Дата принятия: 05 декабря 2018г.
Номер документа: 33-3080/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2018 года Дело N 33-3080/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего - Платоновой И.В.,
судей - Поштацкой В.Е., Максимкиной Н.В.,
при секретаре Лексиной Л.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Русаковой Кристины Олеговны на решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 28 сентября 2018 года, которым постановлено:
Исковые требования Администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области к Русаковой Кристине Олеговне о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.
Взыскать с Русаковой Кристины Олеговны в доход консолидированного бюджета Спасского муниципального района Рязанской области задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером N в сумме 16 563 руб. 19 коп., пени в размере 2 957 руб. 68 коп.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N от 26.06.2014 г., заключенный между Администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области и Русаковой (ФИО6) К.О.
Взыскать с Русаковой Кристины Олеговны госпошлину в доход местного бюджета 780 руб. 80 коп.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения ответчика Русаковой К.О., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области обратилась в суд с иском к Русаковой К.О. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование своих требований истец указал, что 26 июня 2014 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N. В соответствии с условиями договора арендодатель предоставил согласно постановлению администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области от 24 июня 2014 года N арендатору ФИО6 (в настоящее время Русакова) в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1510 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, местоположение - примерно в 650 м по направлению на юго-восток от ориентира здание церкви, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием - для ведения индивидуального жилищного строительства. Срок аренды с 26 июня 2014 года до 26 июня 2017 года. Согласно п.2.1. Договора использование земельного участка является платным. Вместе с тем арендные платежи в период с 26 июня 2014 года по 13 июня 2018 года ответчиком не вносились. 10 февраля 2017 года, 05 апреля 2017 года, 07 августа 2017 года истцом в адрес ответчика направлялись письма с предложением погасить задолженность по договору аренды, добровольно расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок по акту приема-передачи. Ответчик договор аренды не расторг, задолженность по договору аренды не погасил. По состоянию на 13 июня 2018 года у арендатора перед арендодателем образовалась общая сумма задолженности 17 203 рубля 61 копейка, из них задолженность по арендной плате 14 659 рублей 24 копейки, пени 2 544 рублей 38 копеек. В связи с чем истец просил суд взыскать с Русаковой К.О. в доход консолидированного бюджета Спасского муниципального района Рязанской области задолженность по договору аренды в размере 17 203 рубля 61 копейка и расторгнуть договор аренды земельного участка N от 26 июня 2014 года, заключенный между администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области и Русаковой (ФИО6) К.О.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части взыскания задолженности и просит взыскать с ответчика в доход консолидированного бюджета Спасского муниципального района Рязанской области задолженность по договору аренды в размере 19 520 рублей 87 копеек, из них задолженность по арендной плате 16 563 рубля 19 копеек, пени 2 957 рублей 68 копеек.
Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес решение об их удовлетворении.
В апелляционной жалобе ответчик Русакова К.О. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение. В обоснование доводов жалобы указано, что судом не принято во внимание, что спорным земельным участком она не пользовалась, строительства на нем никогда не вела. Считает, что в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ должны отсутствовать возражения со стороны арендодателя. Однако арендодатель в течение срока действия договора (10 февраля, 05 апреля 2017 год) направлял письма в адрес ответчика о погашении задолженности, расторжении договора аренды и возврате участка, то есть указанные факты свидетельствуют о волеизъявлении истца расторгнуть договор, а не пролонгировать его. Таким образом, считает, что положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению. Выводы суда о том, что арендодатель не возражал в дальнейшем использовании арендатором земельного участка, не соответствуют обстоятельствам дела. Кроме того, считает, что начисление и взыскание арендной платы после окончания срока действия договора - с 27 июня 2017 года является неправомерным.
В суде апелляционной инстанции ответчик Русакова К.О. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель Администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области в суде апелляционной инстанции не явился. В материалы дела представлено ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что 26 июня 2014 года между Администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области (Арендодатель) и ФИО6 (в настоящее время Русакова) К.О. (Арендатор) заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1510 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов, местоположение - примерно в 650 м по направлению на юго-восток от ориентира здание церкви, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием - для ведения индивидуального жилищного строительства.
Указанный земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 26 июня 2014 года.
Срок аренды земельного участка установлен п. 1.1 Договора - с 26 июня 2014 года по 26 июня 2017 года.
01 августа 2014 года договор зарегистрирован в органах Росреестра.
Согласно п. 2.1 Договора использование земельного участка является платным. Арендная плата рассчитывается Арендодателем исходя из площади земельного участка на основании постановления Правительства Рязанской области от 26 февраля 2008 г. N, решения Спасской районной Думы от 03 апреля 2009 года N.
В соответствии с п. 2.2 Договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября каждого года по ставкам, действующим в расчетный период, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя. Первым днем квартала считать 01 января, 01 апреля, 01 июля и 01 октября соответственно.
Пунктом 2.5 Договора установлено, что размер арендной платы не является постоянным. Основанием для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, законы субъекта РФ, Федеральные законы.
В силу п. 5.1 Договора за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
В связи с тем, что оплата арендных платежей ответчиком Русаковой К.О. не производилась с 26 июня 2014 года арендодатель неоднократно начиная с 10 февраля 2017 года предлагал ответчику расторгнуть договор и вернуть земельный участок по акту приема-передачи, заплатив задолженность по арендной плате.
Русакова К.О. на предложения истца не отреагировала.
Удовлетворяя исковые требования администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области, суд пришел к выводу о том, что в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 27 июня 2017 года договор аренды между истцом и ответчиком был продлен на неопределенный срок. Так как ответчик не вносила арендную плату за земельный участок, то есть нарушила условия договора, то арендодатель вправе его расторгнуть, а задолженность по оплате договора аренды подлежит взысканию с Русаковой К.О. в соответствии с условиями договора с учетом повышающего коэффициента.
Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с выводом суда, полагает, что он основан на не неверном толковании норм материального права, сделан без учета условий договора, а также обстоятельств дела.
В силу ст. 610 п.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.( п.1) Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (п.2) Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса) (п.3) Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов( п.4).
Согласно п.7.3 Договора аренды, для заключения договора аренды на новый срок, Арендатор за три месяца до срока настоящего договора обращается к Арендодателю с письменным заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.
Таким образом, из указанных норм материального права и условий договора в их совокупности следует, что для продолжения действия договора аренды, арендатор должен обладать таким правом в соответствии с законом, выразить свое желание на продолжение действия договора, а арендодатель не возражает против сохранения за арендатором права аренды на земельный участок.
Однако, как следует из обстоятельств, установленных судом, к моменту истечения срока действия договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, и после данного срока, Администрация муниципального образования Спасский муниципальный район Рязанской области неоднократно в адрес Русаковой К.О. направляла письма о расторжении договора, в связи с просрочкой его оплаты, требовала передать участок арендодателю, что свидетельствует об отсутствие согласия истца на продолжение договора на новый срок. Так как из поведения сторон не усматривается их волеизъявления на продолжение договора, то он считается прекращенным в дату, определенную в нем, то есть 26 июня 2017 года.
В связи с указанным обстоятельством, заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что положения ст.621 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, сложившимся между сторонами по делу, применению не подлежат, поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие 26 июня 2017 года.
Так как договор аренды прекратил свое действие, то требования истца о его расторжении на момент вынесения решения суда являются не обоснованными, в связи с чем не подлежали удовлетворению судом. Решение в указанной части противоречит нормам материального права, обстоятельствам дела и подлежит отмене.
Что касается доводов апелляционной жалобы о незаконности взыскания с Русаковой К.О. задолженности по арендной плате после прекращения договора, то судебная коллегия не может признать их обоснованными, поскольку они противоречат положениям действующего законодательства.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Как разъяснено в п.7 Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 N 73
(ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии с п. 1.15 "Положения об аренде земельных участков на территории муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области" (приложение к решению Спасской районной Думы от 03 апреля 2009 года N), по окончании срока аренды арендатор обязан привести земельный участок в надлежащее состояние, отвечающее установленным нормативам для данной категории земель и сдать его по акту.
Таким образом, прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы обусловлено моментом возврата арендованного имущества.
Как следует из материалов дела, Русакова К.О. действий по возврату переданного ей администрацией муниципального образования Спасский муниципальный район Рязанской области земельного участка - не предпринимала, в связи с чем обязана оплатить арендную плату за его использование до момента передачи участка арендодателю в порядке, предусмотренном законом.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата подлежит начислению только с момента регистрации перехода прав, в связи с заключением договора аренды, также не влекут за собой изменение решения суда поскольку противоречат положениям п.2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Так как по смыслу ст.606-607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества обусловлен передачей вещи, то арендатор является ее владельцем с момента получения от арендодателя, в связи с чем должен с указанного момента нести соответствующие договору расходы. Возникновение обязанностей, вытекающих из договора аренды, не связано с датой регистрации перехода права по договору в органах Росреестра.
Как указано выше, земельный участок был передан Русаковой К.О. на основании акта-приема передачи, подписанного ею и администрацией муниципального образования Спасский муниципальный район Рязанской области, 26 июня 2014 года, в связи с чем именно с указанной даты ответчик обязана уплачивать арендную плату по договору аренды.
Однако, судебная коллегия полагает, что размер подлежащей взысканию арендной плата, а также неустойки, начисленной, в связи с просрочкой ее оплаты, подлежит снижению ввиду следующих обстоятельств.
Определяя размер задолженность и, соответственно, неустойки, истец исходил из положений п. 5.2. договора аренды, согласно которому в случае продления срока действия договора, возобновления договора на неопределенный срок или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента (К2) - 5,0 начиная с момента истечения срока настоящего договора.
Так как договор аренды был прекращен, то положения указанного пункта о повышающем коэффициенте применению не подлежат, в связи с этим сумма задолженности и неустойки, рассчитанная истцом, является завышенной.
Определяя размер задолженности по договору аренды и неустойки, судебная коллегия соглашается с принципом расчета, примененным администрацией муниципального образования Спасский муниципальный район Рязанской области, находит его соответствующим условиям договора, однако полагает, что начиная с 26 июня 2017 года не подлежит применению повышающий коэффициент 5,0. С учетом данного обстоятельства размер задолженности по арендной плате следует снизить до 7370 руб. 73 коп., размер неустойки ( пени) - до 2226 руб. 72 коп., а решение суда в указанной части - изменить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 28 сентября 2018 года отменить в части удовлетворения иска администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области к Русаковой Кристине Олеговне о расторжении договора аренды земельного участка.
В указанной части принять новое решение, которым в иске администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области к Русаковой Кристине Олеговне о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
Решение суда в части определения суммы взыскания с Русаковой Кристины Олеговны в пользу администрации муниципального образования Спасский муниципальный район Рязанской области задолженности по арендной плате и неустойки изменить, снизив размер арендной платы, подлежащий взысканию с Русаковой Кристины Олеговны в пользу администрации муниципального образования Спасский муниципальный район Рязанской области с 16 563 руб.19 коп. до 7 370 руб. 73 коп., неустойки - с 2957 руб. 68 коп. до 2226 руб. 72 коп.
Снизить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с Русаковой Кристины Олеговны в доход местного бюджета до 383 руб. 88 коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Русаковой Кристины Олеговны - без удовлетворения.
Председательствующий-
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
