Определение Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 10 сентября 2018 года №33-3123/2018

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 10 сентября 2018 года Дело N 33-3123/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:
председательствующего судьи Григоровой Ж.В.,
судей Радовиля В.Л. и Сулеймановой А.С.,
при секретаре Снимщиковой А.Р.,
при участии истца - Пастернак М.В., представителя истца - Вертий Н.А., представителя ответчика - Чистяковой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пастернак М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств и штрафа.
с апелляционной жалобой ООО "ИнтерСтрой" (через представителя по доверенности Чистякову В.В.) на решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 23.05.2018 г.,
заслушав доклад судьи Сулеймановой А.С.,
установила:
Пастернак М.В. обратился в суд с настоящим иском, указал, что 03 июня 2014 года между ним и ООО "Интерстройсервис" (в Российской Федерации общество перерегистрировано как ООО "ИнтерСтрой") был заключен договор купли-продажи имущественных прав на <адрес>, согласно которому в соответствии с п.1 ст.6 и ст.656 Гражданского кодекса Украины, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность имущественные права на квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес>, проектной общей площадью - 70,77 и оплатить цену таких прав в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (п.1.1 договора). Истец свои обязательства по указанному договору исполнил, оплатив стоимость квартиры площадью 69,73 кв.м., исходя из стоимости одного квадратного метра площади 36 000,00 рублей. После передачи квартиры, истцом была проведена техническая инвентаризация квартиры, которая выявила, что площадь переданной истцу квартиры фактически меньше на 4,53 кв.м, в результате чего истец обратился к ответчику с претензией вернуть ему излишне уплаченные денежные средства в сумме 163 080 рублей, однако ООО "ИнтерСтрой" требование не удовлетворило, сославшись на то, что площадь квартиры была рассчитана с учетом понижающего коэффициента для площади застекленного балкона 0,8 (по нормам Украины), а потому считают, что с их стороны условия договора выполнены полностью.
В связи с изложенным истец, уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчика в счет разницы между стоимостью переданной площади и фактической площади квартиры 163080 рублей, убытки в виде расходов на проведение технической инвентаризации в размере 4500 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном в порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы присужденной судом в пользу потребителя, а также расходы на проведение экспертизы 20020,52 рублей.
Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 23 мая 2018 года исковые требования удовлетворены, с ООО "ИнтерСтрой" в пользу истца взыскано 271 390, 52 рубля, из них 163 080 рублей в счет возмещения излишне уплаченных денежных средств, 4 500 рублей в счет возмещения расходов на проведение первичной инвентаризации, 83 790 рублей - штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, 20 020, 52 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг эксперта.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчиком ООО "ИнтерСтрой" в лице представителя Чистяковой В.В. подало на него апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и вынесении нового решения об удовлетворении иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указал, на несоответствие решения суда фактическим обстоятельствам дела, согласно которым жилой дом, в котором истцом приобретена квартира, возведен в соответствии с проектной документацией, выполненной в 2010г. в соответствии с нормами Украины. Согласно строительных норм Украины определение общей площади квартиры производится с применением понижающего коэффициента 0,8 в отношении балконов. При этом удовлетворяя требования истца, суд не дал оценки представленным ответчиком доказательствам, подтверждающим применение коэффициента 0,8 при определении площади объекта. Истец подписал договор, в соответствии с условиями которого с учетом согласованных сторонами изменений, ему передается квартира площадью 69,7 кв.м. Условия договора ответчиком исполнены, договор не оспорен. Понижающий коэффициент 0,3 в отношении балконов определен в Инструкции, утвержденной Постановлением Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в РФ", применяемой для технического учета, которая не подлежит применению при разрешении спора. Полагает, что нормы Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" также не подлежат применению при разрешении требований истца в силу ч. 2 ст. 27 N 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство дома получено в 2010г.
На апелляционную жалобу ответчика истцом поданы возражения, в которых выражается несогласие с доводами жалобы.
В судебном заседании ответчик ООО "ИнтерСтрой" в лице представителя Чистяковой В.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила удовлетворить в полном объеме, решение суда первой инстанции отменить.
Истец Пастернак М.В. и его представитель Вертий Н.А. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение первой инстанции без изменения.
Заслушав доклад судьи, пояснения сторон, исследовав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 9 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. начиная с 01 апреля 2005 года (часть 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Согласно ч.1 ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым" (далее - Закона N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
В силу общего принципа действия закона во времени его нормы распространяются на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 03.06.2014 года между сторонами заключен договор купли-продажи имущественных прав на <адрес>.
Согласно указанному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность имущественные права на квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес> (V-микрорайон Камышовой бухты, ПК-2) и оплатить цену таких прав в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (п.1.1 договора). Ориентировочный срок принятия объекта строительства в эксплуатацию - 30.10.2015г.
Из содержания договора купли-продажи ( п. 1.3 договора) следовало, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу.
Учитывая, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, осуществляется только на основании договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными кооперативами (п. 2 ч. 1 N 214-ФЗ), учитывая существо отношений, возникших между сторонами, разъяснения Президиума Верховного Суда РФ в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (п. 8) (утв. 04.12.2013), судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что положения N 214-ФЗ не подлежат применению при разрешении настоящего спора.
Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что имущественные права на квартиру представляют собой права на строительство и получение в собственность квартиры со следующими предварительными техническими характеристиками: строительный номер - 14, этаж - 3, подъезд - 1, проектная общая площадь - 70,77, проектная жилая площадь - 33,74, количество комнат - 2 (п.2.1 договора).
В случае изменения фактической площади квартиры в момент ее принятия покупателем от продавца, цена имущественных прав на квартиру по настоящему договору подлежит соответствующей корректировке. При этом в случае увеличения указанной площади квартиры, цена имущественных прав на квартиру рассчитывается продавцом в порядке, определенном п.3.2 договора. В случае уменьшения указанной площади квартиры расчеты между сторонами производятся в порядке, предусмотренном пп.3.2.1 договора (п.2.2 договора).
Дополнительным соглашением от 03.07.2014г. к договору стороны согласовали, что по результатам фактических обмеров (технической инвентаризации) общая площадь квартиры уменьшилась на 1,04 кв.м. по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 2.1 договора. Сумма возврата с учетом фактических обмеров составила 37368рублей., а цена имущественных прав составила 2510352руб.
Стоимость 1 кв. м определена дополнительным соглашением к договору от 12.09.2014г. в размере 36000 руб.
Истец свои обязательства по указанному договору исполнил, оплатив стоимость квартиры в размере 2510352 рублей, исходя из площади квартиры 69,73 кв.м. (70,77 кв.м. - 1,04кв.м.), принял <адрес>Б корпус 1 по <адрес> общей площадью с учетом балкона 69,7 кв.м., без учета балкона - 62,7 кв.м., по акту приема-передачи от 03.07.2017 года в отсутствие претензий к ООО "ИнтерСтрой".
15.09.2017 года по обращению истца ГУПС "БТИ" произвело техническую инвентаризацию <адрес>Б корпус 1 по <адрес>, в результате которой общая площадь квартиры была определена в размере 65,2 кв.м., в том числе площадь балкона 2,7 кв.м.(л.д.29-32).
02.10.2017 года истец направил ответчику претензию (л.д.33), в которой указал, что фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной, в связи с чем просил вернуть излишне уплаченные денежные средства. Письмом от 25.10.2017 года в удовлетворении претензии ответчиком было отказано.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при подсчете площади балкона неверно применен пониженный коэффициент 0,8 (строительные нормы Украины, вместо 0,3 (строительные нормы РФ), поскольку договор купли-продажи имущественных прав заключен сторонами 03.06.2014 года, т.е. в период действия на территории Севастополя законодательства РФ, ввод дома в эксплуатацию осуществлялся 11.02.2016 года, технический план кадастровым инженером Заволока Л.В. был составлен 01.03.2016 года.
Однако с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. При этом доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживают внимания ввиду следующего.
В силу части 10 статьи 41 Закона о государственном кадастре недвижимости требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Во исполнение указанной нормы Минэкономразвития Российской
Федерации приказом от 30 сентября 2011 г. N 531 утвердило Требования к определению площади здания, помещения (далее - Требования). Данный Приказ утратил силу с 01.01.2017г. Однако в силу положений Приказа Минэкономразвития России от 1 ноября 2016 г. N 689 до 1 июля 2017 года для осуществления государственного кадастрового учета могут быть представлены технические планы, подготовленные в соответствии с требованиями к подготовке технического плана, действовавшими до 1 января 2017 года. Кадастровый учет жилого помещения произведен до 01.07.2017г. (л.д. 34)
В соответствии с пунктом 6 Требований к определению площади здания, помещения, общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно пункту 12 Требований к техническому плану сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания; при отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем здания.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, то есть с 18 марта 2014 года.
До принятия в Российскую Федерацию Республики Крым на территории г. Севастополя действовали ДБН В. 2.2-15-2005 "Здания и сооружения. Жилые здания", которые предусматривали, что общая площадь квартир определяется как сумма площади всех помещений квартиры (за исключением входных тамбуров в одноквартирных домах), встроенных шкафов и летних помещений, подсчитанных со следующими понижающими коэффициентами: застеклённых балконов - 0,8.
В силу п. 3. 36., п. 3.37. Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37
(ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающим коэффициентом для балконов и террас - 0,3. Такой же коэффициент предусмотрен Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, действующим с 01.07.2017г.
Из плана БТИ следует, что площадь квартиры по адресу: <адрес>-Б без учета балкона составляет 62,5 кв.м, площадь балкона - 2,7 кв.м.
Нарушение своих прав при обращении с настоящим иском истец усматривал в передаче ему оплаченного жилого помещения, площадью меньшей, нежели согласовано сторонами в договоре на 4,5 кв.м.
Судебная коллегия полагает, что нарушение прав истца со стороны ответчика судом не установлено, а сведения технического паспорта и заключения судебного эксперта, определившего площадь квартиры истца, а также установившего отсутствие в квартире перепланировок, не свидетельствуют о передаче истцу ответчиком жилого помещения, не соответствующего условиям заключенного договора.
При заключении договора стороны определилисоставляющие характеристики объекта строительства, и исходили из того, что фактически созданная при строительстве квартира общей площадью в размере 70,77 кв.м., а после внесения изменений в договор - 69,7 кв.м., подлежит оплате в размере 2510352руб.
При первичной инвентаризации общая площадь квартиры уменьшилась на 1,04 кв.м. по сравнению с проектной общей площадью, указанной в п. 2.1 настоящего договора. Возврат денежной суммы в связи с уменьшением площади квартиры на 1,04 кв.м., продавец осуществил Пастернаку М.В. в размере 37368 рублей.
Согласно с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из анализа вышеуказанных нормативных положений судебная коллегия приходит к выводу о том, что ст. 15 ЖК РФ в целях определении договорной стоимости приобретаемого жилого помещения подлежит применению с учетом положений ст. 421 и ст. 424 ГК РФ, т.е. с учетом усмотрения сторон, выраженного в соглашении. При этом стороны могут предусмотреть любой порядок учета затрат застройщика на оборудование квартир балконами в цене договора.
Оснований для применения при исчислении стоимости квартиры с учетом площади балкона понижающего коэффициента 0,3 судебная коллегия не усматривает, поскольку сторонами при заключении договора и дополнений к нему в качестве предмета договора согласована квартира с балконом, площадь которой составляет 69,7кв.м.
При этом заслуживают внимания доводы ответчика со ссылкой на представленные в материалы дела доказательства, которым суд первой инстанции оценки не дал, о том, что строительство жилого дома осуществлено ответчиком на основании Разрешения на выполнение строительных работ N 330 от 15.12.2010г., проектной документации на строительство объекта, утвержденной в порядке, установленном законодательством Украины. Указанные документы представлены в материалы дела. Так, согласно рабочей документации на жилой дом, проектная площадь квартиры истца 70,92 кв.м., площадь балкона в квартире истца предусмотрена в размере 8,96 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,8 - 7,17 кв.м. (л.д.139 оборот). Согласно данным технического плана жилого дома, подготовленного по заказу ответчика кадастровым инженером Заволока Л.В. 10.12.2015г., площадь <адрес> балконом составляет 71,50 кв.м., площадь балкона - 8,80 кв.м., площадь квартиры без балкона - 62,7 кв.м.
Таким образом, подтверждается, что при проектировании жилого дома применялись действующие нормы и правила Украины, при определении характеристик предмета договора, заключенного между сторонами и определении цены продаваемой квартиры, застройщик учитывал квартиру с применением коэффициента 0,8. При этом объективно, истец получил по акту квартиру, соответствующую условиям договора. Судебная коллегия принимает во внимание то, что истец Пастернак М.В. добровольно заключил с ответчиком договор о купли-продажи имущественных прав на приведенных выше условиях, принял квартиру по акту приема-передачи без каких либо претензий, условия договора о стоимости жилого помещения истцом не оспаривались.
Таким образом, определение площади квартиры в размере 69,7 кв.м. в целях расчета цены договора основано на соглашении сторон.
Поскольку при заключении договора стороны определилипринцип расчета площади квартиры, то оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.
Учитывая установленные в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельства, свидетельствующие об исполнении ответчиком условий заключенного с истцом договора в части площади переданной квартиры, вывод суда о том, что разница между фактической и договорной площадями переданной истцу квартиры составляет 4,5 кв. м, в связи с чем истцом излишне оплачено по договору 163 080 рублей, является ошибочным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение Нахимовского районного суда от 23 мая 2018 года, подлежит отмене, а по делу, в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК Российской Федерации должно быть вынесено новое решение об отказе истцу в иске к ответчику о взыскании излишне уплаченных денежных средств.
Поскольку остальные требования о взыскании убытков, штрафа, судебных расходов являются производными от основного требованиями, в связи с отказом истцу в удовлетворении основного требования, указанные требования также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 23 мая 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Пастернака М.В. к Обществу с ограниченной ответственность "ИнтерСтрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств отказать в полном объеме.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Президиум Севастопольского городского суда.
Председательствующий судья: Ж. В. Григорова
Судьи: А. С. Сулейманова
В. Л. Радовиль


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка