Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 27 сентября 2010 года №33-3259/10

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 27 сентября 2010 года Дело N 33-3259/10
 
27 сентября 2010 года г. Чебоксары
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Семенова Н.В.,
судей Блиновой М.А. и Севастьяновой Н.Ю.,
при секретаре Михайловой И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Софроновой Е.В. к ООО ..., администрации Чебоксарского района ЧР о признании уклонения от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья не законным и вынесении решения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, поступившее по кассационной жалобе представителя истицы Софроновой Е.В. - Софронова В.В. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 03 августа 2010 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Софроновой Е.В. к ООО ..., администрации Чебоксарсокго района ЧР о признании уклонения от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья не законным, вынесении решения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 09.11.2006 г., заключенного между Софроновой Е.В. и ООО ... на строительство однокомнатной квартиры ..., возложении расходов на ООО ... расходов по оплате государственной пошлины, связанной с государственной регистрацией в Управлении Федеральной регистрационной службе по Чувашской Республике договора долевого участия в строительстве жилья от 09.11.2006 г., заключенного между Софроновой Е.В. и ООО ... отказать.
Заслушав доклад судьи Блиновой М.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Софронова Е.В. обратилась в суд с иском ООО ... со следующими исковыми требованиями:
- о признании уклонения ответчика от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 09 ноября 2006 г. незаконным;
- вынесении решения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 09 ноября 2006 г., заключенного между истицей и ответчиком на строительство однокомнатной квартиры ...;
- возложении расходов по уплате государственной пошлины, связанной с государственной регистрацией в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике договора долевого участия в строительстве жилья от 09 ноября 2006 г., на ответчика;
- взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере ... руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 09 ноября 2006г. между сторонами был заключён договор долевого участия в строительстве жилья. Предметом договора, согласно п.1.1., явилось строительство однокомнатной квартиры .... Плановое окончание строительства и сдачи дома в эксплуатацию было предусмотрено 30 декабря 2007г. Она в целях исполнения своих обязательств в полном объеме профинансировала строительство указанной квартиры в размере ... руб., исходя из стоимости одного квадратного метра в размере ... руб. Поскольку разрешение на строительство жилого дома выдано организации-застройщику 16 мая 2005г., соответственно возникшие правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Разрешение на строительство № 45 от 18 февраля 2005г. было выдано лишь на выполнение подготовительных работ. После окончания срока сдачи дома в эксплуатацию ею неоднократно велись переговоры с директором ООО ... о принятии мер по государственной регистрации договора долевого участия, которые положительных результатов не дали.

Истица Софронова Е.В. и её представитель - Софронов В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном порядке. В ходе судебного разбирательства исковые требования поддержали по изложенным в заявлении основаниям. Представитель истицы Софроновой Е.В. - Софронов В.В. суду пояснил, что мотивом отказа от регистрации договора долевого участия в строительстве жилья со стороны застройщика явилось то, что разрешение на строительство получено до вступления Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве жилья» в законную силу. Однако в данном случае первоначально было выдано только разрешение на подготовительные работы, а разрешение на строительство жилого дома было получено только 16 мая 2005г. В результате рассмотрения уголовного дела в отношении директора ООО ... - ФИО 1 выяснилось, что он утаил разрешение на строительство от 16 мая 2005 г. и необоснованно уклонялся от регистрации договора долевого участия. Со стороны ответчика имеет место уклонение от регистрации договора долевого участия, поскольку организация-застройщик не представляет необходимую документацию для регитсрации договора долевого участия в строительстве жилья.

Ответчик ООО ..., надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Кузьмина Е.А. суду пояснила, что 12 мая 2010 г. в регистрирующий орган обратились истица и представитель ООО ... с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 09 ноября 2006г. К заявлению были приложены договор долевого участия от 09 ноября 2006 г., справка об оплате и справка о том, что проектная декларация не публиковалась. Государственная регистрация договора на данный момент приостановлена. Согласно ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если разрешение на строительство дома получено после 01 апреля 2005 г., договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии в договоре необходимых условий, такой договор считается незаключенным. Представленный на государственную регистрацию договор долевого участия от 09 ноября 2006 г., заключенный между истицей и ответчиком, не содержит условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийном сроке на объект долевого строительства. Указанный в п.1.2 договора срок - 4 квартал 2007 г., является сроком планового окончания и сдачи в эксплуатацию жилого дома, но не сроком передачи квартиры истице. В пункте 3.13 договора застройщик гарантирует качество выполнения строительных и монтажных работ, но не указывает при этом срок гарантии. Кроме того, в регистрирующий орган не представлены следующие документы: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации договора аренды от 09 октября 2009 года № 231 земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...; земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, заключенного администрацией Чебоксарского района с ООО ... для строительства многоквартирного жилого дома. Согласно данному договору аренды, земельный участок расположен в .... В связи с возникшим сомнением, построен ли дом ... на земельном участке с кадастровым номером ..., в администрацию Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики направлен соответствующий запрос.
Третьи лица администрация Чебоксарского района и ООО ..., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.
Судом вынесено указанное решение, которое обжаловано представителем истицы Софроновой Е.В. - Софроновым В.В. по мотиву его незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Действие Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Из анализа приведенных норм права следует, что Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ вступил в силу 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на правоотношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, если разрешение на строительство указанных домов получено после 1 апреля 2005 года.

Как следует из материалов дела, 18 февраля 2005 года УКС и ЖКХ администрации Чебоксарского района Чувашской Республики выдало застройщику ООО ... разрешение на строительство № 45 на выполнение подготовительных работ сроком до 18 августа 2005 года. Тогда как разрешение на строительство пятиэтажного 75-квартирного жилого дома, расположенного по ..., выдано УКС и ЖКХ администрации Чебоксарского района Чувашской Республики застройщику только 16 мая 2005 года, т.е. после введения в действие Федерального закона № 214-ФЗ. Приведенные положения ч.2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ четко указывают на наличие у застройщика разрешение на строительство (создание) многоквартирного дома, тогда как разрешение на осуществление подготовительных работ в силу ч.12 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ является разрешением на проведение отдельного этапа конкретного вида строительных работ и не дает застройщику право на осуществление строительства многоквартирного дома в целом.
Соответственно отношения сторон по долевому участию в строительстве регулируются нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Предметом рассмотрения дела является спор о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, подписанного 09 ноября 2006 года между истцом Софроновой Е.В., выступающей долевиком, и ответчиком ООО ..., выступающим застройщиком.
Согласно ч.3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно п.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Юридическое значение для разрешения возникшего между сторонами спора имеют: установление наличия либо отсутствия всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ; а также наличие у застройщика документации, определенной п.2 ст.25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (разрешения на строительство, проектной декларации (составной частью которой является информация о проекте строительства), плана задаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений); а также наличие обстоятельств уклонения застройщика от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. Причем не представление застройщиком требуемых документов для государственной регистрации сделки также расценивается как уклонение от государственной регистрации договора.
В соответствии с п.2 ст.25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно ч.4 ст. 14 Федерального закона №214-ФЗ существенными условиями договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости являются: 1)определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Софроновой Е.В. в полном объеме суд первой инстанции исходил из того, что письменный договор долевого участия в строительстве жилья, подписанный сторонами, не содержит всех существенных условий договора (в частности, срока передачи квартиры долевику, гарантийный срок на объект строительства); отсутствуют доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации договора, поскольку 12 мая 2010г. Софронова Е.В. и директор ООО ... обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 09 ноября 2006г.; у ответчика отсутствует проектная декларация на многоквартирный дом в ... и план создаваемого объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что 09 ноября 2006 г. между ООО ... в лице директора («Застройщиком») и Софроновой Е.В. («Долевиком») подписан договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому «Долевик» принимает участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ..., а «Застройщик» обязуется при условии полной оплаты передать «Долевику» после ввода дома в эксплуатацию в собственность ... (п. 1.1.) На момент заключения договора стоимость квартиры, указанной в п. 1.1 договора составляет ... руб., исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади жилья ... руб. (п.2.1). Плановое окончание строительства и сдача жилого дома в эксплуатацию определено на 4-ый квартал 2007 г. (п. 1.2). «Застройщик» гарантирует качество выполнения строительных и монтажных работ в соответствии с требованиями СНиП после сдачи объекта в эксплуатацию. Дефекты, выявленные в указанный срок, устраняются « Застройщиком» за свой счет, после составления дефектного акта и доказательства вины « Застройщика» (п.3.13).
Судом установлено, что 12 мая 2010г. Софронова Е.В. и директор ООО ... обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 09 ноября 2006г., однако регистрация сделки была приостановлена в виду не представления необходимых для регистрации документов. Сама по себе подача застройщиком совместного заявления о государственной регистрации договора не освобождает застройщика от представления требуемых документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, включая проектной декларации (информацию о застройщике, разрешение на строительство, информацию о проекте строительства). При изложенных обстоятельствах доводы суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательства уклонения застройщика от государственной регистрации сделки, являются необоснованными.
Не основаны на материалах дела выводы суда об отсутствии у застройщика проектной декларации по рассматриваемому жилому дому. Так, из разрешения на строительство №139 от 16 мая 2005г следует, что ООО ... выдано разрешение на строительство 5-ти этажного 75 квартирного жилого дома, расположенного по адресу строительства: ..., проектная документация разработана ИП ФИО 2 на основании лицензии, проектная документация получила заключение Управления государственной вневедомственной экспертизы Минстроя ЧР. Кроме того, в соответствии с ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса к заявлению на выдачу разрешения на строительство застройщик обязан приложить проектную документацию, следовательно, без наличия проектной документации невозможна выдача разрешения на строительство объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
При изложенных обстоятельствах суду следовало запросить у застройщика проектную документацию, при ее отсутствии у застройщика сведения о приобщении указанной проектной документации в качестве вещественных доказательств по уголовному делу №82502, рассматриваемому в Чебоксарском районном суде ЧР.
Без обозрения проектной документации судебная коллегия лишена возможности проверить соответствие содержащихся в договоре сведений о строящейся квартире, ее характеристик (сведения о предмете договора) в соответствии с проектной документацией застройщика, что составляет существенное условие договора долевого участия в строительстве объекте недвижимости в силу ч.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ.
Доводы суда первой инстанции об отсутствии в договоре сведений о сроке передачи квартиры застройщиком долевику, судебная коллегия полагает ошибочными. Так, системное толкование п.1.1. и п.1.2. договора позволяет судить о том, что застройщик обязался передать долевику завершенную строительством квартиру после сдачи дома в эксплуатацию в 4-ом квартале 2007г.
Согласно ч.5 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, истребовать от застройщика проектную декларацию на жилой дом, проверить соответствие предмета договора - конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, и разрешить дело с соблюдением требований норм процессуального права и правильным применением норм материального права.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 03 августа 2010 года отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Председательствующий:
Судьи:



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка