Определение Тюменского областного суда от 06 июля 2020 года №33-3083/2020

 
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 06 июля 2020 года Дело N 33-3083/2020
Судья судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда Пятанов А.Н.,
при секретаре Савостиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <.N> по частной жалобе ответчика Пухова В.А. на определение Заводоуковского районного суда Тюменской области от 20 марта 2020 года, которым постановлено:
"в удовлетворении заявления Пухова В.А. об изменении порядка исполнения решения суда по гражданскому делу <.N> отказать",
установил:
Пухов В.А. обратился в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения Заводоуковского районного суда Тюменской области от <.......>, а именно, просит установить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства площадью 138 кв.м, расположенного по адресу: <.......> размере 2 118 000 руб., начальную продажную цену на право аренды земельного участка площадью 1 787 кв.м, расположенного по адресу <.......> в размере 111 000 руб.
Заявление мотивировано тем, что решением Заводоуковского районного суда Тюменской области от <.......> удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк к Пухову В.А., Пухову А.А. и Пухову А.В., с указанных лиц солидарно взыскана задолженность в общей сумме 3 321 044, 56 руб. по кредитному договору <.N> от <.......>, обращено взыскание на объект незавершенного строительства площадью застройки 70, 6 кв.м и на право аренды земельного участка площадью 1 787 кв.м, расположенных по адресу <.......>, способом продажи с открытых торгов по начальной продажной стоимости в размере 413 280 руб. и 84 320 руб. соответственно.
Вместе с тем, с даты заключения кредитного договора <.N> от <.......> и договора ипотеки <.N> от <.......> по настоящее время прошло более 5 лет. В объект незавершенного строительства в виде строящегося жилого дома были вложены значительные средства. Согласно технического плана на указанный объект незавершенного строительства от <.......>, его площадь изменилась и составляет 138 кв.м. Технический план изготовлен в целях последующего ввода в эксплуатацию, в связи с чем, объект в техническом плане был поименован как "жилой дом". Согласно отчету <.N> от <.......> рыночная стоимость жилого дома (объекта незавершенного строительства) составляет 2 118 000 руб., рыночная стоимость права аренды земельного участка - 111 000 руб.
Судом постановлено указанное выше определение, которое в частной жалобе ответчик Пухов В.А. просит отменить и принять новое решение об удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения Заводоуковского районного суда Тюменской области от <.......>, установить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства площадью 138 кв.м, расположенного по адресу <.......> размере 2 118 000 руб., начальную продажную цену на право аренды земельного участка площадью 1 787 кв.м, расположенного по адресу <.......>, в размере 111 000 руб.
В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные изложенным в заявлении об изменении порядка исполнения решения суда.
Полагает, что с момента заключения кредитного договора и договора ипотеки прошло более пяти лет, за которые в объект незавершенного строительства были вложены значительные средства. Согласно технического плана площадь объекта изменилась и составляет 138 кв.м. Экспертом ООО "<.......>" установлено, что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства равна 2 118 000 руб., рыночная стоимость права аренды земельного участка - 111 000 руб., что превышает установленную судом начальную продажную стоимость. Таким образом, в случае реализации с публичных торгов заложенного имущества по установленной решением суда цене, будут нарушены его (Пухова В.А.) имущественные права.
По его мнению, в определении суда не дана оценка всем обстоятельствам дела, а именно, увеличению площади объекта незавершенного строительства. При вынесении определения суд не учел необходимость соблюдения баланса интересов взыскателя и должника. Так, сам по себе факт отсутствия государственной регистрации на объект незавершенного строительства площадью 138 кв.м не может означать, что в действительности не состоялось увеличение площади объекта, а, соответственно, и увеличение его стоимости.
Указывает, что ссылка в определении суда на пункт 4.1.9 договора ипотеки <.N> от <.......>, где предусмотрена обязанность залогодателя не производить перепланировку, или какие-либо изменения предмета залога в течение всего действия договора залога без письменного согласия залогодателя, является несостоятельной, поскольку данный пункт противоречит существу кредитного договора и предоставленному кредиту, цель которого индивидуальное строительство (жилой дом).
С учетом характера и сложности разрешаемого процессуального вопроса, суд апелляционной инстанции на основании части 3 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решилвыяснить мнение по данному вопросу всех заинтересованных лиц, с этой целью вызвал их в судебное заседание, надлежащим образом известив о времени и месте слушания дела.
Из вызванных, в судебное заседание явился только ответчик Пухов В.А., который частную жалобу поддержал, пояснил, что стоимость заложенного имущества изменилась и не соответствует цене, установленной решением суда, поскольку площадь строения намного больше, чем оценена специалистами в ходе разрешения спора.
Проверив материалы дела в пределах доводов частной жалобы, выслушав ответчика Пухова В.А., поддержавшего доводы частной жалобы, обсудив доводы частной жалобы, судья приходит к следующим выводам.
Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.
Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона). Применительно к данному случаю такой нормой является статья 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Аналогичные положения закреплены в части 1 статьи 37 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
В соответствии со статьей 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об изменении способа и порядка исполнения. Такие заявления сторон и представления судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.
В силу статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе изменить способ и порядок его исполнения.
Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам права изменение способа или порядка исполнения судебного акта допустимо лишь в том случае, если процессуальное решение не может быть исполнено в силу обстоятельств, затрудняющих исполнение либо свидетельствующих о невозможности исполнения способом, указанным в судебном акте, но возможность его исполнения сохраняется.
Как правильно установлено судом первой инстанции, решением Заводоуковского районного суда Тюменской области от <.......> (том 1 л.д. 251-258) иск ПАО Сбербанк удовлетворен частично, в его пользу солидарно с Пухова В.А., Пухова А.В. и Пухова А.А. взыскана задолженность по кредитному договору <.N> от <.......>, по состоянию на <.......> в размере 3 285 254, 56 руб., в том числе: просроченный основной долг 2 178 030, 53 руб., просроченные проценты 962 858, 55 руб., неустойка за просроченный основной долг 7 146, 07 руб., срочные проценты за просроченный основной долг 37 219, 41 руб., неустойка за просроченные проценты 100 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 30 790 руб., расходы за проведение оценки в размере 5 000 руб.
Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Пухову В.А., объект незавершенного строительства, площадью застройки 70, 6 кв.м, расположенный по адресу: <.......>, способом его продажи с публичных торгов, по начальной продажной цене 413 280 руб., и право аренды земельного участка, площадью 1 787 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, принадлежащего на праве собственности администрации Заводоуковского городского округа Тюменской области., путем продажи с открытых торгов по начальной продажной цене 84 320 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> и определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции решение Заводоуковского районного суда Тюменской области от <.......> оставлено без изменения (том 2 л.д. 32-36, 80-86).
Как усматривается из материалов дела, решение об обращении взыскания на заложенное имущество принято Заводоуковским районным судом Тюменской области <.......> на основании экспертного заключения <.N> от <.......> Союза "<.......> (том 1 л.д. 190-239), которым рыночная стоимость незавершенного строительством жилого дома общей площадью 70, 6 кв. м и права аренды земельного участка площадью 1 787 кв.м, расположенных по адресу: <.......>, определена в размере 516 000 руб. и 105 400 руб. соответственно.
При этом, в соответствии с представленным заявителем техническим планом здания, составленным кадастровым инженером Х. (том 2 л.д. 107-121), площадь объекта недвижимости по адресу: <.......>, составляет 138 кв.м.
Согласно отчета <.N> от <.......>, подготовленного ООО "<.......>" по заказу Пухова В.А., на <.......> рыночная стоимость жилого дома равна 2 118 000 руб., права аренды земельного участка - 111 000 руб.
Разрешая заявление взыскателя, суд, руководствуясь положениями статей 203, 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, учитывая, что реализация имущества не осуществлена, заявителем доказательств, подтверждающих затруднительность и невозможность исполнения судебного определения, не предоставлено, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления.
Однако судебная коллегия с таким выводом согласиться не может, поскольку задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации (статья 2 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").
Следовательно, обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества допустимо в целях достижения баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации последующего изменения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания, поскольку как взыскатель, так и должник заинтересованы в получении от реализации предмета залога максимально возможной денежной суммы в целях погашения ими обязательств должника.
Поскольку ответчиком Пуховым В.А. доказан факт изменения стоимости заложенного имущества в настоящее время, следовательно, у суда первой инстанции оснований для отказа в удовлетворении его заявления не имелось.
То, что за Пуховым В.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 76 кв.м никоим образом не опровергает то, что в настоящее время общая площадь строения увеличилась до 138 кв. м, следовательно, увеличилась и его стоимость.
Ссылка суда первой инстанции на пункт 4.1.9 договора ипотеки, запрещающий залогодателю производить перепланировки или какие либо иные изменения предмета залога без письменного согласия залогодержателя, несостоятельна.
Согласно договору ипотеки <.N> от <.......> ПАО Сбербанк передано в залог принадлежащее ответчику на праве аренды недвижимого имущество и объект незавершенного строительства, площадью застройки 70, 6 кв.м, степенью готовности 50 %, кадастровый <.N>, расположенные по адресу: <.......> (том 1 л.д.41-44).
Поскольку до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию, следовательно, под его перепланировкой понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в техническую документацию, однако доказательств, свидетельствующих о том, что строение возведено с отступлениями от строительного проекта, в деле нет.
Следовательно, довод апеллянта о том, что здания площадью 70, 6 кв.м. не существует, оно достроено и общая площадь составляет 138 кв.м, заслуживает внимания, и это обстоятельство, вопреки мнению суда первой инстанции, создает затруднения для исполнения судебного решения об обращении на заложенное имущество.
При таких обстоятельствах, обжалуемое определение не может считаться законным и обоснованным, подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу и частичным удовлетворением требований заявителя Пухова В.А.
В силу пункта 4 части 1 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. <.N> "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Следовательно, начальную продажную стоимость заложенных объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <.......>, следует установить в размере в размере 1 694 400 руб. (80 % от 2 118 000 руб.), права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, - 88 800 руб. (80 % от 111 000 руб.).
Руководствуясь статьей 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья
определил:
определение Заводоуковского районного суда Тюменской области от 20 марта 2020 года отменить, разрешить вопрос по существу.
Заявление Пухова В.А. об изменении способа и порядка исполнения решения суда удовлетворить.
Изменить порядок исполнения решения Заводоуковского районного суда Тюменской области от <.......> по гражданскому делу <.N> по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" к Пухова В.А., Пухову А.В., Пухову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость заложенных объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <.......>, в размере 1 694 400 рублей, права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, в размере 88 800 рублей.
Частную жалобу заявителя Пухова В.А. частично удовлетворить.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка