Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-3209/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Е.А.

судей Нечаевой Т.М., Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Гришине К.В., после перерыва Лоблевской Н.В., Козырецком В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сосновской О. Н. к Фомину В. Е., Фоминой Л. И. о расторжении договора, возврате денежных средств,

по апелляционной жалобе Сосновской О. Н. на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 24 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Кравцовой Е.А., пояснения истца СосновскойО.Н., ее представителя Поповой Н.А., третьего лицаСосновскогоС.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков Горяинова А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы истца, судебная коллегия

установила:

Сосновская О.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что (дата) между Фоминым В.Е., ФИО1, действующим по доверенности и в интересах Фоминой Л.И. и ею был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: (адрес) с кадастровым номером N. Стоимость земельного участка сторонами была определена в размере *** руб. Расчет по договору между сторонами был произведен в полном объеме (дата).

В день подписания договор купли - продажи был сдан на регистрацию перехода права в Управление Росреестра по (адрес).

В (дата) года истец получила уведомление от Росреестра о приостановлении государственной регистрации N N от (дата). Согласно Уведомлению основанием для приостановления регистрации явилось наличие ограничений на земельный участок, предусмотренные ст.ст.56,56.12 ЗК РФ.

Пункт 2 договора купли-продажи свидетельствует, что существующих ограничений (обременений) на земельном участке не зарегистрировано. Покупатель не была уведомлена о наличии ограничений. (адрес) участка составляет *** кв.м., общая площадь участка, на которую распространяется ограничения - *** кв.м. Площадь участка свободного от ограничений не позволяет использовать земельный участок по его целевому назначению. Участок ею приобретался для строительства жилого одноэтажного дома и вспомогательных хозяйственных построек (теплицы, сарая, бани, гаража и др.).

Позже ей стало известно, что ограничения (обременения) были зарегистрированы (дата), то есть до регистрации за продавцами права собственности, что позволяет сделать вывод об информированности ответчиков о зарегистрированном обременении на момент заключения спорного договора. Таким образом, продавцами продан покупателю земельный участок, на котором имеются неустранимые недостатки, не позволяющие использовать приобретенный земельный участок по назначению, а именно для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных построек. Ею в адрес ответчиков было направлено уведомление о расторжении договора купли - продажи и возврате полученной суммы в добровольном порядке. Ответа до настоящего времени она не получила.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи от (дата), заключенный между Фоминым В.Е., ФИО1,, действующим по доверенности и в интересах Фоминой Л.И. и Сосновской О.Н. на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес) с кадастровым номером N, взыскать солидарно с ответчиков Фомина В.Е. и Фоминой Л.И, в пользу Сосновской О.Н. денежную сумму в размере *** руб., а также судебные расходы в размере *** руб. - расходы на оплату государственной пошлины, *** руб. - расходы на оплату услуг представителя, *** - почтовые расходы.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 24 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец Сосновская О.Н. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее требований отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Все лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики, судебная коллегия в соответствие со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, (дата) между Фоминым В. Е., Фоминой Л. И., в интересах которой по доверенности действовал ФИО1 и Сосновской О. Н. был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым N, по адресу: (адрес), договор был сдан на регистрацию в УФРС.

В материалы дела истцом предоставлена копия договора, не подписанная сторонами. Ответчиками содержание предоставленного договора не оспаривалось.

Согласно договору купли-продажи земельного участка стоимость спорного земельного участка сторонами определена в размере *** руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме полностью в день подписания договора (дата), что не отрицалось сторонами.

Земельный участок, общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок предназначен для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальный жилой застройки для размещения одноэтажного жилого дома литер А. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано (п.2 договора).

На момент заключения договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под запрещением (арестом) не находится и (п.6). Договор имеет силу передаточного акта (п.7).

Спорный земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: Фомину В.Е. - *** доли, Фоминой Л.И. - *** доли на основании свидетельств о праве на наследство по закону от (дата), выданных нотариусом ФИО12, а также соглашения о разделе земельного участка и прекращении права общей долевой собственности от (дата).

Из вышеназванного соглашения о разделе земельного участка следует, что спорный земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером N образован путем раздела земельного участка N.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от (дата) N N сторонам договора рекомендовано дополнить договор купли - продажи земельного участка от (дата) соглашением с указанием условий об ограничении прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ земельного участка с кадастровым номером N, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы договора было установлено, что в отношении спорного земельного участка в ЕГРН внесены сведения об обременениях в соответствии со ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

В дальнейшем Сосновская О.Н. представила заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и о возврате ранее представленных на регистрацию документов.

Истец в ходе рассмотрения дела пояснила, что в ходе заключения сделки купли-продажи продавец знал о намерении покупателя производить строительство на приобретаемом участке, истцу была предоставлена выписка из ЕГРН, в которой отсутствовали сведения об имеющихся ограничениях, после приостановления регистрации истицей была запрошена расширенная выписка из ЕГРН, в которой имелось указание на наличие ограничений по использованию земельного участка, в связи с чем, истица лишена возможности построить на земельном участке жилой дом.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 460 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Сосновской О.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование суд первой инстанции указал, что истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики предоставили истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке, в связи с чем, в действиях ответчиков не усматривается умышленного искажения информации об ограничениях в использовании земельного участка.

Судебная коллегия не соглашается с указанным выводом, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.

Факт надлежащего исполнения обязательств, равно как и отсутствие вины в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства, по общему правилу доказывается обязанным лицом (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеприведенных норм права, бремя доказывания надлежащего исполнения условий обязательства лежит именно на должнике.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием... вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истцу необходимо доказать, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке.

Указанная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N -КГ19-1.

Согласно материалам дела, в отношении спорного земельного участка N в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничения прав на данный земельный участок, предусмотренных ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Основанием является: постановление Правительства РФ "О порядке охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий земельных участок, расположенных в границах таких зон" от (дата) N, постановление "Об утверждении правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт" от (дата) N выдан Советом М. С..

Содержание ограничений: содержание ограничения (обременения): в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи; б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах, созданных в соответствии с требованиями нормативно - технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для доступа проходов и подъездов; в) находится в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, переключения в электрических сетях (указанное требование распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных лини электропередачи, а также охранных зонах кабельных линий электропередачи; г) размещать свалки; д) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче - смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи)...... В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель...и другие ограничения.

Согласно ответу на запрос суда апелляционной инстанции, указанные ограничения были зарегистрированы в отношении данного земельного участка в момент его регистрации при разделе земельного участка N, данные об имеющихся ограничениях на предыдущий земельный участок имелись до образования спорного земельного участка. Срок ограничений не установлен.

Судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики, являясь собственниками земельного участка, учитывая доступность сведений ЕГРН о спорном земельном участке, должны были и могли знать об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка N. Кроме того, учитывая, что указанный земельный участок был сформирован по инициативе ответчиков путем раздела иного земельного участка, судебная коллегия считает необходимым отметить, что при составлении межевого плана данного земельного участка в (дата) году ответчики не могли не знать о наличии охранных зон на данном земельном участке.

С учетом вышеизложенного ссылка ответчиков на то, что имеющаяся у них выписка из ЕГРН от (дата) не содержит сведений об ограничениях (обременениях) земельного участка, не может являться доказательством того, что ответчики не знали и не могли знать об имеющихся ограничениях, поскольку указанная выписка является выпиской о правообладателях, а не о характеристиках объекта, и потому по своей форме не содержит сведений об обременениях (ограничениях) (приложение N к приказу Минэкономразвития России от (дата) N). В связи с этим эта выписка не может свидетельствовать об отсутствии или наличии указанных сведений в реестре, а равно о знании или незнании ответчиков о них.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В связи с изложенным ответчики, как лица, на которых части 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ была возложена обязанность предоставить истцу всю имеющуюся информацию о земельном участке, действуя с учетом изложенных критериев добросовестного поведения, должны были предоставить истцу как минимум полную выписку на спорный земельный участок, содержащую исчерпывающие сведения о значимых в обороте характеристиках участка (по форме приложения N к приказу Минэкономразвития России от (дата) N).

При этом, сделав в тексте договора купли-продажи земельного участка прямое утверждение об отсутствии каких-либо ограничений прав на спорный земельный участок, ответчики предоставили истцу объективно ложную информацию.

Судебная коллегия приходит к выводу, что действия ответчиков по непредставлению актуальных сведений в отношении земельного участка, с учетом их утверждений об отсутствии каких-либо ограничений в отношении данного участка в договоре купли-продажи, влечет последствия, предусмотренные частью 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Довод ответчиков о том, что сведения в ЕГРН являются общедоступными, в связи с чем, покупатель имела возможность самостоятельно получить данные сведения, отклоняются судебной коллегией.

Учитывая, что Земельным кодексом РФ обязанность предоставления сведений об ограничении на спорный земельный участок возложена именно на продавцов, у покупателя отсутствует обязанность по самостоятельной проверке предоставленных продавцом сведений. При ненадлежащем исполнении этих обязанностей продавцом наступают последствия предусмотренные ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Довод ответчиков о том, что истцом не доказана невозможность использования земельного участка по назначению, не может быть принята судом апелляционной инстанции.

Из буквального толкования ч.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ следует, что для расторжения договора достаточно установления заведомо ложного утверждения продавца об отсутствии ограничений по использованию земельного участка.

Так, в указанной норме перечислены те характеристики, ложные сведения о которых дают покупателю право на расторжение договора. Сведения об "обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием" являются самостоятельной категорией и не содержат дополнительного уточнения.

Судебная коллегия считает также необходимым отметить, что в настоящее время истец не может зарегистрировать свое право на земельный участок в Росреестре, поскольку последний обязал стороны внести изменения в договор, указав в нем на имеющиеся ограничения в использовании земельного участка. Указанное решение Росреестра было оспорено в судебном порядке, признано судом законным. Решение суда вступило в законную силу.

Таким образом, для регистрации права на земельный участок истец в настоящее время будет вынуждена подписать договор на условиях, которые ею не согласовывались при покупке земельного участка, что не допустимо в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, полученных по данному договору.

При этом, учитывая, что спорный земельный участок принадлежит ответчикам Фомину В.Е. - *** доля в праве собственности, Фоминой Л.И. - *** доли в праве собственности, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчиков денежную сумму, полученную в качестве оплаты за участок в соответствии с долями в праве собственности: с Фомина В.Е. - *** рублей, с Фоминой Л.И. - *** рублей.

Истцом заявлены требования о возмещении понесенных судебных расходов.