Дата принятия: 14 августа 2019г.
Номер документа: 33-3205/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2019 года Дело N 33-3205/2019
Судья Сапожников А.Ю. дело N 33-3205/ 2019
14 августа 2019 года
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Катаевой Е.В.,
судей Шерстенниковой Е.Н. и Митяниной И.Л.,
при секретаре Хадеевой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 14 августа 2019 года дело по апелляционной жалобе ООО "Кировская управляющая компания" на решение Первомайского районного суда города Кирова от 16 апреля 2019 года, которым удовлетворен в части иск Овчинникова Сергея Михайловича, на ООО "Кировская управляющая компания" возложена обязанность произвести перерасчет платы Овчинникова Сергея Михайловича за оказанные коммунальные услуги за период с февраля 2017 г. по январь 2019 г., исключив из него задолженность, образовавшуюся за ООО "Астрим-Строй", до 04.06.2018, а также в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения представить Овчинникову Сергею Михайловичу акт обследования технического состояния откосов крыши многоквартирного дома по адресу: <адрес>. С ООО "Кировская управляющая компания" в доход МО "Город Киров" взыскана государственная пошлина в размере 600 руб.
Заслушав доклад судьи Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Овчинников С.М. обратился в суд с иском к ООО "Кировская УК", ООО "Астрим-Строй" о защите прав потребителя, возложении обязанности произвести перерасчет размера платы за коммунальные услуги. В обоснование заявленных требований указал, что 08.06.2017 заключил с ООО "Астрим-Строй" (застройщик) договор, по условиям которого на основании договора об участии в долевом строительстве N от 05.06.2015 и договора об уступке прав требования от 16.02.2016 застройщик передает, а дольщик принимает в собственность квартиру <адрес>. 16.02.2017 администрацией МО город Киров было выдано разрешение на ввод объекта по указанному выше адресу в эксплуатацию. 28.07.2016 между ООО "Астрим-Строй" и ООО "Актион" заключен договор подряда на кадастровые работы. 01.03.2017 было вынесено решение о приостановлении договора подряда, в дальнейшем 01.06.2017 вынесено решение об отказе в осуществлении кадастрового учета. 06.06.2018 прокурором вынесено представление в отношении кадастрового инженера. В ходе проверки было установлено, что ООО "Кировская Управляющая компания" не составило акты осмотра, которые указывали недостатки при строительстве ООО "Астрим-Строй". Застройщик отказался оплачивать работы по договору подряда, участники долевого строительства оплатили работы кадастровому инженеру, после чего многоквартирный дом был поставлен на кадастровый учет. С 04.07.2018 он является собственником вышеуказанной квартиры. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "Кировская Управляющая компания". Согласно платежным документам по оплате коммунальных услуг по состоянию на январь 2019 года за истцом числится задолженность в размере 62 936,18 руб. за период с 16.02.2017 по 31.12.2018. Однако согласно условиям договора N от 05.06.2015 оплата коммунальных услуг возложена на ООО "Астрим-Строй", данные обязательства обществом не исполнялись, образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг. Истец считает, что задолженность по коммунальным платежам за период с 16.02.2017 по 03.07.2018, в том числе пени, должна быть возложена на ООО "Астрим-Строй".
Просил суд обязать ООО "Кировская Управляющая компания" произвести перерасчет задолженности по л/с N с февраля 2017 года по июнь 2018 года, исключив из него задолженность, образовавшуюся за ООО "Астрим-Строй" до 07.06.2018; произвести перерасчет за 4 дня без отопления в октябре 2018 года; составить акт дефекта откосов крыши дома; выполнить разрешение на установку индивидуального теплового счетчика и получение техусловий на монтаж теплосчетчика у поставщика тепловой энергии квартиры <адрес>.
Уточнив требования, истец просил обязать ООО "Кировская Управляющая компания" произвести перерасчет задолженности по л/с N с февраля 2017 года по июнь 2018 года, исключив из него задолженность, образовавшуюся за ООО "Астрим-Строй" до 07.06.2018; произвести перерасчет за 4 дня без отопления в октябре 2018 года; составить акт дефекта откосов крыши дома. От остальной части иска отказался. Отказ от иска принят судом.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ООО "Кировская управляющая компания" просит решение суда изменить в части, обязав ООО "Кировская Управляющая компания" произвести перерасчет платы Овчинникова С.М. с февраля 2017 года по январь 2019 года, исключив из него задолженность, образовавшуюся за ООО "Астрим-Строй", до 08.06.2017. Ссылается на незаконность решения и ошибочность выводов суда. Указало, что обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче. Считает, поскольку с даты подписания акта приема-передачи квартиры, у истца возникло право пользования вновь созданным объектом, то и обязанности по оплате коммунальных услуг должны исполняться с даты подписания акта. Квартира передана истцу 08.06.2017, обязательства сторон были выполнены, в связи с чем именно с 08.06.2017 истец обязан производить расчеты за жилое помещение. Выражает несогласие с выводами суда о том, что застройщик уклонялся от обязанности по передаче жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче. Доказательств, подтверждающих указанный факт, в материалах дела не имеется. Договором от 08.06.2017 предусмотрено, что обязанность передающей стороны по передаче квартиры признается исполненной с момента подписания данного договора, являющегося одновременно передаточным актом.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "Кировская управляющая компания" Драверт Т.В. настаивала на доводах апелляционной жалобы.
