Дата принятия: 19 октября 2020г.
Номер документа: 33-3125/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 октября 2020 года Дело N 33-3125/2020
19 октября 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Москаленко Т.П.,
судей Маншилиной Е.И., Степановой Н.Н.
при ведении протокола Чумариной В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Чугуновой Н.Н. на решение Липецкого районного суда Липецкой области от 4 августа 2020 года, которым постановлено:
Признать договор купли-продажи земельного участка с КН 48:13:0820120:32, заключенный 10.07.2017 г. между ООО "СПЕКТР" и Чугуновой Н.Н., расторгнутым.
Взыскать с Чугуновой Н.Н. в пользу ООО "СПЕКТР" денежные средства в сумме 2 022 000 рублей, а также 18 310 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины, а всего 2 040 310 рублей.
Заслушав доклад судьи Маншилиной Е.И., судебная коллегия
установила:
ООО "Спектр" обратилось с иском к Чугуновой Н.Н. о расторжении договора купли-продажи, возврате задатка, указав, что 10 июля 2017 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 48:13:0820120:32, расположенного по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположен жилой дом, который во исполнение условий договора купли-продажи Чугунова Н.Н. обязалась снести и снять его с регистрационного учета не позднее 60 календарных дней после подписания договора, до момента подачи договора на государственную регистрацию. Также ответчица обязалась предоставить все необходимые документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Росреестра по Липецкой области. Согласно п.3.1 вышеуказанного договора, стороны определилиобщую сумму сделки в размере 3200000 руб., из которых во исполнение п. 3.2 договора общество перечислило на счет ответчицы задаток в размере 1 000 000 рублей. Оставшуюся часть суммы по условиям договора покупатель должен был перечислить в течении 3 дней с момента выполнения продавцом обязательств, перечисленных выше, что должно быть подтверждено соответствующим уведомлением от продавца к покупателю. Надлежащего уведомления от ответчика не поступило. 27 февраля 2018 года истец направил Чугуновой Н.Н. письмо, в котором просил в кратчайший срок явиться лично в ОБУ "УМФЦ Липецкой области" для подачи договора на государственную регистрацию, либо вернуть в срок до 1 апреля 2018 года задаток в двойном размере, данное письмо оставлено ответчиком без внимания. Общество обратилось в Управление Росреестра по Липецкой области для регистрации договора, однако по причине не явки продавца на регистрацию сделки, государственная регистрация была приостановлена уведомлением от 14 марта 2018 года, а впоследствии 16 июня 2018 года истцу отказано в государственной регистрации сделки. Направленная ответчице 11 ноября 2019 года претензия о возврате задатка в двойном размере, осталась без ответа. По изложенным основаниям истец просил расторгнуть договор купли-продажи от 10 июля 2017 года, взыскать денежные средства в сумме 2 000 000 руб. в качестве двойной цены задатка, убытки в сумме 22000 руб. (госпошлина за несостоявшуюся регистрацию права по договору), расходы по оплате госпошлины.
В судебном заседании представитель истца ООО "Спектр" Колыванова Н.В. исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, указанные в иске.
Ответчик Чугунова Н.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, подтвердила, что заключила с ООО "Спектр" договор купли-продажи ее участка и получила от истца 1000000 руб., при этом указала, что у нее украли документы и заставили ее заключить договор купли-продажи, подписывать договор она не хотела. Выполняя условия договора, она снесла жилой дом, но с кадастрового учета сняла его только в марте-мае 2018 года. Обществу принадлежит земельный участок по адресу: <адрес>, который имеет наложение координат на ее земельный участок. Ссылалась на то, что она приглашала истца на регистрацию сделки, однако ее письмо истец отказался получать. Свой земельный участок с кадастровым номером 48:13:0820120:32 она в мае 2019 года разделила на два участка - 708 кв.м и 1 868 кв.м и согласна продать истцу участок площадью 708 кв.м, поскольку вторым участком она пользуется сама.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ответчик Чугунова Н.Н. просит отменить решение суда, отказав в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, денежные средства в сумме 1000000 руб., переданные ей обществом, являются авансом и не могут быть квалифицированы в качестве задатка. Полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, предусмотренных в п. 2 ст. 450 ГК РФ, не имеется. Также считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В возражениях истец просит решение суда оставить без изменения, полагая доводы апелляционной жалобы необоснованными.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Выслушав объяснения представителя ответчика адвоката Сысоева К.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения.
Исходя из положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, ответчику Чугуновой Н.Н. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 2 576 кв.м с кадастровым номером 48:13:0820120:32 по адресу: Липецкая <адрес>.
Проверяя обстоятельства совершения сделки, судом установлено, что 10 июля 2017 года между Чугуновой Н.Н. (продавец) и ООО "СПЕКТР" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 48:13:0820120:32 (т. 1 л.д. 47-49).
По условиям договора на продавца возложены следующие обязанности:
Согласно п. 1.2 договора на указанном земельном участке расположен жилой дом, который продавец обязуется снести и снять с регистрационного учета в порядке п. 2.1.2 Договора.
Продавец обязуется предоставить все необходимые документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (п. 2.1.1. договора).
В соответствии с п. 2.1.2 договора продавец обязуется снять с регистрационного учета и снести жилой дом, находящийся на приобретаемом земельном участке, не позднее 60 календарных дней после подписания настоящего Договора, до момента подачи Договора на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.
В день подачи Договора на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области продавец обязуется предоставить Покупателю соответствующий документ, подтверждающий снятие с учета вышеуказанного жилого дома в ЕГРН.
Из п.п. 3.1, 3.2, 3.3 договора следует, что стоимость "Объекта" составляет 3 200 000 руб. Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца задаток в размере 1 000 000 руб. в течении 3 дней с момента подписания сторонами настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 2 200 000 рублей покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в течении 3 дней с момента выполнения продавцом обязательств предусмотренных п. 2.1.2 настоящего договора, что должно быть подтверждено соответствующим уведомлением от продавца к покупателю.
В силу п. 4.3 договора переход права собственности на "Объект" подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Липецкой области, подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности производится покупателем и продавцом после подписания настоящего договора, но не позднее 60 календарных дней после подписания настоящего договора.
На основании п. 5.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами принятых на себя обязательств, виновная сторона возмещает другой стороне причиненные убытки в полном размере.
Покупатель перечислил на счет Чугуновой Н.Н. задаток в сумме 1000000 руб., что подтверждается платежным поручением N 69 от 12 июля 2017 года (т. 1 л.д. 50).
Чугунова Н.Н. не отрицала факт получения от истца вышеуказанных денежных средств.
Также из материалов дела следует, что Чугуновой Н.Н. в пределах земельного участка с кадастровым номером 48:13:0820120:32 принадлежал жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 48:13:0820120:52.
Согласно сведениям из ЕГРН в отношении указанного жилого дома он, как объект недвижимости был снят с кадастрового учета только 22 апреля 2019 года (т. 1 л.д. 187). Акт обследования данного дома, подтверждающий снос, составлен 10 апреля 2019 года (т. 2 л.д. 21).
Таким образом, в установленный договором срок (не позднее 60 календарный дней после подписания договора) ответчик не исполнила принятые на себя обязательства - не сняла с регистрационного учета снесенный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 48:13:0820120:32 и не уведомила об этом ООО "Спектр", не предоставила покупателю документы о снятии с учета жилого дома и документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок.
27 февраля 2018 года ООО "Спектр" в адрес Чугуновой Н.Н. направило уведомление с требованием о явке в ОБУ "УМФЦ Липецкой области" для подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию, либо вернуть в срок до 1 апреля 2018 года задаток в двойном размере (т. 1 л.д. 51, 52).
ООО "Спектр" 1 марта 2018 года самостоятельно совершило юридически значимые действия, связанные с подачей заявления в Росреестр на регистрацию сделки, представив свой экземпляр договора купли-продажи в ОБУ "УМФЦ Липецкой области" и приложив платежное поручение от 27 февраля 2018 года об оплате госпошлины в сумме 22 000 руб. за регистрацию права на земельный участок по адресу: с. Кузьминские Отвержки, ул. Первомайская, д. 3 (т. 2 л.д. 53, 54).
Уведомлением Управления Росреестра по Липецкой области от 14 марта 2018 года государственная регистрация была приостановлена по тем основаниям, что на регистрацию не представлены заявление продавца на переход права, второй экземпляр-подлинник договора купли-продажи (т. 1 л.д. 55).
Сообщением от 14 июня 2018 года регистрирующий орган отказал ООО "Спектр" в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 48:13:0820120:32 со ссылкой на то, что второго экземпляра-подлинника договора купли-продажи и заявления продавца на переход права не представлено на регистрацию (т. 1 л.д. 56).
Направленная обществом 11 ноября 2019 года в адрес Чугуновой Н.Н. претензия, оставлена продавцом без исполнения (т. 1 л.д. 59-60).
Разрешая заявленный спор, суд, проанализировав вышеприведенные нормы материального права, оценив собранные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о расторжении договора купли-продажи от 10 июля 2017 года в связи с существенным нарушением продавцом условий сделки и взыскании в пользу ООО "Спектр" с ответчика оплаченной покупателем в качестве задатка суммы в двойном размере - 2000000 руб. и в возмещение убытков по оплате госпошлины в ОБУ "УМФЦ Липецкой области" 22 000 руб.
Судебная коллегия, оценив представленные в дело доказательства, соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы не соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно признал денежные средства в размере 1000 000 руб. задатком, поскольку указанная денежная сумма по своей правовой природе является авансом, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из текста договора купли-продажи от 10 июля 2017 года следует, что покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца задаток в размере 1 000 000 руб. в течение 3 дней с момента подписания сторонами настоящего договора (п. 3.2 договора).
В силу п. 5.3 договора, в случае отказа продавца от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, в срок, установленный сторонами в п. 4.3 договора, уплаченные покупателем денежные средства, переданные в счет уплаты за объект по настоящему договору, признаются сторонами задатком, и к ним применяются правила статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда о признании спорной суммы 1000000 руб. задатком, как прямо предусмотрено сторонами в договоре купли-продажи, и применении последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку за неисполнение договора купли-продажи ответственна сторона, получившая задаток.
Отклоняя довод ответчика о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, предусмотренных в п. 2 ст. 450 ГК РФ, не имеется, суд первой инстанции обоснованно учет также то обстоятельство, что в апреле 2019 г. истцом произведен раздел земельного участка, являющегося предметом сделки, на два земельных участка: площадью 708 кв.м с кадастровым номером 48:13:0820120:288 и площадью 1868 кв.м с кадастровым номером 48:13:0820120:289, дата присвоения кадастровых номеров указанным участкам - 6 мая 2019 года, в связи с чем предмет договора купли-продажи от 10 июля 2017 года в настоящее время не существует.
Ссылка на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, опровергается направленной 11 ноября 2019 года в адрес Чугуновой Н.Н. претензией (т. 1 л.д. 51).
Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом в соответствии с требованиями статей 88, 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Решение суда в части распределения судебных расходов, исходя из доводов апелляционной жалобы, ответчиком не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с этим не могут повлечь отмену правильного решения.
При рассмотрении дела судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, применены подлежащие применению нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела.
Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 4 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Чугуновой Н.Н. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий (подпись)
Судьи (подписи)
Верно.
Судья
Секретарь
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
