Дата принятия: 21 августа 2019г.
Номер документа: 33-3168/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2019 года Дело N 33-3168/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Кутовой И.А.,
судей Закатовой О.Ю., Удальцова А.В.,
при секретаре Бородулиной Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 21 августа 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Авангард" на решение Октябрьского районного суда города Владимира от 15 мая 2019 года, которым публичные торги по продаже квартиры общей площадью 53,1 кв.м по адресу: **** признаны недействительными.
Договор купли-продажи данной квартиры, заключенный по результатам торгов МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областей и ООО "Авангард" от 13.03.2019, право собственности ООО "Авангард" на указанный объект недвижимости, признаны недействительными.
Восстановлена в ЕГРП запись о праве собственности Кропалева Андрея Николаевича на квартиру общей площадью 53,1 кв.м, по адресу: **** с обременением в виде залога в пользу ПАО Банк ВТБ. Данное решение является основанием для возложения обязанности возврата ПАО Банк ВТБ, Кропалевым А.Н. в пользу ООО "Авангард" полученных по договору купли-продажи от 13.03.2019 денежных средств. В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., выслушав объяснения представителей ООО "Авангард" Смирнова С.А., Лебедева И.О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Кропалева А.Н.- Маконина А.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Кропалев А.Н. и Кропалева П.Д. обратилась в суд с иском к МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областей и ООО "Авангард" о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи от 13.03.2019 недействительным, применение последствий признания сделки недействительной.
В обоснование иска указали, что истцам стало известно, что заочным решением суда от 27.06.2018 с Кропалева А.Н. взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на предмет ипотеки- квартиру общей площадью 53,1 кв.м, по адресу: **** приобретенную в период брака за счет средств военной ипотеки и с использованием кредитных средств Банка ВТБ.
На основании исполнительного документа от 25.10.2018 ОСП Октябрьского района г.Владимира возбуждено исполнительное производство от 07.11.2018, в рамках которого проведены торги по продаже залогового имущества.
По результатам проведенной МТУ Росимущество процедуры торгов с победителем ООО "Авангард", предложившим 1 519 040 руб., заключен договор купли-продажи спорной квартиры, за последним зарегистрировано право собственности.
Истцы полагают процедуру проведения торгов нарушенной, поскольку реальная рыночная стоимость квартиры по оценке ООО "Компания оценки и права", составляет 2 048 000 руб., с учетом 80% стоимости залогового имущества составит 1 638 400 руб., то есть истцы недополучили причитающиеся им денежные средства.
В судебном заседании представитель истцомв Додорян А.С. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. Сослался на то, что определением Октябрьского районного суда г.Владимира от 19.04.2019 заочное решение суда от 27.06.2018 отменено, возобновлено производство по делу по иску Банка ВТБ к Кропалеву А.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Представитель ответчика -МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях Баранова Е.В. возражала относительно удовлетворения требований иска, указав, что процедура проведения торгов не нарушена.
Представители ответчика - ООО "Авангард" Щелоков И.А. и Лебедев И.О. возражали относительно удовлетворения требований иска. Суду пояснили, что начальная продажная цена заложенного имущества являлась правильной, соответствовала закону, процедура проведения публичных торгов не нарушена, доводы истцов о несогласии с ценой квартиры не является основанием для признания торгов недействительными.
Представитель третьего лица ПАО Банк ВТБ - Коровенкова С.Н. также возражала относительно удовлетворения требований иска.
Управление Росреестра по Владимирской области, ФГКУ "Росвоенипотека", привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, своих представителей в суд не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В письменном отзыве ФГКУ "Росвоенипотека" пояснили, что истцом получен жилищный заем как военнослужащим, в связи с его досрочным увольнением погашение обязательств им прекращено, обременение может быть снято при погашении Кропалевым А.Н. долга.
Судом постановлено указанное выше решение, которое в апелляционной жалобе просит отменить ООО "Авангард", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Полагает, что отмена судебного решения не является основанием для признания торгов недействительными. Ссылается на то, что восстановив права Кропалева А.Н., суд не восстановил права ООО "Авангард", не применил к последствиям недействительности сделки двустороннюю реституцию, что также является нарушением закона.
МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях представлены возражения на апелляционную жалобу ООО "Авангард", в которых Росимущество сослалось на то, что обязательства по реализации имущества с торгов данным органом выполнены, денежные средства перечислены на депозитный счет ОСП Октябрьского района г. Владимира.
Апелляционное рассмотрение на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие истцов Кропалева А.Н., Кропалевой П.Д., представителя ответчика МТУ Росимущество, представителей третьих лиц: ПАО Банк ВТБ, ФГКУ Росвоенипотека, Министерства обороны, Управления Росреестра и ОСП Октябрьского района, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Кропалев А.Н. уведомлен телефонограммой, Кропалева П.Д. - заказной корреспонденцией, возвращенной суду с отметкой "за истечением срока хранения", МТУ Росимущество, уведомлено по факсимильной связи, Управление Росреестра, ОСП Октябрьского района уведомлены электронной почтой, ПАО Банк ВТБ, ФГКУ Росвоенипотека и Министерство обороны РФ уведомлены заказной корреспонденцией. От ФГКУ Росвоенипотека поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного ведомства.
Проверив материалы дела, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 3 ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В силу п.1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленные законом.
Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N2 (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.
Из материалов дела следует, что заочным решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 27.06.2018 с Кропалева А.Н. в пользу Банка ВТБ взыскана задолженность по кредитному договору от 01.03.2016 по состоянию на 15.05.2018 в размере 886 710 руб. 45 коп. и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру общей площадью 53,1 кв., расположенную по адресу: ****. Определен способ реализации с публичных торгов в целях исполнения требований Банка ВТБ о взыскании задолженности по кредитному договору от 01.03.2016, установлена начальная продажная цена заложенного имущества - 1 504 000 руб.
Постановлением ОСП Октябрьского района г. Владимира от 07.11.2018 на основании исполнительного листа возбуждено исполнительное производство 120983/18/333002-ИП, в рамках которого 09.11.2018 произведен арест имущества должника, указанной квартиры и арестованное имущество по акту от 14.02.2019 передано МТУ Росимущества на торги с установлением начальной продажной цены 1 504 000 руб.
По результатам состоявшихся публичных торгов на основании протокола от 05.03.2019 между МТУ Росимущество по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославских областях и ООО "Авангард" 13.03.2019 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 53,1 кв., расположенной по адресу: **** по цене 1 519 040 руб.
Записью в ЕГРП от 21.03.2019 подтверждено право собственности ООО "Авангард" на указанную квартиру.
Определением Октябрьского районного суда г. Владимира от 19.04.2019 отменено заочное решение того же суда от 27.06.2018 и производство по иску ПАО БАНК ВТБ к Кропалеву А.Н. о взыскании долга по кредитному договору и обращение взыскания на заложенное имущество возобновлено.
Разрешая дело, исходя из того, что приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим, принимая во внимание отмену судебного акта, во исполнении которого проведены торги, реализовано заложенное имущество и осуществлен переход права собственности на спорную квартиру, суд признал недействительным публичные торги, проведенные МТУ Росимущество от 05.03.2019, и как следствие недействительным договор купли-продажи, заключенный 13.03.2019 между МТУ Росимущество по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославских областях и ООО "Авангард", восстановлена в ЕГРН запись о праве собственности Кропалева А.Н. на указанную квартиру. При этом суд посчитал, что данное решение является основанием для возложения обязанности возврата ПАО Банк ВТБ и Кропалевым А.Н. денежных средств в пользу ООО "Авангард".
Выводы суда в части признания торгов недействительными являются верными, соответствующими обстоятельствам дела и требованиям норм материального права. Однако судебная коллегия считает необходимых их дополнить.
Из содержания искового заявления следует, что основанием для признания торгов недействительными истцами было заявлено несогласие с начальной продажной ценой заложенного имущества. Истцы полагали, что реальная рыночная стоимость квартиры является банком заниженной, выражая несогласие с представленным Банком отчетом об оценке. В подтверждение своих доводов прилагали отчет оценщика ООО "Компания оценки и права", где стоимость квартиры определена в 2 048 000 руб.
Согласно ст. 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).
Неправильные сведения о начальной продажной цене являются основанием для признания публичных торгов недействительными, что также отражено п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства".
При этом, отсутствие нарушений со стороны организатора торгов, непризнание недействительными действий судебного пристава-исполнителя само по себе не являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными? на что указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 26.12.20128.
Факт того, что истцам не было известно о рассмотрении судом дела по иску об обращении взыскания на их имущество, об определении его начальной продажной цены, равно как и впоследствии им не было известно о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже их имущества на торгах, подтверждается принятым по заявлению Кропалева А.Н. определением суда от 19.04.2019 об отмене заочного решения.
Таким образом, имеет место полагать, что истец не был допущен к процессу реализации его имущества, вследствие чего начальная продажная цена была установлена на основании оценки Банка на 17.04.2018 в размере 1 880 000 руб., что значительно ниже цены указанной в договоре купли-продажи от 18.03.2016 2 880 000 руб. и цены определенной на основании отчета ООО "Компания оценки и права" от 02.04.2019, где рыночная стоимость объекта на 17.04.2018 составляет 2 048 000 руб., что позволяет сделать вывод, что квартира продана по цене значительно ниже ее действительной стоимости, что также влечет недействительность проведенных торгов.
В связи с чем, у суда имелись основанная для удовлетворения требований истцов о признании торгов о реализации заложенного имущества недействительными.
Между тем, довод подателя апелляционной жалобы о не применении двусторонней реституции заслуживает внимания, поскольку на взыскателя и должника по исполнительному производству не может быть возложена обязанность возврата полученных ими денежных средств в силу того, что они не являются участниками сделки.
В соответствии с п.2 ст. 167 ГПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов (МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях), действовавший на основании Соглашения ФССП России N0001/13, Росимущества N01-12/65 от 30.04.2015 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" и Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 16.12.2016 N453, согласно которому МТУ Росимущество по итогам публичных торгов заключает договоры купли-продажи в качестве продавца от своего имени.
Так, по итогам торгов от 05.03.2019 между МТУ Росимущество по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и ООО "Авангард" 13.03.2019 заключен договор купли-продажи заложенного имущества -квартиры, общей площадью 53,1 кв.м, по адресу: **** по цене 1 519 040 руб.
Должник Кропалев А.Н. и взыскатель ПАО Банк ВТБ, к которым судом предложено ООО "Авангард" обратиться с иском о взыскании денежных средств по недействительной сделке, не являются сторонами в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные п.2 ст. 167 ГК РФ, в отношении них не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, и денежные средства распределены между должником и взыскателем, не делает указанных лиц стороной по сделке.
Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - МТУ Росимущество по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.
Поэтому в этой части решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения, которым следует взыскать с МТУ Росимущество по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в пользу ООО "Авангард" денежные средства в размере 1 519 040 руб., полученные в результате реализации заложенного имущества- квартиры, общей площадью 53,1 кв.м, по адресу: ****
В остальном решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения не имеется.
Руководствуясь пунктом 2 ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 15 мая 2019 года в части отказа во взыскании денежных средств в пользу ООО "Авангард", как последствий недействительности сделки, отменить.
Постановить в этой части новое решение, которым, взыскать с МТУ Росимущество по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в пользу ООО "Авангард" денежные средства в размере 1 519 040 руб., полученные в результате реализации заложенного имущества- квартиры, общей площадью 53,1 кв.м, по адресу: ****
В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Авангард", без удовлетворения.
Председательствующий И.А. Кутовая
Судьи: О.Ю. Закатова
А.В. Удальцов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