Овчинников С.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Иные участники процесса в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Как видно из дела, 05.06.2015 ООО "Астрим-Строй" (застройщик) и ФИО1 заключили договор о долевом участии строительстве N N, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства оплаченную им долю в строительстве объекта, в частности, двухкомнатную квартиру строительный номер N общей площадью <данные изъяты> кв.м., участник долевого строительства обязуется оплатить цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно договору от 16.02.2016 ФИО1 уступила Овчинникову С.М. право требования указанной квартиры по договору о долевом участии строительстве N N от 05.06.2015.
Право собственности Овчинникова С.М. на данную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 04.07.2018.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 этого кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
Овчинников С.М. обратился в суд с настоящим иском и считает, что управляющая организация ООО "Кировская управляющая компания" неправомерно предъявляет счета для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги за период до момента регистрации им права собственности на квартиру 04.07.2018.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
Согласно ст. 155 ЖК плата вносится на основании платежных документов.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 27.06.2017 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 18 июля 2006 года N 373-О, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
Освобождая Овчинникова С.М. от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги за период до регистрации права собственности на квартиру, суд сделал вывод о том, что после ввода дома в эксплуатацию застройщик уклонялся от передачи истцу жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче.
Выводы суда являются ошибочными, на законе и материалах дела не основаны.
Как указано выше, разрешение на ввод объекта по адресу: <адрес>, в эксплуатацию выдано МО "Город Киров" 16.02.2017.
В силу требований ч. 13 ст. 161 ЖК РФ после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления обязан организовать проведение открытого конкурса по выбору управляющей организации для данного дома, после проведения открытого конкурса известить лиц, принявших от застройщика принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах конкурса и об условиях управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
В соответствии ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно информации департамента городского хозяйства администрации города Кирова, предоставленной 14.08.2019 по запросу суда апелляционной инстанции и принятой в качестве нового доказательства, администрация города Кирова неоднократно проводила отрытые конкурсы в целях определения управляющей организации для вышеуказанного многоквартирного дома, однако конкурсы признавались несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников.
Согласно информации Государственной жилищной инспекции Кировской области, предоставленной 14.08.2019 по запросу суда апелляционной инстанции и принятой в качестве нового доказательства, ГЖИ Кировской области ведет реестр лицензий Кировской области на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, многоквартирный дом по <адрес> 18.05.2017 включен в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО "Кировская УК", и числится в перечне по настоящее время. Основанием обращения с заявлением о включении данного дома в перечень явилось заключение в рамках ч. 14 ст. 161 ЖК РФ договора управления с застройщиком ООО "Астрим-Строй".
В качестве нового доказательства судом апелляционной инстанции принят предоставленный ООО "Кировская управляющая компания" договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>, заключенный 26.04.2017 между застройщиком ООО "Астрим-Строй" и ООО "Кировская управляющая компания".
Согласно данному договору управляющая организация осуществляет свою деятельность в интересах всех дольщиков и собственников помещений доме и пр. (п. 1.1)
Управляющая компания по заданию застройщика обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, долевщикам и собственникам помещений и пользующимся в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2.2).
Согласно п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора управляющая компания обязана осуществлять управление общим имуществом дома, оказывать услуги по содержанию ремонту общего имущества дома, заключать договоры с соответствующими организациями - поставщиками для оказания услуг, необходимых для надлежащей эксплуатации дома.
Из п. 4.2 договора следует, что управляющая компания самостоятельно осуществляет сбор денежных средств от долевщиков и собственников жилы и/или нежилых помещений, застройщик не несет ответственности в случае невнесения платы указанными лицами. Управляющая компания самостоятельно обращается в суд за взысканием задолженности с долевщиков и собственников помещений. Долевщик или собственник платежи вносит на расчетный счет управляющей компании.
Частью 7.4 статьи 155 ЖК РФ прямо предусмотрено, что при заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации.
Таким образом, Овчинников С.М. обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ООО "Кировская управляющая компания". Момент, с которого у истца возникла данная обязанность, прямо предусмотрен законом, и определен моментом передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче.
Как видно из материалов дела, такая передача квартиры между застройщиком и истцом состоялась 08.06.2017.
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
08.06.2017 ООО "Астрим-Строй" (застройщик) и Овчинников С.М. (дольщик) заключили договор, по условиям которого на основании договора об участии в долевом строительстве N 13/15/16 от 05.06.2015 и договора об уступке прав требования от 16.02.2016 застройщик передает, а дольщик принимает в собственность квартиру <адрес>
В соответствии с п. 10 договора от 08.06.2017, обязанности передающей стороны по передаче квартиры признаются исполненными с момента подписания настоящего договора, являющегося одновременно передаточным актом.
Таким образом, данный документ в силу прямого указания являющийся передаточным актом, с достоверностью подтверждает юридически значимый факт по настоящему делу.
Ссылки в решении суда на п. 2.1.2, 2.2.3 договора об участии в долевом строительстве N N от 05.06.2015 не состоятельны.
Согласно п. 2.1.2 дольщик обязуется оплатить расходы по коммунальным платежам и охране квартиры с даты подписания сторонами акта приема-передачи квартиры или по истечению срока, определенного п. 2.2.3
Согласно п. 2.2.3 застройщик обязуется передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение 2-х месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. В случае уклонения либо неосновательного отказа от приема квартиры в определенный застройщиком срок следующего дня по истечению установленного застройщиком срока для приема квартиры на дольщика возлагается риск ее сохранности и затраты по ее содержанию.
Вопреки выводам районного суда, в данных пунктах отсутствует иное, чем предусмотрено законом, регулирование вопроса об обязанности участника долевого строительства, принявшего объект строительства по передаточному акту, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает с момента передачи помещения по передаточному акту.
Из договора следует, что и в случае уклонения участника строительства от принятия объекта строительства по передаточному акту, он обязан будет нести расходы по его содержанию.
Таким образом, оснований для возложения на ответчика обязанности произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги, с учетом которого Овчинников С.М. будет освобожден от указанной платы за период после принятия квартиры по передаточному акту 08.06.2017 и до момента регистрации права собственности на квартиру 04.07.2018, у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка истца на п. 6 договора от 08.06.2017 не состоятельна.
В данном пункте предусмотрено, что с момента подписания настоящего договора на дольщика возлагается риск ее сохранности, кроме этого дольщик с этого момента обязан возместить застройщику затраты по содержанию квартиры (коммунальные расходы, охрана и т.д.).
Данный пункт не регулирует отношения истца с третьими лицами по вопросу оплаты жилого помещения и коммунальных услуг и не меняет момента, с которого участник строительства, принявший квартиру по передаточному акту, в силу закона обязан внести управляющей организации плату жилого помещение и коммунальные услуги.
При этом из материалов дела не следует, что ООО "Астрим-Строй" внесло ответчику за Овчинникова С.М. плату за жилое помещение и коммунальные услуги за спорный период.
Обстоятельства, связанные с регистрацией права собственности истца на квартиру, юридического значения по рассматриваемому вопросу не имеют.
Право владения и пользования квартирой фактически принадлежат участнику долевого строительства с момента подписания передаточного акта и именно с этого момента последний имеет право в установленном порядке обратиться с заявлением о государственной регистрации своего права, однако он не может быть освобожден от оплаты за жилое помещение и потребленные коммунальные услуги по тому основанию, что не зарегистрировано право собственности на квартиру, в том числе, и по собственному решению данного лица.
Данные о том, что после составления передаточного акта квартира в фактическом владении и пользовании Овчинникова С.М. не находилась, в материалах дела отсутствуют.
В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение районного суда в обжалуемой части не может быть признано законным и обоснованным, апелляционная жалоба ООО "Кировская управляющая компания" подлежит удовлетворению.
Решение Первомайского районного суда города Кирова от 16 апреля 2019 года следует изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
Обязать ООО "Кировская управляющая компания" произвести перерасчет платы Овчинникова Сергея Михайловича за жилое помещение и коммунальные услуги за период с февраля 2017 г. по январь 2019 г., исключив задолженность, образовавшуюся до 08 июня 2017 года.
В остальной части решение Первомайского районного суда города Кирова от 16 апреля 2019 года оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Первомайского районного суда города Кирова от 16 апреля 2019 года изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
Обязать ООО "Кировская управляющая компания" произвести перерасчет платы Овчинникова Сергея Михайловича за жилое помещение и коммунальные услуги за период с февраля 2017 года по январь 2019 года, исключив задолженность, образовавшуюся до 08 июня 2017 года.
В остальной части решение Первомайского районного суда города Кирова от 16 апреля 2019 года оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
