Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-3242/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Кудря Т.Л.,

судей областного суда Дзюбенко А.А., Дьякова А.Н.,

при секретаре Фисенко Ю.С.,

рассмотрела в судебном заседании 17 июня 2021 г. дело по апелляционным жалобам Харитонова А.А., представителя Администрации г.Омска - Козиной Е.Г. на решение Кировского районного суда г.Омска от <...>, которым постановлено:

"Определить выкупную стоимость жилого помещения, по адресу: <...>, площадью <...> кв.м., кадастровый N <...>, с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок <...>, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, величины необходимых затрат на переезд и услуг по подбору объекта недвижимости, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи с изъятием жилого помещения в размере <...> рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Харитонова А. А., выкупную цену жилого помещения, по адресу: <...> кв.м., кадастровый N <...>, с учетом стоимости доли в праве на земельный участок <...>, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, величины необходимых затрат на переезд и услуг по подбору объекта недвижимости, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в связи изъятием жилого помещения в размере <...> рублей.

Прекратить в отношении Харитонова А. А. право собственности жилое помещение по адресу: <...> кв.м, кадастровый N <...>, после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации <...> присужденной в пользу Харитонова А.А. выкупной цены.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное жилое помещение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заслушав доклад судьи областного суда Кудря Т.Л., пояснения представителя Администрации г.Омска, департамента жилищной политики Администрации г.Омска - Козиной Е.Г., поддержавшей апелляционную жалобу; прокурора Никульшину Е.В., полагавшую обоснованными доводы апелляционной жалобы Харитонова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Омска обратилась в суд с исковым заявлением к Харитонову А.А. об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность с выплатой его стоимости, прекращении права собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований указано, что на основании заключения межведомственной комиссии <...> о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу N <...> от <...> постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п "О сносе и расселении многоквартирных домов" многоквартирный <...> признан подлежащим сносу со сроком отселения до <...> Собственникам жилых помещений было рекомендовано принять меры к сносу дома. До настоящего времени снос дома не произведен.

Собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, является Харитонов А.А.

Постановлением Администрации <...> от <...> N <...>-п земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, местоположением земельного участка: <...> с разрешенным использованием: земли жилой застройки (многоэтажной), изъят для муниципальных нужд.

Постановлением Администрации <...> от <...> N <...>-п "Об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд" спорное жилое помещение подлежит изъятию у собственников путем выплаты возмещения.

Постановлением Правительства Омской области от <...> N <...>-п утверждена региональная адресная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в <...> г.г., согласно которой в перечень аварийных многоквартирных домов включены дома, расположенные на территории <...>, признанные аварийными и подлежащими сносу до <...> Реализация Программы на территории муниципальных образований Омской области предполагается в <...> г.г. шестью этапами.

Харитонову А.А. было вручено соглашение об изъятии жилого помещения путем его выкупа, подписанное со стороны муниципального образования городской округ <...> области. Выкупная стоимость жилого помещения определена в размере <...> рублей на основании отчета об оценке недвижимого имущества, произведенного ООО "Независимая Оценочная Компания Старт". От подписания соглашения собственник отказался.

Отказываясь от подписания соглашения об изъятии жилого помещения путем его выкупа, ответчик препятствует осуществлению сноса аварийного домостроения, что создает угрозу его жизни и здоровью, жизни и здоровью иных граждан.

Харитонов А.А. обратился со встречным иском к Администрации г. Омска, департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении стоимости и взыскании компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу <...> пропорционально доле в праве собственности на общее имущество в размере <...> рублей, а также определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в общем размере <...> рублей.

В обоснование встречных исковых требований Харитонов А.А. указал, что предложенная Администрацией г. Омска сумма не соответствует выкупной стоимости жилого помещения и не является равноценной стоимости изымаемого жилого помещения в доме, признанном аварийным, поскольку определена без учета компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Просил взыскать выкупную стоимость в размере <...> рублей, исходя из отчета ООО "Независимая Оценочная Компания Старт" <...>, представленного Администрацией г. Омска, и заключения судебной экспертизы ООО "ОМЭКС" N <...>-РО об определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В судебном заседании представитель Администрации г. Омска и департамента жилищной политики Администрации г. Омска - Козина Е.Г. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречного иска просила отказать, полагая, что выкупная стоимость объекта недвижимости не должна содержать стоимость убытков за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку ответственность по осуществлению такого ремонта на Администрации г. Омска и департаменте жилищной политики Администрации г.Омска не лежала.

