Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 33-3147/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шевченко С.В.

судей Алферовой Г.П., Алексенко Л.В.

при помощнике судьи Журавлеве Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Серова Дмитрия Сергеевича - Кузина Виталия Александровича на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 2 апреля 2021 года по делу по иску администрации городского округа "Город Калининград" к обществу с ограниченной ответственностью "Спартак", Серову Д.С. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, признании незаконными действий по разделу земельного участка и изменению вида его разрешённого использования.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя Серова Д.С. по доверенности Кузина В.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "Спартак" Гришунина О.В., согласившегося с обоснованностью доводов жалобы, возражения представителя администрации ГО "Город Калининград" Левчук Ю.И., считавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа "Город Калининград" обратилась в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка с N, заключённого между ООО "Спартак" и Серовым Д.С. недействительной (ничтожной) сделкой; признании незаконными действий ответчика Серова Д.С. по разделу и изменению вида разрешённого использования указанного земельного участка; применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде возврата сторонами полученного в результате её совершения.

В обоснование требований истец ссылался на то, что 6 марта 2018 года между ООО "Спартак" и Серовым Д.С. заключён договор купли-продажи земельного участка с N площадью 1 256 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием "для благоустройства территории теннисных кортов и гостевую автостоянку", который ранее был приобретен ООО "Спартак" у администрации городского округа "Город Калининград" на основании договора купли-продажи от 8 декабря 2017 года N.

Истец указывал, что предоставление данного участка осуществлялось для целей не связанных со строительством на основании положений действовавшей в тот период времени ст. 34 ЗК РФ. В соответствии с это нормой закона на территории городского округа "Город Калининград" действовало Положение о порядке предоставления земельных участков, утверждённое решением городского Совета депутатов Калининграда от 21 января 2015 года N. В соответствии с п. 3 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, действовавшего на момент предоставления земельного участка, лицам, по заявлению которых была подготовлена и утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений до 1 января 2018 года может быть завершена начатая процедура и предоставлен земельный участок. Пунктом 1.7 вышеуказанного Положения было установлено, что земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием). Согласно пп. 1.8.4, 1.8.5 Положения в число не связанных со строительством целей использования земельных участков (ЗУ), которые могли быть предоставлены по описанной выше процедуре входили (в том числе): - благоустройство и обслуживание существующих объектов недвижимости (индивидуального жилого, многоквартирного, иного объекта капитального строительства) при условии, что земельный участок является смежным по отношению к основному участку, на котором расположен объект капитального строительства, и характеристики такого участка по градостроительным и другим нормам не позволяют использовать его под размещение объектов капитального строительства исходя из конфигурации ЗУ, его площади, отсутствия самостоятельного подъезда к участку, наличия инженерных коммуникаций, и/или площадь испрашиваемого земельного участка составляет не более 400 кв.м; - размещение (организация) парковок автомобилей, в том числе к зданию, строению, сооружению, принадлежащему на праве собственности или ином вещном праве.

В силу указанных положений, по заявлению ООО "Спартак" 30 июля 2014 года утверждена схема расположения на кадастровом плане территории ЗУ, на основании которой 12 июля 2017 года земельный участок с N с разрешенным использованием "для благоустройства территории теннисных кортов и гостевую автостоянку", который поставлен на кадастровый учёт.

При передаче участка в собственность ООО "Спартак" на основании договора от 8 декабря 2017 года в соответствии с условиями договора купли-продажи и на основании п. 1.7 Положения для указанного земельного участка были установлены следующие обременения (ограничения прав) по режиму использования: - совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности на земельный участок с N; - земельные участки предоставленные для целей не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием).

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец указывал, что с учётом установленной муниципальным правовым актом процедуры, земельному участку с N по правилам ст. 135 ГК РФ был установлен правовой режим принадлежности к основному земельному участку с N, согласно которому после перехода в собственность ООО "Спартак" не может быть использован самостоятельно для какого-либо иного обособленного назначения, чем то назначение, которое указано в договоре, поскольку он не имеет никаких самостоятельных потребительских свойств, кроме выполнения вспомогательных функций.

Однако, указанные положения закона и условия договора были нарушены, в заключенном 6 марта 2018 года между ООО "Спартак" и Серовым Д.С. договоре купли-продажи земельного участка с N такие условия об одновременном гражданском обороте отсутствуют, что позволило ответчику Серову Д.С. впоследствии изменить разрешенное использование земли и осуществить раздел участка.

13 сентября 2019 года сведения о земельном участке с N исключены из ЕГРН, он разделён на 5 земельных участков с кадастровыми номерами: N (площадь 279 кв.м., разрешенное использование "блокированная жилая застройка"); -N (площадь 247 кв.м., разрешенное использование "блокированная жилая застройка"); - N (площадь 264 кв.м.; разрешенное использование "блокированная жилая застройка"); - N (площадь 398 кв.м., разрешенное использование "блокированная жилая застройка"); - N (площадь 68 кв.м., разрешенное использование "обслуживание жилой застройки"), собственником которых является ответчик Серов Д.С.

Обращаясь в суд, истец настаивал, что отчуждение ответчиком ООО "Спартак" в пользу Серова Д.С. данного земельного участка отдельно от земельного участка с N и последующие действия Серова Д.С. по разделу принадлежащего ему участка с одновременным изменением вида разрешенного использования вновь образованных участков, являются незаконными. В силу п. 1 ст. 167, п. 2 ст. 168 ГК РФ, пп. 74, 75 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года N 25, заключённая между ответчиками сделка является ничтожной.

Неправомерными действиями по разделу земельного участка и изменению вида разрешённого использования исходной территории были нарушены ограничения (обременения) прав собственника, а также публичные интересы, в результате исполнения ничтожной сделки и совершения оспариваемых действий ответчиков, посетители теннисных кортов лишены возможности пользоваться специально отведенной гостевой автостоянкой, они вынуждены оставлять свои автомобили на проезжей части, что создаёт дополнительную нагрузку на существующую в микрорайоне (квартале) застройки высокой плотности дорожно-транспортную инфраструктуру, так как затрудняет движение пассажирского транспорта общего пользования и иного транспорта.

При ссылке на приведенные выше обстоятельства, а также на наличие в действиях ООО "Спартак" признаков злоупотребления правом и извлечения незаконных преимуществ из своего недобросовестного поведения (ст. 10 ГК РФ), администрацией города был заявлен настоящий иск.

Решением Центрального районного суда г. Калининград от 2 апреля 2021 года исковые требования администрации городского округа "Город Калининград" удовлетворены.

Договор купли-продажи земельного участка с N от 6 марта 2018 года, заключенный между ООО "Спартак" и Серовым Дмитрием Сергеевичем признан недействительным (ничтожным), действия Серова Д.С. по разделу земельного участка с N и изменению вида его разрешенного использования признаны незаконными.

В апелляционной жалобе представитель Серова Д.С. - Кузин В.А. просит указанное решение отменить, вынести по делу новое решение, которым отказать администрации городского округа "Город Калининград" в удовлетворении исковых требований, указывает на многочисленные нарушения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, в том числе на то, что судья Правдинского районного суда г. Калининграда Савинов Н.Н. не мог рассматривать дело, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 36 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 N 1-ФКЗ (ред. от 08.12.2020) "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации" он не является судьей ближайшего районного суда.

Указывал податель жалобы и на то, что дело подлежало рассмотрению в порядке административного судопроизводства, поскольку одним из требований заявленного иска является признание незаконными действий Серова Д.С., в то время, как должен был ставиться вопрос о признании незаконными действий Росреестра, поскольку решение о внесении сведений в государственный реестр или отказе от такого внесения осуществляется именно сотрудниками указанного государственного органа.

Приводил доводы о том, что администрацией не могли быть заявлены исковые требования о признании договора купли-продажи, заключенного между Серовым Д.С. и ООО "Спартак", поскольку истец не является стороной по указанной сделке, а какие - либо охраняемые законом права администрации не нарушены, поскольку ранее при заключении договора с ООО "Спартак" на отчуждение спорного земельного участка, ею были утрачены права на него.

Считает, что указание в договоре купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между ООО "Спартак" и администрацией городского округа "Город Калининград", на ограничения по режиму пользования в виде совместного и одновременного гражданского оборота не ограничивает собственника земельного участка в правах владения, пользования и распоряжения им. Истцом не представлено доказательств, а судом не установлено нарушений публичных интересов оспариваемой сделкой.

Полагает, что суд первой инстанции необоснованно применил к рассматриваемым правоотношениям положения ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, поскольку ни ООО "Спартак", ни Серов Д.С. не являются государственными или муниципальными органами, земельный участок, являющийся предметом сделки, заключенной между указанными лицами, не являлся муниципальной или государственной собственностью

Ссылается на то, что при рассмотрении дела N 2-4222/2018 Центральным районным судом г. Калининграда по иску ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к администрации городского округа "Город Калининград" в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов, ООО "Спартак", Серову Д.С. о признании недействительным спорного договора, истец- администрация городского округа, несмотря на наличие тех же самых оснований, возражала против удовлетворения указанных требований. Решением суда в иске отказано.

Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, который составляет 1 год, податель жалобы просил применить последствия пропуска срока исковой давности и принять решение об отказе в иске.

На жалобу принесены возражения Администрацией ГО "Город Калининград".

В суд апелляционной инстанции явились представитель Серова Д.С., ООО "Спартак", администрации ГО "Город Калининград".

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также дела N 2-4222/2018, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим изменению с дополнением резолютивной части решения суда указанием на то, что данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН и ГКН. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы - ответчика Серова Д.С., таких нарушений, влекущих отмену или изменение судебного решения, судом первой инстанции при разрешении спора допущено не было.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Спартак" является собственником земельного участка с N, расположенного по <адрес>.

На участке расположены теннисные корты. В настоящее время, как пояснил суду представитель общества, получено разрешение на реконструкцию стадиона, строительство новых кортов и административных зданий.

15 августа 2017 года ООО "Спартак" обратился в администрацию городского округа "Город Калининград" с заявлением о предоставлении смежного земельного участка с N.

Распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 15 сентября 2017 года N образован земельный участок площадью 1 256 кв.м с N из земель, находящихся в государственной собственности (неразграниченные земли), в кадастровом квартале N, расположенный на <адрес>.

Согласно этому распоряжению установлено разрешённое использование земельного участка N - для благоустройства территории теннисных кортов и гостевую автостоянку (пункт 2.3); установлено обременение по режиму использования земельного участка: совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности на земельный участок с N (пункт 3).

Участок N предоставлен ООО "Спартак" в собственность по рыночной стоимости для благоустройства территории теннисных кортов и гостевой автостоянки (пункт 4); ООО "Спартак" предупреждён, что на основании п. 1.7 Положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа "Город Калининград", земельный участок может быть использован только в соответствии с видом его разрешённого использования (пункт 7).

8 декабря 2017 года между администрацией ГО "Город Калининград" (продавец) и ООО "Спартак" (покупатель) был заключен договор N купли-продажи земельного участка с N, площадью 1 256 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора ООО "Спартак" стоимость участка составила 687 000 рублей (п. 3.1).

Земельный участок имеет разрешённое использование: для благоустройства территории теннисных кортов и гостевую автостоянку (п. 1.3).

Обременение по режиму использования земельного участка: совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности на земельный участок с N (пункт 2.2 договора). Земельный участок свободен от любых имущественных прав и обременений, кроме указанных в разделе 2 договора (п. 4.1).

С учетом заключенного договора 10 января 2018 года произведена государственная регистрация права собственности ООО "Спартак" на земельный участок с N

Судом установлено, что 6 марта 2018 года, то есть менее чем через 2 месяца после приобретения ООО "Спартак" спорного участка в собственность, этот участок на основании договора купли - продажи был продан Серову Д.С.

Право собственности на участок зарегистрировано за Серовым Д.С. 14 марта 2018 года, о чём свидетельствует договор и выписки из ЕГРН.

При этом каких-либо упоминаний об ограничениях в использовании проданного земельного участка договор от 6 марта 2018 года не содержит, что позволило ответчику изменить разрешенное использование земли и осуществить раздел участка.

Так, из реестровых дел, выписок из ЕГРН следует, что 19 августа 2019 года Серов Д.С. обратился в Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлениями и декларациями об осуществлении государственного кадастрового учёта, государственной регистрации прав на земельные участки с N (279 кв.м), N (247 кв.м), N (264 кв.м), N (398 кв.м), N (68 кв.м), путём раздела принадлежащего ему участка с N на 5 земельных участков и изменения вида их разрешённого использования - блокированная жилая застройка, обслуживание жилой застройки (для одного из участков).

13 сентября 2019 года земельный участок с N снят с кадастрового учёта, в тот же день на кадастровый учёт поставлены 5 земельных участков, образованных из него, с указанными выше N. Одновременно установлены новые (указанные выше) виды разрешённого использования этих участков. Право собственности на все указанные участки зарегистрировано за Серовым Д.С.

Согласно заключению по результатам планового осмотра от 2 апреля 2021 года N, доступ на эти участки ограничен ограждениями.

Разрешая заявленный спор и принимая решение об удовлетворении иска администрации, суд первой инстанции, полно и правильно установив все юридически значимые обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права, обоснованно исходил из наличия предусмотренных гражданским законодательством - нормами ст.ст.166, 167, 168 ГК РФ оснований к признанию оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с N от 6 марта 2018 года, заключенного между ООО "Спартак" и Серовым Д.С., недействительным (ничтожным), указав, что данный договор заключен в нарушение установленных в отношении данного участка ограничений и обременений в виде одновременного гражданского оборота с правом собственности на земельный участок с N

Установив данный факт, а также то, что в нарушение упомянутых выше условий передачи земли в собственность и требований закона ответчиком Серовым Д.С. был осуществлен раздел земельного участка на 5 самостоятельных участков и изменено его разрешенное использование, тогда как согласно распоряжению администрации в отношении этого участка установлено разрешённое использование - для благоустройства территории теннисных кортов, гостевую автостоянку и запрет на использование участка в иных целях, согласно п. 1.7 Положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа "Город Калининград", этот земельный участок может быть использован только в соответствии с видом его разрешённого использования (пункт 7), тогда как ответчиком произведен раздел земли и изменено его разрешенное использование - под блокированную жилую застройку и обслуживание жилой застройки (для одного из участков), суд первой инстанции обоснованно признал такие действия Серова Д.С. незаконными.

С такой позицией суда, подробно мотивированной в принятом решении, апелляционная инстанция соглашается.

Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы Серова Д.С. изложенные в судебном акте выводы суда не опровергают и отмену законного решения суда не влекут.

Как указано выше, положениями ст.34 ЗК РФ, действовавшими в период возникновения спорных правоотношений, предусматривалась возможность предоставления участкам в собственность без торгов для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с данной нормой материального закона на территории городского округа "Город Калининград" действовало Положение о порядке предоставления земельных участков, утверждённое решением городского Совета депутатов Калининграда от 21 января 2015 года N.

Пунктом 1.7 вышеуказанного Положения было установлено, что земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием).

Согласно пп. 1.8.4, 1.8.5 Положения в число не связанных со строительством целей использования земельных участков (ЗУ), которые могли быть предоставлены по описанной выше процедуре входили (в том числе): - благоустройство и обслуживание существующих объектов недвижимости (индивидуального жилого, многоквартирного, иного объекта капитального строительства) при условии, что земельный участок является смежным по отношению к основному участку, на котором расположен объект капитального строительства, и характеристики такого участка по градостроительным и другим нормам не позволяют использовать его под размещение объектов капитального строительства исходя из конфигурации ЗУ, его площади, отсутствия самостоятельного подъезда к участку, наличия инженерных коммуникаций, и/или площадь испрашиваемого земельного участка составляет не более 400 кв.м; - размещение (организация) парковок автомобилей, в том числе к зданию, строению, сооружению, принадлежащему на праве собственности или ином вещном праве.