Дата принятия: 26 декабря 2018г.
Номер документа: 33-3102/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 декабря 2018 года Дело N 33-3102/2018
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Страховой О.А.,
судей Паксимади Л.М., Долгополовой Т.В.,
при секретаре Шумиловой У.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке дело по иску администрации города Абакана к Ситкиной Александре Викторовне, Ситкиной Ольге Ивановне, Ситкину Алексею Викторовичу, обществу с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд
по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" на решение Абаканского городского суда от 19 сентября 2018 г., которым удовлетворены исковые требования.
Заслушав доклад судьи Паксимади Л.М., объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" Жуганова Д.О., представителя истца администрации города Абакана Шульга С.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация города Абакана обратилась в суд с иском к Ситкиной А.В., Ситкиной О.И., Ситкину А.В., обществу с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" (далее - ООО "Абаканская Строительная Компания") о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд. Требования мотивировала тем, что решением Совета депутатов города Абакана от 26 марта 2013 г. N 516 утверждена Муниципальная программа "Развитие застроенной территории части 12 микрорайона 3 жилого района города Абакана на 2013-2020", основной задачей которой является снос существующих многоквартирных домов, не отвечающих современным требованиям к качеству проживания. В перечень включен двухэтажный многоквартирный дом по адресу: <адрес>. Постановлением администрации города Абакана от 01 апреля 2016 г. N 498 в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома по названному по адресу принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N и расположенных в многоквартирном доме жилых помещений.
В судебном заседании представитель администрации города Абакана Самсонова Н.А. исковые требования поддержала, выразила несогласие с заключением эксперта, поскольку оценка эксперта является завышенной. Просила применить первичную оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, представленную стороной истца.
Представитель ответчика ООО "Абаканская Строительная Компания" Гусак О.А. в судебном заседании также выразила несогласие с заключением эксперта, поскольку стоимость объектов недвижимости, рассчитанная экспертом, является завышенной, убытки не подтверждены. Просила при вынесении решения применить первичную оценку стоимости объектов недвижимости, представленную истцом.
В судебном заседании ответчик Ситкина О.И. суду пояснила, что согласна с заключением эксперта.
Ответчики Ситкина А.В., Ситкин А.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд постановилрешение от 19 сентября 2018 г. (л.д. 17-24 том 2), которым удовлетворил исковые требования администрации г.Абакана.
С решением в части размера возмещения выражает несогласие представитель ответчика ООО "Абаканская Строительная Компания" Кайнаков А.К. В апелляционной жалобе просит назначить по делу повторную экспертизу по ранее поставленным вопросам, решение суда отменить, вынести новое решение (л.д.49-51 том 2). Подвергает сомнению выводы эксперта при проведении оценки жилого помещения сравнительным подходом, поскольку цена за каждую квартиру-аналог, на которые ссылается в заключении эксперт, представляет собой стоимость жилого помещения, при этом стоимость доли продавца в земельном участке учитывается в составе обозначенной цены. Вместе с тем эксперт отметил в заключении, что данная стоимость не включает в себя стоимость доли земельного участка. Полагает, что эксперту необходимо было при расчетах выделить из стоимости объектов-аналогов стоимость доли земельного участка и оперировать в расчетах "чистой" стоимостью квартир-аналогов, чтобы вывести среднюю цену 1 кв.м жилого помещения без учета стоимости доли земельного участка, которая затем умножается на площадь оцениваемого объекта. Считает, что размер итоговой стоимости квартиры является некорректным. По мнению подателя жалобы, неверным является применение экспертом корректировок на местоположение исходя из анализа рынка нежилых помещений в зависимости от удаленности от административного центра города, а также корректировок на местоположение применительно к оценке земельного участка. Кроме того, экспертом не учтено, что оцениваемый объект имеет негативный фактор, так как рядом с ним располагается железная дорога и железнодорожный вокзал. При наличии негативного фактора к цене 1 кв.м должен применяться понижающий коэффициент. Отмечает, что применение экспертом весовых коэффициентов увеличило стоимость 1 кв.м объектов-аналогов. Обращает внимание, что перечисленные доводы о необоснованности экспертного заключения были заявлены суду первой инстанции, но не получили оценки в решении суда, ходатайство о проведении повторной экспертизы оставлено без удовлетворения.
Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Выслушав участников процесса, эксперта Чигрину Г.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктом 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В соответствии со ст.282 ГК РФ, ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка.
Частями 2, 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед другими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Из материалов дела следует, что решением Совета депутатов г.Абакана от 26 марта 2013 г. N516 утверждена муниципальная адресная программа "Развитие застроенной территории части 12 микрорайона III жилого района города Абакана на 2013-2020 годы". Основной задачей адресной программы является, в том числе, снос существующих многоквартирных домов, не отвечающих современным требованиям к качеству проживания. В перечень расположенных на застроенной территории многоквартирных домов, планируемых к сносу, реконструкции, включен двухэтажный многоквартирный дом по адресу: <адрес> (л.д. 6-7 том 1).
26 июня 2013 г. между администрацией г.Абакана и ООО "Абаканская Строительная Компания" заключен договор о развитии застроенной территории N 4-РЗТ, из п. 1.4 которого следует, что на застроенной территории расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес> (л.д.8-14 том 1).
В соответствии с постановлениями Главы города Абакана от 01 апреля 2016 г. N 498 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд города Абакана", от 18 октября 2011 г. N1988 "Об изъятии жилых помещений" администрацией города Абакана в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером N и расположенные в многоквартирном жилом доме жилые помещения согласно приложению (л.д.16 том 1).
Во исполнение требований п. 3 ст. 279 ГК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственникам спорного земельного участка и жилого дома 04 апреля 2016 г. направлено уведомление о предстоящем изъятии принадлежащих им объектов недвижимости (л.д. 17 том 1).
01 сентября 2016 г. администрацией города Абакана в адрес собственников посредством почтовой связи направлены письма, в которых им предлагалось заключить соглашение о выкупе земельного участка и жилого дома (л.д. 18,19,20 том 1). Вместе с тем между сторонами не достигнуто соглашение о выкупе земельного участка и жилого дома.
Согласно заключению эксперта от 17 августа 2018 г. N 280/18 (л.д.165-241 том 1):
- рыночная стоимость 20/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 августа 2018 г. с учетом убытков, причиненных в результате изъятия земельного участка в связи с переездом и регистрацией права собственности, составляет 565 714 рублей; - рыночная стоимость 10/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок, расположенных по названному адресу по состоянию на 02 августа 2018 г. с учетом убытков, причиненных в результате изъятия земельного участка в связи с переездом и регистрацией права собственности, составляет 282 858 рублей;
- рыночная стоимость 5/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок, расположенных по названному адресу по состоянию на 02 августа 2018 г. с учетом убытков, причиненных в результате изъятия земельного участка в связи с переездом и регистрацией права собственности, составляет 141 428 рублей.
Установив данные обстоятельства и проанализировав их в совокупности с действующими нормами права, суд первой инстанции пришёл к выводу, что выкупную цену изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости следует установить исходя из размера, определенного в заключении судебной оценочной экспертизы.
Согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с размером установленной судом выкупной цены, поскольку, как считает апеллянт, при проведении оценки жилого помещения сравнительным подходом, в цену каждой квартиры-аналога, на которые ссылается в заключении эксперт, входит стоимость жилого помещения вместе со стоимостью земельного участка, то есть земельный участок учитывается в составе обозначенной цены квартиры-аналога.
Данный довод подателя жалобы суд находит несостоятельным по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 4).
Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу положений ч. 1 и ч.2 ст. 181 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Из определения суда первой инстанции от 29 июня 2018 г. о назначении экспертизы (л.д. 151-153 том 1) следует, что на разрешение экспертов ставился вопрос определения рыночной стоимости на момент проведения экспертизы жилого помещения, площадью 58,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и доли земельного участка, на котором расположен жилой дом, при наличии общей долевой собственности Ситкиной О.И., Ситкиной А.В., Ситкина А.В. в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения.
В таблице 39 экспертного заключения от 17 августа 2018 г. N 280/18 указан расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки - 35/100 доли праве на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 58,2 кв.м, этаж 1, принадлежащей на праве долевой собственности, кадастровый N по адресу: <адрес>, в размере 408 000 рублей. Право общей долевой собственности (0,0404 доли в праве или 93,566 кв.м) на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, общая площадь 2316 кв.м, кадастровый N, по названному выше адресу составила 540 000 рублей. Итого рыночная стоимость объектов оценки - 948 000 рублей.
Из пояснений эксперта Чигриной Г.В., данных ею в суде апелляционной инстанции, следует, что, определяя рыночную стоимость доли ответчиков в праве общей долевой собственности на изымаемое жилое помещение и на изымаемый земельный участок, в качестве объектов-аналогов она отобрала две квартиры с указанием цены продажи без земельного участка по адресам: <адрес>, по цене 1 000 000 рублей, и <адрес>, по цене 1 250 000 рублей. Поскольку по сведениям Росреестра земельные участки по данным адресам не зарегистрированы, кадастровые номера им не присвоены, выдел долевой собственности на земельные участки у данных объектов не производилось, то цена, предложенная за эти квартиры, указана без доли земельного участка. Один объект аналог - квартира, расположенная по адресу: <адрес> предлагалась к продаже вместе с земельным участком площадью 200 кв.м по цене 2 600 000 рублей. В данном случае эксперт произвела расчет по вычету стоимости земельного участка, определив стоимость за 1 кв.м жилого помещения, что отражено в таблице 26 заключения (л.д. 189, 209-210 том 1).
Поскольку в силу вышеуказанных положений ст.ст. 36, 38 ЖК РФ и ч.1, ч.2 ст. 181 ГК РФ при продаже жилого помещения в многоквартирном жилом доме покупателю переходит право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, а при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в размер возмещения включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, то эксперт, отвечая на поставленный судом вопрос, обоснованно с учетом объектов-аналогов определилрыночную стоимость доли ответчиков в праве общей долевой собственности на изымаемое жилое помещение без учета стоимости земельного участка.
Доводы жалобы о неверном применении экспертом корректировок на местоположение, исходя из анализа рынка нежилых помещений в зависимости от удаленности от административного центра города, а также корректировок на местоположение применительно к оценке земельного участка, судебной коллегией также отклоняются.
Согласно пункту 22 приказа Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из экспертного заключения усматривается, что в обоснование корректировки на местоположение эксперт произвел анализ рынка нежилых помещений в зависимости от удаленности от административного центра города, согласно которому чем ближе объект недвижимости расположен к административному центру города, тем выше его цена. Поскольку оцениваемый объект расположен в центре города, в районе с хорошо развитой инфраструктурой, объекты - аналоги расположены в разных частях города, экспертом, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно проведена корректировка на местоположение.
Кроме того, согласно пункту 22 приказа Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)" оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Учитывая вышеизложенное, несогласие заявителя жалобы с установленным размером возмещения за изымаемые объекты недвижимости не может повлечь изменение данного размера, поскольку объём и размер возмещения установлен судом исходя из стоимости объектов недвижимости, размера убытков, определённых экспертом при проведении судебной экспертизы, в соответствии с действующим законодательством, нормы которого приведены в решении суда.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч.4 ст.330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены судебного решения, судом не допущено.
Руководствуясь п.1ст. 328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Абаканского городского суда от 19 сентября 2018 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Абаканская Строительная Компания" - без удовлетворения.
Председательствующий О.А. Страхова
Судьи: Л.М. Паксимади
Т.В. Долгополова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
