Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-3161/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Науменко Л.А.,

судей Диденко О.В., Сухаревой С.А.,

при секретаре Морозовой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 23 декабря 2020 года по делу

по иску Феллера А. Ф. к комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула о выплате возмещения за жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Диденко О.В., пояснения представителя истца Прасолова М.А., представитель ответчика Саморуковой А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Феллер А.Ф. обратился в суд с иском к комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (далее -КЖКХ г.Барнаула), уточнив требования, просил изъять у него путем выкупа <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>; установить размер и выплатить истцу возмещение за изымаемое помещение в сумме 1 747 206,63 руб. в течение 3-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; прекратить право собственности истца на указанное жилое помещение после выплаты выкупной цены; признать право собственности на квартиру за муниципальным образованием - городской округ г.Барнаула после выплаты возмещения; возместить судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 руб., оплате государственной пошлины 300 руб., оплате экспертизы 18 756 руб.

В обоснование требований истец ссылался на то, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу заключением комиссии от ДД.ММ.ГГ. Снос жилого дома в установленный срок не произведен, в связи с чем имеются основания для выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Центрального районного суда города Барнаула от 23 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены частично. Установлен размер возмещения за изымаемое у Феллера А.Ф. жилое помещение по адресу: <адрес> размере 1 747 206,63 руб. На КЖКХ г.Барнаула возложена обязанность в течение 3-х месяцев с даты вступления решения суда в законную силу выплатить Феллеру А.Ф. возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 747 206,63 руб. Постановлено прекратить право собственности Феллера А.Ф. на указанное жилое помещение после выплаты возмещения в полном объеме; признать право муниципальной собственности муниципального образования городской округ г.Барнаула на данное жилое помещение после выплаты возмещения в полном объеме. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. СКЖКХ г.Барнаула в пользу Феллера А.Ф. взысканы судебные расходы в размере 31 056 руб.

В апелляционной жалобе КЖКХ г.Барнаула просит решение суда отменить в части установления выплаты возмещения и назначить по делу повторную судебную экспертизу для определения рыночной стоимости спорного жилого помещения, ссылаясь на то, что судом неправильно определена стоимость изымаемого помещения, поскольку экспертом использованы объекты-аналоги с существенно меньшей площадью, в связи с чем рыночная стоимость является завышенной и не объективной. Заявленные в суде первой инстанции ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы и о вызове эксперта для устранения данного недостатка необоснованно оставлены без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Просолов М.А. указал на отсутствие основания для отмены решения суда.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Саморукова А.В. доводы жалобы и ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы поддержала.

Представитель истца Просолов М.А. апелляционную жалобу просил оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит рассмотрению при данной явке.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обеспечение жилищных прав собственников жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из материалов дела, Феллеру А.Ф. на основании договора о передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ принадлежит <адрес>, расположенная в доме по адресу: <адрес>, общей площадью 32,2 кв.м (л.д.10 том 1).

На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ многоквартирный дом по указанному адресу, признан аварийным и подлежащим сносу. КЖКХ г.Барнаула собственникам квартир ДД.ММ.ГГ направило требование о сносе находящегося в аварийном состоянии многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГ администрацией г.Барнаула принято распоряжение ***-р о признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, собственникам установлен срок выполнения работ по сносу до ДД.ММ.ГГ, в случае невыполнения указанных работ предусмотрено отселение в срок до ДД.ММ.ГГ.

Постановлением администрации г.Барнаула от ДД.ММ.ГГ *** "Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по <адрес>", земельный участок и помещения дома изъяты, в том числе квартира, принадлежащая истцу.

Поскольку соглашение между сторонами о размере возмещения за жилое помещение достигнуто не было, по настоящему делу проведена судебная экспертиза в Федеральном бюджетном учреждении Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость спорной квартиры с учетом аварийности дома на дату проведения исследования составляет 1 122 052 руб. Экспертом установлено, что не выполнение капитального ремонта в 2003 году повлияло на снижение уровня надежности здания, повлекшего признание дома аварийным. Размер компенсации в отношении <адрес> за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату первой приватизации (2003 год) в ценах на дату проведения исследования составляет 587 764,63 руб.Определить рыночную стоимость риэлтерских услуг агентства по поиску объектов недвижимости, организации их просмотров, анализа документов по поиску объектов недвижимости, подготовке договоров купли-продажи, не представляется возможным, т.к. эксперту не известен размер суммы, за которую будет приобретаться новое жилье. Стоимость услуг по переезду из жилого помещения в пределах г. Барнаула с учетом работы грузчиков составляет: грузчики - 1 200 руб.; автотранспорт - 1 200 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части, с установлением выкупной цены изымаемой квартиры в соответствии с определенными в заключении экспертизы суммами.

При определении размера возмещения суд учел стоимость риэлтерских услуг в сумме 32 990 руб., установленной в приобщенном в материалы дела заключении экспертизы, проведенной ФБУ "Алтайская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***(2766)/6-2 по спору о возложении обязанности по выплате возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по делу ***по иску Волкова А.И. к КЖКХ г.Барнаула.

Отклоняя возражения ответчика о том, что при применении сравнительного метода экспертом учтены квартиры - аналоги значительно меньшей площади, суд исходил из того, что экспертом скорректированы значения стоимости 1 кв.м по каждому аналогу с применением установленных коэффициентов, в связи с чем само по себе несогласие ответчика с определенной экспертом стоимостью принадлежащей истцу квартиры не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения в указанной части. При этом отмечено, что доказательств наличия на момент исследования объектов-аналогов, площади которых сопоставимы с площадью квартиры истца, существенного отличия в их стоимости, не имеется.

В удовлетворении ходатайства о вызове эксперта для дачи пояснений и в назначении по делу повторной экспертизы отказано по тем основаниям, что каких-либо неясностей и противоречий, в том числе в части выбора объектов - аналогов не содержится в заключении.

Между тем, согласно пункту 22 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - Приказ N 311 (ФСО N 7)) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, из положений подпункта "б" пункта 22 Приказа N 611 (ФСО N 7) следует, что эксперт при применении в исследовании сравнительного подхода обязан использовать для оценки в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые сопоставимы по ценообразующим факторам.

Между тем, из заключения проведенной по делу судебной экспертизы следует, что эксперт для сравнения использовал квартиры - аналоги площадями 25,0 кв.м, 24,0 кв.м, а также площадью 16 кв.м. При этом последний из указанных аналогов имеет существенную разницу в площади с исследуемой квартирой (32,2 кв.м)(более чем в 2 раза).

Площадь объекта недвижимого имущества при применении сравнительного подхода, по общему правилу влияет на ценообразование объекта недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Зырянов Д.В. данного обстоятельства не отрицал и пояснил, что на момент проведения экспертного исследования на рынке отсутствовали предложения по продаже квартир - аналогов с площадями, приближенными к площади исследуемой квартиры.

Однако, судом первой инстанции не учтено, что применение сравнительного подхода в исследовании по оценке недвижимого имущества обусловлено наличием на рынке достаточного количества сопоставимых объектов-аналогов для сравнения (подпункты "а", "б", пункта 22 Приказа N 611 (ФСО N 7)).

При этом использование в расчете аналога - квартиры, значительно отличающегося по площади, влечет искажение данных о средней стоимости 1 кв.м исследуемого жилого помещения на рынке недвижимости, поскольку по сложившейся на рынке жилья ситуации наибольшей удельной стоимостью обладают квартиры меньшего размера.

С целью устранения допущенного при проведении экспертизы недостатка, влияющего на установление значимых по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для принятия и приобщения к материалам дела подготовленных экспертом Зыряновым Д.В. дополнительных пояснений к произведенной им экспертизе, а также для учета его устных пояснений, данных в судебном заседании апелляционной инстанции.

Из дополнительных письменных и устных пояснений эксперта следует, что в период до рассмотрения судом первой инстанции спора по существу появилось объявление о продаже квартиры по <адрес>, в <адрес>, площадью 31,1кв.м, что максимально приближено к исследуемому объекту. Использование в расчетах квартиры площадью 31,1 кв.м позволяет с большей степенью достоверности определить рыночную стоимость 1 кв.м исследуемой квартиры. Кроме того, в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГ допущена ошибка при применении корректировочного коэффициента 0,9 на техническое состояние дома для квартиры - аналога по <адрес>, в <адрес>, поскольку дом, в котором она расположена, находился в аварийном состоянии.

При устранении недостатка, связанного с необоснованным применением корректировочного коэффициента на техническое состояние в отношении квартиры по <адрес>, и применении в расчетах параметров квартиры-аналога площадью 31 кв.м, рыночная стоимость исследованной квартиры по <адрес>, в <адрес> с учетом аварийности составит 1 033 019 руб.

Поскольку данный показатель в большей степени приближен к рыночной стоимости спорной квартиры, рыночная стоимость изымаемого помещения входит в состав стоимости возмещения, являющегося предметом спора, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определенного судом первой инстанции размера возмещения.

Ввиду указанного, размер компенсации за изымаемое помещение составит 1 658 173,63 руб., из которых 1 033 019 руб. - рыночная стоимость; 587 764,63 руб. - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт; 32 990 руб. - стоимость риэлторских услуг; 1 200 руб. - расходы на грузчиков; 1 200 руб. - стоимость аренды автотранспорта для переезда; 2 000 руб. - государственная пошлина за регистрацию сделки покупки квартиры.

Учитывая, что указанные в апелляционной жалобе недостатки проведенной по делу судебной экспертизы устранены, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

В иной части решение суда не обжаловано, оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда города Барнаула от 23 декабря 2020 года изменить в части установленного размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Изложить абзацы 2, 3 резолютивной части решения в новой редакции:

Установить размер возмещения за изымаемое у Феллера А. Ф. жилое помещение по адресу: <адрес>,в размере 1 658 173,63 руб.

Обязать комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в течение 3-х месяцев с даты вступления решения суда в законную силу выплатить Феллеру А. Ф. возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 658 173,63 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>