Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-308/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Кукшиновой О.М.,

судей Золотаревой Ю.Г., Тараника В.Ю.,

при секретаре Князь Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Буки А. Г. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 25 декабря 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО к Бука А. Г. об изъятии объекта незавершенного строительства, удовлетворить.

Изъять у Бука А. Г. объект незавершенного строительства со степенью готовности - 30 %, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером N <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Бука А. Г. судебные расходы в виде государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования "Город Биробиджан" в сумме 300 руб.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения ответчика Буки А.Г., его представителя Горбачева А.С., представителя истца Драгуновой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО обратилась в суд с иском к Буке А.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства. Указала, что 06.09.2018 между сторонами заключен договор аренды земельного участка по адресу: <...>, с видом разрешенного использования "<...>". Бука А.Г. на указанном земельном участке возведён объект незавершенного строительства со степенью готовности 30%, право собственности на который зарегистрировано за ним 14.02.2020. Договор аренды был заключен на срок 18 месяцев и прекратил своё действие 26.03.2020.

Просила изъять у Буки А.Г. объект незавершенного строительства со степенью готовности 30 %, расположенный по адресу: <...> путём продажи с публичных торгов в форме аукциона, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 205 595 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО).

В судебном заседании представитель истца Драгунова О.В. доводы и требования иска поддержала. Дополнительно пояснила, что проект договора аренды от 16.06.2020, направленный Буке А.Г., аннулирован арендодателем в одностороннем порядке, о чём арендатору было сообщено письмом от 07.07.2020.

Ответчик Бука А.Г. исковые требования не признал. Пояснил, что в 2020 году обратился в мэрию города с заявлением о продлении договора аренды вышеназванного земельного участка. Он подписал направленный ему стороной ответчика проект договора аренды от 16.06.2020, однако, позже ему было сообщено, что договор с ним заключен не будет.

Представитель ответчика Горбачев А.С. исковые требования не признал. Пояснил, что 16.06.2020 стороны заключили новый договор аренды спорного земельного участка. Данный договор является действующим, в судебном порядке ничтожным не признавался.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО не явился, о времени и месте его проведения был извещен.

Суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе Бука А.Г. просил об его отмене и принятии нового решения об удовлетворении его исковых требований.

Указал, что 19.06.2020 в его адрес мэрией города Биробиджана был направлен проект договора аренды от 16.06.2020 земельного участка по адресу: <...> на срок три года, который он со своей стороны также подписал и передал в КУМИ мэрии города Биробиджана. Указанный земельный участок передан ему по акту приёма-передачи, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. При таких обстоятельствах ссылка арендодателя на незаключенность договора аренды от 16.06.2020 в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения. Арендная плата им вносится своевременно и в полном объёме. В судебном порядке договор аренды от 16.06.2020 ничтожным не признан, следовательно, является действующим.

Кроме того, суд в нарушение части 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ в резолютивной части не установил начальную продажную цену спорного имущества, подлежащего продаже с публичных торгов, согласно заключению эксперта N 733/20 его рыночная стоимость составляет 563 000 рублей.

В суд апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по ЕАО не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без его участия.

Ответчик Бука А.Г., его представитель Горбачев А.С. требования и доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца Драгунова О.В. выразила несогласие с апелляционной жалобой, просила оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришёл к следующему.

Материалами дела подтверждается, что по результатам аукциона между МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО и Букой А.Г. 06.09.2018 заключен договор аренды земельного участка, имеющего адресный ориентир: <...>, с кадастровым номером <...>, площадью <...>, с видом разрешённого использования <...> Договор заключен на 18 месяцев, по 25.03.2020.

В пределах указанного земельного участка Букой А.Г. возведён объект незавершённого строительства со степенью готовности 30 %, право собственности на который зарегистрировано 14.05.2020, кадастровый номер N <...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По истечении срока договора аренды Бука А.Г. обратился в МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" о предоставлении ему земельного участка в аренду в целях завершения строительства.

В ответ на его обращение ему для подписания был направлен проект договора аренды.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, от 16.06.2020 N <...>, подписанный со стороны арендодателя заместителем главы мэрии города - председателем комитета по управлению муниципальным имуществом, со стороны арендатора - Букой А.Г. Договор заключен на срок с 16.06.2020 по 15.06.2023 для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером <...>. Из пункта 7.1 договора аренды следует, что на момент подписания настоящего договора арендатор занимает арендуемый объект с 26.03.2020 (с даты окончания предыдущего договора аренды), в связи с чем условия настоящего договора по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты. Сторонами также подписан расчёт арендной платы и акт приема-передачи земельного участка.

Письмом от 07.07.2020 МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" Буке А.Г. сообщалось о том, что в заключении договора аренды земельного участка ему отказано, а направленный ему ранее проект договора аренды следует считать ничтожным.

Суд первой инстанции по мотивам того, что Букой А.Г. не представлены доказательства направления подписанного им договора в мэрию города, сам проект договора аренды от 16.06.2020 N <...> не прошёл государственную регистрацию, пришёл к выводу о прекращении между сторонами отношений по договору аренды спорного земельного участка, в связи с чем посчитал обоснованным требование мэрии города об изъятии находящегося на его территории объекта незавершённого строительства путём его продажи с публичных торгов в соответствии со статьёй 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В свою очередь сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды земельного участка от 16.06.2020 N <...>, заключённый в целях завершения строительства, подписан сторонами, в нём согласованы все существенные условия, характерные для договора данного вида, на момент его заключения земельный участок продолжал находиться в пользовании арендатора Бука А.Г., при таких обстоятельствах арендодатель - МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО "Город Биробиджан" не вправе в одностороннем порядке считать его ничтожным или полагать его незаключённым по мотивам того, что он не прошёл государственную регистрацию.

Указанный договор в установленном законом порядке не расторгнут, недействительным не признан.

При таких обстоятельствах нельзя полагать прекращёнными отношения сторон по договору аренды земельного участка, следовательно, расположенный в его границах объект незавершённого строительства не подлежит отчуждению путём продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, судебная коллегия признаёт доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции подлежащим отмене, с вынесением нового судебного постановления об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 25 декабря 2020 года отменить, вынести новое решение, которым исковые требования мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО к Буке А. Г. об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Буки А. Г. считать удовлетворённой.

Председательствующий О.М. Кукшинова

Судьи Ю.Г. Золотарева

В.Ю. Тараник


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка