Дата принятия: 27 ноября 2018г.
Номер документа: 33-3078/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2018 года Дело N 33-3078/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Литвиновой Т.Н.,
судей областного суда Калинского В.А. и Вишнякова О.В.,
при секретаре Абрамовой Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ковалько Ирины Петровны к Замуло Ивану Александровичу, Замуло Надежде Сынхеновне, Тохтаеву Даниилу Хуршедовичу, Замуло Игорю Ивановичу, Замуло Ивану Ивановичу о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности по возврату жилого помещения
по апелляционной жалобе Ковалько И.П.
на решение Поронайского городского суда от 12 сентября 2018 года, которым истцу в удовлетворении заявленных требований отказано.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Литвиновой Т.Н., судебная коллегия
установила:
23 апреля 2018 года Ковалько И.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Замуло И.А. и Замуло Н.С. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности по возврату жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указала, что 15 марта 2017 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в котором согласована цена 1600000 рублей. Фактически достигнуто соглашение о стоимости имущества в размере 1400000 рублей. Замуло Н.С. во исполнение договора передала ей 800000 рублей за счет средств социальной выплаты, а 600000 рублей покупатели должны были уплатить из собственных средств, однако свою обязанность не исполнили, Замуло Н.С. отказалась выплачивать оставшуюся часть денежных средств. 01 марта 2017 года Замуло Н.С. написала расписку, согласно которой приняла на себя обязанность в срок до 20 августа 2017 года выплатить 600000 рублей за приобретенную квартиру. Переход права собственности к покупателям зарегистрирован в установленном порядке. На претензию о расторжении договора ответчики не ответили. Просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 15 марта 2017 года, возложить на ответчиков обязанность вернуть ей жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, при встречном возврате ответчикам суммы в размере 800000 рублей.
Определением суда от 14 июня 2018 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены несовершеннолетние Т. Д.Х., З. И.И., З. И.И. в лице законного представителя Замуло Н.С., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ли В.Г., государственное казенное учреждение "Центр социальной поддержки Сахалинской области", а также отдел опеки и попечительства аппарата администрации Поронайского городского округа.
12 сентября 2018 года судом принято приведенное выше решение, которое Ковалько И.П. в своей апелляционной жалобе просит отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Не соглашается с выводом суда о том, что неоплата покупной цены за недвижимое имущество не является существенным нарушением договора купли-продажи, просит учесть, что не получив полную стоимость квартиры по договору, она лишилась всего, на что могла рассчитывать при его заключении. Считает, что если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Ковалько И.П. и ее представитель Пуликов С.Н. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Ответчики и законные представители несовершеннолетних ответчиков Т. Д.Х., З. И.И., З. И.И., Замуло И.А. и Замуло Н.С., третье лицо Ли В.Г., представители ГКУ "Центр социальной поддержки Сахалинской области" и отдела опеки и попечительства аппарата администрации Поронайского городского округа в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения истца и его представителя, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 1 стать 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 15 марта 2017 года между Ковалько И.П., действующей от своего имени и от имени Ли В.Г., и Замуло И.А., Замуло Н.С., действующей от своего имени и как законный представитель несовершеннолетних З. И.И., З. И.И. и Т. Д.Х., заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчики в долевую собственность покупают у Ковалько И.П. и Ли В.Г. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1600000 рублей.
В соответствии с пунктом 5 договора, 800000 рублей уплачены продавцу за счет собственных средств покупателей наличными деньгами до подписания настоящего договора и 800000 рублей уплачены продавцу при подписании настоящего договора наличными деньгами за счет средств социальной выплаты по Закону Сахалинской области "О социальной поддержке семей, имеющих детей в Сахалинской области".
Право общей долевой собственности на указанное жилое помещение за ответчиками зарегистрировано 21 марта 2017 года.
Также из материалов дела следует, что ГКУ "Центр социальной поддержки Сахалинской области" отделение по Поронайскому району предоставило Замуло Н.С. единовременную социальную выплату в размере 800000 рублей, которые переданы Замуло Н.С. Ковалько И.П. в счет исполнения условий указанного договора купли-продажи.
Разрешая вопрос об исполнении Замуло Н.С. и Замуло И.А. условий договора купли-продажи об оплате стоимости приобретенного жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вопреки указанию в договоре о передаче собственных денежных средств в размере 800000 рублей до подписания договора, в полном объеме ответчики свои обязанности не выполнили. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями истца, находящейся у Ковалько И.П. в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации распиской Замуло Н.С. от 01 марта 2017 года, согласно которой последняя обязалась выплатить за приобретенную квартиру 600000 рублей в срок до 20 августа 2017 года, а также представленной Замуло Н.С. 14 апреля 2017 года в ГКУ "Центр социальной поддержки Сахалинской области" отделение по Поронайскому району объяснительной о том, что часть денежных средств по договору от 15 марта 2017 года продавцу не передано. Доказательств передачи ответчиками истцу денежных средств после 14 апреля 2017 года суду не представлено.
С выводом суда первой инстанции о том, что ответчики надлежащим образом не исполнили свою обязанность и не оплатили стоимость приобретенного недвижимого имущества, судебная коллегия согласна, поскольку он мотивирован и соответствует установленным на основании исследованных в судебном заседании доказательствах обстоятельствам.
Вместе с тем, суд первой инстанции отказал Ковалько И.П. в удовлетворении исковых требований исходя из того, что доказательства существенного нарушения договора купли-продажи отсутствуют, а неоплата ответчиками 600000 рублей не является таким существенным нарушением.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 161 и 162 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимого имущества должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу денежной суммы по договору купли-продажи.
Из приведенных выше норм права и позиции Высших судов следует, что для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора, поскольку, продавая имущество и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный объект недвижимости определенную договором цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что не получит в полном объеме денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи.
Исследовав в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что ответчики в нарушение условий договора и требований статей 309, 310, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации произвели оплату лишь половины стоимости недвижимого имущества, принимая во внимание размер неоплаченной суммы 800000 рублей, неисполнение семьей Замуло обязанности об оплате товара за счет собственных средств, причины неисполнения обязательства, а также сложную жизненную ситуацию истца, судебная коллегия приходит к выводу, что допущенное Замуло нарушение условий договора имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с удовлетворением требования о расторжении договора, подлежит удовлетворению требование Ковалько И.П. о возложении на ответчиков обязанности возвратить переданное им по сделке жилое помещение в силу следующего.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (пункт 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с приведенными нормами гражданского законодательства, учитывая, что Замуло И.А. и Замуло Н.С. не оплатили за приобретенное недвижимое имущество значительную часть денежных средств, что является неравноценным исполнением обязательств, на ответчиков возлагается обязанность возвратить жилое помещение по адресу: <адрес>, приобретенное по договору купли-продажи от 15 марта 2017 года, продавцам Ковалько И.П. и Ли В.Г.
В связи с удовлетворением исковых требований, в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с Замуло И.А. и Замуло Н.С. подлежат взысканию в пользу Ковалько И.П. расходы по уплате государственной пошлины по 75 рублей с каждого. Также с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования городской округ "Поронайский" за требования неимущественного характера в размере по 225 рублей с каждого.
Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Поронайского городского суда от 12 сентября 2018 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Ковалько Ирины Петровны к Замуло Ивану Александровичу, Замуло Надежде Сынхеновне, Т.Д.Х,, З.И.И., З.И.И. о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности по возврату жилого помещения удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продаж квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, заключенный 15 марта 2017 года между Ковалько Ириной Петровной, действующей от своего имени и от имени Ли Вадима Гаммуновича, и Замуло Иваном Александровичем и Замуло Надеждой Сынхеновной, действующей от своего имени и как законный представитель несовершеннолетних детей Т.Д.Х., З.И.И., З.И.И..
Возложить на Замуло Ивана Александровича и Замуло Надежду Сынхеновну, действующую от своего имени и как законного представителя несовершеннолетних детей Тохтаева Т.Д.Х., З.И.И., З.И.И., обязанность возвратить Ковалько Ирине Петровне и Ли Вадиму Гаммуновичу жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый номер N
Взыскать с Замуло Ивана Александровича и Замуло Надежды Сынхеновны в пользу Ковалько Ирины Петровны расходы по уплате государственной пошлины в размере по 75 рублей с каждого.
Взыскать с Замуло Ивана Александровича и Замуло Надежды Сынхеновны в доход бюджета муниципального образования городской округ "Поронайский" государственную пошлину в размере по 225 рублей с каждого.
Настоящее судебное постановление является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей Замуло Ивана Александровича, Замуло Надежды Сынхеновны, Т.Д.Х., З.И.И., З.И.И. и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости продавцов Ковалько Ирины Петровны и Ли Вадима Гаммуновича.
Председательствующий Т.Н. Литвинова
Судьи В.А. Калинский
О.В. Вишняков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
