Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 33-3239/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.

судей Едигаревой Т.А., Аносовой Е.Н.

при секретаре Гаркушенко И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове 10 августа 2021 года дело по апелляционной жалобе Козловой Н.П. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 17 мая 2021 года, которым постановлено исковые требования Нигматуллина М.Н., Нигматуллиной М.Г. к Козловой Н.П. о расторжении договора купли-продажи, о взыскании денежных средств, о возврате объекта недвижимости - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N и жилого 1-этажного дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес> заключенный 22.09.2020 г. между Козловой Н.П. и Нигматуллиным М.Н., Нигматуллиной М.Г.

Взыскать с Козловой Н.П. в пользу Нигматуллина М.Н., Нигматуллиной М.Г. денежные средства в размере 2 250 000 рублей с перечислением указанной суммы на счет ПАО Сбербанк в счёт погашения основного долга и текущих процентов по кредитному договору N N от <дата> с зачислением оставшихся после погашения задолженности денежных средств на счет, открытый на имя Нигматуллиных в ПАО Сбербанк.

Возвратить в собственность Козловой Н.П. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер N и земельный участок, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер N

Указанное решение является основанием для Управления Росреестра по Кировской области для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности Нигматуллина М.Н., Нигматуллиной М.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N и земельный участок, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер N и основанием для регистрации права собственности на указанные объекты за Козловой Н.П.

Заслушав доклад судьи Ворончихина В.В., объяснения представителей ответчицы Копыловой И.Р., Ямбаевой Я.В., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

Установила:

Нигматуллин М.Н., Нигматуллина М.Г. обратились в суд с иском к Козловой Н.П. (с учетом уточнения исковых требований) о расторжении договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного сторонами 22.09.2020, взыскании с Козловой Н.П. в пользу Нигматуллина М.Н., Нигматуллиной М.Г. платы

в размере 2 250 000 рублей, возвращении в собственность Козловой Н.П. жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N и земельный участок, по адресу: <адрес> кадастровый номер N

В обоснование иска указано на то, что 22.09.2020 Козлова Н.П., Нигматуллин М. Н. и Нигматуллина М.Г. заключили договор купли-продажи, по условиям которого, продавец Козлова Н.П. продала, а покупатели Нигматуллины купили земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м. адрес объекта: <адрес> и расположенный на земельном участке жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты>. м., по адресу: <адрес> за 2 250 000 рублей, из них 1800 000 руб. за счет кредитных денежных средств. Расчет между участниками договора произведен полностью. На момент заключения договора истцы осмотрели жилой дом, претензий к его качеству не имели. Однако, в процессе проведения ремонтных работ, после демонтажа напольного покрытия, снятия обоев, истцы обнаружили плесень и грибок, а также, недостатки в системе вентиляции, что делает невозможным проживание в указанном доме. Выявленные недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены истцами при визуальном осмотре всех наружных и внутренних поверхностей дома, и не оговаривались ответчиком при заключении договора. В связи с невозможностью устранения выявленных недостатков, 29.10.2020 истцы обратились к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной денежной суммы. Однако, претензия истцов ответчицей оставлена без удовлетворения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Козловой Н.П. ставится вопрос об отмене решения суда, отказе в удовлетворении исковых требований

В обоснование жалобы указано на то, что в ходе судебного разбирательства давность образования недостатков жилого дома (до передачи его истцам или после передачи) не устанавливалась. Указано, что материалами дела подтверждено, что перед покупкой истцы осматривали дом, Нигматуллина М.Г. была поставлена в известность об отсутствии в доме системы вентиляции, в этой связи была сделана скидка по стоимости дома. Также не подтвержден факт сокрытия ответчицей информации, касающейся продаваемого имущества, а также наличие на момент передачи дома его недостатков, о которых истцы не могли не знать. Положенные в основу решения суда отчет о результатах микологической экспертизы и заключение экспертов не указывают о причинах возникновения недостатков дома, не определяют давность их возникновения. Указано, что отчет о результатах микологической экспертизы, ошибочно принят судом за заключение экспертизы, исполнители отчета не были предупреждены об ответственности за дачу заведомого ложного заключения. При производстве экспертизы замеры влажности воздуха и микроклимата не производились, исследование конструкции дома на предмет наличия системы вентиляции также не проводилось, вывод о том, что половое покрытие подлежит удалению полностью и замене на новое по причине наличия на нем грибов не обоснован. В отчете не соблюдена процедура методики обследования и оценки степени биоповреждения конструкций. Также, по мнению апеллянта, необоснованна и ссылка в отчете на РВСН "Защита строительных конструкций, зданий и сооружений от агрессивных химических и биологических воздействий окружающей среды. Указано, что заключение экспертов также является необоснованным, составленным со ссылкой на п7.5.10 СП 60.13330.2012, который в настоящее время не действует. Указано также, что Нигматуллин М.Н. пояснил о том, что дом не отапливался всю осень 2020 года и зиму 2020-2021.

В возражении на жалобу Нигматуллин М.Н., Нигматуллина М.Г. указывают на законность и обоснованность решения суда.

Проверив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований к пересмотру решения суда.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

На основании п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно п. 2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из приведенных норм материального права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и потребовать возврата уплаченной за них денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству жилого дома, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Из материалов дела следует, что 22.09.2020 продавец Козлова Н.П. и покупатели Нигматуллин М. Н., Нигматуллина М.Г. заключили договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатели купили земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м. и расположенный на земельном участке жилой дом с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: <адрес>

Согласно пунктам 2.1, 3.1 договора купли - продажи, договорная цена земельного участка составляет 250000 руб., договорная цена жилого дома составляет 2000000 рублей, а всего цена отчуждаемого недвижимого имущества - 2250000 рублей. Денежные средства в размере 450000 рублей покупатели уплатили продавцу наличными до подписания настоящего договора купли - продажи, который одновременно имеет силу расписки в получении указанной суммы.

Денежные средства в размере 1800000 рублей покупатели уплатили продавцу за счет кредитных средств ПАО Сбербанк России, предоставленных им по кредитному договору N от <дата>

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору банку предоставлен залог указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Переход права собственности на данные объекты недвижимости к Нигматуллиным зарегистрирован в ЕГРН <дата>. Денежные средства по договору купли- продажи от 22.09.2020 Козлова Н.П. получила в полном объеме.

Действительно, на момент заключения договора купли - продажи истцы осмотрели указанный жилой дом и претензий к его качеству не имели.

В исковом заявлении и объяснениях, истцы указали, что в ходе проведения ремонтных работ, демонтажа напольного покрытия и снятия обоев со стен ими был обнаружено грибковое и плесневелое поражение конструкции дома, а также недостатки в системе вентиляции.

В связи с указанными обстоятельствами 29.10.2020 Нигматуллины обратились к Козловой Н.П. с претензией о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной денежной суммы. Данная претензия оставлена ответчицей без удовлетворения.

14.11.2020 истцы обратились в суд с указанным исковым заявлением. 16.12.2020 в судебное заседание в подтверждение значимых обстоятельств истцы представили фото поражения конструкций дома плесенью и грибком (л.д.58,59).

В судебное заседание 28.01.2021 истцами представлен отчет микологического исследования, подготовленный комиссией специалистов биологов по запросу Нигматулиной М.Г., проведенный с выездом и осмотром домовладения, изготовлением фото распространения биологических агентов по конструкциям дома (потолка, стен и пола помещений), отбором 11 проб. В ходе лабораторного исследования по разработанной методике с использованием научной и методической литературы, соответствующего оборудования на базе Центра компетенций "Использование биологических ресурсов" ВятГУ в данных пробах были обнаружены грибы, оказывающие агрессивное воздействие на деревянные конструкции и отделочные материалы помещений жилого дома, а также здоровье человека. Специалисты указали на дереворазрушающий характер (размягчение и гниение) деятельности грибов, в т.ч. плесневых, развитие которых происходит в течение ряда лет. Наиболее опасные плесневые грибы аспергилл черный продуцирует канцерогены, способствующие развитию хронических заболеваний, в т.ч. аллергического характера, подавлению иммунной системы человека. Специалисты указали на отсутствие вентиляции и стационарной системы отопления в доме, что привело в итоге к созданию и развитию колоний грибов (л.д.86-107).

