Дата принятия: 09 октября 2018г.
Номер документа: 33-3133/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2018 года Дело N 33-3133/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
Председательствующего - Черниковой Е.Н.,
Судей - Букреевой Е.В., Брынцевой Н.В.,
При секретаре - Макаровой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Кобзарь А.Ю., Никулин А.П., Киселев М.Е. к Гальчанскому К.Б., Гальчанской О.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Гальчанского К.Б. на решение Курского районного суда Курской области от 16 июля 2018 года, которым постановлено:
"Исковые требования Кобзарь А.Ю., Никулин А.П., Киселев М.Е. к Гальчанскому К.Б., Гальчанской О.В. о расторжении договора купли-продажи, - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 000 кв.м., кадастровый N, общей площадью 1000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 21.03.2016 между Кобзарь А.Ю., Никулин А.П., Киселев М.Е. и Гальчанскому К.Б., Гальчанской О.В..
Взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Кобзарь А.Ю. денежные средства в сумме 192 500 (сто девяносто две тысячи пятьсот) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.
Взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Никулина А.П. денежные средства в сумме 192 500 (сто девяносто две тысячи пятьсот) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.
Взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Киселева М.Е. денежные средства в сумме 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.
Обязать Кобзарь А.Ю., Никулина А.П., Киселева М.Е. возвратить Гальчанскому К.Б. и Гальчанской О.В. находящийся у них земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: N.
Прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности за Кобзарь А.Ю., Никулиным А.П., Киселевым М.Е. на земельный участок с кадастровым номером N вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Кобзарь А.Ю. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 633 рублей.
Взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Киселев М.Е. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 633 рублей.
Взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Киселев М.Е. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 633 рублей".
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., объяснения представителя ответчика Гальчанского К.Б. - Филатова С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истцов Киселева М.Е., Никулина А.П., Кобзарь А.Ю. - Кукина С.В., представителя третьего лица ООО "Газпроом трансгаз Москва" - Шульженко С.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Киселев М.Е., Никулин А.П., Кобзарь А.Ю. обратились в суд с иском к Гальчанскому К.Б. и Гальчанской О.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Свои требования мотивировали тем, что по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ими у Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. был приобретен в общую долевую собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, с кадастровым номером N, общей площадью 1000 кв.м. (0,10 га), расположенный по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области. Постановлением Администрации Курского района Курской области от 05.10.2017 N 2928, был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N, площадью 0,10 га, расположенного по адресу: <адрес> с учетом зоны минимального допустимого расстояния от оси магистрального газопровода.
Из схемы планировочной организации земельного участка указанного градостроительного плана следует, что указанный земельный участок находится в зоне минимального допустимого расстояния от оси магистрального газопровода, и в его границах, обремененных охранной зоной, строительство не допустимо.
В октябре 2017 года истцы обратились в Администрацию Курского района Курской области с письменным заявлением по вопросу выдачи им разрешения на строительство жилого дома на данном земельном участке. Из ответа Администрации Курского района Курской области от 07.11.2017 N6153 следует, что земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне минимально-допустимых расстояний магистрального газопровода-отвода, в связи с чем, место допустимого размещения - зданий, строений и сооружений на данном земельном участке отсутствует. Также, в ответе Администрации Курского района Курской области указано, что данный земельный участок находится в зоне Р-2 (земли лесного фонда) и градостроительный регламент для данной зоны не установлен. Кроме того, на имя Никулина А.П. Курским ЛПУМГ ООО "Газпром трансгаз Москва" был составлен Акт-предписание N 16-17-10 от 30.10.2017 о запрете строительных работ (строительства жилых объектов) в зоне минимально безопасных расстояний от газопровода ООО "Газпром трансгаз Москва".
Из Акта-предписания Курского ЛПУМГ ООО "Газпром Трансгаз Москва" следует, что земельный участок с кадастровым номером N находится в зоне минимально-допустимого расстояния на 0,4 км газопровода-отвода к ГРС N 2 г. Курска к магистральному газопроводу <адрес> диаметром 530 мм. Указанный газопровод состоит в государственном реестре опасных производственных объектов. Таким образом, земельный участок с кадастровым N, общей площадью 1000 кв.м. (0,10 га), расположенный по адресу: <адрес>, находится в охранной зоне и зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, и в соответствии с действующим законодательством РФ его использование допускается исключительно для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением Правил охраны магистральных трубопроводов. То есть, строительство жилого дома на данном земельном участке запрещено.
Вместе с тем при заключении договора купли-продажи истцы поставили ответчиков в известность о целях использования приобретаемого ими земельного участка. В свою очередь, ответчики, действуя заведомо недобросовестно, не предупредили об имеющемся обременении и о невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования для жилищного строительства.
В случае сообщения продавцами достоверной информации о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, истцы бы отказались от заключения сделки и не передавали бы ответчикам денежные средства.
На основании изложенного просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1000 кв.м., кадастровый N, общей площадью 1000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: <адрес>, заключенному 21.03.2016 между Кобзарь А.Ю., Никулиным А. П., Киселевым М.Е. и Гальчанским К. Б., Гальчанской О. В.; взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу Кобзарь А.Ю. и Никулина А.П. денежные средства в сумме по 192 500 рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участок, а в пользу Киселева М.Е. - денежные средства в сумме 385 000 рублей; обязать Кобзарь А.Ю., Никулина А.П., Киселева М.Е. возвратить Гальчанскому К.Б. и Гальчанской О.В. находящийся данный земельный участок; прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности за Кобзарь А.Ю., Никулиным А.П., Киселевым М.Е. на указанный земельный участок; взыскать в солидарном порядке с Гальчанского К.Б. и Гальчанской О.В. в пользу истцов в равных долях судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 10 900 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Гальчанский К.Б. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ч.1 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Частями 1, 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В силу ст. 450 изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, 21.03.2016 года между Гальчанскими К.Б. и О.В. (продавцами) и Кобзарь А.Ю., Никулиным А.П., Киселевым М.Е. (покупателями) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавцы обязуются передать в общую долевую собственность покупателей земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, кадастровый N, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 770 00 рублей, а продавцы обязуются принять указанный земельный участок и уплатить за него определенную договором денежную сумму.
По указанному договору ответчики должны были передать истцам земельный участок свободный от прав третьих лиц.
Согласно п. 6 договора, да заключения настоящего договора земельный участок никому ранее продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит.
Как следует из материалов дела, согласно ответу Администрации Курского района Курской области от 07.11.2017 N6153, земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне минимально-допустимых расстояний магистрального газопровода-отвода, в связи с чем, место допустимого размещения - зданий, строений и сооружений на данном земельном участке отсутствует. Данный земельный участок находится в зоне Р-2 (земли лесного фонда) и градостроительный регламент для данной зоны не установлен.
Из акта-предписания Курского ЛПУМГ ООО "Газпром Трансгаз Москва" N16-17-10 от 30.10.2017 года усматривается, что земельный участок с кадастровым номером N находится в зоне минимально допустимого расстояния на 0,4 км газопровода-отвода к ГРС N 2 г. Курска, диаметром 530 мм. и в соответствии с действующим законодательством РФ строительство жилых объектов в зоне МДР (150 м от оси газопровода) запрещено.
Истцами в адрес ответчиков была направлена претензия о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств, однако, данная претензия была оставлена ответчиками без удовлетворения.
Оценив представленные доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных истцами требований.
Оснований не согласиться с указанным выводом суда, основанном на фактических обстоятельствах дела и законе, судебная коллегия не усматривает.
Существенными условиями оборота земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.
Нахождение земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, согласно п. 2, п. 14 Постановления Правительства Российской Федерацйии N878 от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны Газораспределительных сетей" предполагает ограничение. Так, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
В соответствии с ответом Управления Росреестра по Курской области в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в ЕГPH содержатся следующие сведения: тип объекта - земельный участок, наименование - землепользование, способ образования земельного участка - раздел, статус - учтенный, дата постановки на учет- 02.12.2015 г., дата внесения в ГКН 26.01.2017 г.
Часть земельного участка с кадастровым номером N имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ и Постановления "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" N160 от 24.02.2009 г. внесены 23.11.2015 г. - площадью 76,43 кв.м.
Часть земельного участка с кадастровым номером N имеет ограничения прав на земельный участок: "Строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускается при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги" - площадью 234 кв.м.
Часть земельного участка с кадастровым номером N площадью 152 кв.м, на основании постановления "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" N 160 от 24.02.2009 г.
С учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению становиться невозможным.
Исходя из буквального смысла, содержания и толкования норм права, регулирующих спорных правоотношения, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
При приобретении земельного участка истцы проявили определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в охранной зоне магистрального газопровода визуальным осмотром было невозможно.
Истцам не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке, однако использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением ввиду наличия охранной зоны газопровода - невозможно.
Таким образом, ответчиками был продан истцам участок, не соответствующий его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома.
В результате нарушения ответчиками положений п.1 ст. 37 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи истцы не были уведомлены об ограничениях использования спорного земельного участка, в результате чего они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.
В связи с чем, в силу ст. 450 ГК РФ у суда первой инстанции имелись основания для расторжения этого договора.
Судебные расходы взысканы с ответчиков в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы при приобретении земельного участка не проявили должную степень заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру договора, несостоятельны, поскольку земельный участок был осмотрен, однако наличие на участке подземного газопровода определить визуальным путем невозможно, не обладая специальными познаниями, не получив информацию об установленных охранных зонах от продавцов, истцы не мог знать о наличии и объеме ограничений земельного участка. Доказательств наличия у истцов такой информации до подписания договора, ответчиками в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено. При этом, на момент приобретения участка истцы не являлись его правообладателями, в связи с чем, должностные лица и органы власти не вправе были им предоставлять информацию о приобретаемом участке.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии регистрации обременения в реестре, в связи с чем ответчики не располагали информацией о наличии ограничений прав на земельный участок, необоснованны по следующим основаниям.
По смыслу положений ст. 37 ЗК РФ, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В силу ст. 56 ЗК РФ охранные зоны являются ограничением прав на землю (п. 1), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (п. 6). Действующими федеральными законами не предусмотрена государственная регистрация обременения прав на земельные участки с установлением охранной зоны магистрального газопровода.
Учитывая, что в реестре регистрация прав на земельный участок производится на основании межевого плана, который должен содержать такую информацию и который должен был иметься у ответчиков, последние должны были располагать сведениями об ограничениях земельного участка.
При этом, доказательств соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих предоставление ответчиками при заключении договора купли-продажи земельного участка кадастрового паспорта земельного участка в том виде, из которого возможно было установить наличие на земельном участке ограничений (обременений) в момент заключения договора купли-продажи или иной информации о наличии ограничений на земельном участке, стороной ответчика не представлено.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ограничения прав на земельный участок существовали, обременение, на основании заявления собственника земельного участка, подлежало внесению в правоустанавливающие документы, а в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать участок свободным от обременений, риск неосведомленности несет продавец.
Доводы апелляционной жалобы об искажение судом показаний свидетелей Н.В.В. в решении суда, необоснованны, поскольку в случае неправильного или неточного отражения в протоколе судебного заседания показаний данного свидетеля, Гальчанский К.Б. не был лишен возможности подать соответствующие замечания. Однако в материалах дела отсутствуют подтверждения подачи таких замечаний, а потому оснований для признания указанных доводов обоснованными, судебная коллегия не усматривает.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что судом дана неправильная оценка доказательствам по делу. Оценив представленные сторонами доказательства, по правилам ст.67 ГПК РФ, т.е. относимость, допустимость, достоверность, достаточность и взаимную связь доказательств, суд отразил результаты своей оценки в решении. Эти выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными нет.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке и по существу направлены на иную оценку норм права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием к отмене решения.
Юридически значимые обстоятельства судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене решения суда в апелляционном порядке, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Курского районного суда Курской области от 16 июля 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Гальчанского К.Б. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
