Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 июня 2021 года Дело N 33-3226/2021
Председательствующий: Мотрохова А.А.

Дело N 33-3226/2021

55RS0007-01-2021-000886-43

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Щукина А.Г.

судей Павловой Е.В., Чернышевой И.В.

при секретаре Бабайцевой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Омске 18 июня 2021 года гражданское дело N 2-833/2021 по апелляционной жалобе Конарева Д. Д.ча на решение Центрального районного суда города Омска от 03 марта 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Акционерного общества "Газпромбанк" удовлетворить.

Взыскать с Конарева Д. Д.ча в пользу "Газпромбанк" (Акционерное общество) задолженность по кредитному договору <...> от <...> по состоянию на <...> в размере 1747305 рублей 57 копеек (в том числе: 1445446 рублей 45 копейки - сумма просроченного кредита (основного долга); 16104 рубля 01 копейка - сумма задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом; 277525 рублей 72 копейки - сумма неустойки за просрочку погашения кредита (основного долга), начисленной за период с <...> по <...>; 8229 рублей 39 копеек - сумма неустойки за просрочку погашения процентов за пользование кредитом, начисленной за период с <...> по <...>), расходы по уплате государственной пошлины в размере 22936 рублей 53 копейки.

Взыскать с Конарева Д. Д.ча в пользу "Газпромбанк" (Акционерное общество) проценты по кредитному договору <...> от <...> в размере 11 % годовых, начисленные на сумму фактического остатка просроченного основного долга и процентов за пользование кредитом, с <...> по дату фактического погашения кредита.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <...> (кадастровый N <...>); определить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере 1195268 рублей.

Определить в качестве способа реализации - реализацию с публичных торгов",

заслушав доклад судьи Павловой Е.В.,

установила:

АО "Газпромбанк" обратилось в суд с исковым заявлением к Конареву Д.Д. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование требований, что <...> между сторонами заключен кредитный договор <...>, в соответствии с условиями которого ответчику выдан целевой кредит в размере 1510000 руб. на срок по <...> на приобретение квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>. В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Согласно п. 3.2.3 кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов заемщик производит 5-го числа каждого текущего месяца. В нарушение условий договора в установленные сроки и до настоящего времени проценты за пользование кредитом заемщиком не уплачены. Размер ежемесячного аннуитентного платежа, рассчитанный на дату заключения кредитного договора, составляет 14323 руб. За период с <...> по настоящее время заемщик надлежащим образом не производит гашение задолженности по кредиту. В адрес ответчика банком направлено уведомление о погашении просроченной задолженности, однако задолженность не погашена. По состоянию на <...> задолженность Конарева Д.Д. по кредитному договору составляет 1747305,57 руб., из которых 1445446,45 руб. - сумма просроченного кредита (основного долга), 16104,01 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом, 277525,72 руб. - сумма неустойки за просрочку погашения кредита за период с <...> по <...>, 8229,39 руб. - сумма неустойки за просрочку погашения процентов за пользование кредитом, начисленной за период с <...> по <...> Просили взыскать с Конарева Д.Д. задолженность по кредитному договору <...> от <...> по состоянию на <...> в размере 1747305,57 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, <...>, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1195268 руб., взыскать проценты за пользование кредитом по ставке 11 % годовых, начисляемых на сумму неисполненных обязательств по возврату кредита за период с <...> по день фактического погашения кредита, расходы по уплате государственной пошлины в размере 22936,53 руб.

Представитель истца АО "Газпромбанк" по доверенности Немцев М.Ю. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Конарев Д.Д. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Конарева Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Конарев Д.Д. просит решение суда первой инстанции отменить, указывая в обоснование, что оспариваемый судебный акт является незаконным и необоснованным. Согласно расчету банка, неустойка начислена с апреля 2020 г., при этом в соответствии с условиями договора просроченной задолженностью является остаток суммы кредитного обязательства, подлежащий возврату, срок погашения которой не наступил, ввиду чего сумма долга в размере 1445446,45 руб. не является просроченной, поскольку срок исполнения оплаты данных денежных средств не наступил, при учете того, что срок погашения кредиторской задолженности определен сторонами до <...> Таким образом, начисление неустойки на просроченный основной долг в размере 277525,72 руб. является незаконным, как и в отношении просроченных процентов. Кроме того, из документов, представленных исковой стороной, невозможно определить дату, с которой заемщик начал допускать просрочку по внесению обязательных платежей, а также с какой периодичностью платежи фактически вносились. Полагает, что сумма неустойки, взысканная судом, несоразмерна нарушенному обязательству, судом необоснованно не применены положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ, не учтено, что ответчиком в счет погашения долга внесена денежная сумма в размере 130000 руб. В результате досрочного внесения денежных сумм по кредиту, срок действия договора сократился до марта 2021 г., ввиду чего проценты, заявленные ко взысканию, подлежат уменьшению. Просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать, проверив решение в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу АО "Газпромбанк" просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны и их представителей, судебная коллегия приходит к следующему.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра невступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты. На основании п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

