Дата принятия: 04 июля 2018г.
Номер документа: 33-3164/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2018 года Дело N 33-3164/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Зинченко С.В.
судей Харитоненко Н.О., Уосис И.А.
при секретаре Овсепян Л.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Аникина Виталия Рудольфовича в лице представителя по доверенности Бруно Елены Владимировны на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2018 года, которым в удовлетворении исковых требований Аникину Виталию Рудольфовичу к Парсаевой Валентине Алексеевне, Аникиной Марине Федоровне, Денченковой Тамаре Степановне о переводе прав и обязанностей покупателя долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 28.03.2017 года, заключенному между Парсаевой Валентиной Алексеевной и Денченковой Тамарой Степановной и по договору купли продажи от 13.11.2017 года, заключенному между Аникиной Мариной Федоровной и Денченковой Тамарой Степановной, - отказано.
Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителей истца по доверенности Бруно Е.В., Аникиной Р.В., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчиков по доверенности Гринцука П.Л., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Аникин В.Р. обратился с иском к Парсаевой В.А., Денченковой Т.С., указывая, что ему принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приобретенную по договору купли-продажи от 26.09.2008 года в равных долях на семью из четырех человек а составе: истца, Аникиной М.Ф. (бывшей супруги), ответчицы Парсаевой В.А. (дочери Аникиной М.Ф., на тот момент несовершеннолетней) и общего несовершеннолетнего сына Ц., с привлечением средств по программе "Молодая семья" в размере 1 750 000 рублей, в связи с чем с момента приобретения квартира находилась под обременением в виде ипотеки в силу закона. Брак между ним и супругой расторгнут 06.03.2015 года. Несмотря на то, что по состоянию на ноябрь 2016 года квартира находилась в ипотеке в силу закона, а, следовательно, какие-либо сделки по её отчуждению без согласия кредитного учреждения (залогодержателя) производиться не могли, Аникина М.Ф. еще до вынесения судом решения о расторжении брака направляла в его адрес извещение о намерении продать за 2 000 000 рублей 3/4 долей в праве на квартиру, включая доли детей, предлагая воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ. 24.10.2016 года ответчицей Парсаевой В.А., достигшей совершеннолетия, через нотариуса Гурьевского нотариального округа У. в адрес истца направлено сообщение о намерении продать принадлежащую ей 1/4 долю в праве на спорную квартиру за 500 000 рублей. Заявление аналогичного содержания направлено нотариусом в адрес истца 24.10.2016 года и от имени Аникиной М.Ф. Имея желание приобрести предлагаемые доли и материальную возможность для этого, учитывая при этом интересы своего несовершеннолетнего сына Ц., осознавая, в то же время, непреодолимые препятствия для совершения сделки купли-продажи долей квартиры, выражавшиеся в обременении в виде ипотеки, а также наложении на имущество Аникиной М.Ф., являвшейся на тот момент времени должником по более чем десяти исполнительным производствам на крупную сумму, истец в своих письмах в адрес Парсаевой В.А. и Аникиной М.Ф. сообщил о готовности рассматривать предложение после устранения вышеуказанных препятствий. Поскольку в заявлении Парсаевой В.А. о намерении продать свою долю не указано о наличии согласия ПАО Сбербанк России на совершение сделки купли-продажи и информации о досрочном погашении ипотеки, истец посчитал, что в соответствии с законом осуществить сделку не представляется возможным, указав в своем ответе, что расценивает данное предложение как злоупотребление правом и введение в заблуждение нотариуса, поскольку ответчица заведомо знала, что принадлежащая ей доля на тот момент не может быть отчуждена. Свои заявления, адресованные ответчицам Парсаевой В.А. и Аникиной М.Ф. истец принес нотариусу, который их не принял по неизвестной ему причине. В тот же день, 23 ноября 2016 года, то есть в пределах установленного 30-тидневного срока, истец отправил данные заявления заказным письмом по адресу регистрации ответчицы Парсаевой В.А., однако, письма адресатами востребованы не были. Несмотря на его согласие, ответчицы Парсаева В.А. и Аникина М.Ф. произвели отчуждение принадлежащих им долей постороннему лицу - Денченковой Т.С., нарушив его право преимущественной покупки и превратив квартиру в коммунальную с общей кухней. Занимаемая истцом комната на ключ не закрывается, поэтому присутствие в квартире постороннего лица создает для него неудобства в пользовании квартирой. По приведенным в иске доводам, с учетом уточнений, истец просил суд перевести на себя права и обязанности покупателя Денченковой Т.С. по договору от 28.03.2017 года купли-продажи 1/4 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, заключенному между Парсаевой В.В. и Денченковой Т.С., а также по договору от 13.11.2017 года купли-продажи 1/4 доли в праве на данную квартиру, заключенному межу Аникиной М.Ф. и Денченковой Т.С.
Суд, рассмотрев дело, вынес указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования, указывая, что суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, вынес решение с нарушением норм материального и процессуального права. Не соглашаясь с выводами суда, настаивает на доводах, изложенных в иске, о нарушении ответчиками его права преимущественной покупки доли, поскольку направлено ему было извещение о продаже в момент, когда совершение сделок с квартирой было невозможно. Настаивает на том, что его письменный ответ ответчицам по своему содержанию необходимо было трактовать как согласие, а не отказ от совершения сделки.
Истец, ответчики, 3-е лицо Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 26.09.2008 года, заключенному между Мысливцевой А.Г., с одной стороны, и Аникиным В.Р., Аникиной М.Ф., Ц. (в лице законного представителя Аникиной М.Ф.), Парсаевой В.А. (в лице законного представителя Аникиной М.Ф.), с другой стороны, последними приобретены по 1/4 доли каждым в праве собственности на четырехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, стоимостью 2350000 рублей, из которых 600000 рублей уплачены покупателями продавцу за счет средств личных сбережений, а 1750000 рублей за счет средств ипотечного кредита по программе "Молодая семья", полученных Аникиным В.Р. и Аникиной М.Ф. в качестве солидарных созаемщиков по заключенному между ними и ОАО "Сбербанк России" кредитному договору N от 19.09.2008 года.
На момент заключения договора купли-продажи Аникин В.Р. и Аникина М.Ф. состояли в зарегистрированном 21.07.2006 года браке, прекращенном впоследствии на основании решения мирового судьи судебного участка N1 Гурьевского района Калининградской области от 06.03.2015 года.
Парсаева В.А. (дочь Аникиной (К.) М.Ф. от предыдущего брака) и Ц. (общий ребенок Аникина В.А. и Аникиной М.Ф.) на момент заключения договора купли-продажи являлись несовершеннолетними.
В связи с использованием в целях приобретения квартиры средств ипотечного кредита, одновременно с регистрацией 08.10.2008 года права общей долевой собственности Аникина В.Р., Аникиной М.Ф., Ц. и Парсаевой В.А. на квартиру осуществлена и государственная регистрация обременения их прав в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО (впоследствии - ПАО) "Сбербанк России".
Сопроводительными письмами за исх.N и исх.N от 24.10.2016 года нотариусом Гурьевского нотариального округа Калининградской области У.. в адрес истца Аникина В.Р. направлены нотариально удостоверенные заявления достигшей к тому времени совершеннолетия Парсаевой В.А. и её матери Аникиной М.Ф. об их намерении продать принадлежащие им по 1/4 каждому доли в праве собственности на являющуюся предметом настоящего спора квартиру по адресу: <адрес>, стоимостью каждой из долей по 500000 рублей.
При этом, в сопроводительных письмах нотариусом разъяснено истцу о возможности направления ответа на вышеуказанные заявления непосредственно нотариусу по указанному адресу.
Указанные заявления Парсаевой В.А. и Аникиной М.Ф. о намерениях получены Аникиным В.Р. 31.10.2016 года.
28.03.2017 года между Парсаевой В.А. и Денченковой Т.С. заключен договор купли-продажи, удостоверенный и.о. нотариуса Калининградского городского нотариального округа Е., по условиям которого принадлежавшая Парсаевой В.А. 1/4 доля в праве на спорную квартиру отчуждена Денченковой Т.С.
Право Денченковой Т.С. на 1/4 долю на основании указанного договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 03.04.2017 года.
13.11.2017 года между Аникиной М.Ф. и Денченковой Т.С. заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом Калининградского городского нотариального округа Н., по условиям которого принадлежавшая Аникиной М.Ф. 1/4 доля в праве на спорную квартиру отчуждена Денченковой Т.С.
Право Денченковой Т.С. на 1/4 долю на основании указанного договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 15.11.2017 года.
Заявленные Аникиным В.Р. исковые требования направлены на перевод на него прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей жилого помещения от 28.03.2017 года и 13.11.2017 года в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований Аникину В.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам, суд исходил из того, что истец, будучи извещенный о намерении Парсаевой В.А. и Аникиной М.Ф. продать доли в квартире, в установленном порядке не выразил желание на заключение договора купли-продажи, в связи с чем, ответчики законно распорядились своим правом продажи, право истца на преимущественную покупку доли в праве собственности не было нарушено.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда и не находит оснований для отмены вынесенного по делу решения по доводам апелляционной жалобы истца.
Как установлено судом и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, ответчицы Аникина М.Ф. и Парсаева В.А. через нотариуса уведомили Аникина В.Р. о своем намерении продать принадлежащие им по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по 500000 руб. за каждую. Данные заявления и сообщения нотариуса содержат указание на необходимость Аникина В.Р. сообщить либо заявителем, либо в нотариальную контору в течение месяца о принятом решении.
Факт получения заявления Аникиной М.Ф. и Парсаевой В.А. 31 октября 2016 года истец не оспаривал.
Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.
В месячный срок со дня получения уведомления Аникин В.Р. не сообщил нотариусу о своем намерении приобрести доли Аникиной М.Ф. и Парсаевой В.А. в праве собственности на квартиру.
Довод истца о том, что поданное им заявление нотариус У. у него не приняла, никакими допустимыми доказательствами не подтвержден.
В заявлениях Аникина В.Р., направленных им 23 ноября 2016 года в адрес Парсаевой В.А. и Аникиной М.Ф., сообщается долевым сособственникам лишь о наличии обстоятельств, о которых последние осведомлены: об обремении квартиры ипотекой в силу закона и задолженности по ипотечному кредитному договору.
Вместе с тем, как правильно указал суд, заявления не содержат конкретного и однозначного ответа о намерении Аникина В.Р. использовать свое преимущественное право покупки долей.
Обременение прав участников долевой собственности на спорную квартиру могло препятствовать лишь регистрации сделок с объектом недвижимости без согласия залогодержателя, но не препятствовало выражению одним из участников своего согласия или отказа от реализации права преимущественной покупки и заключению предварительного договора, не требующего государственной регистрации, с согласованием всех условий, которые сторонами могли быть определены как существенные.
Само по себе наличие солидарного обязательства Аникина В.Р. и Аникиной М.Ф. по ипотечному кредиту не влияло на возможность заключения договора купли-продажи долей в праве общей собственности.
Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.
Закон не обязывает продавца вести дополнительную переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование каких-либо условий сделки и интересоваться причинами, по которым данные участники в установленный законом месячный срок не совершают действий, направленных на заключение договора купли-продажи.
Поскольку в течение установленного законом срока истец не приобрел продаваемые доли и не совершил каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о намерении и возможности заключить договор купли-продажи долей в указанный в заявлениях ответчиков срок, суд пришел к верному выводу о том, что договоры между Аникиной М.Ф., Парсаевой В.А. и Денченковой Т.МС. были заключены с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ и оснований для перевода прав и обязанностей покупателя на истца не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, сводятся к позиции, изложенной стороной истца в ходе рассмотрения дела, являлись предметом судебного разбирательства, направлены на иную оценку установленных представленными доказательствами обстоятельств по делу, и не являются основанием к отмене решения суда.
Суд первой инстанции в соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценил доказательства, полученные из объяснений сторон, представленные сторонами письменные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся деле доказательств, установил по делу все необходимые обстоятельства.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
