Дата принятия: 03 июля 2019г.
Номер документа: 33-3229/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2019 года Дело N 33-3229/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Мариной С.В.
судей Ганцевича С.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Чика О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Васильковой Е.К., Васильковой Н.Ю., Быковой Т.Ю. на решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 марта 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований Васильковой Елены Казисовны, Васильковой Натальи Юрьевны, Быковой Татьяны Юрьевны к Кузнецову Сергею Яковлевичу, Зальник Анне Николаевне о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 07 мая 2018 года 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру <адрес>, о переводе прав и обязанностей покупателя по указанному договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру от 07 мая 2018 года было отказано.
Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., объяснения: Васильковой Е.К., Васильковой Н.Ю., Быковой Т.Ю. их представителя Чудаковой Н.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы; представителя Кузнецова С.Я. по доверенности Крючкова В.П., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Василькова Е.К., Василькова Н.Ю., Быкова Т.Ю. обратились в суд к Зальник А.Н., Кузнецову С.Я. с иском, который впоследствии уточнили, указав, что являются собственниками 1/2 доли в праве собственности на квартиру <адрес> (далее - Квартира), а именно у Васильковой Е.К. доли в размере 1/24 и 3/8, у Васильковой Н.Ю. и Быковой Т.Ю. по 1/24. Из выписки из ЕГРН, полученной истцами 06.08.2018 им стало известно о том, что собственником другой 1/2 доли в праве является Кузнецов С.Я. При этом истцы никаких уведомлений о намерении продавца продать долю не получали. Об условиях сделки известно истцам не было. Согласно свидетельств о праве собственности истцов сособственником доли являлась Б. О сторонах сделки истцам стало известно после ознакомления с материалами гражданского дела N2-2453/2018 по их иску к Б. Полагали, что преимущественное право истцов на покупку 1/2 доли было нарушено наследницей Б. - Зальник А.Н., которая продала спорную долю Кузнецову С.Я., истцы готовы приобрести указанную долю и располагают достаточными средствами для этого, однако считают, что цена в договоре завышена, фактически продавец продал долю по более низкой цене. Просили перевести на истцов в равных долях (по 1/6) права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве собственности на Квартиру путём замены стороны договора Кузнецова С.Я. на истцов в договоре купли-продажи от 07.05.2018 (далее - Договор купли-продажи) и записи ЕГРН, по цене 1/2 доли в 500000 руб.
Также, Василькова Е.К., Василькова Н.Ю., Быкова Т.Ю. обратились в суд к Зальник А.Н., Кузнецову С.Я. с иском, который впоследствии уточнили о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части цены Договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на Квартиру, указав в обоснование иска аналогичные вышеизложенным доводы. После подачи иска в суд о переводе прав и обязанностей покупателя по договору на истцов, последним стало известно, что 1/2 доля в праве собственности на Квартиру была продана Зальник А.Н. за 900000 руб. Кузнецову С.Я. Указанная стоимость значительно превышает кадастровую стоимость и её рыночную стоимость. Цена в договоре намеренно была завышена, с целью избежать соблюдения установленного порядка преимущественного права покупки доли иными собственниками, доля была выкуплена риэлторами с целью дальнейшей перепродажи для извлечения прибыли. Данной сделкой нарушаются права истцов, поскольку истцы имеют преимущественное право покупки доли, однако, при удовлетворении их исковых требований истцы должны будут выплатить 900000 руб., с чем истцы не согласны, полагали, что сделка по продаже 1/2 доли в праве собственности на Квартиру является притворной, т.к. совершена с целью прикрыть сделку на иных условиях, а именно на условиях, когда доля была продана по цене меньшей, чем указана в договоре. Ориентировочная стоимость 1/2 доли в праве собственности на квартиру составляет согласно информационному письму ООО "Независимая оценка" 740000 руб. Истцы просили применить последствия недействительности ничтожной сделки - Договора купли-продажи в части цены отчуждаемой доли, признать, что договор заключён сторонами на сумму 500000 руб.
Определением суда от 31.01.2019 указанные гражданские дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Судом принято изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят отменить решение суда, как необоснованное, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме, считают, что суд правильно установил факт нарушения порядка продажи доли в праве собственности на Квартиру, так как истцы не были уведомлены надлежащим образом о такой продаже, однако суд не дал соответствующей оценки доказательствам, представленным истцами, подтверждающим, что Зальник А.Н. сама указанную долю не продавала и денежных средств не получала.
Не явившиеся лица, участвующие в деле о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции достаточно полно установил все обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, сделал выводы соответствующие установленным обстоятельствам, поэтому обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, заявленных истцами.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п.1 ст. 549 ГК РФ).
При этом, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Действительно, в силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3).
Также, в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При этом, следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено, что на основании Договора купли-продажи, удостоверенного нотариально, продавец Зальник А.Н. в лице представителя Стольникова В.В., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, продала 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Квартиру за 900000 руб. покупателю Кузнецову С.Я. в лице представителя Крючкова В.П., действующего по нотариально удостоверенной доверенности.
При этом расчёт между сторонами был произведён в момент заключения сделки.
Вместе с тем, суд первой инстанции бесспорно установил, что истцы не были надлежащем образом уведомлены о предполагаемой продаже 1/2 доли в праве собственности на Квартиру по месту их жительства (месту регистрации), в связи с чем установленный порядок ст. 250 ГК РФ извещения участников долевой собственности в данном случае, не был соблюден.
Однако истцы оспаривали условия Договора купли-продажи в части цены сделки и как пояснили в суде апелляционной инстанции, предполагали, что цена продаваемой доли в праве на Квартиру - 900000 руб. была завышена, при этом в апелляционной жалобе указали доводы, которые не приводили в суде первой инстанции о том, что продавец Зальник А.Н. не продавала спорную долю и деньги за неё не получала.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, выйти за пределы заявленных требований суд может в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой (ничтожной) является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Вместе с тем, истцы не представили суду допустимые доказательства, достоверно подтверждающие, что Договор купли-продажи был заключён на условии, где цена спорной доли в праве была определена в размере 500000 руб., как утверждали истцы в суде первой инстанции.
Учитывая приведённые выше правовые нормы, а также установленные обстоятельства судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно не нашёл правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием (ст. 330 ГПК РФ) для отмены или изменения решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Московского районного суда г. Калининграда от 22 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
