Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2022 года Дело N 33-3224/2022

Санкт-Петербург 22 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В.,

судей Заплоховой И.Е., Озерова С.А.,

при помощнике судьи Черкасове М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Кроля М.Ю. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 25 января 2022 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Кроля М.Ю. к Луневской З.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., возражения Луневской З.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Кроль М.Ю. обратился в Тосненский городской суд Ленинградской области с иском к Луневской З.А., в котором в котором, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке положений статьи 39 ГПК РФ, просил:

- признать договор купли-продажи земельного участка от 16.09.201 недействительной (ничтожной) сделкой,

- применить последствия недействительности сделки в виде внесения в единый реестра записи о прекращении права собственности Луневской З.А. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером: N и истребовать земельный участок из чужого незаконного владения;

- признать за истцом право собственности в порядке наследования на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.

В обоснование заявленных требований Кроль М.Ю. указал, что между отцом истца Кролем Ю.Б. и Луневской З.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером: N.

На проданном земельном участке расположен двухэтажный жилой дом, построенный отцом Кролем Ю.Б., но не оформленный в надлежащем порядке собственность.

ДД.ММ.ГГГГ отец истца Кроль Ю.Б. умер, истец является единственным наследником первой очереди. Наследственное дело открыто у нотариуса Санкт-Петербурга Богдановой Е.В., номер дела N.

Истец считает, что Кроль Ю.Б. на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий и не могу руководить ими, поскольку ранее перенес несколько инсультов (ОНМК), имел серьезное заболевания головного мозга, в последнее время постоянно лежал и плохо понимал, что происходит вокруг него.

Ссылаясь на то обстоятельство, что заключение Кроль Ю.Б. договора купли-продажи предметом, которого является только земельный участок, без указания в договоре находящегося на участке домовладения, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки, Кроль М.Ю. обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик Луневская З.А. просила в иске отказать.

Третье лицо Кроль Е.Ю. в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области в суд не явилось, извещено о времени и месте судебного заседания.

Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 25 января 2022 года в удовлетворении исковых требований Кроля М.Ю. к Луневской З.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок отказано.

Кроль М.Ю. не согласился с законностью и обоснованностью решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 2 марта 2022 года, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

Податель жалобы критически относится к выводу суда о том, что построенный на спорном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой, которой нельзя распорядиться. Полагает, что расположенное на садовом участке жилое строение является зданием, для строительства которого не требуется получение разрешения, следовательно, оформление прав на такое здание в упрощенном порядке сроком не ограничено.

Луневская З.А. полагала решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению,

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной возложено на лицо, заявляющее о такого рода основаниях. По правилам ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны представлять доказательства в обоснование своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 12.09.2019 года между Потаповым В.Г., действующим по доверенности Кроля Ю.Б. и Луневской З.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> (л.д.86-87).

Доверенность N выдана ДД.ММ.ГГГГ Кролем Ю.Б. Потапову В.Г., в том числе с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий Кролю Ю.Б. на праве собственности земельный участок с находящимися на нем жилыми и нежилыми строениями по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН от 07.12.2020, Луневская З.А. является собственником земельного участка по адресу: <адрес>.

Земельный участок имеет кадастровый номер N, площадь 880+/-21 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>.

Кроль Ю.Б. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).

После смерти Кроля Ю.Б. заведено наследственное дело N N года, с заявлением о принятии наследства обратился Кроль М.Ю., Кроль Е.Ю. отказался от принятия наследства, что подтверждается копией наследственного дела (л.д.98-119).

Судом первой инстанции также установлено, что на земельном участке расположен жилой дом, разрешение на строительство которого не выдавалось (л.д.25 т.2).

Согласно заключению по результатам технического обследования строительных конструкций здания по адресу: <адрес>, от 03.06.2021, в целом техническое состояние основных строительных конструкций здания работоспособное и ограниченно работоспособное, здание относится к 1 категории технического состояния, уровень ответственности здания 11 (нормальный), целевого назначения не имеет (л.д.179-245).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Кроль М.Ю. полагал, что имеются основания для признания договора купли-продажи земельного участка от 16.09.2019, заключенного между его отцом Кролем Ю.Б. и Луневской З.А., недействительной сделкой и применения последствий недействительности сделки в виде истребования земельного участка из чужого незаконного владения и признания за ним права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что порока воли на совершение сделки купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, у Кроля Ю.Б. не было; Кроль Ю.Б. при жизни не изъявлял воли легализовать строение на земельном участке, право собственности на указанное здание Кролем Ю.Б. не регистрировалось, разрешение на строительство объекта им не получалось, ввод в эксплуатацию строения не осуществлялся, постройка являлась самовольной.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В обоснование исковых требований о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, истец ссылался на принцип единства судьбы земельного участка и жилого дома.

Действительно подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом подпункта 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем, как установлено судом, расположенное на спорном участке строение на техническом и кадастровом учете не стоит, вещных прав на него зарегистрировано не было ни до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ни после, в связи с чем вывод суда о том, что принцип единства судьбы при совершении спорной сделки нарушен не был, соответствует установленному факту того, что собственником жилого дома продавец земельного участка не являлся.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств того, что Кроль Ю.Б. на момент заключения - 12.09.2019 года оспариваемого договора купли-продажи земельного участка являлся собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке, то правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что расположенное на спорном земельном участке строение является зданием, для строительства которого не требуется получение разрешения, следовательно, оформление прав на такое здание в упрощенном порядке сроком не ограничено, судебная коллегия находит несостоятельными.

В силу ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 названного Кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в названном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Кроме того, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.

Согласно Заключения по результатам технического обследования строительных конструкций здания от 03.06.2021 года, подготовленного ИП Кулигин А.А. (далее - Заключение), техническое состояние основных строительных конструкций здания работоспособное и ограниченно работоспособное.

Состояние фундаментов под зданием работоспособное, пригодны для безопасной дальнейшей эксплуатации после устройства отмостки по периметру здания и выполнения работ по вертикальной планировке прилегающей территории.

Состояние наружных стен ограниченно-работоспособное (требуется вскрытие), внутренних стен работоспособное. Состояние перегородок в здании работоспособное. Система находится в ограниченно-работоспособном состоянии. При проведении ремонта стропильную систему целесообразно доработать. Обрешетка и кровля находятся в ограниченно-работоспособное состоянии.

При проведении ремонта обрешетку и кровлю целесообразно заменить. В целом состояние дверей и оконных блоков ограниченно-работоспособное, требуется заменить деревянные окна на металлопластиковые.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из представленного заключения специалиста не следует, что указанное выше строение обладает признаками недвижимого имущества, предусмотренного гражданским законодательством, и имеет самостоятельное функциональное назначение в виде жилого дома.

Кроме того, данное Заключение составлено спустя почти два года после заключения оспариваемого договора. Сведений о существовании строения на земельном участке, а также о его техническом состоянии на дату подписания договора купли-продажи земельного участка в материалах дела имеется.

Вместе с тем, не указание в договоре расположенного на участке строения не является основанием для признания сделки недействительной по причине отсутствия зарегистрированного права продавца на этот объект до совершения договора и регистрации права покупателя.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании собранных по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства.

Доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 25 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кроля М.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Минзар О.И.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка