Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-3139/2021

8 сентября 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего: Москалёвой Е.В.,

судей: Малыка В.Н. и Климко Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артёмовой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ПАО "Орелстрой" на решение Советского районного суда г. Липецка от 28 мая 2021 года, которым постановлено:

"Расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве N 119/II-П и N 120/II-П, заключенные между ОАО "Липецкая ипотечная корпорация" и Барановой Ольгой Викторовной 17.04.2017 года.

Взыскать с ПАО "Орелстрой" в пользу Барановой Ольги Викторовны денежные средства, уплаченные в счет цены договоров 29706 530 рублей, проценты за пользование денежными средствами 3000000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей".

Заслушав доклад судьи Малыка В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баранова О.В. обратилась в суд с иском к ПАО "Орелстрой" о расторжении заключенных договоров долевого участия нежилых помещений и взыскании денежных средств.

Свои требования мотивировала тем, что 17 апреля 2017 между ней и АО "Липецкая ипотечная корпорация" был заключен договор об участии в долевом строительстве (далее по тексту решения ДДУ) N 119/II-П, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом II-П со встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения микрорайона "Елецкий" г. Липецка, расположенный по строительному адресу: г. Липецк, ул. Хренникова, земельный участок N 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее II полугодия 2019 года передать в собственность истца объект долевого строительства помещение N 6, расположенное на первом этаже жилого дома, план и основные характеристики которого указаны в Приложении к договору. Согласно Приложению к договору N 119/II-П от 17.04.2017 застройщик принял на себя обязательства передать нежилое помещение N 6, площадью 681,41 кв.м., расположенное на первом этаже, в состоянии, описанном в п.1.2 Договора, в том числе: система вентиляции (в объеме проекта), система отопления (в объеме проекта с установкой индивидуальных приборов учета) и прочее. Истец обязательства по оплате участия в долевом строительстве в размере 22486530 рублей исполнила надлежащим образом. На основании договора N II-9 от 12 февраля 2019 года о передаче прав и обязанностей застройщика АО "ЛИК" передало, а ПАО "Орелстрой" приняло все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства указанного многоквартирного жилого дома. Баранова О.В. дала нотариально оформленное согласие на переход прав и обязанностей застройщика к ответчику и на изменение срока передачи помещения N 6 не позднее 2 полугодия 2019 года. Уведомление со стороны застройщика о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче в адрес истца не поступало. В ходе осмотра помещения 30 декабря 2019 года истцом и представителем ответчика составлен акт осмотра технического состояния объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков. В связи с тем, что выявленные недостатки ответчиком в добровольном порядке не были устранены, кроме того, застройщиком более чем на 2 месяца нарушен срок передачи помещений, произведено существенное изменение проектной документации, истец просила расторгнуть указанный ДДУ N 119/II-П от 17 апреля 2017 года, взыскать с ПАО "Орелстрой" в пользу Барановой О.В. денежные средства в размере 22486530 рублей в счет основного долга и проценты в сумме 4249579 рублей 4копеек.

Также, 17 апреля 2017 года между Барановой и АО "Липецкая ипотечная корпорация" был заключен ДДУ N 120/II-П, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом II-П со встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения микрорайона "Елецкий" г. Липецка, расположенный по строительному адресу: г. Липецк, ул. Хренникова, земельный участок N 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее II полугодия 2019 года передать в собственность истца объект долевого строительства помещение N 1, расположенное в цокольном этаже жилого дома, план и основные характеристики которого указаны в Приложении к договору. Согласно Приложению к договору N 1120/II-П от 17 апреля 2017 года застройщик принял на себя обязательства передать нежилое помещение N 1, площадью 257,85 кв.м., расположенное в цокольном этаже, в состоянии, описанном в п. 1.2 Договора, в том числе: система электроснабжения (без разводки по помещениям). Истец обязательства по оплате участия в долевом строительстве исполнила надлежащим образом, в размере 7220 000 рублей. На основании договора N II-9 от 12 февраля 2019 года о передаче прав и обязанностей застройщика АО "ЛИК" передало, а ПАО "Орелстрой" приняло все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства указанного многоквартирного жилого дома. Баранова О.В. дала нотариально оформленное согласие на переход прав и обязанностей застройщика к ответчику и на изменение срока передачи помещения N 1 не позднее 2 полугодия 2019 года. Уведомление со стороны застройщика о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче в адрес истца не поступало. В ходе осмотра помещения 30 декабря 2019 года истцом и представителем ответчика составлен акт осмотра технического состояния объекта долевого строительства, с указанием выявленных недостатков. В связи с тем, что выявленные недостатки ответчиком в добровольном порядке не были устранены, кроме того, застройщиком более чем на 2 месяца нарушен срок передачи помещений, произведено существенное изменение проектной документации, истец просила расторгнуть указанный ДДУ N 119/II-П от 17 апреля 2017 года, взыскать с ПАО "Орелстрой" в пользу Барановой О.В. денежные средства в размере 7220000 рублей в счет основного долга и проценты в сумме 2381 156 рублей. Кроме того, просила о возмещении в её пользу понесенных по делу судебных расходов.

Представитель ответчика ПАО "Орёлстрой" возражал против удовлетворения исковых требований Барановой О.В., сославшись на то, что ПАО "Орёлстрой" по завершению строительства жилого дома 26 ноября 2019 года направил в адрес Барановой О.В. уведомление о завершении строительства и о готовности помещений к передаче. Уведомление адресатом получено не было, а риск неполучения такого уведомления возлагается на Участника долевого строительства. Таким образом, застройщик ПАО "Орёлстрой" не нарушил обязательства по передаче объектов долевого строительства. Из представленного экспертного заключения N 2454/9-2 от 21.05.2021 следует, что все выявленные в спорных помещениях N 1 и N 6 недостатки являются устранимыми, не относятся к критическим дефектам, в силу чего, в них отсутствует критерий "существенности", что исключает возможность расторжения спорных договоров по заявленному основанию. В приведенном экспертном заключении также отсутствует выводы о том, что проектная документация была существенно изменена в части спорных нежилых помещений N 1 и N 6. Истец не лишена права реализовать защиту нарушенных прав путем предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик ПАО "Орёлстрой" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Выслушав представителя ответчика ПАО "Орёлстрой" - Ирхина Е.В., поддержавшего жалобу, представителей истца Барановой О.В. - Шишкину И.В., Наумова Д.М., возражавших против жалобы, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ч.ч. 1 и 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 2).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 апреля 2017 года между истцом Барановой О.В. и АО "Липецкая ипотечная корпорация" заключен ДДУ N 119/II-9, которым предусмотрены следующие существенные условия:

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность Барановой О.В. объект долевого строительства помещение N 6, расположенное на первом этаже Жилого дома, план и основные характеристики которого также указаны в Приложении к настоящему Договору;

- участник договора приняла на себя обязательства по оплате обусловленной Договором цены в размере 26007580 рублей, в том числе 23406822 рублей - затраты на строительство нежилого помещения и 2600758 рублей - денежные средства на оплату услуг застройщика;

- определено состояние, в котором помещение должно быть передано участнику договора ДДУ, в том числе должна быть выполнена система вентиляции (в объеме проекта); должна быть выполнена система электроснабжения (заведение в электрический щиток без разводки по стенам, с установкой прибора учета).

Кроме того, ДДУ и проектной документацией к нему было установлено, что для сообщения между этажами встроено-пристроенной части здания предусмотрен траволатор (пассажирский контейнер), установка которого является обязанностью застройщика;

- определен срок передачи нежилого помещений участнику ДДУ - после наступления срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, то есть 29 декабря 2017 года, в течение 6 месяцев нежилое помещение передается по акту приема-передачи.

В соответствии с указанным Договором, застройщик принял на себя обязательства передать Барановой О.В. нежилое помещение, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным строительным требованиям.

16 апреля 2018 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым была изменена цена договора, составившая 22486530 рублей, в том числе 20237877 рублей - возмещение затрат на строительство нежилого помещения и 2248653 рублей денежные средства на оплату услуг застройщика.

Также установлено, что 17 апреля 2017 года между Барановой О.В. и АО "Липецкая ипотечная корпорация" заключен ДДУ N 120/II-9, которым предусмотрены следующие существенные условия:

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность Барановой О.В. объект долевого строительства помещение N 1, расположенное в цокольном этаже Жилого дома, план и основные характеристики которого также указаны в Приложении к настоящему Договору;

- участник договора приняла на себя обязательства по оплате обусловленной Договором цены в размере 7220 000 рублей, в том числе 6498 000 рублей - затраты на строительство нежилого помещения и 722 000 рублей денежные средства на оплату услуг застройщика;

- определено состояние, в котором помещение должно быть передано участнику договора ДДУ, в том числе должна быть выполнены стены (не оштукатурены), система электроснабжения (без разводки по помещениям), вентиляция (по проекту).

- определен срок передачи нежилого помещений участнику ДДУ - после наступления срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, то есть 29 декабря 2017 года, в течение 6 месяцев нежилое помещение передается по акту приема-передачи.

В соответствии с указанным Договором, застройщик принял на себя обязательства передать Барановой О.В. нежилое помещение, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным строительным требованиям.

Судом также установлено, что в отношении АО "ЛИК" ведется производство о банкротстве, в связи с чем 12 февраля 2019 года между АО "ЛИК" и ПАО "Орелстрой" заключен Договор N II-9 о передаче прав и обязанностей застройщика, в том числе и по Договорам, заключенным с Барановой О.В.

При этом Баранова О.В. дала нотариально заверенное согласие на смену застройщика, а также согласилась с тем, что будет изменен в сторону увеличения срок передачи её объектов долевого строительства - не позднее 2-го полугодия 2019 года.

Судом также установлено, что свои обязательства по двум договорам, в рамках которых инициированы требования о расторжении, Барановой О.В. исполнены в полном объеме.

Факт исполнения обязательств по договорам долевого участия со стороны Барановой О.В. подтверждается:

- приходно-кассовым ордером N 181 от 16.08.2018 года на сумму 500000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 97 от 26.04.2018 года на сумму 2000000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 178 от 10.08.2018 года на сумму 550000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 103 от 27.04.2018 года на сумму 1520000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 122 от 22.05.2018 года на сумму 1 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 198 от 31.08.2018 года на сумму 1000000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 84 от 19.04.2018 года на сумму 2 000000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 183 от 17.08.2018 года на сумму 550 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 95 от 25.04.2018 года на сумму 1 200 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 227 от 26.10.2018 года на сумму 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 70 от 06.04.2018 года на сумму 1 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 485 от 08.08.2017 года на сумму 2 780 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 275 от 17.12.2018 года на сумму 1 186530 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 283 от 18.12.2018 года на сумму 200 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 269 от 11.05.2017 года на сумму 5 000 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером N 237 от 07.11.2018 года на сумму 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ N 119/II-9 от 17.04.2017 года, а всего на сумму 22486530 руб.

В рамках подтверждения исполнения обязательств по договору ДДУ N 120/II-9 от 17.04.2017 года, суду была представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру N 484 от 08.08.2017 г. на сумму 7220000 руб.

Более того, из представленного представителем ответчика пояснения Конкурсного управляющего АО "ЛИК" Сидор П.Л. следует, что им не оспаривается факт поступления денежных средств Барановой О.В. на счета АО "ЛИК". Этот факт подтверждается представленной суду кассовой книгой ОАО "ЛИК".

Также установлено, что 30 декабря 2019 года Баранова О.В. с участием представителей Застройщика произвела осмотр нежилого помещения N 6, по итогам осмотра был составлен акт, в котором были зафиксированы недостатки и несоответствие помещения условиям Договора. В последующем, при повторном осмотре помещения 3 марта 2020 года было установлено отсутствие траволатора, о чем была сделана соответствующая запись.

25 марта 2020 года Барановой О.В. стало известно, что траволатор, предусмотренный Договором, застройщиком устанавливаться не будет, поскольку в указанной части были внесены изменения в проект, установка траволатора возложена на собственников помещений.

Кроме того, 30 декабря 2019 года Баранова О.В. с участием представителей Застройщика произвела осмотр нежилого помещения N 1, по итогам осмотра помещения был составлен акт, в котором зафиксированы недостатки, в том числе не выполнена кирпичная кладка по проекту, не выполнена система электроснабжения (без разводки по помещениям).

При повторном осмотре помещения N 1, 3 марта 2020 года также были зафиксированы нарушения - отсутствие системы электроснабжения.

25 марта 2020 года Баранова О.В. получила сообщение от ПАО "Орелстрой", согласно которому система электроснабжения (без разводки по помещениям) выполняться не будет, поскольку данный вид работ был исключен из проекта.

Основаниями требований истца о расторжении двух ДДУ являются существенные нарушения требований к качеству объектов долевого строительства помещений N 1 и N 6, а также существенное изменение проектной документации на строящийся многоквартирный дом.