Дата принятия: 24 сентября 2019г.
Номер документа: 33-3176/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2019 года Дело N 33-3176/2019
24 сентября 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Елагиной Т.В.
и судей Макаровой С.А., Терехиной Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рофель Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-2/2019 по иску Вакаевой Т.А. к Малькову А.А. об уменьшении цены жилого дома и встречному иску Малькова А.А. к Вакаевой Т.А. о взыскании неосновательного обогащения
по апелляционной жалобе Вакаевой Т.А. на решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 14 мая 2019 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Вакаевой Т.А. к Малькову А.А. о взыскании денежных средств отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Малькова А.А. к Вакаевой Т.А. о взыскании неосновательного обогащения отказать.
Заслушав доклад судьи Елагиной Т.В., объяснения Вакаевой Т.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Малькова А.А. и его представителя адвоката Рудина С.Н., действующего на основании ордера от 02.09.2019 N6, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Вакаева Т.А. обратилась в суд с иском к Малькову А.А. об уменьшении цены жилого дома и земельного участка, переносе опор линии электропередачи, обязании устранить протечку кровли и сверхнормативное проседание жилого дома.
В обоснование доводов искового заявления указала, что 01.08.2015 между ней и ответчиком заключен договор, согласно которому ответчик обязался построить жилой дом площадью 64 кв.м на общем земельном участке с кадастровым номером N площадью 1147 кв.м по адресу: <адрес>, со сроком оформления документов на жилой дом и земельный участок в собственность Вакаевой Т.А. после подключения газоснабжения и установки приборов учета газа.
Согласно договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N площадью 1147 кв.м по адресу: <адрес>, от 04.02.2017 право собственности на указанные объекты зарегистрированного за истицей 20.02.2017.
Однако, согласно предварительному договору от 01.08.2015 ответчик обязался построить жилой дом общей площадью 64 кв.м на общем земельном участке с кадастровым номером N площадью 1147 кв.м по адресу: <адрес>. Вместо этого ответчик построил жилой дом площадью 57,8 кв.м, что на 6,2 кв.м меньше площади, указанной в договоре от 01.08.2015.
На земельном участке, переданном истице, имеются опоры линии электропередачи, которые не обозначены на кадастровом плане и не указаны в акте приема-передачи. Так как участок истице передавался без указания данных сооружений, которые не отмечены на кадастровом плане, ответчику было предложено их убрать. Однако, в срок, установленный в претензии, ответчик этого не сделал.
Согласно заключению кадастрового инженера К.А.М. площадь земельного участка с кадастровым номером N составляет 1147 кв.м. Но часть земельного участка площадью 47 кв.м находится за пределами огороженной территории и не может использоваться собственником земельного участка по назначению, так как вдоль южной границы земельного участка проходит автомобильная дорога, и часть земельного участка площадью 47 кв.м фактически расположена в пределах автодороги. Таким образом, истице был продан земельный участок, площадь которого по факту не соответствует площади земельного участка, зарегистрированного в Государственном кадастре.
Поскольку площадь жилого дома и площадь земельного участка меньше, чем указаны в предварительном договоре купли-продажи от 01.08.2015, то ответчику было предложено уменьшить пропорционально стоимость дома и земельного участка и разницу вернуть истице. Однако в установленные в претензии сроки этого сделано не было.
В пункте 1.4 договора купли-продажи от 04.02.2017 ответчик как продавец гарантировал, что площадь застройки жилого дома не попадает в охранную зону линейно-кабельного сооружения, указанного в пункте 1.3 договора - охранной зоны (сервитута) площадью 219 кв.м в виде охранной зоны линейно-кабельного сооружения ВОЛС "<данные изъяты>" (1 очередь), в пользу ОАО "<данные изъяты>", о чем в ЕГРН 25.09.2014 года была сделана запись N.
Помимо того, что площадь застройки жилого дома частично попадает в охранную зону линейно-кабельного сооружения ВОЛС "<данные изъяты>" (1 очередь), площадь застройки также попадает в охранную зону ВЛ-10кВ <данные изъяты> по адресу: <адрес>, что является нарушением постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N160.
