Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-3195/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Рафиковой О.В.,

судей областного суда Каменцовой Н.В., Судак О.Н.,

при секретаре Лоблевской Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Куряковой О.А. на решение Центрального районного суда города Оренбурга от 25 декабря 2020 года по гражданскому делу по иску Криницина Д.А. к Куряковой О.А. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома и компенсации морального вреда,

установила:

Криницин Д.А. обратился в суд с иском, указывая, что (дата) был заключен договор купли-продажи жилого помещения между ним и Куряковой О.А. Согласно п.1.1 договора купли-продажи жилого помещения от (дата) продавец Курякова О.А. обязуется передать в собственность покупателя ФИО2 жилой дом с мансардой общей площадью 133,5 кв.м., кадастровый N и земельный участок общей площадью 515 кв.м., с кадастровым номером N расположенные по адресу: г.Оренбург, пер.Заводской, 32. Указанный жилой дом и земельный участок были приобретены за 4 250 000 рублей, в том числе с привлечением кредитных денежных средств в размере 2 600 000 рублей, предоставленных ПАО Сбербанк. До оформления сделки купли-продажи жилого дома, согласно п.3.5 договора купли-продажи жилого помещения от 03.06.2019, он осмотрел визуально жилой дом, видимых недостатков в строительных конструкциях, обнаружено не было. После переезда в приобретенный жилой дом решилсделать в доме косметический ремонт, для чего демонтировал старые обои. Оказалось, что стена в местах сопряжения одноэтажной пристройки с лестничным маршем с двухэтажной жилой частью под старыми обоями имеет множественные вертикальные трещины, шириной раскрытия до 40 мм, длиной до 3,5 м, отслоение отмостки от цоколя жилого дома, поперечные трещины в отмостке, в местах сопряжения одноэтажной пристройки с лестничным маршем с двухэтажной жилой частью. Указанные дефекты были скрыты обоями, в связи с чем он при визуальном осмотре не имел возможности их увидеть. Согласно заключению эксперта в области строительно-технической экспертизы от 10.10.2019, были установлены недостатки в конструкциях жилого дома: вертикальные трещины по стенам в местах сопряжения одноэтажной пристройки с лестничным маршем с двухэтажной жилой частью, возникли вследствие неравномерной осадки фундаментов частей жилого дома вследствие нарушения технологии строительных работ только во время эксплуатации, данный дефект можно считать скрытым; причиной образования трещин между двумя частями жилого дома (часть жилого дома двухэтажная, часть является одноэтажной пристройкой с лестничным маршем) является отсутствие деформационного шва между одноэтажной пристройкой с лестничным маршем с двухэтажной частью жилого дома, что является нарушением технологии при строительстве жилого дома; вертикальные сквозные трещины в продольных и поперечных стенах по высоте здания с раскрытием более 10 мм - являются признаками аварийности здания. Таким образом, дефекты выявленные в жилом доме, расположенном по адресу: г.(адрес) являются значительными, существенно снижают возможность использования жилого помещения по своему назначению. Согласно смете (приложение N), стоимость выполнения работ по заделке трещин в жилом доме, путем выполнения ремонтно-строительных работ составляет 69 466,45 рублей. Просил суд взыскать с ответчика в его пользу расходы на устранение скрытых дефектов жилого дома с мансардой общей площадью 133,5 кв.м. в размере 69 466,45 рублей и расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 рублей.

Впоследствии Криницин Д.А. увеличил исковые требования, окончательно просил суд взыскать с Куряковой О.А. расходы на устранение недостатков жилого дома с кадастровым номером N, находящегося по адресу: (адрес) размере 748 928 рублей, расходы за производство судебной экспертизы в размере 15 000 рублей и компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, поскольку в жилом доме сложились неблагоприятные условия для проживания в связи с наличием множество недостатков при строительстве дома, что также приводит к пониженной температуре воздуха в помещениях, из-за чего дети истца часто болеют.

Решением Центрального районного суда города Оренбурга от 25 декабря 2020 года постановлено: исковые требования Криницина Д.А. к Куряковой О.А. о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с Куряковой О.А, в пользу Криницина Д.А. расходы на устранение недостатков жилого дома в размере 748 928 рублей, расходы на оплату экспертизы от (дата) в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении иска Криницина Д.А. к Куряковой О.А. о взыскании компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с Куряковой О.А. в пользу ООО "Прайд" расходы по оплате судебных экспертиз в размере 29 000 рублей.

Не согласившись с постановленным решением суда, ответчик Курякова О.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность. Выражает несогласие с судебной экспертизой, положенной в основу решения суда, поскольку данное заключение предполагает полную реконструкцию дома, а для восстановления потребительских свойств жилого дома достаточно устранить трещины и дополнительно укрепить фундамент.

В суде апелляционной инстанции ответчик Курякова О.А. и ее представитель Гришин А.А., действующий на основании ордера, доводы апелляционной жалобы поддержали. Просили отменить решение суда и вынести новое, которым в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца Ружейникова О.С., действующая на основании ордера, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы. Просила решение районного суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем, согласно ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определилаприступить к рассмотрению данного гражданского дела.

Заслушав доклад судьи Рафиковой О.В., пояснения ответчика и его представителя, поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, представителя истца, возражавшей по доводам апелляционной жалобы Куряковой О.А., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах заявленных в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 2 статьи 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В договоре купли-продажи от (дата) оговорок относительно недостатков товара (недвижимого имущества) не имеется.

Таким образом, при разрешении данного спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию истцом, является наличие в товаре недостатков и их возникновение до передачи товара покупателю.

Судом установлено и следует из материалов дела, что вступившим в законную силу заочным решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 04.09.2012 за Куряковой О.А. было признано право собственности на самовольное строение - отдельно стоящий одноэтажный жилой дом литер А2 по (адрес) (керамзитоблочный), общей площадью 130,8 кв.м., жилой - 80,6 кв.м., подсобной - 50,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью по документам - 301 кв.м., фактически - 461 кв.м.

Из представленного кадастрового паспорта следует, что жилой дом, расположенный по адресу: (адрес) имеет общую площадь 133,5 кв.м., одноэтажный с мансардой, 2007 года постройки, литер А2.

Из генерального плана жилого дома видно, что жилой дом состоит из цельного дома литера А2 и к нему возведена пристройка Н, размером 1,55м х 3,29м.

(дата) Курякова О.А. продала Криницину Д.А. на основании договора купли-продажи одноэтажный жилой дом с мансардой, общей площадью 133,5 кв.м., литер А2, кадастровый (условный) N, расположенный по адресу: (адрес) земельный участок, общей площадью 515 кв.м., категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение домов индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер земельного участка N расположенный по адресу: (адрес)

Согласно п.2.1 договора, стоимость жилого дома и земельного участка составляет 4 250 000 рублей, из них: стоимость жилого дома составляет 3 250 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Жилой дом и земельный участок приобретаются за счет: часть стоимости в размере 1 196 974 рубля оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, 453 026 рублей за счет средств материнского семейного капитала в сроки, установленные законодательством. Оставшаяся часть стоимости в размере 2 600 000 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО "Сбербанк России" в соответствии с кредитным договором N, заключенным (дата) в (адрес) между Кринициным Д.А., Кудряшовой Ю.С. и кредитором. Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором.

В соответствии с п.3.5 договора, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

Указанный договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи.

Право собственности покупателя было в установленном законом порядке зарегистрировано.

Согласно выписки из ЕГРН, собственником жилого дома (адрес) является Криницин Д.А., право собственности возникло на основании договора купли-продажи жилого дома от (дата), имеется обременение - ипотека от (дата).

В обоснование заявленных требований истец представил заключение эксперта в области строительно-технической экспертизы от (дата), составленное ООО "Оренбургпроектстройэкспертиза", из которого следует, что при визуально-инструментальном обследовании строительных конструкций жилого дома по адресу: (адрес) выявлены следующие дефекты и повреждения: вертикальные трещины по стенам в местах сопряжения одноэтажной пристройки с лестничным маршем с двухэтажной жилой частью, шириной раскрытия до 40 мм, длиной до 3,5 м; отслоение отмостки от цоколя жилого дома; поперечные трещины в отмостке, в местах сопряжения одноэтажной пристройки с лестничным маршем с двухэтажной жилой частью. Вертикальные трещины по стенам в местах сопряжения одноэтажной пристройки с лестничным маршем с двухэтажной жилой частью возникли вследствие неравномерной осадки фундаментов частей жилого дома вследствие нарушения технологии строительных работ, только во время эксплуатации, данный дефект можно считать скрытым.

Причиной образования трещин между двумя частями жилого дома (часть жилого дома двухэтажная, часть является одноэтажной пристройкой с лестничным маршем) является отсутствие деформационного шва между одноэтажной пристройкой с лестничным маршем и двухэтажной частью жилого дома, что является нарушением технологии при строительстве жилого дома.

Дефекты, выявленные в жилом доме, расположенном по адресу: (адрес), являются значительными, существенно снижающими возможность использования жилого помещения по своему прямому назначению. Сметная стоимость выполнения работ по осуществлению ремонтных работ на заделку трещин в жилом доме составляет 69 466,45 рублей.

Для проверки доводов истца, а также в связи с несогласием ответчика с заявленными требованиями, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО "Прайд" Иванову М.В.

Из заключения судебной экспертизы N (ССТЭ) от (дата) следует, что по результатам проведенного исследования экспертом выявлены следующие дефекты конструктивных элементов исследуемого объекта капитального строительства: недостаточная глубина заложения конструкций фундамента; отсутствие подстилающих слоев (подушки) конструкций фундамента; отсутствие вертикальной гидроизоляции подземной и цокольной частей фундамента; отклонение уровня верхнего среза конструкций фундамента от горизонтали; вертикальная трещина конструкций основания (фундамента) с шириной раскрытия до 50 мм и глубиной более 200 мм, в местах сопряжения конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; отслоение отмостки от цокольной части жилого дома на ширину до 10 мм. Искривление по горизонтали наружной кромки в пределах прямолинейного участка тыльного фасада более чем на 10 мм; продольные и поперечные трещины в отмостке с шириной раскрытия до 5 мм; сквозные вертикальные трещины по всей высоте стен, с шириной раскрытия до 45мм, в местах сопряжения ограждающих конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; недостаточная величина выноса конструкций карниза (карнизного свеса) по периметру исследуемого объекта.

Из вышеперечисленных дефектов к категории "скрытых" относятся: недостаточная глубина заложения конструкций фундамента; отсутствие подстилающих слоев (подушки) конструкций фундамента; отсутствие вертикальной гидроизоляции подземной части фундамента; вертикальная трещина конструкций основания с шириной раскрытия до 50 мм и глубиной более 200 мм, в подземной части фундамента в местах сопряжения конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; сквозные вертикальные трещины по всей высоте стен, с шириной раскрытия до 45 мм, в местах сопряжения ограждающих конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; недостаточная величина выноса конструкций карниза (карнизного свеса) по периметру исследуемого объекта.

По результатам проведенного исследования экспертом выявлены дефекты, являющиеся следствием нарушения технологии строительства и отступлений от положений, действующих строительных норм и правил при возведении исследуемого объекта капитального строительства и являющиеся существенными при его эксплуатации по прямому функциональному назначению: недостаточная глубина заложения конструкций фундамента; отсутствие подстилающих слоев (подушки) конструкций фундамента; отсутствие вертикальной гидроизоляции подземной части и цокольных частей фундамента; отклонение уровня его среза конструкций фундамента от горизонтали; вертикальная трещина конструкций основания с шириной раскрытия до 50 мм и глубиной более 200 мм, в цокольной части фундамента в местах сопряжения конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; отслоение отмостки от цокольной части жилого дома на ширину до 10 мм; продольные и поперечные трещины по всей высоте стен, с шириной раскрытия до 45 мм, в местах сопряжения ограждающих конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; недостаточная величина выноса конструкций карниза (карнизного свеса) по периметру исследуемого объекта.

Дефект конструкций отмостки в виде искривления по горизонтали наружной кромки в пределах прямолинейного участка тыльного фасада более чем на 10 мм, также является следствием нарушения технологии строительства и отступлений от положений действующих строительных норм и правил при возведении исследуемого объекта, однако указанный дефект не оказывает существенного влияния на возможность нормальной эксплуатации исследуемого объекта по прямому функциональному назначению и его долговечность.

По результатам проведенного исследования экспертом установлено, что все из вышеперечисленных выявленных дефектов имелись у исследуемого объекта капитального строительства на момент заключения договора его купли-продажи от (дата).

Из них следующие дефекты могли быть выявлены при простом визуальном осмотре: отсутствие вертикальной гидроизоляции цокольной части фундамента; отклонение уровня верхнего среза конструкций фундамента от горизонтали; вертикальная трещина конструкций основания с шириной раскрытия до 50 мм и глубиной более 200 мм, в цокольной части фундамента в местах сопряжения конструкций пристроя с основным строением исследуемого объекта; отслоение отмостки от цокольной части жилого дома на ширину до 10мм. Искривление по горизонтали наружной кромки отмостки в пределах прямолинейного участка тыльного фасада более чем на 10 мм; продольные и поперечные трещины в отмостке с шириной раскрытия до 5мм; недостаточная величина выноса конструкций карниза (карнизного свеса) по периметру исследуемого объекта.

Устранение выявленных дефектов возможно путем проведения капитального ремонта конструкций фундамента, мероприятия по текущему ремонту конструкций стен, а также выполнению комплекса строительно-монтажных работ по увеличению выноса конструкций стен, а также выполнению комплекса строительно-монтажных работ по увеличению выноса конструкций карниза исследуемого объекта.

Рыночная стоимость комплекса ремонтных работ и строительных материалов, необходимых в рамках устранения выявленных недостатков строительства, дефектов и повреждений конструкций исследуемого объекта - строения жилого дома с кадастровым номером (адрес), общей площадью 133,50 кв.м., расположенного по адресу: РФ, (адрес) литер А2, составляет округленно:

по состоянию на (дата): 773 480 рублей, по состоянию на (дата): 622 052 рублей.

В связи с тем, что при опросе эксперт пояснил, что сметы, составленные им включают в себя комплекс всех работ необходимых для устранения всех недостатков строительства и выявленных дефектов, имеющихся в спорном жилом доме, при этом истец в рамках заявленных требований вправе просить о взыскании только расходов на устранение скрытых недостатков дома, которые имелись на момент заключения договора купли-продажи от (дата) и которые невозможно обнаружить при простом визуальном осмотре, определением суда от (дата) была назначена дополнительная экспертиза для проведения данных расчетов.

Согласно заключению дополнительной экспертизы ООО "Прайд" от (дата) N (ССТЭ), рыночная стоимость комплекса ремонтных работ и строительных материалов, необходимых в рамках устранения выявленных скрытых недостатков исследуемого объекта - строения жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 133,50 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), литер А2, которые имелись на момент заключения договора купли-продажи от (дата) составляет округленно: по состоянию на (дата) - 748 928 рублей, по состоянию на (дата) - 603 515 рублей.

Судом первой инстанции данное экспертное заключение принято в качестве допустимого по делу доказательства и положено в основу решения.

Разрешая возникший между сторонами спор, принимая во внимание положения ст. 56 ГПК РФ, а также особенности доказывания, установленные ст. 476 ГК РФ, согласно которым на покупателя возложена обязанность доказать, что выявленные им недостатки товара возникли до его передачи продавцом или по причинам, возникшим до этого момента, суд пришел к выводу, что в судебном заседании установлено, что имеет место нарушение прав истца со стороны ответчика Куряковой О.А., которая на момент продажи жилого дома (дата) знала об имеющихся дефектах, носящих скрытый характер, что подтверждается заключением эксперта, но об их наличии истцу при продаже дома не сообщила.

При этом суд указал, что в материалы дела представлено достаточно доказательств свидетельствующих о наличие в приобретенном истцом доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность здания в целом, в том числе, вследствие несоответствия жилого дома требованиям действующих СНиП, а также отсутствия доказательств возможности устранения недостатков с наименьшими затратами, нежели избранный истцом способ, в связи с чем полагал, что требования Криницина Д.А. о возмещении расходов по устранению недостатков в размере 748 928 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении требований истца о компенсации морального вреда, суд принимая во внимание, что Кринициным Д.А. не доказан факт причинения ему морального вреда в связи с продажей жилого дома с недостатками, а также отсутствует причинно-следственная связь между продажей дома со скрытыми дефектами и возникшими заболеваниями у детей, оснований для удовлетворения иска в данной части не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных в ходе судебного разбирательства доказательствах, которым оценка дана в соответствии с требованиями статей 56, 67 ГПК РФ.

Проверяя доводы жалобы Куряковой О.А. о несогласии с выводами судебной экспертизы, положенными в основу оспариваемого решения суда, считая их неверными, судебная коллегия приходит к следующему.

Проанализировав содержание заключения эксперта ООО "Прайд" Иванова М.В., суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований с выводами и научно обоснованными ответами на поставленные вопросы, в обоснование выводов эксперт приводит соответствующие данные из предоставленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.