По правилам п. 1 ст. 810 и п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как установлено судебным разбирательством и подтверждено материалами дела, <...> между АО "Газпромбанк" (кредитор) и Конаревым Д.Д. (заемщик) заключен кредитный договор <...>, в соответствии с условиями которого заемщику выдан кредит в размере 1510000 руб. сроком по <...> на приобретение квартиры, находящейся по адресу: г. Омск, <...>. Заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом в размере 10,5 % годовых со дня предоставления кредита в течение 365 календарных дней, в размере 11 % годовых с 366 календарного дня со дня предоставления кредита до полного исполнения обязательств по договору при величине остатка ссудной задолженности по состоянию на 366 день со дня предоставления кредита, превышающей 1344000 руб. Согласно п. 3.2.3 кредитного договора ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, заемщик производит 5-го числа каждого текущего месяца в размере 14323 руб. В соответствии с п. 2.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по договору является залог недвижимого имущества (ипотека) <...> в г. Омске. Пунктом 5.2 условий кредитного договора предусмотрена неустойка (пени) в размере 0,2 % от суммы задолженности по возврату кредита (погашению основного долга) и уплате суммы процентов за каждый день просрочки платежа. Согласно п. 5.3 кредитного договора в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 30 календарных дней, считая с даты, указанной в письменном требовании о полном досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру.

Согласно банковскому ордеру N <...> от <...> во исполнение условий кредитного договора банк предоставил ответчику Конареву Д.Д. денежные средства в размере 1510000 руб. Ответчик Конарев Д.Д. принятые на себя обязательства не исполнял надлежащим образом, ежемесячные платежи по займу вносил несвоевременно, допускал просрочки платежей, в связи с чем АО "Газпромбанк" в адрес регистрации и проживания ответчика направлено требование от <...> N <...> о досрочном погашении задолженности по кредитному договору, из которого следует, что по состоянию на <...> задолженность Конарева Д.Д. составляет 57211,12 руб., из которых 5242,71 - просроченный основной долг, 51968,41 руб. - проценты на просроченный основной долг и просроченные проценты, установлен срок возврата суммы задолженности в размере 1497414,86 руб. до <...>, включая остаток по кредиту, проценты, неустойку и просроченную задолженность на дату оплаты. Как следует из отчета об отслеживании почтового отправления с идентификатором "<...>", <...> указанное требование направлено банком в адрес регистрации по месту жительства Конарева Д.Д., последним не получено, почтовое отправление вернулось обратно в банк, ввиду истечения срока хранения.

Согласно расчету, представленному банком, ко взысканию предъявлена задолженность по состоянию на <...> в размере 1747305,57 руб., из которых 1445446,45 руб. - сумма просроченного кредита (основного долга), 16104,01 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом, 277525,72 руб. - сумма неустойки за просрочку погашения кредита за период с <...> по <...>, 8229,39 руб. - сумма неустойки за просрочку погашения процентов за пользование кредитом, начисленной за период с <...> по <...>

Поскольку факт нарушения ответчиком условий кредитного договора подтвержден представленными в материалы настоящего дела доказательствами, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 811, 819 Гражданского кодекса РФ, а также условиями договора, обоснованно пришел к выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания задолженности.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно исходил из наличия неисполненного денежного обязательства, в нарушение условий договора, ст.ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ заемщиком неоднократно допускались нарушения обязательств по договору, что послужило основанием для обращения АО "Газпромбанк" с настоящим иском в суд. Из материалов дела следует, что при подписании кредитного договора ответчик Конарев Д.Д. ознакомлен со всеми условиями кредитования, о чем имеются в соответствующих документах подписи, ввиду чего, располагал полной информацией об условиях кредитного договора, самостоятельно принимал решение принять права и обязанности, определенные договором, либо отказаться от заключения кредитного договора.