Согласно заключению кадастрового инженера площадь застройки жилого дома на 85% попадает в охранные зоны, имеющиеся на участке. Тем самым со стороны ответчика нарушены условия п.1.4 договора купли- продажи жилого дома от 04.02.2017.
С момента передачи жилого дома по акту приема-передачи на наружных стенах дома появились трещины, которые, по мнению истицы, образовались за счет неравномерной посадки дома. Также стала протекать кровля, о чем свидетельствуют сильные потеки на внутренней поверхности стен, на оконных рамах и жалюзи. Из-за постоянной влаги на поверхностях стал образовываться грибок.
В соответствии с п.5.3 договора купли-продажи недостатки жилого дома не были выявлены в момент его передачи 20.09.2016, то есть срок, предусмотренный ч.2 ст.477 ГК РФ не истек.
В установленный в претензии срок на добровольное устранение недостатков дома, обнаруженных в процессе эксплуатации, ответчик не ответил и недостатки не устранил.
Согласно данным кадастрового учета кадастровая стоимость земельного участка площадью 47 кв.м составляет <данные изъяты> руб., соответственно стоимость участка должна быть уменьшена на <данные изъяты> руб.
Стоимость жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от 04.02.2017 составляет <данные изъяты> руб. Стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> руб.
Площадь дома на 6,2 кв.м меньше площади дома по предварительному договору купли-продажи, или меньше на 9,69%. Стоимость жилого дома должна быть уменьшена на <данные изъяты> руб.
В соответствии с условиями п.2.4 договора купли-продажи жилого дома от 04.02.2017 истица считает, что ответчик должен возвратить ей <данные изъяты> руб.
Просила обязать ответчика перенести опоры линии электропередачи, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером N, за его пределы; обязать ответчика устранить протечку кровли и сверхнормативное проседание жилого дома; взыскать с ответчика денежные средства в размере 151160,26 руб., из которых разница за земельный участок - 2845,60 руб., разница за жилой дом - 148314,66 руб.
В ходе судебного разбирательства Вакаева Т.А. уточнила исковые требования, просила обязать Малькова А.А. перенести опоры линии электропередачи, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером N, за его пределы; уменьшить цену жилого дома, указанную в п.2.1 договора купли-продажи от 04.02.2017 на 533258 руб., необходимые для устранения выявленных недостатков; взыскать с Малькова А.А. денежные средства в размере 151160,26 руб., из которых разница за земельный участок - 2845,60 руб., разница за жилой дом - 148314,66 руб.
Определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 25.03.2019 исковые требования Вакаевой Т.А. об обязании Малькова А.А. перенести опоры линии электропередачи, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером N, за его пределы, взыскании с Малькова А.А. денежных средств в размере 151160,26 руб. выделены в отдельное производство.
Мальков А.А. обратился в суд со встречным иском к Вакаевой Т.А., в котором просил взыскать с нее 374 518 руб. - неосновательное обогащение, полученное при строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, указав в обоснование иска, что имущественные требования Вакаевой Т.А. основаны на обстоятельствах, вытекающих из договора от 01.08.2015 на постройку жилого дома на указанном земельном участке, и его приобретения Вакаевой Т.А. по договору купли-продажи от 04.02.2017. Затраты по созданию неотъемлемых частей жилого дома: фундамента, подвала, канализации вместе с материалами в сумме 374518 руб. Вакаевой Т.А. не оплачены. Названные части жилого дома получены Вакаевой Т.А. вместе с передачей ей жилого дома и земельного участка.
Бессоновский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.
Определением суда от 17 июля 2019 исправлена допущенная в решении суда описка в части указания требуемой истицей денежной суммы.
В апелляционной жалобе Вакаева Т.А. просит решение суда в части отказа ей в исковых требованиях отменить и принять в этой части по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований, ссылаясь на то, что в рамках рассмотрения Бессоновским районным судом Пензенской области гражданского дела N2-152/2017 по ее иску к Малькову А.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок она и ответчик заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 1147 кв.м по адресу: <адрес>, в связи с чем она отказалась от иска, т.к. считала, что ее права Мальковым А.А. восстановлены добровольно. Право собственности на указанные земельный участок и жилой дом было за ней зарегистрировано 20.02.2017.
Вместе с тем, полагает, что в нарушение требований закона ей передан продавцом товар, качество которого не соответствует договору купли-продажи, ссылаясь при этом на обстоятельства, аналогичные изложенным в иске.
Заключением судебной строительно-технической экспертизы АНО "НИЛСЭ" от 12.03.2019 N установлено, что в нарушение п.4.1 договора купли-продажи от 04.02.2017 жилой дом не соответствует требованиям ГОСТ, в связи с чем в период срока, предусмотренного п.2 ст.477 ГК РФ она вправе требовать от ответчика уменьшения цены жилого дома, указанной в п.2.1 договора, на сумму, необходимую для устранения недостатков.
Не согласна с выводом суда о том, что она при приемке жилого дома в отсутствие специальных познаний должна была выявить недостатки дома, она проявила должную осмотрительность и предосторожность, включив в условия договора обязательства продавца по гарантии.
Не согласна и с выводом суда о том, что указанные в заключении эксперта недостатки не являются скрытыми и могли быть обнаружены ею в ходе визуального осмотра, т.к. такой вывод в заключении эксперта отсутствует.
В возражениях на апелляционную жалобу Мальков А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность изложенных в ней доводов.
В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Бессоновского района Пензенской области не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил.
Судебная коллегия на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявивишегося лица.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 ст.556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно п.п.1, 2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Из пункта 1 ст.476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При отсутствии гарантии, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан продавцом с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.08.2015 между сторонами заключен договор, согласно которому ответчик обязался построить жилой дом площадью 64 кв.м на общем земельном участке с кадастровым номером N площадью 1147 кв.м по адресу: <адрес>, со сроком оформления документов на жилой дом и земельный участок в собственность Вакаевой Т.А. после подключения газоснабжения и установки приборов учета газа.
По договору купли-продажи от 04.02.2017 Вакаева Т.А. приобрела у Малькова А.А. жилой дом общей площадью 57,8 кв.м и земельный участок общей площадью 1147 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.
Жилой дом и земельный участок переданы продавцом покупателю 20.09.2016 согласно акту приема-передачи жилого дома, из пункта 3 которого следует, что покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок, претензий по количеству, качеству отделки и установленного оборудования не имеет.
Из материалов дела также следует, что в обоснование доводов о наличии недостатков переданного по договору товара Вакаева Т.А. ссылалась на то, что в процессе эксплуатации ею выявлены недостатки, а именно: на стенах дома появились трещины, которые по ее мнению образовались за счет неравномерной просадки дома, также стала протекать кровля, о чем свидетельствуют сильные потеки на внутренней поверхности стен, на оконных рамах и на жалюзи, из-за постоянной влаги на поверхностях стал образовываться грибок.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы АНО "НИЛСЭ" от 12.03.2019 N на объекте - жилой дом по адресу: <адрес>, имеются несоответствия действующим в Российской Федерации нормативно-техническим требованиям (СП, ГОСТ), а именно: фундамент имеет глубину заложения от 0,7 м до 1,0 м, что выше глубины нормативной глубины сезонного промерзания грунта для Пензенской области; на поверхности кладки наружных стен имеются многочисленные трещины блоков; существующая конструкция перекрытия (доски обшитые ДСП) над неотапливаемым подвалом не соответствует требованиям СП, у перекрытия над неотапливаемым подвалом отсутствует гидроизоляционный слой; оконные проемы: имеется основной центральный слой, выполненный из монтажной пены, паро- и гидроизоляционные слои монтажного шва отсутствуют; на кровле отсутствуют снегозадерживающие устройства, организованный водоотвод; при устройстве несущего настила полов использованы необрезные доски с острым обзолом; при устройстве несущего настила чердачного перекрытия использованы необрезные доски с острым обзолом; наличие пропусков в теплоизоляции и неутепленных участков чердачного перекрытия; при устройстве несущего настила обрешетки под кровлю из металлочерепицы использованы необрезные доски с острым обзолом.
Качество выполненных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует условиям договора от 01.08.2015, а именно п.1 договора, поскольку оконные конструкции из ПВХ профиля и черновые полы (доска ДСП) устроены с отступлением от строительных норм и правил и требований ГОСТ, а также не соответствует условиям договора от 04.02.2017, а именно п.4.1 договора, поскольку при строительстве исследуемого жилого дома допущены отступления от строительных норм и правил и требований ГОСТ.
Сметная стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков при выполнении работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на момент экспертного исследования, составляет, с учетом НДС <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Положения ст.557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.
Отказывая Вакаевой Т.А. в удовлетворении требований об уменьшении цены жилого дома, суд исходил из того, что приобретая жилой дом 04.02.2017, она имела возможность осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, т.е. проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Жилой дом был передан Вакаевой Т.А. 20.09.2016, то есть более чем за четыре месяца до заключения договора купли-продажи, и истица имела возможность до заключения договора купли-продажи выявить недостатки товара и отказаться от заключения договора купли-продажи в случае не достижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам дома.
С данными выводами суда, по мнению судебной коллегии, следует согласиться.
Доказательств того, что имелись существенные нарушения требований, предъявляемых к качеству проданного жилого дома, о которых она не знала и не могла знать до его покупки, истицей не представлено. Вакаевой Т.А. не оспаривалось, что до заключения договора она в течение нескольких месяцев имела возможность пользоваться домом, что, как правильно указал суд, свидетельствует о наличии у нее возможности осмотреть жилой дом и установить недостатки строения, за исключением скрытых. Вместе с тем, судом не установлено скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены путем визуального осмотра, и заключение эксперта указания на наличие скрытых недостатков также не содержит.
Согласно п.2.4 договора купли-продажи от 04.02.2017 покупатель вправе требовать от продавца уменьшения цены жилого дома в соответствующем размере (пропорции), если в силу обстоятельств, на которые он не может повлиять и за результат наступления которых не может быть ответственен, условия использования жилого дома, предусмотренные настоящим договором и договором от 01.08.2015, или состояние жилого дома существенно ухудшилось с момента уплаты цены жилого дома до момента передачи жилого дома по акту приема-передачи. Продавец обязан возвратить покупателю соответствующую часть уже полученной им цены жилого дома.
Вместе с тем, доказательств того, что состояние жилого дома существенно ухудшилось с момента уплаты цены жилого дома до момента передачи жилого дома по акту приема-передачи истицей также не представлено.
Из объяснений сторон судом установлено, что Мальков А.А. должен был выполнить только определенные работы за определенную сумму. Работы, не оговоренные в договоре от 01.08.2015 должна была выполнить Вакаева Т.А. самостоятельно либо за отдельную плату. После окончания строительства дома 20.09.2016 он был передан Вакаевой Т.А. по акту приема-передачи. До заключения договора купли-продажи жилого дома Вакаева Т.А. просила снизить цену жилого дома, на что Мальков А.А. не согласился, но предложил не заключать договор купли-продажи жилого дома с возвратом денежных средств, переданных ему Вакаевой Т.А. От данного предложения Вакаева Т.А. отказалась и настояла на заключении договора купли-продажи жилого дома в том виде, в каком он был на тот момент.
Продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре, что не исключает определения цены сторонами договора с учетом имевшихся в имуществе несоответствий строительным нормам, правилам и требованиям ГОСТа.
То обстоятельство, что качество жилого дома удовлетворяло истицу на момент приема-передачи дома подтверждают и доводы ее апелляционной жалобы о том, что она согласилась на заключение договора купли-продажи жилого дома уже после фактической передачи.
Оценка судом доказательств по делу, в том числе и заключения эксперта, соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ, в связи с чем оснований не согласиться с ней у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы повторяют основания иска и не содержат указания на обстоятельства, которые не были бы предметом проверки и оценки суда первой инстанции.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, исследованных и установленных судом по правилам ст.ст.56, 67 ГПК РФ, не опровергают выводы суда, не свидетельствуют о незаконности и необоснованности решения суда и не могут являться основаниями для его отмены.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Бессоновского районного суда Пенззенской области от 14 мая 2019 года с учетом определения того же суда от 17 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вакаевой Т.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