Ответчик Харитонов А.А. против предъявленного к нему иска возражал в части предложенной суммы компенсации, полагая, что предоставляемая взамен изымаемого жилого помещения сумма несоразмерна изымаемому объекту. Не оспаривал оценку параметров изымаемого жилого помещения, указанную в отчете, представленном истцом, не оспаривал основания изъятия жилого помещения. Обращаясь со встречными исковыми требованиями, просил включить в состав выкупной стоимости комнаты размер убытков за непроизведенный капитальный ремонт, оценку которого представило ООО "ОМЭКС" в заключении N <...> от <...> Встречный иск поддержал в полном объеме.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г.Омска - Козина Е.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Указывает, что размер возмещения не может превышать стоимость приобретения гражданами жилого помещения после признания дома аварийным и подлежащим сносу. Полагает, что возникновение правоотношений между истцом и ответчиком следует определять с момента фактического проведения мероприятий по расселению, то есть в данном случае выкупная цена подлежала определению в соответствии с ч.8.2 ст. 32 ЖК, следовательно, убытки в виде стоимости расходов за непроизведенный капитальный ремонт взысканию не подлежат. Харитонову А.А. доступен способ реализации права в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации исключительно путем получения выплаты рыночной стоимости комнаты в размере <...> рублей. Кроме того, указывает, что департамент жилищной политики Администрации г.Омска является ненадлежащим ответчиком в части требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку многоквартирный <...> был передан в муниципальную собственность от ОАО "РЖД" после первой приватизации помещений в указанном доме, что подтверждается материалами гражданского дела N <...> от <...>

В апелляционной жалобе Харитонов А.А. просит решение суда отменить. Полагает, что истец как бывший собственник жилого помещения должен был исполнить обязательства по передаче общего имущества многоквартирного дома собственникам, приватизировавшим жилые помещения, в надлежащем состоянии. Только в случае исполнения истцом такой обязанности у новых собственников жилых помещений возникает обязанность по производству последующего капитального ремонта. Указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения истцом капитального ремонта дома, соответственно бремя содержания общего имущества в части производства капитального ремонта многоквартирного дома к новым собственникам не перешло. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, определенная судом, подлежит взысканию по состоянию на дату определения возмещения за изымаемое жилое помещение, то есть в размере <...> руб., а общий размер возмещения должен составлять <...> руб.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя Администрации г.Омска Харитонов А.А. просит оставить ее без удовлетворения. Указывает, что доводы подателя жалобы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В возражениях на апелляционные жалобы прокурор Кировского АО г.Омска - Иванов И.И., что решение суда постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Указывает, что изъятие жилого помещения у Харитонова А.А. с выплатой выкупной стоимости в размере, предлагаемом Администрацией г.Омска, в сумме <...> рублей будет нарушать права собственника. Полагает, что при вынесении решения судом обоснованно принята за основу рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по состоянию на дату признания дома аварийным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалоб извещены надлежаще.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившегося ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Харитонова А.А. по правилам ст. ст. 167,327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, решением Кировского районного суда г.Омска от <...> по исковому заявлению Харитоновой В.И., Харитонова А.А., Харитонова В.А., Харитонова А.Г. к Администрации г.Омска сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии <...>, общей площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м., расположенная по адресу: <...>, согласно техническому паспорту по состоянию на <...>

Признано за Харитоновой В.И., Харитоновым А.А., Харитоновым В.А., Харитоновым А.Г. право пользования квартирой N <...>, расположенной по адресу: <...> на условиях договора социального найма (т. 2 л.д. 42-43).

Согласно договору безвозмездной передачи жилого помещения от <...>, заключенному между департаментом жилищной политики Администрации г.Омска и Харитоновой В.А., Харитоновым А.А., департамент передает, а граждане принимают в долевую собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м, состоящее из двух комнат в следующих долях: Харитоновой В.И. - ? доли; Харитонову А.А. (ответчику по первоначальному иску) - ? доли.

В соответствии с пунктом 2 договора жилое помещение находится в собственности муниципального образования городской округ <...> области на основании свидетельства государственной регистрации права от <...> N <...> серия <...> <...>

Харитонов А.Г. и Харитонов В.А. от участия в приватизации отказались (т. 1 л.д. 69-70).

Соглашением от <...> Харитонова В.И. и Харитонов А.А. определилиследующий порядок раздела жилого помещения, расположенного по адресу: г.Омск, <...>, секц. 2, <...>:

- в собственность Харитоновой В.И. переходит комната площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>

- в собственность Харитонова А.А. переходит комната площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...> (т. 1 л.д. 72-74).

