Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 сентября 2020 года №33-3212/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 сентября 2020 года Дело N 33-3212/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Ярадаева А.В.,
судей Спиридонова А.Е., Арслановой Е.А.,
при секретаре судебного заседания Львовой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Эйнуллаева А.Б. к администрации Красноармейского сельского поселения Красноармейского района Чувашской Республики о признании права собственности на недвижимое имущество, поступившее по апелляционной жалобе представителя Эйнуллаева А.Б. - Николаева В.С. на решение Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 25 июня 2020 года.
Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия
установила:
Эйнуллаев А.Б. обратился в суд с иском, после уточнения требований указав ответчиком администрацию Красноармейского сельского поселения Красноармейского района Чувашской Республики (далее также - администрация Красноармейского сельского поселения). В обоснование иска указал, что 20 февраля 2004 года истец приобрел по договору купли-продажи, заключенному с СХПК "Звезда", сооружение - коровник, согласно техническому паспорту предоставляющему собой одноэтажное железобетонное здание (...), расположенный по адресу: ..., инвентарный номер ..., год постройки ... общей площадью ... кв.м., состоящий из ... помещений, степень износа ...%, исполнив в полном объеме обязательства по оплате. Однако государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена. В настоящее время СХПК "Звезда" ликвидирован, и Эйнуллаев А.Б. лишен возможности зарегистрировать право собственности на указанное сооружение. Истец полагает, что регистрация перехода права собственности на него возможна в данном случае по решению суда. На основании изложенного Эйнуллаев А.Б. просил суд признать за ним право собственности на основании договора купли-продажи имущества от 20 февраля 2004 года и акта приема передачи к договору купли-продажи (приложение N 1 к договору), заключенного между СХПК "Звезда" и ним, на сооружение - коровник согласно техническому паспорту, предоставляющему собой одноэтажное железобетонное здание (...), расположенный по адресу: ..., инвентарный номер ..., год постройки ... общей площадью ... кв.м., состоящий из ... помещений, степень износа ...%.
В суде первой инстанции представитель Эйнуллаева А.Б. - Николаев В.С. исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении, при этом заявил об отказе от ранее заявленных исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.
Определением Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 25 июня 2020 года производство по делу в части иска Эйнуллаева А.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на сооружение - коровник согласно техническому паспорту, предоставляющему собой одноэтажное железобетонное здание (...), расположенный по адресу: ..., инвентарный номер ..., год постройки ..., общей площадью ... кв.м., состоящий из ... помещений, степень износа ...% прекращено в связи с отказом истца от иска.
Решением Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 25 июня 2020 года постановлено в удовлетворении иска Эйнуллаева А.Б. отказать.
Решение обжаловано представителем Эйнуллаева А.Б. - Николаевым В.С., который в апелляционной жалобе поставил вопрос об отмене решения по мотивам его незаконности и необоснованности, вновь сославшись на доводы, которые были приведены ранее в качестве оснований заявленного иска, и указав на неправильность выводов суда первой инстанции о том, что необходимым условием регистрации перехода права собственности к покупателю является регистрация права собственности продавца на спорное имущество.
В суде апелляционной инстанции представитель Эйнуллаева А.Б. - Николаев В.С. апелляционную жалобу поддержал. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 20 февраля 2004 года между СХПК "Звезда", как продавцом, с одной стороны, и Эйнуллаевым А.Б., как покупателем, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого продавец продает и обязуется передать согласно Приложению N 1 к настоящему договору имущество СХПК "Звезда", а покупатель покупает и обязуется принять и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Указанное в Приложении N 1 имущество находится по адресу: ....
Имущество расположено на земельном участке, постоянное бессрочное пользование которым осуществляется на основании Государственного акта на право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ..., выданного на основании Постановления Главы администрации Красноармейского района ЧР N ... от 22 декабря 1992 года (п. 1.1).
Цена, уплаченная покупателем продавцу за приобретенное имущество, указанные в Приложении N 1 к настоящему договору, составляет 684 340 рублей (п. 2.1).
Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему (п. 3.1).
Продавец обязан в пятидневный срок с момента подписания настоящего Договора передать имущество покупателю по акту приема-передачи, Приложение N 1 к договору, который является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 4.1).
Право собственности на имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в Приложении N 1 возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи, Приложение N 1 к настоящему договору (п. 5.1).
В Приложении N 1 акт приема-передачи к договору купли-продажи от 20 февраля 2004 года в п. 3 значится - коровник на 200 голов, одноэтажное железобетонно-панельное здание коровника на 200 голов с молочным блоком (...), нежилое ... года постройки, общей площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ....
Оплата стоимости по договору купли-продажи имущества от 20 февраля 2004 года подтверждена истцом квитанцией к приходному кассовому ордеру N 5 от 20 февраля 2004 года, согласно которого истец произвел СХПК "Звезда" оплату в размере 684 340 рублей.
Отказывая в удовлетворении требований Эйнуллаева А.Б., суд исходил из того, что в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: строение (коровник), расположенный по адресу: ..., за продавцом (СХПК "Звезда"), вследствие чего у СХПК "Звезда" право собственности на вышеуказанный объект недвижимости не возникло, соответственно, передать титул собственника истцу по сделке купли-продажи продавец не мог.
Судебная коллегия находит указанный вывод районного суда не соответствующим нормам материального права.
Так, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 52-62) даны следующие разъяснения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
При применении приведенных выше разъяснений следует учитывать, что положения главы I - IV, статьи 31 и главы VI Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" утратили силу с 1 января 2017 года в соответствии с Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ.
С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сохранившим в целом правовое регулирование в отношении прав на объекты недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, за продавцом, который в настоящее время ликвидирован, не влияет на действительность сделки по распоряжению недвижимым имуществом как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.
Между тем, итоговые выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в том виде, в котором они заявлены, следует признать верными.
Так, согласно статье 12 ГК РФ защита прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, из права на судебную защиту не следует возможность выбора лицом по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются исходя из Конституции Российской Федерации федеральным законом.
Согласно разъяснениям, данным в упомянутом выше Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 11).
Так, например, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58).
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59).
Вместе с тем, право собственности Эйнуллаева А.Б. на объект недвижимого имущества: строение (коровник), расположенный по адресу: ..., не возникло вследствие отсутствии регистрации перехода к нему соответствующего права, при том, что сделка в отношении указанного с СХПК "Звезда" была заключена после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ.
Надлежащим же способом защиты права покупателя, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества, как указано выше, является обращение за регистрацией перехода права собственности.
Кроме того, администрация Красноармейского сельского поселения Красноармейского района Чувашской Республики, как следует из материалов дела, не является участником спорного материального правоотношения, поскольку не нарушает и не оспаривает права истца, в связи с чем в рассматриваемой ситуации не является надлежащим ответчиком по иску Эйнуллаева А.Б.
Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права и предъявления иска к ненадлежащему ответчику исключает удовлетворение заявленных требований.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Руководствуясь ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красноармейского районного суда Чувашской Республики от 25 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Эйнуллаева А.Б. - Николаева В.С. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий А.В. Ярадаев
Судьи А.Е. Спиридонов
Е.А. Арсланова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка