Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-3195/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Глебовой С.В.

судей Сергеевой С.М., Михеева А.А.

при секретаре Ворониной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 25 августа 2021 г. дело по апелляционным жалобам администрации Камешковского района Владимирской области, отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района Владимирской области, Захитова Дмитрия Ильдюсовича на решение Камешковского районного суда Владимирской области от 22 марта 2021 года, с учетом определения суда об исправлении описки от 1 июля 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Клименко Александра Александровича удовлетворить.

Признать недействительными результаты торгов в форме открытого аукциона от 31.01.2020, проведенного отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района Владимирской области в отношении земельного участка площадью 49 кв.м, с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 4 от 10.02.2020, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района и Захитовым Дмитрием Ильдюсовичем.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 41 от 13.10.2020, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района и Захитовым Дмитрием Ильдюсовичем.

Признать недействительным право собственности Захитова Дмитрия Ильдюсовича на гараж площадью 43 кв.м, имеющий кадастровый номер ****, и на земельный участок площадью 49 кв.м, имеющий кадастровый номер ****, расположенные по адресу: ****.

Признать за Клименко Александром Александровичем право собственности на гараж площадью 43 кв.м, имеющий кадастровый номер ****, расположенный по адресу: ****.

Настоящее судебное решение является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи N **** от 07.04.2020, регистрационной записи N **** от 23.10.2020 и одновременно основанием для государственной регистрации права собственности Клименко Александра Александровича на вышеуказанный гараж в Управлении Росреестра по Владимирской области.

Встречное исковое заявление Захитова Дмитрия Ильдюсовича к Клименко Александру Александровичу, Александрову Сергею Александровичу о признании истца по встречному иску добросовестным приобретателем земельного участка площадью 49 кв.м, имеющего кадастровый номер ****, и находящегося на нем гаража площадью 43 кв.м, имеющего кадастровый номер ****, расположенных по адресу: ****, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Захитова Дмитрия Ильдюсовича и отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района в пользу Клименко Александра Александровича возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (триста рублей) в равных долях - по 150 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Глебовой С.В., объяснения представителя ответчика администрации Камешковского района - Доброхотовой Т.Н., представителя ответчика (третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора) отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района - Заботиной Л.Н., представителя ответчика (истца по встречному иску) Захитова Д.И. - Датчука И.М., поддержавших доводы апелляционных жалоб, пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Клименко А.А. - Шутовой Т.А., указавшей о несогласии с доводами апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Клименко А.А. обратился в суд с иском к администрации Камешковского района, в котором с учетом уточнения исковых требований просил признать недействительными результаты торгов от 30.01.2020, проведенных отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района Владимирской области, земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: Владимирская ****, и применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор N 4 от 10.02.2020 аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером ****, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района и Захитовым Д.И.; признать недействительным право собственности Захитова Д.И. на гараж с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, и аннулировать в филиале ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Владимирской области регистрационную запись N **** от 07.04.2020 о регистрации за Захитовым Д.И. права собственности на указанный гараж; признать недействительным договор купли-продажи от 13.10.2020 земельного участка с кадастровым номером ****, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района и Захитовым Д.И., и аннулировать в филиале ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Владимирской области регистрационную запись N **** от 23.10.2020 о регистрации за Захитовым Д.И. права собственности на указанный земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что в 2000 году на основании устного договора купли-продажи приобрел у Александрова С.А. фундамент с целью строительства гаража. Отделом архитектуры и градостроительства Камешковского райисполкома Александрову С.А. было выдано разрешение N 323 на строительство кирпичного гаража по наружным размерами 3,5 м х 6,5 м, высотой 2,3 м - по переднему фасаду, 2,5 м - по заднему фасаду, с односкатной крышей с уклоном к воротам (размер ворот - 2 м х 2 м). Земельный участок, на котором расположен фундамент, принадлежит муниципальному образованию г. Камешково. С 2001 года истец занимался строительством гаража на приобретенном фундаменте, на собственные средства закупил строительные материалы. Строительство гаража было полностью завершено в соответствии с разрешением на строительство, гараж был введен в эксплуатацию. В 2020 году при обращении в администрацию Камешковского района с заявлением о выдаче правоустанавливающих документов на гараж истец получил отказ в связи с тем, что земельный участок под гаражом продан с аукциона. Считает, что ответчиком нарушены его права. По мнению истца, отсутствие землеотводных документов для строительства гаража не свидетельствует о самовольности постройки, а вызвано ненадлежащим исполнением со стороны муниципальных органов своей функции по отводу земельного участка. Отсутствие документа, подтверждающего ввод объекта в эксплуатацию, не свидетельствует о его самовольности, поскольку на момент возведения спорного гаража выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требовалась. Доказательств тому, что разрешение на строительство было отозвано или признано недействительным, администрацией не представлено. 30.01.2020 отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района был проведен аукцион на право заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером **** площадью 49 кв.м., расположенный по адресу: Владимирская ****. Захитов Д.И. признан единственным участником аукциона на право заключения договора аренды этого земельного участка. При выставлении на торги спорного участка отдел имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района не провел надлежащей проверки и не выявил владельца гаража, расположенного на спорном участке, а также не выяснил вопрос о лице, которому выдавалось разрешение на строительство этого гаража. 10.02.2020 Захитов Д.И. заключил с отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района договор аренды указанного земельного участка. Являясь владельцем земельного участка на основании договора аренды, Захитов Д.И. 07.04.2020 зарегистрировал право собственности на выстроенный истцом гараж с кадастровым номером ****. После этого Захитов Д.И. приобрел в собственность земельный участок под гаражом на основании договора купли-продажи земельного участка от 13.10.2020, заключенного с отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района, и 23.10.2020 зарегистрировал право собственности. Захитову Д.И. было известно о строительстве истцом гаража и длительном его использовании. Захитов Д.И. неоднократно обращался к истцу с просьбой о продаже гаража, на что получал отказы. Результаты торгов являются недействительными в силу закона, в отношении последующих сделок с земельным участком и расположенным на нем гаражом применяются положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях недействительности сделок.