В соответствии со сведениями адресно-справочной службы Харитонов А.А. зарегистрирован по адресу: <...>

Постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п "О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции" на основании заключения межведомственной комиссии <...> от <...> N <...> многоквартирный жилой дом по адресу: г. Омск, <...>, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения физических и юридических лиц - до <...>

Пунктом 6 данного постановления определен порядок его опубликования, а именно: управлению информационной политики Администрации <...> опубликовать настоящее постановление в средствах массовой информации и разместить в сети "Интернет" на официальном сайте Администрации <...>.

Постановлением от <...> N <...>-П "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд" принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м по адресу: г. Омск, <...>.

Данным постановлением определен также порядок информирования об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Из содержания выписки из ЕГРН на означенный выше земельный участок следует, что <...> на земельный участок в связи с изъятием на основании постановления N <...>-п от <...> зарегистрированы <...> ограничения прав и обременение сроком с <...>

В соответствии с названными постановлениями жилое помещение, принадлежащее ответчику, а также земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <...>, подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Из материалов дела следует, <...> департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска в адрес Харитонова А.А. направлено требование N <...> о необходимости осуществления действий по сносу многоквартирного дома в срок до <...>.

В соответствии с постановлением от <...> N <...>-п об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд постановлено изъять помещение по адресу: <...> путем выплаты возмещения.

В целях реализации предписаний постановления письмом, направленным в адрес Харитонова А.А. от <...> N <...>, департамент жилищной политики Администрации г. Омска выразил желание в рамках реализации региональной адресной программы Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в <...> г.г., утвержденной постановлением Правительства Омской области от <...> N <...>-п, с учетом положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации заключить с ответчиком соглашение об изъятии жилого помещения, а взамен изымаемого жилого помещения выплатить выкупную стоимость в размере <...> рублей, с включением в выкупную стоимость жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка и стоимости убытков, которые несет Харитонов А.А.

До настоящего времени соглашение не подписано, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось.

Обращаясь в суд с требованиями об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность с выплатой его стоимости, прекращении права собственности на жилое помещение, Администрация г.Омска в материалы дела представила отчет об оценке недвижимого имущества, подготовленный ООО "Независимая Оценочная Компания Старт" от <...>, согласно которому величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки составляет <...> рублей. В рыночную стоимость спорного недвижимого имущества включены: доля, приходящаяся на собственника комнаты, в праве общей долевой собственности на земельный участок, относящийся к общедомовому имуществу многоквартирного дома, доля, приходящаяся на собственника в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (кроме земельного участка); затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли- продажи (т. 1 л.д. 21-22).

Из имеющейся в материалах дела оценки физического износа здания, расположенного по адресу: г.Омск, <...> подготовленной ООО "Архбюро 91", следует, что фундаменты имеют многочисленные дефекты, замачивание протечками, имеются трещины и разрушение кладки в цоколе, трещины в кладке несущих стен; стены - многочисленные дефекты, массовое разрушение штукатурного отделочного слоя, повсеместное выветривание швов, множественные трещины в кладке, перегородки поражены гнилью древесины; перекрытия - массовое поражение гнилья балок, настила и подшивки, множественные трещины и визуально видимые прогибы, следы замачивания протечками инженерных коммуникаций и атмосферной влаги с кровли; крыша и кровля - массовое поражение древесины стропильных конструкций гнилью, нарушение узлов сопряжений конструкций продольные трещины в опорных элементах крыши, пробоины, местами отсутствие листов кровельного покрытия; пол - сколы и трещины в стяжке, поражение гнилью ходового настила, истирание, зыбкость при хождении; оконные переплеты рассохлись, поражены гнилью, местами отсутствуют стекла; дверные проемы осели и имеют неплотный притвор; отделка - массовое разрушение штукатурного и окрасочного слоев; поражение коррозией стальных элементов инженерных сетей, протечки запорной арматуры, повреждения изоляции проводки.

На основании методики определения физического износа зданий определен физический износ обследуемого многоквартирного дома, который составил <...> %. В целом техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное.

По результатам обследования также установлено, что проведение капитального ремонта нецелесообразно, поскольку основные строительные конструкции здания не способны выполнять заданные функции.

Таким образом, дом, имеющий деформации стен и несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, является непригодным для проживания людей (т. 1 л.д. 118-136).

С учетом изложенного многоквартирный дом, в котором проживает Харитонов А.А., представляет опасность для жизни и здоровья людей, находящихся и проживающих в нем, по причине его аварийного состояния.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Таким образом, при включении признанного аварийным и подлежащим сносу жилого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Жилой дом, в котором расположено принадлежащее Харитонову А.А. жилое помещение, включен в Региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в <...> годах, утверждённую постановлением Правительства Омской области от 10.04.2019 N 117-п.

Собственник жилого помещения избрал способ обеспечения жилищных прав - выкуп жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме.