Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 сентября 2022 года Дело N 33-32136/2022


26 сентября 2022 года гор. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Иваненко Ю.С.

судей Катковой Г.В., Павловой И.П.

при помощнике судьи Морозовой Д.М.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В. гражданское дело N 2-1035/2022 по апелляционной жалобе Чумак АА на решение Тверского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2022 года,

которым постановлено: В удовлетворении иска Чумак АА к ООО "Специализированный застройщик "СТРОЙТЭК" о защите прав потребителей, отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Чумак А.А. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Специализированный застройщик "СТРОЙТЭК", в котором просила признать недействительными полностью положения договора * об участии в долевом строительстве N 6.1.5, N 6.1.8, N 8.7, N 10.5, N 10.6, N 11.1, N 12.2, N 18.1, недействительными в части - N 2.4, N 6.1.7, N 8.5, N 8.6, N 10.3, N 10.4, N 10.7, взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда и штраф, со ссылкой на то, что оспариваемые условия договора ущемляют ее права как потребителя и устанавливают худшие по сравнению с законом права и/или обязанности.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "СТРОЙТЭК" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ранее представил письменные возражения.

Дело рассмотрено судом по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит истец Чумак А.А. по тем основаниям, что суд существенно нарушил нормы материального права.

Истец, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Специализированный застройщик "СТРОЙТЭК", обсудив доводы апелляционной жалобы с дополнениями, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1. неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2. недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3. несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4. нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции не правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда подлежит отмене в части, нарушающей нижеприведенные нормы права..

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.05.2021 между ООО "Специализированный застройщик "СТРОЙТЭК" и Чумак А.А. заключен договор *об участии в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство обеспечить строительство многофункционального жилого комплекса по адресу: * и передать последней жилое помещение - квартиру условный N*, проектной площадью 60,50 кв.м., расположенную на * этаже в корпусе 3, 5 секции указанного владения.

28.05.2021 договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (N*), произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предполагает наличие воли на его заключение у обеих сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 14.07.2022) "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся:

1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;

2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона;

3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;

4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом;

7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16.1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг);

8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации;

9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;

10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества;

11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом;

12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя;

13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;

14) условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг);

15) иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования.

Истцом оспариваются положения N 6.1.5, N 6.1.8, N 8.7, N 10.5, N 10.6, N 11.1, N 12.2, N 18.1, N 2.4, N 6.1.7, N 8.5, N 8.6, N 10.3, N 10.4, N 10.7 договора как не соответствующих законодательству РФ и нарушающих ее права как потребителя.

Судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными условий договора, указанных в данных пунктах.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, поскольку выводы суда противоречат нормам материального права.

Так, в силу п. 2.4. договора стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площадей существенными изменениями объекта долевого строительства. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что не влечет за собой перерасчета цены квартиры.

Доводы истца о том, что она не может быть лишена права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения, судом необоснованно отклонены со ссылкой на то, что указанное положение договора не нарушает прав и законных интересов Чумак А.А., поскольку в случае увеличения площади у нее не возникает обязательство по доплате цены договора.

Данный пункт соглашения лишает истца законного права требовать перерасчета цены квартиры в случае уменьшения ее площади, что противоречит положениям части 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которого любое отступление застройщика от условий договора (в том числе передача участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 10.1 договора, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего договора, а также требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным требованиям в области строительства.

Более того, пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Соответственно, при наличии существенного недостатка в виде отклонения площади квартиры более 5% застройщик обязан возместить участнику долевого строительства денежные средства за недостающую площадь.

Таким образом, данный пункт Договора нарушает права потребителя, лишая его права на соответствующую компенсацию в случае уменьшения площади приобретенного им имущества (квартиры).

В силу изложенного данный пункт договора должен быть признан недействительным.

Пунктом 6.1.8. Договора предусмотрено, что участник долевого строительства обязан подать документы на государственную регистрацию права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства в орган регистрации прав в течение 14 дней, с даты постановки объекта на кадастровый учет, но не позднее одного месяца с даты оформления передаточного акта.

В случае несоблюдения участником долевого строительства срока, указанного в настоящем пункте, участник долевого строительства выплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 0,1 % от цены настоящего договора за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательств, а также возмещает застройщику убытки в части непокрытой неустойкой, понесенные застройщиком, в том числе расходы в соответствующей части по оплате налоговых и иных обязательных платежей".

Данный пункт договора противоречит Закону РФ "О Защите прав потребителей", а также ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", которыми не предусмотрен срок подачи документов на государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства, возлагает на истца необоснованную неустойку, что ухудшает ее права как потребителя. Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрена неустойка за несвоевременную регистрацию объекта долевого участия, поскольку после передачи объекта заказчику, на него переходят права по внесению обязательных платежей.

Пунктом 8.7 договора установлено, что в случае нарушения участником долевого строительства срока принятия объекта долевого строительства, участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 0,1 % от цены объекта долевого строительства за каждый день просрочки участником долевого строительства принятия квартиры по передаточному акту.

Данный пункт договора противоречит ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей", а также Федеральному закону N 214-ФЗ, возлагает на истца необоснованную неустойку, что ухудшает ее права как потребителя.

Согласно п. 6 Федерального закона N 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, указанным законом не предусмотрена неустойка за нарушение срока принятия объекта долевого участия.

В силу изложенного данный пункт договора также является ничтожным, поскольку не соответствует нормам материального права.

В соответствии с п. 8.5. договора, в случае обладания застройщиком сведений о получении участником долевого строительства сообщения от застройщика о готовности объектов долевого строительства к передаче, застройщик вправе составить односторонний акт на следующий день по истечении установленного настоящим пунктом срока на принятие объектов долевого строительства. В случае возврата оператором почтовой связи письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения и/или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу и/или в связи с истечением срока хранения такого сообщения, либо при неполучении уведомления по истечении 3 календарных дней с даты доставки в почтовое отделение по адресу участника долевого строительства, застройщик вправе составить односторонний акт по истечении 7 календарных дней с даты наступления одного из указанных событий.

В соответствии со ст.6,8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.