065-НП рыночная стоимость имущества истца с учетом доли в праве пользования вспомогательными помещениями составила 1440000 руб., убытки 60250 руб. В соответствии с техническим заключением Н-20-19 ООО "Стройлаборатория" компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 781820 руб.
Судом постановлено указанное выше решение.
С данным решением истец не согласился. В апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за непроизведённый капитальный ремонт. Обязанность произвести капитальный ремонт многоквартирного дома была возложена на муниципальное образование "Город Пермь" в момент передачи первого помещения в частную собственность граждан. Данная обязанность ответчика существовала в отношении многоквартирного дома вне зависимости от правообладателя для каждого жилого помещения в отдельности. Данная обязанность не исполнена ответчиком, соответственно у истца имелось право требовать исполнения данной обязанности ответчиком, в том числе по причинам отсутствия своевременного капитального ремонта в сроки, предусмотренные нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилого фонда. Также истец не согласен с определением рыночной стоимости жилого помещения. Полагает, что не учтена стоимость доли земельного участка истца под многоквартирным домом, согласно размеру доли в праве, стоимость её доли составляет не менее 378188 руб. Судом первой инстанции размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен без правильного учета составляющей его части - стоимости доли в праве собственности на земельный участок, которую можно определить только затратным способом проведения оценки. В связи с этим истец просила изменить решение суда в части взыскания возмещения за жилое помещение на сумму в размере 1500250 руб., в том числе 1444000 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, включающая стоимость помещений общего назначения, стоимость земельного участка под многоквартирным домом с учетом доли в праве собственности и убыток в размере 60250 руб.; отменить решение суда в части отказа во взыскании возмещения за непроизведенный капитальный ремонт дома и принять новое решение об удовлетворении требований в этой части.
Ответчик представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.
При рассмотрении спора установлено и следует из материалов дела, что Кудиной О.А. на основании договора купли-продажи от 29.12.2007 на праве собственности принадлежит жилое помещение площадью 16,7 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. ****.
Заключением межведомственной комиссии N 60 от 08.12.2015 принято решение о признании дома по ул. **** аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от 26.01.2016 собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение шести месяцев с даты получения уведомления. Отделу расселения жилого фонда принять меры к отселению граждан, в срок до 31.12.2023.
В соответствии с постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 N 227-п "Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы" жилой дом по ул. ****, г.Перми включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025.
Согласно приложению 2 к региональной адресной программе, планируемая дата окончания переселения граждан из дома по ул. **** - 1.09.2025.
Давая анализ представленным доказательствам, оценив доводы сторон в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о законности заявленных исковых требований о взыскании с администрации выкупной стоимости за жилое помещение, поскольку при решении вопроса в отношении юридической судьбы жилого дома имело место длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ. Заключением уполномоченного органа дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2015 г. Доказательств того, что в последующее время фактические обстоятельства изменились, стороной ответчика не представлено. Ответчик каких-либо мер по соблюдению прав собственников помещений в доме не принял, ремонт многоквартирного дома или выкуп жилых помещений не произвел. Длительное бездействие администрации муниципального образования не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего возможность удовлетворения законных требований истца о взыскании возмещения за жилое помещение, находящееся в доме, признанным аварийным, и влечет удовлетворение требований собственника.
При разрешении вопроса о размере возмещения за жилое помещение, суд руководствовался заключением судебной экспертизы, которая соответствует требованиям, предъявляемым к такого вида документам, составлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение составлено на актуальную дату, для сравнения приняты объекты по состоянию и местоположению приближённые к оцениваемому помещению.
Судебным экспертом определенна стоимость жилого помещения истца общей площадью 18,11 кв.м по адресу: г. Пермь. ул. **** с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества дома, в размере 787873 руб.
Определяя размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, суд руководствуется отчетом об оценке ООО "Независимая консалтинговая компания", представленным истцом, поскольку убытки определены в нём более полно. Согласно этому отчёту убытки, которые собственник вынужден будет понести в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом из изымаемого жилого помещения, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (аренда помещения, стоимость оформления права собственности на другое жилое помещение, стоимость услуг по организации переезда из спорной квартиры на другое место жительства, стоимость услуг риэлтора по подбору квартиры с целью её приобретения и др.) составляют 60250 руб.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, за исключением выводов о необоснованности требований истца о компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта, поскольку они не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии с положения части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
До настоящего времени действий, предусмотренных частями 2, 10 статьи 32 ЖК РФ, органом местного самоуправления в отношении указанного многоквартирного дома не совершается. Длительным бездействием администрации нарушены конституционные права истцов как граждан Российской Федерации и собственников жилого помещения, декларированные статьями 35 и 40 Конституции Российской Федерации.
Изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии равноценного возмещения. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (ч.7 ст.32 ЖК РФ).
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию размера выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу, поскольку стоимость жилого помещения была определена на основании заключения судебной экспертизы, а не заключения специализированной организации, представленного стороной истца.
Однако указанные доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку суд первой инстанции оценил доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и пришёл к обоснованному выводу о достоверности выводов судебного эксперта по определению выкупной стоимости аварийного жилого помещения. В данном случае выкупная цена, изымаемого жилого помещения, должна определяться на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
По мнению судебной коллегии, в данном случае должна определяться реальная стоимость подлежащего изъятию аварийного жилого помещения, которое не может использоваться по прямому назначению. Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия считает, что судом первой инстанции вывод по определению стоимости изымаемого объекта недвижимости мотивирован надлежащим образом, а несогласие собственника с оценкой суда и проведенной судебной экспертизой, само по себе не влечёт отмены судебного решения.
Применение экспертом при определении выкупной стоимости сравнительного метода, а не затратного, не служит основанием для признания проведенной судебной экспертизы недопустимым доказательством.
Оценка жилого помещения истца произведена экспертом с учетом, входящего в состав общего имущества дома доли земельного участка.
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Частью 1 ст. 38 ЖК РФ установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Анализируя указанные выше нормы права, стоимость земельного участка не может оцениваться отдельно от жилого помещения, земельный участок не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишен самостоятельной оборотоспособности. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включение в состав возмещения за жилое помещение отдельно от него, стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка. Стоимость жилого помещения на рынке жилья оценена уже с учетом стоимости расположенного под ним земельного участка.
Однако заслуживают внимания доводы истца о том, что судом неправомерно отказано в возмещении стоимости непроизведённого капитального ремонта.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.
Жилое помещение приобретено Кудиной О.А. по договору купли- продажи от 29.12.2007 г. у ОАО "Пермэнерго" за 90000 рублей.
В данном случае право собственности Истца возникло в отношении помещения, которое фактически ранее ей должно быть предоставлено в социальный наём. Принимая решение в данной части исковых требований, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у Кудиной О.А. права на соответствующую компенсацию в связи с приобретением жилого помещения в свою собственность на основании договора купли - продажи, но в данном случае изначально жилое помещение подлежало передаче в муниципальную собственность и дальнейшей приватизации. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что правовые основания возникновения у Истца права собственности на объект недвижимости в данном случае не имеют значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку данная сделка не оспорена в установленном законом порядке, но право на приватизацию жилого помещения в данном случае предоставлено прямым указанием закона в связи с вселением в комнату и реализацией в ней жилищных прав задолго до заключения договора купли - продажи. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что существенный конструктивный износ здания, в том числе в связи с отсутствием капитального ремонта, обусловлен ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по своевременному изъятию в муниципальную собственность здания общежития, поэтому органом местного самоуправления не обеспечено проведение комплекса мероприятий для надлежащего содержания дома. В связи с данными обстоятельствами судебная коллегия считает, что исковые требования о взыскании в пользу Кудиной Ольги Анатольевны денежных средств в качестве компенсации за не проведённый капитальный ремонт основанными на законе, поэтому решение суда первой инстанции подлежит изменению путём увеличения размера денежных средств, подлежащих взысканию с Ответчика в пользу Истца.
Размер за невыполненный капитальный ремонт определяется судебной коллегии на основании заключения судебной экспертизы, выводы которой не опровергаются иными доказательствами по делу в связи с учётом реального технического состояния здания, а также необходимостью проведения ремонта системы водоснабжения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что с администрации г.Перми в пользу Кудиной О.А. подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 403591 рублей и всего с учетом взысканной компенсации 1251714 рублей (848123 + 403 591).
Иные доводы апелляционной жалобы на выводы судебного решения в оставшейся части не влияют, данные доводы направлены на переоценку выводов суда и не могут повлиять на обоснованность принятого решения.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, понесенные Кудиной О.А. за проведение судебной строительно-технической экспертизы, в размере 23360,40 рублей.
Руководствуясь ст. 199,328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г.Перми от 09.01.2020 года изменить в части размера возмещения за жилое помещение по адресу г. Пермь, ул. ****.
Взыскать с администрации г. Перми в пользу Кудиной Ольги Анатольевны возмещение за жилое помещение по адресу г. Пермь, ул. **** в сумме 1251 714 рублей.
В остальной части решение Ленинского районного суда г.Перми от 09.01.2020 г. оставить без изменения.
Взыскать с администрации г.Перми в пользу Кудиной Ольги Анатольевны 23360,40 рублей в счет возмещения расходов по проведению судебной экспертизы.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
