Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 10 января 2019 года №33-3152/2018, 33-11/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 января 2019 года Дело N 33-11/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Топоева А.С.,
судей Морозовой В.Н., Прониной А.В.,
при секретаре Изместьевой О.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 января 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) Дерюшева Олега Геннадьевича, Астафьевой Ольги Сергеевны на решение Черногорского городского суда Республики Хакасия от 12 сентября 2018 года, которым удовлетворен иск Мамоновича Вадима Викторовича к ним о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество и отказано в удовлетворении их встречных исковых требований к Мамоновичу Вадиму Викторовичу о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств.
Заслушав доклад судьи Прониной А.В., представителя ответчиков Игольниковой В.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, представителя истца Байкаловой Т.И., полагавшей решение не подлежащим отмене, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мамонович В.В. обратился в суд с иском к Дерюшеву О.Г., Астафьевой О.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивировал тем, что 27.10.2016 года он заключил с ответчиками договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, определив их цену в размере 200000 руб. и 450000 руб. соответственно, что в совокупности составляет 650000 руб. Объекты недвижимости переданы ответчикам, которые оплатили их стоимость частично в размере 250000 руб. в момент подписания договора, а оставшаяся сумма - 400000 руб. должна была быть уплачена до 01.02.2017 года. В связи наличием в договоре условия о рассрочке оплаты объектов недвижимости, при регистрации перехода права собственности на них к ответчикам, было зарегистрировано обременение - залог (ипотека). До настоящего времени ответчики не выплатили ему 400000 руб., в связи с чем данные денежные средства просил взыскать как задолженность по договору купли-продажи, а также просил взыскать предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2017 года по 29.12.2017 года в размере 32857 руб. 54 коп., обратить взыскание на вышеуказанные объекты недвижимости, установив начальную продажную стоимость в размере 440440 руб., возместить судебные расходы по оплате услуг оценщика и оплату услуг представителя 20000 руб.
Дерюшев О.Г., Астафьева О.С. обратились в суд со встречным иском к Мамоновичу В.В. о расторжении договора купли-продажи от 27.10.2016 года и возврате уплаченных по нему денежных средств в размере 250000 руб. Требования мотивировали тем, что в ходе эксплуатации жилого дома они обнаружили в нем недостатки в виде промерзания наружных стен на кухне, разрушение материалов несущих стен, провисание перекрытия, отсутствие фундамента под несущими конструкциями, которые на момент покупки невозможно было выявить. Наличие таких недостатков подтверждается заключением ООО "Атриум", согласно которому дом находится в аварийном состоянии и угрожает их жизни и здоровью.
Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Байкалова Т.И. настаивала на удовлетворении первоначального иска по изложенным в нем основаниям и возражала против удовлетворения встречных исковых требований, поскольку ответчики земельный участок и жилой дом при покупке осматривали, состояние которых их удовлетворило.
В судебном заседании ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) Астафьева О.С., Дерюшев О.Г. и его представитель Варфоломеев Е.Н. исковые требования не признали и настаивали на удовлетворении встречных исковых требований по доводам, изложенным во встречном иске.
Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Мамоновича В.В.
Суд постановилрешение об удовлетворении исковых требований Мамоновича В.В. к Дерюшеву О.Г., Астафьевой О.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество. Взыскал с Дерюшева О.Г. в пользу Мамоновича В.В. задолженность в размере 100000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8214 руб. 39 коп., а также 5757 руб. 15 коп. в счет возмещения судебных расходов. Взыскал с Астафьевой О.С. в пользу Мамоновича В.В. задолженность в размере 300000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24643 руб. 15 коп., а также 17271 руб. 43 коп. в счет возмещения судебных расходов. Обратил взыскание на принадлежащие Дерюшеву О.Г. и Астафьевой О.С. земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, находящиеся в залоге и обеспечивающие исполнение их обязательств по договору купли-продажи от 27.10.2016 года. Установил начальную продажную стоимость на данное имущество в размере 440440 руб. Взыскал с Дерюшева О.Г. в пользу ООО "Абаканпроект" расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 7500 руб.. Взыскал с Астафьевой О.С. в пользу ООО "Абаканпроект" расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 22500 руб. В удовлетворении встречных исковых требований Дерюшева О.Г., Астафьевой О.С. к Мамоновичу В.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по нему денежных средств отказал.
С данным решением не согласны ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) Дерюшев О.Г. и Астафьева О.С.
В апелляционной жалобе и дополнениям к ней они просят решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска. В обоснование своих доводов указывают на то, что согласно заключению ООО "Атриум" приобретенный ими у истца жилой дом имеет существенные недостатки, препятствующие использовать его по назначению, о которых он не поставил их в известность, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. Однако суд первой инстанции не принял во внимание данное заключение, положив в основу решения суда заключение ООО "Абаканпроект", которое содержит в себе противоречивые выводы, в связи с чем стороной ответчика было заявлено ходатайство о допросе эксперта, которое было удовлетворено, но эксперт допрошен судом не был. Данные обстоятельства привели к тому, что не удалось устранить противоречия в заключении судебной экспертизы о том, что выявленные в жилом доме недостатки имели явно видимый характер, поскольку они были скрыты фундаментом, штукатуркой и побелкой и без специальных познаний они не могли их увидеть, о чем указано в заключении ООО "Атриум". Отмечают, что пытались урегулировать возникшие разногласия по вопросу выявленных в жилом доме недостатков в досудебном порядке, но истец отказался это делать. Указывают, что судом не приведено мотивов, по которым отвергнуто заключение ООО "Атриум" в части выводов о наличии скрытых дефектов. Отмечают, что обращение взыскания на жилой дом без земельного участка невозможно, в то же время, суд первой инстанции не определилстоимость последнего. Считают, что расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен неверно.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Байкалова Т.И. выражает согласие с решением суда.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 27.10.2016 года между Мамоновичем В.В. (продавец) и Дерюшевым О.Г., Астафьевой О.С. (покупатели) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателям в общую долевую собственность (N доли Дерюшеву О.Г. и N доли Астафьевой О.С.) земельный участок площадью N к.м. и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.
Из пункта 8 договора следует, что отчуждаемый земельный участок и жилой дом покупателями осмотрен, покупатели удовлетворены техническим состоянием земельного участка и жилого дома, установленного путем его внутреннего и наружного осмотра до заключения договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не было сообщено продавцом.
Переход права собственности за ответчиками на объекты недвижимости зарегистрирован 02.11.2016 года.
10.02.2018 года Дерюшев О.Г. и Астафьева О.С. направили в адрес Мамоновича В.В. уведомление о расторжении договора купли-продажи, указав, что во время эксплуатации жилого дома обнаружены скрытые дефекты, выявить которые на момент покупки не представилось возможным.
Данное уведомление Мамонович В.В. получил 13.02.2018 года.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Из содержания вышеприведенных норм следует, что для правильного разрешения спора о расторжении договора купли-продажи юридически значимым обстоятельством является то, что обнаруженные в товаре недостатки возникли до его передачи покупателю, т.е. являлись скрытыми.
Для установления данного обстоятельства, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Абаканпроект".
Согласно заключению ООО "Абаканпроект" все обнаруженные при проведении экспертизы недостатки - дефекты конструкций (крыши, ограждающих стен, отсутствия ленточного фундамента) в спорном жилом доме имелись по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, являлись видимыми при сплошном осмотре дома без выполнения каких-либо разрушительных действий и не относятся к скрытым дефектам.
Данные обстоятельства эксперт ФИО7 подтвердила в судебном заседании.
Допрошенная при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции свидетель ФИО8, составившая экспертное заключение ООО "Атриум" также пояснила, что обнаруженные в жилом доме недостатки не относятся к категории скрытых.
О том, что указанные истцами по встречному иску недостатки в жилом доме не являются скрытыми и могли быть обнаружены при осмотре доме при его покупке, свидетельствуют имеющийся в материалах технический паспорт жилого дома, в котором указаны: год его постройки - 1958; техническое описание конструктивных элементов, имеющих физический износ - 56%, а также то, что фундамент, наружные стены, перегородки, перекрытия, внутренняя отделка имеют трещины, крыша имеет сколы, трещины в отдельных листах шифера, оконные переплеты рассохлись и покоробились, расшатались в углах, дверные проемы осели и имеют неплотный притвор, обшивка ДВП покоробилась.
Кроме того, имеющиеся в деле фотографии также свидетельствуют о том, что истцы по встречному иску имели представление о том, в каком техническом состоянии (включая указанные ими в иске недостатки) им продается жилой дом.
Также судебная коллегия учитывает, что согласно пункту 8 договора купли-продажи 27.10.2016 года отчуждаемый земельный участок и жилой дом покупателями осмотрен, они удовлетворены их техническим состоянием, установленным путем его внутреннего и наружного осмотра до заключения договора и не обнаружено при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не было сообщено продавцом.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит подлежащими отклонению доводы апелляционной жалобы Дерюшева О.Г. и Астафьевой О.С. и дополнений к ней о доказанности ими того факта, что приобретенный ими у Мамоновича В.В. жилой дом имел скрытые недостатки.
Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что в силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы состояние спорного жилого дома не противоречит предъявляемым для жилых помещений требованиям и проживание в нем возможно.
Данный вывод подробно мотивирован в экспертном заключении и подтвержден экспертом ФИО7 в суде апелляционной инстанции.
При этом судом первой инстанции в решении приведены мотивы, по которым он принял во внимание судебное экспертное заключение ООО "Абаканпроект" и отверг заключение ООО "Атриум".
Нарушений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке доказательств судом не допущено.
Судебная коллегия также учитывает, что ссылаясь на противоречия и недостатки в заключении проведенной по делу судебной экспертизы, о проведении повторной экспертизы не ходатайствовала.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда, постановленными на основании экспертного заключения ООО "Абаканпроект", не имеется.
Установив отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи от 27.10.2016 года, и как следствие, для удовлетворения встречного иска Дерюшева О.Г. и Астафьевой О.С. к Мамоновичу В.В., судом первой инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса, пункта 4 вышеуказанного договора, предусматривающего обязанность Дерюшева О.Г. и Астафьевой О.С. уплатить Мамоновича В.В. оставшиеся денежные средства в размере 400000 руб. до 01.02.2017 года, а также то обстоятельство, что до настоящего времени данная обязанность ответчиками по первоначальному иску не исполнена, взыскал с них пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом задолженность в размере 400000 руб., а именно с Дерюшева О.Г. - 100000 руб. (N доля), с Астафьевой О.С. - 300000 руб. (N доли).
Апелляционная жалоба Дерюшева О.Г. и Астафьевой О.С. не содержит доводов о несогласии с решением суда в указанной части.
Поскольку ответчиками допущена просрочка внесения платы по договору, суд первой инстанции в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчиков проценты за пользование чужими денежными средствами.
Выражая несогласие с решением суда в указанной части, ответчики в апелляционной жалобе указывают на то, что расчет процентов за пользование чужими денежными средствами сделан неверно.
Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом расчет процентов произведен в полном соответствии с вышеприведенной нормой права, в связи с чем признан судом обоснованным.
Указывая на то, что расчет процентов за пользование чужими денежными средствами сделан неверно, заявители апелляционной жалобы не приводят в ней мотивов, свидетельствующих о допущенных истцом и судом нарушениях, которые могут повлечь изменение решения суда в данной части.
Также не влияют на правильность выводов суда первой инстанции доводы апелляционной жалобы о том, что обращая взыскание на заложенные жилой дом и земельный участок, суд первой инстанции в резолютивной части решения указал только начальную продажную стоимость жилого дома.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
В исковом заявлении истец указывал, что просит установить начальную продажную стоимость спорных жилого дома и земельного участка в размере 440440 руб.
Судом первой инстанции на разрешение сторон был поставлен вопрос о согласовании начальной продажной цены заложенного имущества в указанном истцом размере.
Ответчики Дерюшев О.Г. и Астафьева О.С. не возражали против установления такой начальной продажной цены, что отражено в протоколе судебного заседания от 25.04.2018 года, в связи с чем указанные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда, апелляционная жалоба и дополнения к ней не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черногорского городского суда Республики Хакасия от 12 сентября 2018 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу и дополнения к ней ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) Дерюшева Олега Геннадьевича, Астафьевой Ольги Сергеевны без удовлетворения.
Председательствующий А.С.Топоев
Судьи В.Н.Морозова
А.В.Пронина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка