Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-3107/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Першиной И.В.,

судей Лемзы А.А., Овчаренко О.А.,

при секретаре Шустеровой П.Е.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемзы А.А. гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней Муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" на решение Беловского городского суда Кемеровской области от 23 ноября 2020 г.

по делу по иску Михель Сергея Адамовича к Муниципальному учреждению "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛА:

Михель С.А. обратился в суд с иском к Муниципальному учреждению "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" (далее - МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово"), Администрации Беловского городского округа, в котором с учетом уточнений исковых требований просил признать договор аренды земельного участка N от 20.03.2007 с момента его заключения ничтожным, взыскать с Администрации Беловского городского округа и МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу г. Белово" в его пользу сумму неосновательное обогащение в размере 246 456 руб. 32 коп. за период с 2007 по 28.11.2019 (Т.1 л.д.116).

Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации города Белово от 07.02.2007 N 143-р ему и предоставлен земельный участок, площадью 9 кв.м., под открытый торговый павильон "Фрукты" по адресу: <адрес>.

Между Администрацией города Белово в лице МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" и Михель С.А. заключен договор аренды земельного участка N от 20.03.2007.

25.01.2007 N 46 Управлением архитектуры и градостроительства согласовано заключение договора аренды под открытый торговый павильон для ведения торговля сроком с 01.05.2007 по 01.10.2007 (летний период 5 месяцев).

На последующие годы договор был продлен уведомлениями с расчетом арендной платы на каждый год (365 дн.).

В соответствии с п.2.2. данного договора получателем денежных средств является Муниципальному учреждению "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово".

В 2007 году заключен договор аренды, но с расчетом арендной платы за весь год, то есть с 01.01.2007 по 30.12.2007, и на последующие годы также начисление на весь год, хотя открытый торговый павильон работал только в летний период.

Земельный участок не сформирован, не стоит на кадастровом учете.

К моменту заключения договора аренды от 20.03.2007 N Комитет, представляющий интересы муниципального образования, не имел полномочий на распоряжение земельным участком в связи с его нахождением в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имел право на передачу спорного земельного участка в аренду, в связи с чем, на основании ст.168 ГК РФ сделка является ничтожной и основания для взыскания арендной платы отсутствовали.

На момент введения в действие Жилищного кодекса РФ с 29.12.2004 Администрация Беловского городского округа и Муниципальное учреждение "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу" города Белово обязан был расторгнуть договор аренды с истцом, так как в соответствии ст.168 ГК РФ, сделка является ничтожной и основания для взыскания арендной платы отсутствовали.

По состоянию на 28.11.2019 им оплачена арендная плата за земельный участок в размере 246 456 руб. 32 коп.

Полагает, что поскольку сделка является ничтожной, следовательно, арендодатель - Комитет обязан возвратить указанную сумму, полученную в качестве арендной платы, так как в нарушении ст. 168 ГК РФ МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" распорядился не принадлежащим ему имуществом.

В ноябре 2019г. истец обратился с заявлением в МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" о расторжении договора аренды и узнал, что Комитет не имел право заключать с ним договор аренды и взыскивать арендную плату. Договор аренды расторгнут 28.11.2019.

17.03.2020 в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Беловского городского округа Кемеровской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление архитектуры и градостроительства Администрации Беловского городского округа Кемеровской области (т. 1 л.д.1).

Истец Михель С.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители ответчиков МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово", Администрации Беловского городского округа в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление архитектуры и градостроительства Администрации Беловского городского округа в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 23 ноября 2020 г. постановлено: взыскать с Муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" в пользу Михель Сергея Адамовича неосновательное обогащение в размере 246 456 рублей 32 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований с учётом их уточнения - отказать.

Взыскать с Муниципального учреждения "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 664, 56 рублей.

В апелляционной жалобе представитель МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" Ильенко И.В., действующая на основании доверенности, просит решение суда отменить.

Указывает, что договор аренды земельного участка N от 20.03.2007 был заключен между администрацией Беловского городского округа и Михель С.А., то есть арендодателем по договору являлась администрация Беловского городского округа, а не МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово".

Поскольку администрация Беловского городского округа выступала арендодателем как уполномоченный орган местного самоуправления, наделенный полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в силу п. 2 ст. 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" арендные платежи на землю зачислялись в городской бюджет, посредством зачисления на КБК МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово". Таким образом, взыскивать неосновательное обогащение в виде арендных платежей нужно не с МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово", а с Администрации Беловского городского округа.

В дополнении к апелляционной жалобе представитель МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" Ильенко И.В. указывает, что в Администрация Беловского городского округа заявляла о пропуске сроке исковой давности, но суд первой инстанции не принял во внимание данное ходатайство.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" Жарикова О.И. доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.36 ЗК РФ границы и размер земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4 ст.36 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч.ч.2,5 ст.16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.4 ст.16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ") право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая законодательству, независимо от того, признана ли она таковой в судебном порядке, является ничтожной и недействительна с момента совершения (пункт 1 статьи 166 ГК РФ, пункт 32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.01.2007 истец обратился с заявлением в МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово" о предоставлении ему в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, под открытый торговый павильон для ведения предпринимательской деятельности с 01.05.2007 по 01.10.2007 (л.д. 13).

Согласно письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Белово не возражает в переоформлении договора аренды на земельный участок N сроком на 1 год под открытый торговый павильон "Фрукты" для ведения предпринимательской деятельности с 01.05.2007 по 01.10.2007, при условии обязательного перезаключения договора аренды в комитете по земельным ресурсам и землеустройству и выполнения распоряжения администрации г. Белово N-Р от 29.06.98 (л.д.14).

Распоряжением Администрации города Белово от 07.02.2007 N 143-р "О предоставлении земельных участков предприятиям и организациям" индивидуальному предпринимателю Михель Сергею Адамовичу предоставлен земельный участок, площадью 9 кв.м., под открытый торговый павильон "Фрукты" по адресу: <адрес> (л.д.10).

20 марта 2007 г. между Администрацией города Белово в лице заместителя руководителя муниципального учреждения "Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Белово" Кононцовой Е.В., именуемой (арендодаттаель) и индивидуальным предпринимателем Михель Сергеем Адамовичем, именуемым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N (л.д.6-8), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор взял в аренду земельный участок из состава земель поселений, площадью 9 кв.м., с кадастровым номером N расположенный в <адрес>. Границы участка закреплены в натуре и указаны в прилагаемом к договору плане (кадастровой карточке). План участка является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1).

В силу п. 7.7 названного договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие со дня фактического использования земельного участка, а именно с 01.01.2007 и действует по 30.12.2007.

Согласно п.2.1 арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в Приложении 3 настоящего договора.

Из расчета арендной платы (Приложение N 3 к названному договору) сумма арендной платы с 01.01.2007 по 30.12.2007 за год составляет 6789 руб., размер ежемесячной арендной платы за 2007г. равен 565.72 руб. (л.д. 11).

В силу п. 2.3 договора аренды арендные платежи с 01.01.2007 должны вносится равными долями ежемесячно, не позднее 10 числа месяца после отчетного, плата за декабрь вносится до 25 декабря.

В соответствии с п. 2.2. данного договора получателем денежных средств является МУ "Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово".

Договор подписан сторонами его заключившими, на основании акта приема-передачи от 20.03.2007, земельный участок, площадью 9 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный в <адрес>, передан арендодателем арендатору, с целью использования участка под открытый торговый павильон "Фрукты", дата начала пользования земельным участком определена сторонами с 1 января 2007 г. (л.д.12).

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 к договору аренды земельного участка N от 01.01.2007, стороны установили, что условия Соглашения распространяются на их отношения, возникшие с 01.01.2008 и действуют по 30.12.2008. Размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п. 3 Соглашения).

Пунктом 4 Соглашения предусмотрено, что арендные платежи должны вносится равными долями один раз в квартал, не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала (л.д. 15).

Согласно протоколу определения величины арендной платы размер арендной платы с 01.01.2008 по 30.12.2008 равен 17 830 руб., ежеквартальный размер арендной платы за 2008 равен 4457,5 руб. (л.д.16).

Дополнительным соглашением от 09.02.2009 к договору аренды земельного участка N от 01.01.2007, стороны установили, что условия соглашения распространяются на их отношения, возникшие с 01.01.2009. Размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п.3 Соглашения).

Пунктом 4 Соглашения предусмотрено, что арендные платежи должны вносится равными долями ежемесячно, не позднее 10 числа первого месяца (л.д.17).

Согласно протоколу определения величины арендной платы размер арендной платы с 01.01.2009 по 30.12.2009 равен 20129 руб., ежемесячный размер арендной платы за 2009 равен 1677,4 руб. (л.д.18).

В последующие годы договор пролонгировался уведомлениями с расчетом арендной платы на каждый год (365 дн.).

Так сумма арендной платы за 2010 год составила 24 517,29 руб., ежемесячный размер арендной платы за расчетный период 2010 составил 2043,10 руб. (л.д.19-21). Сумма арендной платы за 2011 год составила 26111 руб., ежемесячный размер арендной платы за расчетный период 2011 составил 2175,92 руб. (л.д.22-23).Сумма арендной платы за 2012 год составила 27677,66 руб., ежемесячный размер арендной платы за расчетный период 2012 составил 2306,47 руб. (л.д.24-25).Сумма арендной платы за 2013 год составила 29199,93 руб., ежемесячный размер арендной платы за расчетный период 2013 составил 2433,33 руб. (л.д.26-27).Сумма арендной платы за 2014 год составила 30659,93 руб., ежемесячный размер арендной платы за расчетный период 2014 составил 2554,99 руб. (л.д.28-29).Сумма арендной платы за 2015 год составила 32959,42 руб., ежемесячный размер арендной платы за расчетный период 2015 составил 2746,61 руб. (л.д.30-31). Сумма арендной платы за 2016 год составила 7374,24 руб., ежеквартальный размер арендной платы в 2016г. равен 1843,56 руб. (л.д.32-35). Сумма арендной платы за период времени с 01.01.2017 по 07.06.2017 составила 7374,24 руб., ежеквартальный размер арендной платы в 2017г. равен 1843,56 руб., размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 07.06.2017 равен 3221,17 руб. Сумма арендной платы за период времени с 08.06.2017 по 31.12.2017 составила 7801,95 руб., ежеквартальный размер арендной платы в 2017г. равен 1950,49 руб. Размер арендной платы за период с 08.06.2017 по 31.12.2017 равен 4393,96 руб. Сумма арендной платы за 2018 год составила 7919,75 руб., ежеквартальный размер арендной платы в 2018г. равен 1979,94 руб. (л.д.32-35).