Расчет банка признан судом верным, проверен, расчет содержит четкое описание, периоды и размер взыскиваемых сумм, доводы жалобы об обратном несостоятельны.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что в результате досрочного истребования банком денежных сумм по кредиту проценты, заявленные ко взысканию, подлежат уменьшению, не могут быть приняты во внимание. Учитывая положения п. 1 ст. 450, п. 4 ст. 809, п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса РФ, то обстоятельство, что аннуитетный порядок возврата кредита предполагает такое условие кредитного договора, согласно которому кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной оплаты в течение определенного периода фиксированной денежной суммы, данная сумма в первую очередь включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи были равными, при аннуитетном способе погашения кредита размер ежемесячного платежа остается постоянным в течение всего периода кредитования с учетом позиций, изложенных в Постановлении Правительства РФ от <...> N <...> "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ", как следует из материалов дела, заключенный сторонами кредитный договор предусматривает начисление процентов за пользование кредитом на остаток ссудной задолженности, подлежащей возврату, исполнение заемщиком своих обязанностей по кредиту должно осуществляться путем оплаты кредитору ежемесячных аннуитетных платежей в размере, включающем в себя, как проценты за пользование кредитом, так и сумму основного долга, проценты за пользование кредитом банком удерживались из платежей, произведенных истцом, в соответствии с условиями кредитного договора только за период пользования заемными средствами, при этом, условия кредитного договора не изменялись, обстоятельства начисления процентов на будущий период или на сумму задолженности в большем размере, чем согласовано сторонами, из материалов дела не усматривается, в связи с чем доводы жалобы в указанной части приняты во внимание быть не могут, поскольку проценты по кредиту начислены банком верно, расчет проверен судом и обоснованно признан верным, оснований для уменьшения размера взыскиваемых процентов по приведенному основанию не имеется. Указанная позиция соответствует правовым позициям Верховного Суда РФ.

В части доводов апелляционной жалобы о завышенном размере неустойки за просрочку погашения основного долга и процентов, коллегия судей учитывает следующее.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При взыскании неустойки с физических лиц, правила ст. 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, Определение Конституционного Суда РФ от <...> N <...>-О). Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ по существу установлена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая установленные фактические обстоятельства дела, приняв во внимание позиции сторон по заявленному спору в суде первой инстанции, руководствуясь принципами разумности и справедливости, с учетом баланса интересов сторон, учитывая, что вопрос снижения неустойки с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ применительно к заявленному размеру неустойки разрешен судом первой инстанции в установленном порядке не был, при том, что данный вопрос был включен судом в круг юридически значимых обстоятельств, и учитывая, что судом первой инстанции в мотивировочной части решения указано, что в соответствии с расчетом банка неустойка за просрочку погашения кредита за период <...> по <...> составляет 12664,21 руб. - за просрочку погашения кредита (основного долга), 896,69 руб. - за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, между тем, с учетом материалов дела и просительной части иска следует, что банком заявлена ко взысканию неустойка за просрочку погашения кредита в размере 277525,72 руб., начисленная за период с <...> по <...>, и неустойка за просрочку погашения процентов в размере 8229,39 руб. за период с <...> по <...>, именно указанные денежные суммы и за приведенный банком период взысканы районным судом исходя из установочной и резолютивной частей решения суда, при этом в обоснование снижения неустойки ответной стороной приведены сведения относительно снижения заработка, доходов в семье, проблем в предпринимательской деятельности семьи, пострадавшей в период пандемии, учитывая, что основной вид деятельности супруги истца, как индивидуального предпринимателя, - зрелищно-развлекательная (детская комната), что следует из обращений в адрес банка, наличие иного кредитного обязательства, судебная коллегия полагает, что заявленный банком размер неустоек за приведенный период времени фактическим последствиям нарушения не соразмерен. Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, учитывая соотношение сумм неустойки и основного долга (процентов), соотношение ставки неустойки с размерами ставки рефинансирования, установленную договором процентную ставку за пользование кредитом, с учетом периода просрочки и заявленного периода взыскания судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 333 Гражданского кодекса РФ, положения которой подлежат применению в том числе по инициативе суда, и о чем фактически было заявлено ответчиком в суде первой инстанции при заявлении о снижении доходов, сложности в оплате задолженности по кредиту, наличии иных кредитных обязательств, оснований для снижения размера неустойки, начисленной на просроченный основной долг, до 35000 руб., на проценты, начисленные за пользование кредитом, до 1000 руб., с учетом допустимых требований, предусмотренных п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ (не менее суммы, определенной ключевой ставкой Банка России), что учтено судебной коллегией, в том числе с учетом периода взыскания, заявленного банком.

Ссылки в жалобе относительно неверности определения судом периода и размера начисления неустойки, подлежат отклонению. Как усматривается из расчета задолженности, весь долг заявлен к досрочному истребованию, в установленном порядке банком направлено требование о досрочном возврате долга, которое не исполнено, соответственно у банка имелись основания для начисления неустойки применительно к основному долгу по кредиту с <...> на всю сумму задолженности, что соответствует п. 4.4.1 кредитного договора, так, согласно условиям договора в указанной части надлежащим уведомлением заемщика о полном досрочном погашении задолженности признается направление заемщику требования о полном досрочном погашении задолженности по почте заказным письмом с уведомлением о вручении не позднее, чем за 14 календарных дней до указанной в требовании даты возврата всей суммы задолженности по кредиту, неполучение заемщиком требования о полном досрочном погашении задолженности, направленного кредитором с соблюдением установленного порядка, не может служить основанием для возражений заемщика об обоснованности дальнейших действий кредитора, направленных на досрочное взыскание суммы кредита и уплату причитающихся платежей; требование банка, датированное <...>, содержало сведения о просроченной задолженности, требование исполнить кредитное обязательство до <...>, в связи с чем банк потребовал возврата всей суммы задолженности, требование направлено в адрес заемщика <...>, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений, в связи с чем в связи с неисполнением заемщиком требования задолженность по кредиту стала просроченной, что подтверждается разделом 1 и 3 расчета задолженности по состоянию на <...> При этом в силу п. 5.2 кредитного договора, неустойка начисляется от суммы задолженности по основному долгу и (или) процентов за каждый день просрочки.

В части начисления процентов до фактического исполнения обязательств по кредиту, судебная коллегия учитывает следующее. Пунктами 48, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N <...> "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, истец вправе требовать присуждения процентов за пользование денежными средствами, неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая соответствующие денежные суммы, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму, исчисленную при вынесении решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Федерального закон "Об исполнительном производстве"). При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу банка подлежат взысканию проценты за пользование кредитом, начиная с <...> (как заявлено банком в исковых требованиях) до дня фактического исполнения ответчиком обязательства, начисляемые ежемесячно на соответствующий остаток суммы основного долга, что предусмотрено п. 2.3 кредитного договора. При этом судебная коллегия отмечает, что истцом заявлены требования о взыскании процентов, начисленных по кредиту по состоянию на <...>, а также на сумму основного долга с <...> до дня фактического исполнения ответчиком обязательства по кредиту, при этом судом первой инстанции взысканы проценты до фактического исполнения, начисленные не только на сумму основного долга, но и на проценты по кредиту, что является неверным, противоречит положениям ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом объема заявленных требований (и позиции представителя банка, отраженной в суде апелляционной инстанции), а также ч. 5 ст. 395, п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, согласно которым начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, не содержит соответствующих условий и кредитный договор, наоборот, п. 3.1 кредитного договора предусмотрено начисление процентов только за пользование кредитными средствами на остаток задолженности по основному долгу до дня возврата суммы кредита; в связи с чем решение суда в указанной части не может быть признано обоснованным.

В части предмета залога и обращения на него взыскания судом верно применены положения ст. 334, п. 1 ст. 334.1, п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ, ст. 56 Федерального закона от <...> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом отчета ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" N <...> от <...>, представленного в материалы дела исковой стороной. В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции ответчик стоимость квартиры, определенной указанным отчетом, не оспорил, ходатайство о назначении экспертизы не заявлено. С учетом положений п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции верно установил начальную продажную стоимость спорного имущества, равной 80 % от его рыночной стоимости.