Дата принятия: 26 октября 2018г.
Номер документа: 33-3065/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2018 года Дело N 33-3065/2018
от 26 октября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Марисова А.М.,
судей: Уваровой В.В., Небера Ю.А.,
при секретаре Степановой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Помогаевой Альбины Петровны к жилищно-строительному кооперативу "Д. Ключевская /__/", Берсанову Харону Юсуповичу о признании права собственности на квартиру, передаче квартиры истцу, признании незаконным решения жилищно-строительного кооператива "Д. Ключевская /__/", признании сделок недействительными, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа
по апелляционным жалобам представителя ответчика жилищно-строительного кооператива "Д. Ключевская /__/" Каряки С.В. и ответчика Берсанова Харона Юсуповича на решение Ленинского районного суда г.Томска от 03.07.2018.
Заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения представителей ЖСК "Д.Ключевская, /__/" Барского С.С., Каряки С.В., Фурсина В.Ю., Ананьева К.В., объяснения Берсанова Х.Ю., его представителя Еремину К.Н., поддержавших доводы жалоб, истца Помогаеву А.П., ее представителя Терчанян Н.И., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Помогаева А.П. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "Д. Ключевская 5", Берсанову Харону Юсуповичу, в котором, уточнив заявленные требования, просила о признании права собственности на квартиру N /__/ по адресу: /__/; признании незаконным пункта 14 протокола N 13 от 31.03.2015 общего собрания ЖСК "Д.Ключевская, /__/"; признании недействительной регистрации права собственности жилищно-строительного кооператива (далее-ЖСК) на указанную квартиру; признании недействительной сделкой договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между ответчиками; взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры в собственность; излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда.
Требования мотивированы тем, что Помогаева А.П., в соответствии с зарегистрированным в установленном законом порядке договором цессии от 20.09.2011, заключенным с ОАО СПМК "Томская", приобрела права требования от ООО ПК "Риф" исполнения обязательства по организации строительства и передачи в собственность после окончания строительства доли в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м., расположенной на 5 этаже 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/.
Учитывая, что в настоящее указанный многоквартирный дом достроен ЖСК "Д.Ключевская, /__/", которое приняло на себя права и обязанности застройщика ПК "Риф", в том числе и обязанность по передаче в собственность Помогаевой А.П. указанной выше квартиры, указанный ответчик помимо передачи квартиры в собственность истца, обязан также компенсировать истцу разницу стоимости этой квартиры (с учетом фактического уменьшения площади построенного объекта недвижимости), возместить истцу неустойку, выплатить штраф, а также компенсировать моральный вред исходя из требований законодательства о защите прав потребителей.
Данную обязанность ответчик не исполнил, несмотря на обращения к нему с указанным требование Помогаевой А.П., незаконно приняв решение об оформлении этой квартиры в свою собственность, затем также незаконно продав ее ответчику Берсанову Х.Ю.
Истец Помогаева А.П., ее представитель Терчанян Н.И. в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования.
Представители ответчика ЖСК "Д.Ключевская, /__/" Барский С.С., Фурсин В.Ю., Каряка С.В., Ананьев К.В. полагали иск не подлежащим удовлетворению.
Ответчик Берсанов Х.Ю., его представитель Марченко В.Т. полагали иск не подлежащим удовлетворению.
Решением Ленинского районного суда г. Томска от 03.07.2018 исковые требования Помогаевой Альбины Петровны к жилищно - строительному кооперативу "Д. Ключевская /__/", Берсанову Харону Юсуповичу о признании права собственности на квартиру, передаче квартиры истцу, признании незаконным решения ЖСК "Д. Ключевская /__/", признании сделок недействительными, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворены частично.
Судом постановлено: признать незаконным пункт 14 протокола N 13 общего очередного собрания членов ЖСК "Д. Ключевская /__/" в многоквартирном доме по адресу: /__/ от 31 марта 2015 года в части оформлении квартиры N /__/, расположенной по адресу: /__/, в собственность ЖСК "Д. Ключевская /__/".
Решение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ЖСК "Д. Ключевская /__/" на квартиру N /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.
Признать сделку купли - продажи квартиры N /__/, расположенной по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, заключенную между ЖСК "Д. Ключевская /__/" в лице председателя Барского Сергея Сергеевича и Берсановым Хароном Юсуповичем недействительной.
Решение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Берсанова Харона Юсуповича на квартиру N /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.
Обязать Жилищно - строительный кооператив "Д. Ключевская /__/" передать Помогаевой Альбине Петровне по акту приема - передачи квартиру N /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований Помогаевой Альбины Петровны к Жилищно - строительному кооперативу "Д. Ключевская /__/", Берсанову Харону Юсуповичу отказать.
Взыскать с Жилищно - строительного кооператива "Д. Ключевская /__/" в пользу Помогаевой Альбины Петровны расходы по оплате государственной пошлины в размере 900,00 рублей.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ЖСК "Д. Ключевская /__/" Каряка С.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Считает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости N13 от 28.03.2008, заключенный между ОАО "СПМК "Томская" и истцом, прекращен 30.06.2009 в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отмечает, что договор уступки прав требований между ОАО "Специализированная передвижная механизированная колонна "Томская" и Помогаевой А.П. заключен 27.02.2012 - с момента его государственной регистрации.
Обращает внимание на то, что в материалы дела не представлено доказательств полной оплаты Помогаевой А.П. стоимости передаваемого ей по договору цессии права.
Полагает несоответствующим материалам дела вывод суда о том, что соглашением от 15.11.2011, ООО "ПК "РИФ" передало ЖСК "Д. Ключевская /__/" все права и обязанности застройщика по строительству 10-ти этажного многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/, поскольку ЖСК не является правопреемником застройщика.
Истец не является членом ЖСК "Д.Ключевская, /__/", на неоднократные предложения вступить в члены кооператива ответила отказом, следовательно, она не обладает правом оспаривания законности принятых кооперативом решений.
В апелляционной жалобе Берсанов Х.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Указывает, что в материалах дела содержатся документы, подтверждающие то, что Берсанов Х.Ю. является добросовестным приобретателем квартиры N/__/ по адресу: /__/.
Полагает, что суд ошибочно посчитал несостоятельным довод ЖСК "Д. Ключевская /__/" о том, что у них не было оснований передавать спорную квартиру Помогаевой А.П., поскольку последняя не являлась членом ЖСК.
Отмечает, что судом при принятии решения не разрешен вопрос о том, в каком состоянии ЖСК обязано передать квартиру истцу.
В указанном жилом помещении проживает и состоит на регистрационном учете Берсанов Х.Ю., который за счет собственных денежных средств произвел улучшение данного жилого помещения в виде ремонта на сумму 2733000 руб.
Правовым основанием для регистрации права собственности на построенный с участием ЖСК объект недвижимости является документ об уплате членом кооператива всех взносов.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца Помогаевой А.П. Терчанян Н.И. просит решение суда по делу оставить без изменения.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указанный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст. 1).
В соответствии с п.2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.
Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п.3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании, /__/ между ООО "Промышленная компания "РИФ" (застройщик) и ООО "Специализированная передвижная механизированная колонна "Томская" (дольщик) был заключен договор N /__/ на участие в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/, предметом которого является строительство 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/ (далее - объект), с подготовкой документов для оформления права собственности дольщика на объект долевого строительства после завершения строительства (п. 1.1. договора).
По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта, дольщику передаются объекты долевого строительства в виде квартир, в том числе квартира N /__/, общей площадью /__/ кв.м, состоящая из 2-х комнат, расположенная на 5-ом этаже объекта (п. 1.2. договора).
Согласно п. 3.1, п. 3.2 договора, застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик обязался закончить строительство в срок до 01 апреля 2009 года. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 08 августа 2007 года за N 70-70-01/104/2007-708.
Согласно справке генерального директора ООО "ПК "РИФ" от 19.09.2011 г., ОАО "СПМК "Томская" полностью оплатило стоимость доли в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м, расположенной на 5-ом этаже 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/.
Из дела также следует, что Помогаева А.П., в соответствии с зарегистрированным в УФРС по Томской области договором цессии от 20.09.2011, заключенным с ОАО СПМК "Томская", приобрела право требования от ООО ПК "Риф" (застройщика) исполнения обязательства по организации строительства и передачи в собственность после окончания строительства доли в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м., расположенной на 5 этаже 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/. При этом стоимость права требования по данному договору составляет 2 792 700 руб. (т.1 л.д. 14).
Последующие договоры от 28.03.2008, заключенные между ОАО "СПМК "Томская" и ООО "Азбука окон", о предварительной купле-продаже указанной квартиры, а также договор от 11.01.2009 о перемене лиц в обязательстве, заключенный между ОАО "Специализированная передвижная механизированная колонна "Томская", ООО "Азбука окон" и Помогаевой А.П., в соответствии с которым Помогаева А.П. получила право на заключение основного договора с ОАО "СПМК "Томская" на приобретение в собственность квартиры, возникшее из предварительного договора купли-продажи недвижимости N 13 от 28.03.2008, в установленном законом порядке недействительными не признаны.
Факт внесения Помогаевой А.П. денежных средств по указанному выше договору в размере 2 600 000,00 рублей, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 262 от 11 ноября 2008 года на сумму 224 000,00 рублей и распиской директора ООО "Азбука окон" от 11.11.2008, подтверждающей получение указанной суммы в счет оплаты за вышеуказанную квартиру, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру N 278 от 12 декабря 2008 года на сумму 28 000,00 рублей; квитанцией к приходному кассовому ордеру N 2 от 14 января 2009 года на сумму 100 000,00 рублей.
Кроме того, Помогаевой А.П. посредством банковского перевода на счет ООО "Азбука окон" была перечислена денежная сумма в размере 2 248 000,00 рублей, что подтверждается банковским ордером и квитанцией от 14.01.2009.
Анализируя представленные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Помогаева А.П. приобрела право требования от застройщика ООО "Промышленная компания "РИФ" передачи ей квартиры в строящемся доме в счет оплаты своей доли участия в строительстве объекта- 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Вместе с тем в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В п. 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
На основании соглашения от 15 ноября 2011 года, заключенного в связи с необходимостью завершения строительства дома, ООО "Промышленная компания "РИФ" передало ЖСК "Д.Ключевская /__/" все имеющиеся у него права и обязанности заказчика-застройщика по строительству 10-ти этажного многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/ (строительный адрес: /__/), в том числе, все свои обязательства перед участниками долевого строительства (дольщиками), заключившими с застройщиком договоры долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома, по предоставлению им после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию квартир, в соответствии с внесенной за них оплатой (долевыми взносами).
Указанное соглашение подписано генеральным директором ООО "ПК "РИФ" Локтионовым А.А., председателем ЖСК "Д.Ключевская /__/" Радаевой С.В., начальником Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области Подгорным П.Р. и первым заместителем Мэра г. Томска Паршуто Е.В.
15 ноября 2011 года ООО "Промышленная компания "РИФ" и ЖСК "Д.Ключевская /__/", подписали акт приема-передачи, в соответствии с которым, ООО "Промышленная компания "РИФ" передало, а ЖСК "Д.Ключевская /__/" приняло в собственность объект незавершенного строительства (степень готовности 73%), общей площадью 9 053,8 кв.м, по адресу: /__/, с количеством жилых этажей - 9, количеством квартир - 104, в том числе: однокомнатных - 27, двухкомнатных - 68 и трехкомнатных - 9.
Строительство указанного многоквартирного дома завершено ЖСК "Д.Ключевская,/__/" с использованием средств членов ЖСК "Д.Ключевская, /__/", которому выдано разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию от 30.12.2011.
Истец Помогаева А.П. не является членом кооператива ЖСК "Д. Ключевская, /__/". Более того, как установлено в судебном заседании, Помогаева А.П. отказалась вступать в члены указанного кооператива, а также оплачивать взносы, необходимые для завершения строительства указанного выше дома, размер которых установлен решением общего собрания членов ЖСК "Д. Ключевская, /__/" от 31.08.2011 (1000 руб. с квадратного метра).
Соответственно, у Помогаевой А.П. не возникло право собственности на требуемую квартиру, поскольку в завершении строительства многоквартирного дома участия она не принимала, несмотря на неоднократные предложения от ЖСК "Д.Ключевская, /__/" о вступлении в члены кооператива и вложении наравне с иными участниками кооператива собственных средств на завершение строительства данного дома.
В свете изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Помогаевой А.П. о признании права собственности на квартиру /__/.
Предусмотренная законом возможность признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не свидетельствует о наличии в связи с этим права собственности на индивидуально-определенное имущество в виде спорной квартиры, расположенной в многоквартирном доме, строительство которого завершено ЖСК "Д.Ключевская, /__/", с которым у истца Помогаевой А.П. отсутствуют правоотношения, и с привлечением в установленном порядке дополнительных денежных средств участников долевого строительства (членов кооператива), к которым истец не относится.
То обстоятельство, что доля в праве истца на объект незавершенного строительства обусловлена возведением здания с конкретными жилыми помещениями, на одно из которых претендует истец по окончании его строительства, указанные выводы не опровергает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из материалов дела, принятое ЖСК "Д. Ключевская, /__/" решение об оформлении спорной квартиры в собственность кооператива соответствует закону, поскольку в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, кооператив, осуществивший завершение строительства многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, за счет дополнительных денежных средств граждан-членов кооператива, имел право оформить данное жилое помещение в собственность на основании решения общего собрания от 31.03.2015, с учетом отказа истца Помогаевой А.П. от участия в несении расходов по завершению строительства и вступления в члены кооператива.
Соответственно, ЖСК "Д.Ключевска, 5", являясь собственником указанного жилого помещения, было вправе заключить 12.01.2017 договор купли-продажи спорной квартиры с Берсановым Х.Ю., передать ему по акту приема-передачи данное жилое помещение.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания данной сделки недействительной.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении иска Помогаевой А.П. подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Помогаевой А.П. к жилищно-строительному кооперативу "Д. Ключевская /__/", Берсанову Харону Юсуповичу, передаче квартиры истцу, признании незаконным решения жилищно-строительного кооператива "Д. Ключевская /__/", признании сделок недействительными, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.
Принимая по данному делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Помогаевой А.П. в указанной части, судебная коллегия, тем не менее, учитывает и то, что денежные средства Помогаевой А.П. привлечены ООО ПК "РИФ" для строительства многоквартирного 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/, следовательно, Помогаева А.П. имеет право на соответствующую денежную компенсацию стоимости ее доли участия в строительстве данного объекта.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г.Томска от 03.07.2018 отменить в части удовлетворения иска Помогаевой Альбины Петровны к ЖСК "Д.Ключевская, /__/", Берсанову Харону Юсуповичу о признании незаконным пункта 14 протокола N 13 общего очередного собрания членов ЖСК "Д. Ключевская /__/" в многоквартирном доме по адресу: /__/ от 31 марта 2015 года в части оформления квартиры N /__/, расположенной по адресу: /__/, в собственность ЖСК "Д. Ключевская /__/";
о признании недействительной сделкой договора купли - продажи квартиры N /__/, расположенной по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, заключенного между ЖСК "Д. Ключевская /__/" в лице председателя Барского Сергея Сергеевича и Берсановым Хароном Юсуповичем;
о возложении на ЖСК "Д. Ключевская /__/" обязанности передать Помогаевой Альбине Петровне по акту приема - передачи квартиру N /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска в указанной части отказать.
Решение суда в остальной части оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
