Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 23 декабря 2020 года №33-3238/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 декабря 2020 года Дело N 33-3238/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Бережновой О.Н., судей Кычкиной Н.А., Холмогорова И.К.,
при секретаре Комюстюровой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истцов по доверенности Чистоедова Д.В. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 27 августа 2020 года, которым по делу по иску Ефимовой М.Н., Ефимова Г.Н. к Русаковой Л.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,
постановлено:
В удовлетворении иска Ефимовой М.Н., Ефимова Г.Н. к Русаковой Л.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.
Заслушав доклад судьи Кычкиной Н.А., пояснения истцов Ефимовой М.Н., Ефимова Г.Н., их представителя Чистоедова Д.В., ответчика Русаковой Л.Г., представителя ответчика Десяткиной О.Ю., судебная коллегия
установила:
Ефимова М.Н., Ефимов Г.Н. обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику. В обоснование иска указали, что по договору купли-продажи от 15 ноября 2019 года они приобрели у Русаковой Л.Г. жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ........... Жилой дом приобретался истцами с целью проживания. Сделка по купле-продаже дома заключена в зимнее время, дом снаружи был обшит профлистом, первоначально внешний вид не вызывал никаких подозрений. После приобретения спорного имущества, с наступлением весны, при снятии наружной отделки дома (профлиста) Ефимовы обнаружили существенные недостатки в качестве жилого дома, исключающие возможность его использования, дом весь в трещинах, щелях, держится лишь на металлических стяжках. По заключению эксперта ООО "********" от 18 мая 2020года физический износ дома и всех конструкций составляет не менее 80%, имеется угроза жизни и здоровью проживающих, данные дефекты невозможно было выявить визуально. Истцами в адрес Русаковой Л.Г. направлена претензия о заключении соглашения о добровольном расторжении договора купли-продажи недвижимости и возвращении полученных по нему денежные средства, ответа не было получено, в связи с чем, истцы просили расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 3900000 руб., почтовые расходы 100 руб. 60 коп., за услуги представителя 30000 руб., услуги эксперта, расходы по госпошлине 300 руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель истцов Чистоедов Д.В. обратился с апелляционной жалобой, указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.
В соответствии со статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ефимовых, суд первой инстанции исходил из того, что оснований полагать, что истцы заблуждались относительно качества предмета сделки, значительно снижающего возможность его использования по назначению, не имеется. Исходя из объемы, характера, степени выраженности дефектов стен (трещин), они не могут быть отнесены к скрытым, поскольку являются видимыми, носят явный характер. Истцы имели возможность осмотреть дом с привлечением специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
Предоставленное истцами заключение эксперта от 18 мая 2020 года не было принято судом первой инстанции в качестве доказательства ненадлежащего качества жилого дома со ссылкой на то, что на момент заключения договора купли-продажи, подписания акта приема-передачи покупатели знали о состоянии передаваемого им жилого помещения и, руководствуясь принципом свободы договора, добровольно согласились с приобретением такого объекта недвижимости.
Между тем, с данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, постановлены при неправильном применении норм материального и процессуального права. При этом доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание.
Из материалов дела следует, что 15 ноября 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .........., за 3900000 руб.
В счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15 ноября 2019 года Русакова Л.Г. получила от истцов денежные средства в сумме 3900000 руб. За счет кредитных средств ПАО "********" оплачено .......... руб. и за счет личных средств Ефимовых .......... руб.
Согласно выписке из ЕГРН от 26 ноября 2019 года жилой дом по адресу: .......... принадлежит Ефимовым на праве общей совместной собственности по договору купли-продажи от 15 ноября 2019 года с обременением "ипотека в силу закона" с 26 ноября 2019 года.
Из акта приема-передачи от 28 ноября 2019 года следует, что покупатели осмотрели имущество, в результате осмотра недостатков не выявили, претензий к состоянию имущества не имеют.
Согласно выводам экспертного заключения ООО "********" N ... от 18 мая 2020 года, категория технического состояния строительных конструкций индивидуального жилого дома N ..., расположенного по адресу: .........., характеризуется как аварийная, физический износ составляет: фундаменты бетонные не менее 80 %; стены блочные не менее 80 %; перегородки блочные не менее 80 %, полы бетонные не менее 80 %. Имеется угроза жизни и здоровью кругу лиц, проживающих в указанном доме. При приемке и первичном осмотре жилого дома визуально выявить имеющиеся недостатки строительных конструкций дома не представлялось возможным, выявленные дефекты относятся к скрытым, поскольку их наличие позволило определить только снятие профилированного металлического листа фасада и ПВХ сайдинга внутри помещений.
23 мая 2020 года в адрес Русаковой Л.Г. представителем истцов Чистоедовым Д.В. направлена претензия о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи и возвращении оплаченных средств.
Ответа на претензию от Русаковой Л.Г. не последовало.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пунктом 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
На основании части 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан.
Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (часть 1 статьи 475 ГК РФ).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (часть 2 статьи 475 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Исходя из вышеуказанных норм права и обстоятельств дела, исследовав представленные доказательства соответствии с положениями статей 56, 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене принятого судом первой инстанции решения и принятии нового об удовлетворении исковых требований Ефимовых, поскольку истцами представлены надлежащие доказательства, подтверждающие обнаружение неустранимых недостатков, которые не могли быть обнаружены при покупке дома во время его визуального осмотра и которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Из выводов эксперта (л.д.44-45 том 1) следует, что производство выборочного капитального ремонта жилого дома, а именно: фундаментов, несущих ограждающих конструкций, без полной их замены с технической точки зрения не представляется возможным. Полная замена вышеуказанных конструкций фактически будет являться результатом нового строительства, и экономически не целесообразна. Не имеется никаких предпосылок считать, что физический износ блочно-бетонного дома, 2010 года постройки, на не менее чем 80 % произошел за период с 15 ноября 2019 года по 18 мая 2020 года.
В своих возражениях на исковые требования Русакова Л.Г. указывает, что 18 октября 2018 года при переводе объекта нежилого строения в жилое Межведомственная комиссия г.Якутска осматривала спорный жилой дом и никаких нареканий к его состоянию не высказала. Кроме того, отчетом об оценке N ... от 04 октября 2019 года установлен физический износ строения 14 %. Фактически истцами по договору купли-продажи дома уплачено .......... руб., .......... руб. были заемными средствами, которые Ефимовы ей вернули, что подтверждается распиской.
Между тем, выявленные недостатки жилого дома являются скрытыми, обнаруженными при снятии наружной отделки металлическим профилированным листом и внутренней отделки ПВХ сайдингом.
Согласно разделу 8 предоставленного ответчиком Отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости N ... от 04 октября 2019 года (содержание и объем работ, использованных при проведении оценки) (л.д.95-96 том 1), при проведение оценки снятие наружной и внутренней отделки дома не производилось, однако при визуальном осмотре скрытые недостатки не могли быть выявлены, то есть данный отчет не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства, как и выписка межведомственной комиссии ГО "г.Якутск" от18 октября 2018 года о переводе нежилого помещения (дачи) в жилое помещение (л.д.209 том 1), в которой каких-либо сведений о степени износа объекта не содержится.
При определении размера подлежащих взысканию денежных средств судебная коллегия приходит к следующему.
Из условий пункта 2.1 договора купли-продажи жилого дома следует, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 3900000 руб., из них: стоимость жилого дома составляет .......... руб.; стоимость земельного участка - .......... руб. Жилой дом и земельный участок приобретаются за счет собственных средств покупателя в размере .......... руб., за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО "********" .......... руб. на условиях ипотеки.
В отзыве на иск Русакова Л.Г. указывает на то, что в связи с тем, что у Ефимовых не было первоначального взноса, они взяли денежные средства в размере .......... руб. в долг у неё, затем, после получения кредита, заемные деньги её вернули, что подтверждается распиской от 14 ноября 2019 года.
Из условий договора купли-продажи следует, что жилой дом и земельный участок были проданы за 3900000 руб. При этом передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение одного рабочего дня до пяти рабочих дней с момента получения информации о переходе права собственности.
Согласно сведений ЕГРП переход права собственности на спорный жилой дом и земельный участок зарегистрирован 26 ноября 2019 года.
По условиям пункта 2.1 договора передача денежных средств покупателей продавцу должна быть произведена не позднее 03 декабря 2019 года, однако не получив полную сумму стоимости дома по договору Русакова Л.Г. условия договора не оспаривала, с требованиями о полной выплате денежных средств по договору к Ефимовым не обращалась, что дает основания полагать о полной выплате суммы по договору.
Оценив представленную ответчиком расписку от 14 декабря 2019 года (л.д. 210 том 1) по правилам статьи 431 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что из содержания расписки усматривается получение Ефимовыми от Русаковой Л.Г. денежных средств в размере .......... руб., о чем имеются их подписи, однако в расписке не указано, что данные денежные средства были взяты для передачи ПАО "********" в качестве первоначального взноса по кредитному договору и возвращены ими Русаковой Л.Г.
Исходя из вышеизложенных норм материального права, обстоятельств дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выявленные в процессе эксплуатации дома недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки жилого дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени или расходов, поскольку в данном случае требуется ремонт фундамента, стен, перегородок и полов.
Из положений статей 557 и 475 ГК РФ в их правовой взаимосвязи, следует, что продавец может быть освобожден от ответственности за передачу товара ненадлежащего качества только в том случае, когда возникшие до передачи товара недостатки были им указаны при заключении договора купли-продажи, что в данном случае Русаковой Л.Г. не было сделано.
Таким образом, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене как вынесенное с неправильным применением норм материального права, ненадлежащей оценкой обстоятельств дела, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 15 ноября 2019 года и взыскании денежных средств в размере 3900000 руб.
Также в соответствии со статьей 100 ГПК РФ взысканию в ответчика в пользу Ефимовой М.Н. подлежат расходы по оплате услуг представителя в подтвержденном договором поручения и квитанцией от 19 мая 2020 года (л.д.67-68 том 1) размере 30000 руб., отвечающем критериям разумности.
Согласно положениям статей 94,98 ГПК РФ в пользу Ефимовой М.Н. подлежат взысканию почтовые расходы в размере 100 руб. 60 коп. (л.д.63 том 1) и расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Исковые требования о взыскании расходов на оплату услуг по составлению экспертного заключения от 18 мая 2020 года подлежат отказу, поскольку размер понесенных расходов стороной истца не конкретизирован и документально не подтвержден.
Как следует из материалов дела, истцами при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., однако в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска 3900000 руб. государственная пошлина подлежит оплате в размере 27700 руб., то есть неоплаченная истцом часть государственной пошлины в размере 27400 руб. подлежит взысканию в силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика Русаковой Л.Г.
В соответствии с порядком, установленным статьями 50, 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса РФ, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина зачисляется в доход местного бюджета, за исключением случаев уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ, которая зачисляется в доход федерального бюджета.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь частью 4 статьи 329 ГПК РФ приходит к выводу о том, что с Русаковой Л.Г. в доход бюджета ГО "г.Якутск" подлежит взысканию государственная пошлина в размере 27400 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 27 августа 2020 года по данному делу отменить и принять новое решение.
Удовлетворить исковые требования Ефимовой М.Н., Ефимова Г.Н. к Русаковой Л.Г. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .........., от 15 ноября 2019 года, заключенный между Ефимовой М.Н., Ефимовым Г.Н. и Русаковой Л.Г.
Взыскать с Русаковой Л.Г. в пользу Ефимовой М.Н., Ефимова Г.Н. сумму, оплаченную по договору купли-продажи, в размере 3900000 (три миллиона девятьсот тысяч) руб.
Обязать Ефимову М.Н., Ефимова Г.Н. передать Русаковой Л.Г. по акту жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ...........
Аннулировать в ЕГРН запись от 26 ноября 2019 года о государственной регистрации права общей совместной собственности Ефимовой М.Н., Ефимова Г.Н. на жилой дом, с кадастровым N ..., и земельный участок, с кадастровым N ..., расположенные по адресу: ...........
Решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о праве собственности Русаковой Л.Г. на жилой дом, с кадастровым N ..., и земельный участок, с кадастровым N ..., расположенные по адресу: ...........
Взыскать с Русаковой Л.Г. в пользу Ефимовой М.Н. расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб., на уплату государственной пошлины в размере 300 руб., почтовые расходы в размере 100 руб. 60 коп.
Взыскать с Русаковой Л.Г. в доход бюджета ГО "город Якутск" государственную пошлину в размере 27400 руб.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Бережнова О.Н.
Судьи Холмогоров И.К.
Кычкина Н.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка