Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 33-3200/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В.,

судей Зотовой Ю.Ш., Агарковой И.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Башвеевой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к Раммусу Р.Д. о расторжении договора аренды земельного участка, по встречному иску Раммуса Р.Д. к администрации муниципального "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее заключения по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 10 декабря 2020 года, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Зотовой Ю.Ш., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) администрации муниципального образования "Город Саратов", ответчика комитета по управлению имуществом г. Саратова Шишкиной А.С., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика (истца по встречному иску) Алексеева В.Ю., возражавшего против отмены решения суда, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрации МО "Город Саратов") обратилась в суд с иском к Раммусу Р.Д. о расторжении договора аренды земельного участка (далее - Договор).

Требования мотивированы тем, что на основании информационного сообщения, опубликованного 16 декабря 2015 года в газете "Саратовская панорама" N 46 (821), протокола приема заявок на участие в аукционе от 19 января 2016 года на основании п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ с Раммусом Р.Д. был заключен договор аренды N 137-с от 29 февраля 2016 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010101:1, расположенного по адресу: г. Саратов, в районе 2-й Гуселки в Волжском районе, площадью 4215 кв.м, предоставленного для строительства мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса, на срок 10 лет.

В настоящее время согласно сведениям ЕГРН арендатором земельного участка является Раммус Р.Д.

Поскольку в результате проведенной проверки установлено, что до настоящего времени земельный участок не освоен и не используется в целях строительства, это является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя. В адрес ответчика направлялись предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка и уведомление о расторжении договора, однако до настоящего момента договор не расторгнут.

Раммус Р.Д. с указанными исковыми требованиями не согласился, подал встречный иск к администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании договора аренды земельного участка недействительной ничтожной сделки с момента ее заключения.

Согласно Договору аренды земельного участка за N 137-с от 29 февраля 2016 года комитет по управлению имуществом г. Саратова предоставил Раммус Р.Д. в аренду земельный участок, площадью 4215 кв.м, с кадастровым номером 64:48:010101:1, по адресу: г. Саратов, 2-я Гуселка в Волжском районе, категории земель: земли населенных пунктов, для строительства мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса, сроком на 10 лет, за арендную плату в размере 300 000 руб. в год.

Согласно п. 6.2 Договора арендатор обязуется освоить участок в течение 3 лет с момента вступления в силу настоящего договора.

В целях исполнения взятых на себя обязательств Раммус Р.Д. обратился в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству с заявлением о подготовке градостроительного плана вышеуказанного земельного участка. На что Раммус Р.Д. получил отказ в предоставлении указанной муниципальной услуги за N 05-10/346-05-02 от 02 августа 2016 года по причине отсутствия топографической основы в М 1:500 на этот земельный участок.

Раммус Р.Д. также обращался в специализированные ресурсоснабжающие организации для решения вопроса о проведении коммуникаций на вышеуказанный земельный участок, на что получал отрицательные ответы либо отказы.

Истец по встречному иску действовал добросовестно, согласно своей воле и серьезности намерений создать свой бизнес, последовательно обращаясь во все необходимые структуры с целью дальнейшего освоения земельного участка в рамках взятых на себя обязательств по Договору аренды земельного участка.

Следовательно, со стороны ответчиков по встречному иску имеет место обман и введение в заблуждение арендатора относительно существенных условий Договора аренды и злоупотребление своим правом, приведших к невозможности использовать земельный участок по его назначению и развивать свой предполагаемый бизнес.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 10 декабря 2020 года в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации МО "Город Саратов" к Раммусу Р.Д. о расторжении договора аренды N 137-с от 29 февраля 2016 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010101:1, расположенного по адресу: г. Саратов, в районе 2-й Гуселки в Волжском районе, площадью 4215 кв.м, отказано.

Исковые требования по встречному иску Раммуса Р.Д. к администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова удовлетворены, договор аренды N 137-с от 29 февраля 2016 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010101:1, расположенного по адресу: г. Саратов, в районе 2-й Гуселки в Волжском районе, площадью 4215 кв.м, признан недействительной ничтожной сделкой с момента ее заключения.

Не согласившись с постановленным судебным актом, администрации МО "Город Саратов" подала апелляционную жалобу, по мотивированным доводам которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым первоначальные исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы выражает несогласие с выводами суда, указывает на их несоответствие обстоятельствам дела. Приводит доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Полагает, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие своевременное и надлежащее освоение и использование ответчиком земельного участка.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 данного Кодекса, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании информационного сообщения, опубликованного 16 декабря 2015 года в газете "Саратовская панорама" N 46 (821), протокола приема заявок на участие в аукционе от 19 января 2016 года в соответствии с п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ с Раммусом Р.Д. был заключен договор аренды N 137-с от 29 февраля 2016 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010101:1, расположенного по адресу: г. Саратов, в районе 2-й Гуселки в Волжском районе, площадью 4215 кв.м, предоставленного для строительства мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса, на срок 10 лет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 августа 2020 года арендатором вышеуказанного земельного участка согласно государственной регистрации N 64-64/001-64/001/124/2016-78/2 от 16 марта 2016 года является Раммус Р.Д..

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от каких-либо объектов и не используется, о чем 19 мая 2020 года главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков Лобовой Н.Ю. составлен соответствующий акт осмотра земельного участка, расположенного на территории МО "Город Саратов".

Также администрацией МО "Город Саратов" в адрес Раммуса Р.Д. было направлено предупреждение от 09 сентября 2019 года за N 13.04/22501 о том, что в случае не предоставления им документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке и его освоение, администрация потребует досрочного расторжения Договора.

Впоследствии администрация МО "Город Саратов" направила в адрес Раммуса Р.Д. уведомление от 09 декабря 2019 года за N 13.04/30334 об отказе от Договора в связи с тем, что согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного ил иного строительства, в указанных целях в течение трех лет; при этом документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке, Раммусом Р.Д. не предоставлено.

Судом установлено, что в целях исполнения взятых на себя обязательств Раммус Р.Д. обращался в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству с заявлением о подготовке градостроительного плана вышеуказанного земельного участка.

На что Раммус Р.Д. от данного государственного органа получил отказ в предоставлении указанной муниципальной услуги за N 05-10/346-05-02 от 02 августа 2016 года по причине отсутствия топографической основы в М 1:500 на этот земельный участок.

Кроме того, Раммус Р.Д. обращался в специализированные ресурсоснабжающие организации для решения вопроса о проведении коммуникаций на вышеуказанный земельный участок, на что получал отрицательные ответы либо отказы.

Аналогичные письменные ответы были также предоставлены комитету по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО "Город Саратов" со стороны ЗАО "Независимая электросетевая компания" за N 787 от 23 июня 2014 года, ОАО "Волжская ТГК" от 30 июня 2014 года, то есть до заключения спорного Договора аренды.

02 марта 2016 года был составлен акт по заданию Раммуса Р.Д. о выполнении работ по выносу в натуре поворотных точек границы земельного участка согласно кадастровому паспорту.

Также из материалов дела следует, что согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе комитета по управлению имуществом г. Саратова от 19 января 2016 года комиссией данного ответчика было решено предложить Раммусу Р.Д. заключить Договор аренды спорного земельного участка, как единственному участнику торгов.

В связи с согласием Раммуса Р.Д. на данное предложение комитетом по управлению имуществом г. Саратова в адрес Раммуса Р.Д. письмом от 29 января 2016 года за N 05-09/2134 был направлен на подписание Договор аренды земельного участка.

Согласно п. 3.2 Договора акт приема-передачи земельного участка арендодателем не составлялся.

В пункте 1.2 Договора имеется ссылка на документацию, отражающую расположение участка. Однако, что это конкретно за документация, в Договоре не указано и к Договору она не приложена.

К Договору также не приложены схема, границы и координаты участка, что делает невозможным фактически идентифицировать земельный участок на месте, следовательно, сторонами не согласовано существенное условие Договора - его предмет, что, в том числе, послужило основанием к отказу за N 05-10/346-05-02 от 02 августа 2016 года в предоставлении Раммусу Р.Д. комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству градостроительного плана вышеуказанного земельного участка.

Суд первой инстанции, разрешая возникший спор, пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не имеется.

Судом учтено, что арендатор действовал добросовестно, согласно своей воле и серьезности намерений создать свой бизнес, последовательно обращаясь во все необходимые структуры, с целью дальнейшего освоения земельного участка в рамках, взятых на себя обязательств по Договору аренды земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, находит его правильным, основанным на установленных по делу обстоятельствах и положениях закона.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

На основании абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 45 ЗК РФ обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Принимая во внимание, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие проведение подготовительных работ, предшествующих строительству и направленных на освоение спорного объекта недвижимости, таких как: обращение в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству с заявлением о подготовке градостроительного плана вышеуказанного земельного участка, обращение в специализированные ресурсоснабжающие организации для решения вопроса о проведении коммуникаций на вышеуказанный земельный участок, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы установлено, что арендатором осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтверждали бы существенные нарушения ответчиком условий договора аренды, истец суду не представил.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 178, 179 ГК РФ пришел к выводу о том, что при заключении оспариваемого договора аренды Раммус Р.Д. заблуждался относительно предмета сделки, воля последнего при заключении договора аренды земельного участка была сформирована из-за отсутствия информации о реальных возможностях использования данного земельного участка, в связи с чем такая сделка не была бы заключена между сторонами по спору при осведомленности истца по встречному иску о действительных характеристиках земельного участка.

Суд исходил из того, что ответчики по встречному иску заведомо обладали информацией о несостоятельности и непривлекательности с коммерческой точки зрения сданного Раммусу Р.Д. в аренду земельного участка в виду невозможности оформления на него необходимой документации и невозможности подведения на него необходимых коммуникаций, что привело к тому, что с момента заключения спорного договора аренды Раммус Р.Д. не мог фактически использовать по назначению предоставленный земельный участок по вышеизложенным причинам.

Судебная коллегия находит, что решение суда в части разрешения встречных исковых требований о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ). Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).