Ответчик Захитов Д.И. иск не признал. Обратился с встречным иском к Клименко А.А. и Александрову С.А. о признании его добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером **** площадью 49 кв.м., по адресу: ****, а также гаража с кадастровым номером ****, площадью 43 кв. м., расположенного на вышеуказанном земельном участке.

В обоснование встречных требований Захитов Д.И. указал, что является собственником спорного земельного участка, переданного ему по акту приема-передачи от 13.10.2020, и нежилого здания (гаража). До приобретения в собственность указанного недвижимого имущества Захитов Д.А. являлся участником аукциона от 31.10.2020 на право заключения договора аренды земельного участка, организатором которого являлся отдел имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района. По результатам аукциона Захитов Д.И. признан единственным участником и победителем торгов. 10.02.2020 заключен договор аренды земельного участка. Данный участок был приобретен с разрушенным нежилым строением. В ходе использования земельного участка Захитов Д.И. произвел работы по ремонту гаража и благоустройству территории. На основании его заявления и технического плана гараж был поставлен на государственный кадастровый учет. 13.10.2020 заключен договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости. В октябре 2020 года Захитов Д.А. подвел к гаражу электричество. За все время использования земельного участка и проведения строительных работ каких-либо претензий от заинтересованных лиц не поступало. Захитов Д.И. полагает, что приобрел гараж и земельный участок на законных основаниях. О споре в отношении гаража и земельного участка узнал только в ходе судебного разбирательства.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Клименко А.А. и его представитель Шутова Т.А. исковые требования с учетом уточнений поддержали, в удовлетворении встречных исковых требований Захитова Д.И. просили отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Захитов Д.И. возражал против требований Клименко А.А., поддержал свои встречные требования. Пояснил, что намеревался найти собственника спорного гаража и решить вопрос о приобретении данного имущества. Администрация этими сведениями не располагала, документы на гараж отсутствовали, разрешения на строительство не выдавалось, арендные платежи и налоги на спорное имущество ни с кого не взимались. Данная постройка была квалифицирована как самовольная. Клименко А.А. на протяжении 21 года не интересовался строением гаража, которое начало представлять угрозу жизни и здоровью граждан. Он (Захитов Д.А.) платит налоги за спорное имущество.

Представитель ответчика (третьего лица по встречному иску) отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района Владимирской области Заботина Л.Н. возражала против исковых требований Клименко А.А., поддержала встречные требования Захитова Д.А. Полагала, что оспариваемые торги были проведены с соблюдением требований законодательства. В журнале регистрации разрешений на строительство гаражей и хозяйственных сараев в северной части **** на строительство гаража N 31 в 3-м ряду выдавалось Александрову С.А. 19.07.1996. Срок действия указанного разрешения истек в июле 1999 года.

Представитель ответчика администрации Камешковского района, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании от 19.03.2021 представитель ответчика Евдокимова Л.Н. возражала против удовлетворения исковых требований Клименко А.А., указав, что администрация Камешковского района прав истца Клименко А.А. не нарушала, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу. Пояснила, что по сложившейся практике отдел имущественных и земельных отношений администрации района не должен был предоставлять в аренду участок, на котором находится строение, принадлежащее третьим лицам, или собственник которого неизвестен. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять в собственность участки, на которых имеются строения, только собственникам этих участков.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Александров С.А., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В письменном отзыве указал, что возражает против удовлетворения встречных требований Захитова Д.И. В 1995 или 1996 г.г. он (Александров А.С.) получил разрешение N 323 на строительство гаража в отделе архитектуры и градостроительства Камешковского райисполкома. При получении разрешения на строительство гаража он не расписывался в каком-либо журнале. В представленной отделом имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района копии журнала зафиксирована не принадлежащая ему подпись. После получения разрешения в его присутствии были определены границы выделяемого земельного участка на местности. В рамках обозначенных границ земельного участка он заложил фундамент размером 6 м х 7 м. В 2000 году из-за отсутствия денежных средств на строительство продал выстроенный фундамент Клименко А.А., передав ему разрешение N 323 на строительство гаража без даты оформления. Клименко А.А. за свои денежные средства возвел кирпичный гараж на выстроенном фундаменте. Каких-либо претензий со стороны органов местного самоуправления с момента выделения земельного участка до 2000 года по вопросу строительства гаража в не отведенном месте в его адрес не поступало.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени о месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация Камешковского района Владимирской области просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Клименко А.А. отказать. В обоснование несогласия с решением суда указывает, что суд, признавая за Клименко А.А. право собственности на земельный участок, не учел, что права собственности на земельный участок и объект недвижимости у Клименко А.А. не имеется. Спорный гараж является самовольной постройкой, так как согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации создан на земельном участке, не отведенном для этих целей. Доказательства, подтверждающие факт использования Клименко А.А. спорного имущества на протяжении 20 лет, в материалах дела отсутствуют, он не регистрировал право собственности на гараж, не уплачивал налоги. Действия администрации Камешковского района и отдела имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района по проведению торгов в установленном законом порядке незаконными признаны не были. Аукцион по предоставлению земельного участка в аренду был проведен в открытой форме, сведения о торгах размещались в открытом доступе, в извещении о проведении торгов указано о наличии на земельном участке гаража, право собственности на который не зарегистрировано. Отделом имущественных и земельный отношений предпринимались меры к установлению собственника гаража, однако, кроме Захитова Д.А. в администрацию района никто не обращался. Судом неверно применены нормы материального права, поскольку в силу статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент спорных правоотношений, при переходе права собственности на объект недвижимости разрешение на строительство подлежало повторной регистрации, срок действия разрешения на строительство составлял три года.

В апелляционной жалобе отдел имущественных и земельных отношений администрации Камешковского района просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Клименко А.А. отказать. В обоснование несогласия с решением суда, со ссылкой на статью 65 ЗК РФ, указывает, что использование земли в Российской Федерации является платным. В ходе проведения инвентаризации спорное строение гаража признано самовольной постройкой. Торги проведены в установленном законом порядке. По сведениям Управления Росреестра по Владимирской области на момент подготовки аукционной документации и проведения торгов земельный участок с кадастровым номером **** был свободен от прав третьих лиц. Право собственности на спорный гараж также не было зарегистрировано. Захитов Д.И. был единственным участником торгов, подавшим заявку на участие в аукционе. На основании протокола от 30.01.2020 комиссией принято решение о признании торгов несостоявшимися, о заключении с единственным участником Захитовым Д.И. договора аренды земельного участка.

В апелляционной жалобе Захитов Д.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым Клименко А.А. в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить. В обоснование несогласия с решением суда указывает, что суд признав за Клименко А.А. право собственности на гараж, не учел, что Клименко А.А. не имеет прав на земельный участок и гараж. Решение администрации о предоставлении Александрову С.А. земельного участка для строительства гаража не принималось, следовательно, к Клименко А.А. какое-либо право на земельный участок не перешло. В рассматриваемом споре суду следовало руководствоваться статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой возникновение права собственности на результат строительства исключено при осуществлении строительства на не предоставленном в установленном порядке земельном участке. Факт совершения сделки при отсутствии письменного договора не может быть подтвержден свидетельскими показаниями, в связи с чем Клименко А.А. не может являться надлежащим истцом. Со ссылкой на статью 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что лицо, не выполнившее предписанную законом процедуру оформления своего права на имущество, несет риски, связанные с невозможностью распорядиться им, предотвратить притязания иных лиц на вещь или защитить свои права от иных нарушений, что указывает на недобросовестность поведения Клименко А.А. Действия Клименко А.А. являются недобросовестными, свидетельствуют о злоупотреблении правом, поскольку с момента приобретения фундамента у Александрова А.А. и возведения гаража в 2000-2004 г.г. он не обращался за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрацией права собственности на гараж, на протяжении длительного времени не платил налоги на имущество, то есть неосновательно сберег денежные средства.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы истец (ответчик по встречному иску) Клименко А.А. считает вынесенное решение законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец (ответчик по встречному иску) Клименко А.А., ответчик (истец по встречному иску) Захитов Д.И., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора (ответчик по встречному иску) Александров С.А., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведения о дате, времени и месте проведения судебного разбирательства также были размещены в открытом доступе на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". В связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По правилу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.