В ходе рассмотрения дела, для проверки доводов истцов о существенных недостатках дома, судом была назначена судебная строительная экспертиза.

Согласно заключению N ЭЗ-933/2604 ООО "КЭСО" от 26.04.2021, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий Нигматуллину М.Н., Нигматуллиной М.Г. на праве собственности имеет дефекты (недостатки) системы вентиляции, дефекты (недостатки) вызванные грибковым поражением. Система вытяжной вентиляции из помещений первого этажа жилого дома - отсутствует, не была смонтирована при строительстве жилого дома. Имеющаяся система вентиляции подвала не обеспечивает требуемую кратность воздухообмена. Причина образования - недостаточный размер отверстий, устроенных при строительстве жилого дома. Нижняя ОСП-плита СИП панелей над подвалом полностью поражена обнаруженными грибами вплоть до полного разрушения плиты перекрытия над подвалом на веранде, поражены грибами опорный брус и бетон ростверка. Поражены грибами внутренняя обшивка наружных стен, поверхность ОСП-плит пола под линолеумом. Причина появления дефектов - повышенная влажность воздуха из-за отсутствия системы вентиляции в помещениях первого этажа и недостаточности воздухообмена в системе вентиляции подвала. Поражение грибами плит перекрытия первого этажа, вплоть до разрушения древесины поперечных балок и верхнего настила, нижний слой ОСП-плит также поражен колониями грибов. Причина образования дефекта - отсутствие в стыках элементов конструкции уплотняющих и герметизирующих материалов на этапе строительства жилого дома. При выявленных недостатках (дефектах) жилой дом, расположенный по адресу: г. <адрес>, не соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам. Постоянное проживание в данном доме создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленные недостатки (дефекты) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> являются неустранимыми. Стоимость устранения выявленных дефектов строительных конструкций сопоставима по стоимости и затратам труда со строительством нового жилого дома.

Вопреки доводам жалобы, указанное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, является мотивированным, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В заключении приведены основания, по которым эксперт пришел к указанным в нем выводам, в его основу положены все материалы дела, выводы эксперта представляются ясными.

Данное заключение соответствует иным доказательствам, исследованным в судебном заседании, поэтому у суда не имелось оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта.

В связи с изложенным, доводы жалобы об односторонности и неполноте экспертного исследования нельзя признать убедительным.

Из материалов дела, в т. ч. заключения эксперта суд правильно определилзначимые по делу обстоятельства о том, что, заключая договор купли-продажи, истцы приобретали жилой дом для постоянного проживания. Однако жилой дом, переданный им по договору купли-продажи ответчицей, не соответствует требованиям норм и правил, предъявляемым к жилым помещениям.

Исследовав представленные доказательства суд пришел к мотивированному выводу о том, что, размер стоимости устранения выявленных дефектов жилого дома является несоразмерным стоимости самого дома.

Нарушение условий договора со стороны ответчицы, является существенным, что подтверждено материалами дела, т. к. истцам передан жилой дом, неоговоренные недостатки которого не могут быть устранены без несоразмерных расходов, что в свою очередь является основанием в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ для расторжения договора.

Таким образом, у суда имелись основания для расторжения договора купли- продажи, взыскании с ответчицы уплаченной по договору суммы, с перечислением на счет ПАО Сбербанк в счёт погашения долга и текущих процентов по кредитному договору N от <дата> с зачислением оставшихся после погашения задолженности денежных средств на счет, открытый на имя Нигматуллиных в ПАО Сбербанк и возврате жилого дома и земельного участка.

В связи с изложенным, само по себе указание в жалобе на отсутствие постоянного отопления в доме в период осени 2020 года и зимы 2020-2021 не влияет на правильность выводов суда, и равно как иные доводы жалобы не являются основаниями к отмене обжалуемого решения. Оснований для переоценки выводов решения судебная коллегия не усматривает.

Нарушений судом норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного постановления из материалов дела не усматривается.

Таким образом, жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Ленинского районного суда г. Кирова от 17 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка