Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 апреля 2021 года Дело N 33-307/2021

Санкт-Петербург 14 апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Заплоховой И.Е.,

судей Матвеевой Н.Л., Сирачук Е.С.,

при секретаре Федотовой И.В.,

рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 9 июня 2020 года по делу N N по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, исключении записей из ЕГРН,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., объяснения представителя ответчика ФИО1 - Сирик М.В., представителя истца адвоката Бусыгиной Е.А., адвоката Козлова В.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО3. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО1 ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 28 июля 2017 года между ФИО3. и ФИО1., истребовании квартиры из чужого незаконного владения ФИО4., исключении из ЕГРН сведений о переходе права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указала, что 30 марта 2017 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи испрашиваемой квартиры, цена договора составила <данные изъяты> рублей. 28 июля 2017 между ФИО3 и ФИО1 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Цена договора составила <данные изъяты> рублей. До настоящего времени денежные средства от ФИО1. не получены. Одновременно с указанными договорами между ФИО1 (продавец) и ФИО3. (покупатель) были заключены предварительный и основной договор в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, цена договора <данные изъяты> рублей. В ноябре 2017 года ФИО1. обратилась в Василеостровский районный суд г.Санкт-Петербурга с требованием признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительной по причине того, что в момент заключения сделки она не отдавала отчет своим действиям. При рассмотрении дела Василеостровским районный судом г.Санкт-Петербурга было установлено, что на момент совершения сделки 28 июля 2017 года ФИО1. не отдавала отчет своим действиям. Кроме того, в отношении спорной квартиры в поселке Мурино, Всеволожским городским судом Ленинградской области в рамках рассмотрения гражданского дела о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, были приняты обеспечительные меры в виде наложения запрета на регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, которое было оставлено без рассмотрения по причине неявки истца, в связи с чем сделка по отчуждению квартиры в пользу ФИО4 совершена в период действия запрета на совершение регистрационных действий. Сделки купли-продажи обеих квартир составляли единую сделку, с целью предоставления ФИО1 отдельного жилья и доплаты.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 сентября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО5

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 января 2020 года к участию в деле привлечен попечитель ФИО1 - ФИО6 а также Орган опеки и попечительства муниципального образования "Посадский" г.Санкт-Петербурга.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании просил удовлетворить заявленных требований.

Представитель ответчика ФИО1 возражала против удовлетворения иска, ссылаясь, что по договору купли-продажи квартиры-студии от 28 июля 2017 года, заключенному между ФИО3. и ФИО1 расчет между сторонами произведен полностью в день его подписания, денежные средства передавались при свидетелях, договор зарегистрирован в ЕГРН, заявлений о приостановлении регистрации сделки стороны не подавали. ФИО1 доверяла истцу, подлинность подписи в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 30 марта 2017 года не подтверждает, на момент заключения договора имела плохое зрение, ощущала слабость и апатию. На основании договора купли-продажи от 10 марта 2018 года продала квартиру ФИО5 (в пользу ФИО4 на момент заключения сделки обременений на квартиру зарегистрировано не было. Оснований для расторжения оспариваемого договора нет, поскольку при совершении сделки 28 июля 2017 года воля сторон на ее совершение имелась, согласно условиям договора денежные средства выплачены при подписании договора, квартира передана. Объединять либо ставить в зависимость сделки по купле-продаже квартир в поселке <адрес> оснований не имеется. Также ответчиком заявлено ходатайство в порядке п.2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении пропуска срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Попечитель ФИО1 - ФИО6 просила в иске отказать, так как сделки являются действительными, истец ФИО3 знала о заболевании ФИО1, мать несколько месяцев жила с истцом ФИО3, имеется свидетель передачи денег, местонахождение расписки о получении денежных средств неизвестно, ФИО1 имела денежные средства, драгоценности. Указала на одобрение сделки, поскольку последняя совершена в интересах опекаемого.

Представитель ответчика ФИО4 представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении заявленных требований. ФИО4 приобрела у ФИО1 испрашиваемую квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Приозерского нотариального округа Ленинградской области Новиковой Т.Е., проверившей законность совершения сделки, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре в установленном порядке. Договор исполнен сторонами, оснований для признания его недействительным нет.

Третье лицо ФИО5 представила возражения на заявленные требования, в которых ссылается, что ФИО4 является добросовестным покупателем квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО1 (продавец) и ФИО5 (представитель покупатель по доверенности). Денежные средства за приобретенную квартиру она передавала ФИО1, сделка оформлялась нотариально, законность сделки, дееспособность ее участников проверялась нотариусом.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены, возражений не представило.

9 июня 2020 года решением Всеволожского городского суда Ленинградской области исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Расторгнут договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1 В удовлетворении остальной части иска отказано. Отменены меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Ленинградской области производить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер N

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просила решение отменить в части удовлетворенных исковых требований, просила в иске отказать.

В обоснование доводов жалобы ответчик указала, что судом нарушены нормы процессуального права, принципы разумности и относимости. Суд лишил истца права на предоставление доказательств передачи денежных средств по договору. Преюдициальное значение для разрешения дела имеет решение Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга по делу N по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительными договоры отчуждения квартиры, применении последствий недействительности сделки. Истец не представила доказательства не получения денежных средств от ФИО1 Настаивала, что расчет по договору произведен полностью. Полагали, что ФИО3 не вправе требовать расторжения договора, а только может заявить о взыскании платы по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами. Квартира не выбыла из собственности истца помимо ее воли. ФИО3 не была лишена возможности расторгнуть договор сразу после его подписания, обратиться в регистрационный орган с заявлением о возврате документов и отказе от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представители истца просила апелляционную жалобу отклонить, решение в части удовлетворения исковых требований оставить без изменения. С самостоятельной апелляционной жалобой на решение суда не обращались.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия постановилаопределение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив дело, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуется, а потому предметом проверки суда апелляционной инстанции не является (ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), оснований для выхода за пределы доводов жалобы ответчика и проверки решения суда в полном объеме судебная коллегия не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ по договору ФИО3 продала, а ФИО1 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый N.

Согласно пункту 3 договора квартира оценивается и продается по соглашению сторон за 990 000 рублей, которые покупатель выплачивает продавцу полностью при подписании настоящего договора. Право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Продавец обязан выдать покупателю расписку в получении денег.

В силу пункта 5 договора в соответствии со статьей 556 ГК РФ стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт после полной оплаты стоимости квартиры покупателем. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО1 продала квартиру ФИО4 в лице ее представителя ФИО5, цена сделки составила <данные изъяты> рублей. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Василеостровского районного суда городе Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу N по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительными договоры отчуждения квартиры, применении последствий недействительности сделки, признан недействительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 Квартира истребована из незаконного владения ФИО2, аннулированы записи о государственной регистрации перехода права собственности ФИО3, ФИО2 на квартиру.

В обоснование требований истец указывала, что при подписании оспариваемой сделки не понимала смысл и последствия своих действий, находилась в состоянии заблуждения.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная психиатрическая экспертиза, по результатам которой было установлено, что ФИО1 страдает психическим расстройством в форме органического расстройства личности в связи со смешанными заболеваниями, в момент подписания договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ состояние ФИО1 характеризовалось углублением когнитивных расстройств, на момент заключения сделки ФИО1 по своему состоянию не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Суд пришел к выводу об отсутствии волеизъявления ФИО1 на отчуждение квартиры в пользу ФИО3 В рамках спорных отношений, с учетом установленного обстоятельства того, что на момент заключения оспариваемой сделки истец не понимала значение своих действий и не могла руководить ими.

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Петроградского районного суда г.Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу N ФИО1 по заявлению ФИО6 признана ограниченно дееспособной.

Разрешая исковые требования, суд указал, что из существа оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателю, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

Доводы ФИО3 о том, что денежные средства от ФИО1 в счет оплаты стоимости имущества не получены, надлежащими относимыми допустимыми доказательствами как это установлено в статьях 56, 59-60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергнуты. Расписка о получении ФИО3 денежных средств от ФИО1 суду не представлена.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу об удовлетворении требований ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Вместе с тем, при разрешении данного спора следует учитывать, что являющаяся предметом спора квартира была отчуждена ответчиком ФИО1 по договору купли-продажи в собственность ФИО4, которая в силу ст. 10 ГК РФ является добросовестным приобретателем, поскольку доказательств иного не представлено. В материалах гражданского дела N Всеволожского городского суда Ленинградской области по иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной отсутствуют сведения о надлежащем исполнении определения суда от 24 ноября 2017 года об обеспечении иска в виде ареста квартиры в поселке Мурино.

В связи с этим последствия расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата истцу квартиры в натуре применяться не могут, так как в силу ст. 302 ГК РФ изъятие квартиры у ФИО4 допускается только в случае ее недобросовестности либо в случае выбытия квартиры из владения ФИО3 помимо ее воли.

Предметом заявленного ФИО3 иска является расторжение договора купли-продажи, то есть факт заключения соответствующего договора и его действительность истцом в рамках данного дела не оспаривается. В этой связи при разрешении заявленного иска следует исходить из того, что спорная квартира выбыла из владения истца по ее воле вследствие заключения договора. Согласно ст. 1105 ГК РФ в связи с невозможностью возврата этой квартиры в натуре надлежащим способом защиты прав истца является взыскание стоимости квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами при условии подтверждения факта невнесения покупателем платы по договору купли-продажи.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что с настоящим иском истец обратилась в суд только в мае 2019 года, то есть почти через два года с момента заключения договора купли-продажи. В ходе рассмотрения гражданских дел Василеостровским и Петроградским районными суда города Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургским городским судом, Третьим кассационным судом общей юрисдикции об указанных обстоятельствах истец не сообщала. Настоящий иск предъявлен в суд после рассмотрения Василеостровским районным судом города Санкт-Петербурга дела N.

Таким образом решение в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене с внесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи.

Руководствуясь статьями 327.1, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 9 июня 2020 года в части удовлетворенных исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 28 июля 2017 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи отказать.

В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 9 июня 2020 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Судья Серба Я.Е.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка