Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 33-322/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кашиева М.Б.,

судей Дорджиева Б.Д. и Джульчигиновой В.К.,

при секретаре Манджиевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азотовой Байрты Батыровны к обществу с ограниченной ответственностью "Кристаллстрой", муниципальному казенному унитарному предприятию "Дирекция единого заказчика - застройщика строительства города Элиста" о признании договора строительного порядка агентским договором, возложении обязанности заключить договор участия в долевом строительстве по апелляционной жалобе представителя истца Андреева А.В. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 октября 2020 года.

Заслушав доклад председательствующего судьи Кашиева М.Б. об обстоятельствах дела, объяснения представителя истца Андреева А.В., возражения представителя ответчика Шарапова Н.С., судебная коллегия

установила:

Азотова Б.Б. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 28 июля 2017 года между ней и Обществом с ограниченной ответственностью "Кристаллстрой" (далее - ООО "Кристаллстрой") заключен договор бронирования двухкомнатной квартиры на *** этаже в подъезде N *** в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, общей предварительной площадью *** кв.м., стоимостью 999 000 руб. Согласно пункту 1.2 договора бронирования он заключен до даты подписания сторонами договора участия в долевом строительстве.

Во исполнение условий договора бронирования истец оплатила застройщику денежные средства в размере 832 683 руб., что составляет 83% от стоимости жилого помещения.

24 мая 2019 года она обратилась к ООО "Кристаллстрой" с предложением заключить основной договор или договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а также для составления акта сверки расчетов. Указанные предложения оставлены без ответа. Считает, что договор бронирования квартиры N 52 от 28 июля 2017г. фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве.

12 сентября 2016 года ООО "Кристаллстрой" и муниципальное казенное унитарное предприятие (далее - МКУП) "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" заключили договор строительного подряда N 107-2 для возведения объекта - 5-ти этажного 90-квартирного жилого дома N *** корпус 1,2,3 на территории жилой группы по адресу:***. Однако на момент заключения данного договора подряда в отношении МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" в службе судебных приставов находилось сводное исполнительное производство, в рамках которого были арестованы их счета и имущество. Поэтому МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" на основании заключенного договора строительного подряда фактически передало полномочия по привлечению денежных средств от граждан для строительства объекта ООО "Кристаллстрой". В этой связи заключенный между ООО "Кристаллстрой" и МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" договор строительного подряда имеет признаки агентского договора.

3 июля 2020 года Азотова Б.Б. обратилась в МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" с заявлением о заключении с ней договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на квартиру, расположенную по адресу: по адресу: ***, общей предварительной площадью *** кв.м., однако решение по ее заявлению принято не было.

Просила суд признать договор строительного подряда N 107-2 от 12 сентября 2016 года агентским договором; возложить на МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" обязанность заключить с ней договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома - квартиры, расположенной по адресу: ***, общей предварительной площадью *** кв.м.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 7 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований Азотовой Б.Б. к ООО "Кристаллстрой", МКУП "Дирекция единого заказчика - застройщика строительства города Элиста" о признании договора строительного поряда агентским договором, возложении обязанности заключить договор участия в долевом строительстве отказано.

На данное решение представителем истца Андреевым А.В. подана апелляционная жалоба, в которой он указывает, что согласно пункту 1.3 договора бронирования квартиры от 28 июля 2017 года с Азотовой Б.Б. в течение 3 (6) месяцев с даты заключения договора бронирования должен быть заключен договор участия в долевом строительстве, который в дальнейшем подлежал государственной регистрации в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия. Однако с момента заключения договора и до настоящего времени ООО "Кристаллстрой" работы по строительству объекта долевого строительства не ведет. Полагает, что в связи с возбуждением в отношении МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" исполнительного производства и ареста счетов организации, застройщик передал ООО "Кристаллстрой" полномочия по привлечению денежных средств от граждан для завершения строительства жилого дома по договору строительного подряда от 12 мая 2016 года. Следовательно, такой договор подряда по своей правовой природе является агентским договором. Данные обстоятельства подтверждаются актами с перечнем свободных квартир в строящемся объекте и пояснениями генерального директора МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста", данными им в судебном заседании суда первой инстанции. Считает, что МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" произвело оплату ООО "Кристаллстрой" по договору строительного подряда не денежными средствами, а путем передачи права на заключение последним договоров участия в долевом строительстве с гражданами. Кроме того, суд первой инстанции не разрешилходатайство истца об истребовании доказательств, а именно - сведений о выплате МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" в пользу ООО "Кристаллстрой" 16000000 руб. в счет оплаты договору строительного подряда N 107-2 от 12 сентября 2016 года и договоров участия в долевом строительстве, которые были заключены в рамках договора строительного подряда МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элиста" с гражданами на 16 квартир.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Калмыкия www.vs.kalm.sudrf.ru.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Андреев А.В. доводы жалобы поддержал, представитель ответчика Шарапов Н.С. просил в удовлетворении жалобы отказать.

Истец Азотова Б.Б., представитель ООО "Кристаллстрой" в лице конкурсного управляющего Манджиева Э.А., представитель Администрации г. Элисты, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ, нормы законодательства приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 этой же статьи право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В части 2.1 этой же статьи установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Частью 2.2 этой же статьи предусмотрено, что лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Судом установлено и следует из дела, что 2 августа 2013 года Администрацией г. Элисты МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элисты" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - 5-ти этажного 90-квартирного жилого дома N *** корпус 1,2,3 поадресу: ***.

На основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 5 июля 2016 года N 1387-р МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элисты" предоставлен в аренду земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 3 года.

5 июля 2016 года Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) заключило с МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элисты" (арендатор) договор от N 514/2016/д/а аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком с 13 июля 2016 года по 12 июля 2019 года, согласно которому арендатору на условиях аренды был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности Республики Калмыкия с кадастровым номером *** площадью ***кв.м., расположенный по адресу: ***, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно акту приема-передачи от 5 июля 2016 года арендодатель передал, а арендатор принял указанный выше земельный участок.

12 сентября 2016 года МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элисты" (заказчик) заключило с ООО "Кристаллстрой" (генеральный подрядчик) договор строительного подряда N 107-2 по объекту "Строительство 5-ти этажного 90-квартирного жилого дома N *** корпус 1, 2, 3 на территории жилой группы поадресу: ***".

Согласно пункту 1.1 договора подряда генеральный подрядчик обязался выполнить из своих материалов, собственными либо привлеченными силами и средствами работы по строительству указанного выше объекта в соответствии с условиями настоящего договора, заданием заказчика и проектно-сметной документацией, а заказчик обязался создать генеральному подрядчику условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Срок завершения строительно-монтажных работ определен сторонами договора подряда 31 марта 2017 года.

Затем на основании дополнительных соглашений к договору от 31 марта 2017 года, от 25 мая 2018 года, от 29 декабря 2018 года срок завершения строительно-монтажных работ продлен до 21 сентября 2019 года.

Стоимость работ по состоянию на 2016 год установлена в размере 55000000 руб., окончательная оплата определяется на основании справок о стоимости работ и затрат (форма КС-3) и актов выполненных работ (форма КС-2) в течение 15 рабочих дней.

В пункте 10.2 договора подряда указано, что приемка законченного строительством объекта осуществляется после выполнения сторонами обязательств, которые в соответствии с настоящим договором должны быть выполнены сторонами к моменту завершения строительства.

Пунктом 10.3 договора подряда предусмотрено, что приемка результата работ осуществляется комиссией, создаваемой заказчиком, в составе своего представителя, автора проекта или представителя проектной организации, представителя уполномоченного государственного органа и органа местного самоуправления, их специализированных служб, генерального подрядчика, строительного контроля (надзора). Акт приемки выполненных работ утверждается уполномоченными органами в установленном порядке.

30 октября 2019 года Администрацией г. Элисты выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 08-RU ***-2019, согласно которому 5 этажный 90-квартирный жилой дом N** корпус 1, 2, 3 этап строительства 1, корпус N 1-30 квартир, корпус 3 - 30 квартир, расположенный по адресу: ***, введен в эксплуатацию.

Как усматривается из дела, 28 июля 2017 года между гражданкой Азотовой Б.Б. и ООО "Кристаллстрой" (застройщик) заключен договор N 52бронирования квартиры в строящемся доме, на основании которого застройщик произвел бронирование квартиры в строящемся доме по строительному адресу: ***, общей предварительной площадью *** кв.м.

Согласно пункту 4.1 цена квартиры определена по соглашению сторон на основании проектно-сметной документации и составляет 999000 руб.

Пунктом 1.2 договора установлено, что квартира бронируется участником долевого строительства до даты подписания сторонами договора участия в долевом строительстве.

Однако конкретная дата, когда с Азотовой Б.Б. будет заключен договор долевого участия в строительстве, в договоре бронирования не определена.

По договору бронирования Азотова Б.Б. уплатила денежные средства в размере 832 683 руб., что составляет 83% от стоимости строящегося жилого помещения.

Оплата истцом денежных средств по договору бронирования подтверждается квитанциями от 28 июля 2017 года на сумму 500 000 руб., от 14 ноября 2017 года на сумму 166 350 руб., от 7 февраля 2018 года на сумму 166 333 руб.

Согласно договору бронирования срок сдачи дома в эксплуатацию определен во 2 квартале 2018 года (пункт 1.7 договора).

Застройщик принял на себя обязательство после окончания строительства передать квартиру, указанную в пункте 1.3 настоящего договора, участнику долевого строительства или третьему лицу, по письменному распоряжению участника долевого строительства в случае полной оплаты стоимости бронируемой квартиры (пункт 3.1.2 договора).

Согласно разделу 2 договора бронирования от 28 июля 2017 года в качестве гарантий застройщика ООО "Кристаллстрой" указано, что правовым основанием для заключения этого договора являются: Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон N 214-ФЗ; свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 08 N ***15 от 26 мая 2014 года; учредительные документы застройщика, Устав, выписка из ЕГРЮЛ, договор купли-продажи земельных участков в г. Элисте.

24 мая 2019 года Азотова Б.Б. письмом уведомила ООО "Кристаллстрой" о том, что она приняла решение обратиться в правоохранительные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по признакам части 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере, с использованием денежных средств путем злоупотребления доверием), просила передать в счет уплаченных ею денежных средств по договору бронирования от 28 июля 2017 года другую двухкомнатную квартиру N *** в доме N ** по адресу: ***, в доме построенном ООО "Кристаллстрой". Данная претензия оставлена ООО "Кристаллстрой" без ответа.

3 июля 2020 года Азотова Б.Б. обратилась с заявлением в МКУП "Дирекция заказчика - застройщика строительства города Элисты", ссылаясь на то, что договор строительного подряда N 107-2 от 12 сентября 2016 года, заключенный между данным застройщиком и ООО "Кристаллстрой", имеет признаки агентского договора, следовательно, с ней должен быть заключен договор участия в долевом строительстве. Однако ответа на ее заявление не поступило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику (пункт 1 статьи 703 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами (пункт 1 статьи 704 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы (пункт 1 статьи 708 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения (пункт 1 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику (пункт 1 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (абзац 1 статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты предоставляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора (пункт 1 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом договора подряда, в отличие от агентского договора, является выполнение предусмотренных договором работ и передача ее результата заказчику.

Кроме того, отличием договора подряда от агентского договора является результат выполненных работ, имеющий овеществленную форму, результат же деятельности исполнителя по агентскому договору не имеет вещественного содержания и неотделим от его личности.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.