Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 24 декабря 2018 года №33-3205/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 декабря 2018 года Дело N 33-3205/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Морозовой В.Н.,
судей Капустиной Т.М., Пархомович Г.П.
при секретаре Гузик И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 24 декабря 2018 года
апелляционную жалобу представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" Кайнакова А.К. на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 26 сентября 2018 года, которым удовлетворены исковые требования Администрации города Абакана к Мурашову Сергею Федоровичу, Мурашову Дмитрию Сергеевичу, Обществу с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права пользования жилым помещением.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя ответчика ООО "Абаканская строительная компания" Жуганова Д.О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Андрюшковой И.А., полагавшей решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене, пояснения ответчика Мурашова Д.С. и его представителя Галенковского В.А., выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрации города Абакана обратилась в суд с иском к Мурашову С.Ф., Мурашову Д.С., ООО "Абаканская Строительная Компания" о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, требования мотивировала тем, что постановлением Администрации города Абакана от 23.07.2015 N 1522 "О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу" многоквартирный <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Совета депутатов города Абакана от 26.03.2013 N 516 утверждена Муниципальная программа "Развитие застроенной территории части 12 микрорайона 3 жилого района города Абакана на 2013-2020" и утвержден Перечень расположенных на застроенной территории многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании указанной адресной программы. Основной задачей программы является снос существующих многоквартирных домов, не отвечающих современным требованиям к качеству проживания.
26.06.2013 г. между Администрацией г. Абакана и ООО "Абаканская строительная компания" заключен договор о развитии застроенной территории N 4-РЗТ. Согласно подпункту 4.1.4. пункта 4.1. договора застройщик обязан в случае в случае признания какого-либо из многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, аварийным и подлежащим сносу, уплачивать собственникам жилых помещений в данном доме, подлежащих изъятию путем выкупа для муниципальных нужд, выкупную цену за такие помещения и земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом в сроки, устанавливаемые Администрацией г. Абакана на основании судебных актов, а также договоров и соглашений, заключаемых с указанными собственниками, но непозднее трех недель со дня вступления в силу судебного акта.
В вышеназванный перечень включен двухэтажный многоквартирный дом по адресу: <адрес>. В соответствии с постановлением Администрации города Абакана от 21.04.2016 N 638 в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома по адресу: <адрес> принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N и расположенных в многоквартирном доме жилых помещений, согласно приложению к постановлению.
Поскольку с собственниками соглашения о размере возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд принадлежащих им объектов не достигнуто, просили удовлетворить исковые требования.
В ходе рассмотрения дела представитель истца Кириченко Е.Ю. увеличила исковые требования, просила прекратить право пользования Мурашова С.Ф., Мурашова Д.С. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель Администрации города Абакана Самсонова Н.А. исковые требования поддержала, пояснила, что с заключением эксперта не согласна, поскольку оценка эксперта является завышенной, просила принять во внимание заключение проведенное при подаче иска в суд.
Представитель ответчика ООО "Абаканская Строительная Компания" Жуганов Д.О. не возражая против иска, выразил несогласие с оценкой стоимости квартиры, полагал её завышенной.
В судебном заседании ответчик Мурашов Д.С. и его представитель Галенковский В.А. против иска не возражали, просили указать, что право собственности у Администрации г. Абакана на квартиру возникает с момента полной выплаты денежной компенсации.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Мурашова С.Ф.
Суд постановилрешение, которым иск Администрации города Абакана удовлетворил.
Изъял для муниципальных нужд города Абакана у Мурашова Дмитрия Сергеевича, Мурашова Сергея Федоровича принадлежащую им на праве общей долевой собственности <адрес>, площадью 50,8 кв.м., кадастровый номер N, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Прекратил право общей долевой собственности Мурашова Дмитрия Сергеевича, Мурашова Сергея Федоровича на принадлежащую им на праве общей долевой собственности <адрес>, площадью 50,8 кв.м., кадастровый N, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Определилразмер возмещения за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости: <адрес>, площадью 50,8 кв.м., кадастровый N, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и убытки, причиненные в результате изъятия для муниципальных нужд объектов недвижимости:
- за 2/3 доли принадлежащих Мурашову Дмитрию Сергеевичу в размере 1667656 рублей;
- за 1/3 долю принадлежащую Мурашову Сергею Федоровичу в размере 833829 рублей;
Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" из собственных средств возмещение за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости: <адрес>, площадью 50,8 кв.м., кадастровый N, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030131:24, площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и убытки, причиненные в результате изъятия для муниципальных нужд объектов недвижимости в пользу Мурашова Дмитрия Сергеевича - 1667656 рублей, в пользу Мурашова Сергея Федоровича - 833829 рублей.
Признал право собственности муниципального образования <адрес>, площадью 50,8 кв.м., кадастровый N, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030131:24, площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Указал, что право собственности муниципального образования город Абакан на квартиру N N площадью 50,8 кв.м., кадастровый N, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:01:030131:24, площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> возникает с момента выплаты Мурашову Дмитрию Сергеевичу и Мурашову Сергею Федоровичу денежной компенсации, взысканной с ООО "Абаканская Строительная Компания".
Прекратил право пользование Мурашова Дмитрия Сергеевича и Мурашова Сергея Федоровича квартирой N <адрес> в <адрес>.
Взыскал с ООО "Абаканская Строительная Компания" в пользу ООО "Экспертиза и оценка собственности" расходы на проведение экспертизы в размере 30000 рублей.
С данным решением не согласен представитель ответчика ООО "Абаканская Строительная Компания" Кайнаков А.К.
В апелляционной жалобе он просит решение суда в части размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости изменить, ссылаясь на его необоснованность.
Полагает, что экспертное заключение об оценке стоимости квартиры не является достоверным, и не отражает реальную рыночную стоимость изымаемого недвижимого имущества.
Указывает, что для определения рыночной стоимости квартиры эксперт применил сравнительный и затратный подходы, при согласовании результатов которого итоговая рыночная стоимость квартиры определена экспертом в размере <данные изъяты>. без учета доли земельного участка (стр. 61 заключения).
Считает выводы эксперта необоснованными, т.к. при проведении оценки жилого помещения им применен сравнительным подход, при этом в качестве аналогов выбраны три квартиры, объявления о продаже которых размещены в сети "Интернет", цена за каждую квартиру-аналог представляет собой стоимость жилого помещения, и стоимость земельного участка. Вместе с тем, по мнению апеллянта, эксперт, производя оценку квартиры, не исключил из стоимости квартир-аналогов стоимость земельного участка.
Полагает, что если эксперт устанавливает "чистую" стоимость жилого помещения, т.е. без стоимости доли земельного участка, то при выбранном способе расчета необходимо выделить из стоимости объектов-аналогов стоимость земельного участка и производить расчет исходя из "чистой" стоимости квартир-аналогов.
Указывает, что из представленного заключения не усматривается, на каком этапе расчетов из стоимости объектов-аналогов исключена стоимость земельного участка. Предполагает, что при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества стоимость земельного участка учтена дважды, сначала она учтена в стоимости квартир-аналогов при определении средней рыночной стоимости одного квадратного метра квартиры, а затем стоимость земельного участка определена как самостоятельного объекта недвижимости.
Поскольку из цены объектов-аналогов стоимость земельного участка не выделялась, считает оценку жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. недостоверной.
Недостоверной, по мнению заявителя жалобы, является и определенная экспертом стоимость земельного участка, поскольку использованные при расчетах объекты-аналоги N 2 и N 3 размещены на сайте Avito.ru позднее даты проведения оценки, а стоимость аналога N 1 на дату проведения оценки являлась неактуальной, поскольку объявление о его продаже размещено 09.06.2018, не обновлялось, и являлось архивным.
Учитывая изложенное, полагал решение необоснованным, просил назначить по делу повторную экспертизу.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, квартира и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве общей долевой собственности Мурашову Д.С. (2/3 доли) и Мурашову С.Ф. (1/3 доля), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.02.2018.
В соответствии с Постановлениями Главы города Абакана от 21.04.2016 N 638 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд города Абакана", Администрацией города Абакана было принято решение в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером N и расположенные в многоквартирном жилом доме жилые помещения согласно приложению.
Во исполнение требований п. 3 ст. 279 ГК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ бывшим собственникам спорного земельного участка и жилого дома 25.04.2016 направлялось уведомление о предстоящем изъятии принадлежащих им объектов недвижимости.
16.08.2016 Администрацией города Абакана в адрес собственников посредством почтовой связи были направлены письма, в которых им предлагалось заключить соглашение о выкупе земельного участка и жилого дома.
Суд первой инстанции с учетом приведенных обстоятельств, пришел выводу о том, что в соответствии с Решением Совета депутатов города Абакана от 26.03.2013 N 516, которым утверждена Муниципальная программа "Развитие застроенной территории части 12 микрорайона 3 жилого района города Абакана на 2013-2020", а также постановлением Администрации <адрес> от 23.07.2015 N 1522 "О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу", которым многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, исковые требования Администрации г. Абакана об изъятии для муниципальных нужд <адрес> у Мурашова Д.С. и Мурашова С.Ф. принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по <адрес>7 с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по <адрес>, прекращении их права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, и признании права собственности на спорное недвижимое имущество за муниципальным образованием город Абакан, подлежат удовлетворению.
В указанной части решение суда не обжалуется, судебной коллегией не проверяется.
Доводы апелляционной жалобы сводятся с несогласием с решением суда в части определенного судом размера выкупной цены изымаемого жилого помещения и земельного участка.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Определяя размер выкупной цены квартиры и земельного участка, суд первой инстанции принял во внимание отчет ООО "Экспертиза и оценка собственности" N 309/18 от 11.09.2018 об оценке рыночной стоимости жилого помещения и доли земельного участка, расположенных в <адрес>
Так, согласно заключению эксперта N 309/18 от 11.09.2018, рыночная стоимость 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок, расположенные в <адрес> по состоянию на 29.08.2018 с учетом убытков, причиненных в результате изъятия земельного участка в связи с переездом и регистрацией права собственности, составляет 833829 рублей; рыночная стоимость 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество составляет 1667656 руб.
Не соглашаясь с данным заключением, представитель ответчика ссылается на то, что при определении рыночной стоимости жилого помещения сравнительным методом, были использованы аналоги, в которых стоимость земельного участка была включена в стоимость квартиры. По мнению апеллянта, допущенное нарушение повлекло неправильное определение рыночной стоимости одного квадратного метра жилой площади, в силу чего заключение эксперта является недостоверным.
Судебная коллегия находит доводы представителя ответчика о несогласии с результатами судебной экспертизы не состоятельными по следующим основаниям.
Оценщиком ФИО1. оценка рыночной стоимости изымаемого имущества произведена на основании определения суда. Эксперт была предупреждена об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у нее имеется соответствующее образование, стаж экспертной работы в оценочной деятельности 20 лет.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере.
Доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость изымаемого жилого помещения и земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду апелляционной инстанции не представлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ цена за квартиру-аналог N и N указана как стоимость только жилого помещения, и стоимость доли земельного участка, принадлежащего продавцу отдельно не выделяется и учитывается в составе обозначенной цены, не заслуживает внимания, поскольку из пояснений оценщика ФИО12, опрошенной в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя ответчика, следует, что в экспертном заключении при определении рыночной стоимости квартиры были использованы аналоги N, N и N. Сведения о продаже квартир - аналогов N и N содержали информацию только о стоимости квартир. Земельные участки собственникам квартир не принадлежали, предметом купли-продажи они не являлись, а потому при определении стоимости одного квадратного метра жилья, не было оснований из стоимости квартир - аналогов N и N исключать стоимость земельных участков.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что установленная экспертом стоимость земельного участка является недостоверной, поскольку использованные при расчетах объекты-аналоги N и N, размещены на сайте Avito.ru позднее даты проведения оценки, а стоимость аналога N на дату проведения оценки являлась неактуальной, поскольку объявление о его продаже размещено ДД.ММ.ГГГГ, не обновлялось, и являлось архивным, также не могут повлечь отмену решения суда.
В суде апелляционной инстанции оценщик ФИО12 пояснила, что в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, если нет финансовых и экономических скачков, то разрешается использовать такие объекты-аналоги, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" это не запрещено.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Таким образом, запрета на использование в качестве объектов-аналогов объектов недвижимости относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам, объявления о продаже которых опубликованы с незначительным промежутком во времени, при условии экономической и финансовой стабильности, нормативные акты не содержат.
Доказательств, свидетельствующих о том, что использование экспертом объектов-аналогов, объявления о продаже которых были опубликованы позднее даты, на которую определена рыночная стоимость спорного земельного участка, повлекло искажение сведений о сложившихся на рынке оцениваемого объекта показателях, ответчик суду не представил.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
В остальной части решение суда не оспаривается, его законность судебной коллегией не проверяется.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 26 сентября 2018 года по настоящему делу в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" Кайнаков А.К. - без удовлетворения.
Председательствующий В.Н. Морозова
Судьи Т.М. Капустина
Г.П. Пархомович


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка