Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 33-3057/2021

Председательствующий: Шевцова Н.А. Дело N 33-3057/2021

N 2-129/2021

55RS0007-01-2020-006876-02

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего: Цериградских И.В.,

судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Паталаха С.А.,

при секретаре: Фисенко Ю.С.,

рассмотрела в судебном заседании 31 мая 2021 года дело по апелляционной жалобе представителя Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска на решение Центрального районного суда г. Омска от 15 февраля 2021 года, которым постановлено:

"Уточненные исковые требования Алымова В. Л. удовлетворить.

Определить размер возмещения за жилое помещение - комнату N <...> в секции N <...> <...>, признанного аварийным и подлежащим сносу, общей площадью 18,30 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом N <...> по <...> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, <...>, в общей сумме 952796 (девятьсот пятьдесят две тысячи семьсот девяносто шесть) рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу Алымова В. Л. в счет возмещения за жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, <...>, секция 2, комната N <...>, признанном аварийным и подлежащим сносу, денежные средства в размере 952796 (девятьсот пятьдесят две тысячи семьсот девяносто шесть) рублей.

Прекратить право собственности Алымова В. Л. на принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: г. Омск, <...>, секция 2, комната N <...>, после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной решением суда сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Алымова В. Л. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 руб.

В удовлетворении исковых требований Алымова В. Л. к Департаменту имущественных отношений Администрации <...> отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия

установила:

Алымов В.Л. обратился в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации г.Омска, департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения. В обоснование указал, что он с <...>. является собственником жилого помещения по адресу: г.Омск, <...>, секция 2, ком. 2 общей площадью 18,3 кв.м, Постановлением Администрации г. Омска N <...>-п от <...> указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. <...> он получил требование департамента городского хозяйства Администрации г. Омска об осуществлении в течение шести месяцев сноса принадлежащей ему квартиры. Однако на протяжении всего времени, начиная с ноября 2017, ответчик не принимает никаких мер по переселению собственников из ветхого жилья. Он направил заявление в адрес департамента имущественных отношений Администрации г.Омска, в котором просил принять решение об изъятии спорного жилого помещения путем выплаты выкупной стоимости на основании отчета ООО "ГЮЦН "Эталон" от <...> в размере 521430 руб., возместить расходы за проведение оценки в размере 9 000 руб. Согласно заключению эксперта ООО "ОМЭКС" N <...>-РО размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на <...> составляет 431366 руб. С учетом уточнений просил взыскать с надлежащего ответчика в пользу истца выкупную стоимость спорного жилого помещения, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 952796 руб., прекратить право собственности Алымова В.Л. на жилое помещение после выплаты выкупной цены указанного жилого помещения, возместить расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании представитель Алымова В.Л. по доверенности Хмельницкая Е.А. уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска по доверенности Козина Е.Г. в судебном заседании с иском не согласилась. Возражала относительно размера определенной ко взысканию выкупной стоимости в части расходов по оплате за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату признания дома аварийным.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Алымова В.Л., представителя департамента имущественных отношений Администрации г. Омска при их надлежащем извещении.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска просит решение суда изменить в части определения и взыскания с департамента жилищной политики Администрации г. Омска компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 431366 руб. Полагает, что департамент жилищной политики Администрации г. Омска является ненадлежащим ответчиком по делу. Многоквартирный жилой дом был передан в собственность Администрации г. Омска без проведения капитального ремонта, обязанность по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен исполнять ОПАТП N <...>, у которого в собственности на дату первой приватизации находился спорный многоквартирный жилой дом. Полагает, что в случае удовлетворения требований суду надлежало взыскивать компенсацию за капитальный ремонт в солидарном порядке как с ОПАТП N <...>, так и с департамента жилищной политики Администрации г. Омска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

Согласно положениям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, с <...> истец Алымов В.Л. является собственником жилого помещения, общей площадью 18,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, <...>, секция 2, комната 2 (т.1, л.д. 121-123).

На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска по признанию жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от <...> N <...> постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п многоквартирный жилой <...> в г. Омске признан аварийным и подлежащим сносу, срок

отселения физических и юридических лиц установлен до <...> (т.1, л.д. 13-15, 16-19).

Данный многоквартирный жилой дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, утвержденной Постановлением Правительства О. области от <...> N <...>-п не включен (т.1. л.д. 41-45).

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном стат. 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно выводам, изложенным в техническом отчете ООО "АрхБюро 91" от 2019 г., в связи с аварийным состоянием основных несущих конструкций элементов и с учетом процента износа 62% обследуемый жилой дом по <...> Б, является непригодным для дальнейшей эксплуатации и подлежащим сносу. По результатам обследования многоквартирного дома по состоянию на апрель 2019 специалистами зафиксирован ряд дефектов несущих конструкций, получивших развитие с момента проведения предыдущего обследования, а именно: массовое выветривание швов и выкрашивание кирпичной кладки несущего простенка, сопровождаемое разрушением опорных зон надоконных перемычек; выпадение отдельных кирпичей кладки, разрушение бетона надоконной перемычки; трещины в местах сопряжения плит междуэтажных перекрытия и покрытия с несущими стенами; вертикальные трещины во внутренних несущих стенах на всю высоту этажа; поперечные трещины в плитах перекрытия и покрытия; разрушение защитного слоя с оголением и коррозией рабочей арматуры плит покрытия; следы проточек атмосферной влаги с кровли на внутренней поверхности плит покрытия в жилых помещениях; следы затекания атмосферной влаги с кровли по внутренней поверхности наружных стен, о чем свидетельствуют множественные повреждения внутренней отделки стен помещений (т. 2 л.д. 1-38).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что многоквартирный <...> в г. Омске представляет опасность для жизни истца и здоровья по причине аварийного состояния.

Постановленное решение суда в указанной части не обжалуется.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно положениям данной нормы, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе N 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, поскольку положениями ст.ст.36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлен выполненный ООО "Городской юридический центр недвижимости "Эталон" отчет об оценке от <...>, согласно выводам которого рыночная стоимость жилого помещения по адресу: г. Омск, <...>, сек. 2, ком. 2, с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, с учетом доли в праве собственности на общедомовое имущество (места общего пользования), с учетом убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения (расходов, связанных с переездом в другое жилое помещение, расходов на поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, расходов на оформление права собственности на другое жилое помещение) составляет 521430 руб. (в том числе доля в праве собственности на общедомовое имущество (места общего пользования) - 79558 руб., доля в праве собственности на земельный участок - 24355 руб., затраты, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения - 21430 руб.) (т., л.д. 148-255).

Определением Центрального районного суда г. Омска от 23.12.2020 по ходатайству представителя истца Алымова В.Л. назначена судебная оценочная экспертиза по определению размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме в отношении спорного жилого помещения, проведение которой поручено ООО "ОМЭКС" (т,2, л.д. 48-49).

В заключении эксперта ООО "ОМЭКС" от <...>, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, <...>, в отношении принадлежащего Алымову В.Л. жилого помещения определен экспертом по состоянию на <...> в размере 431 366 руб. (т.2, л.д. 53-83).

Доказательств иного размера выкупной стоимости спорного жилого помещения, в том числе в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт материалы дела не содержат.

Суд первой инстанции, оценив представленный истцом отчет об оценке, экспертное заключение ООО "ОМЭКС" по правилам ст. 67 ГПК РФ, признал их допустимыми доказательствами по делу и на основании данных доказательств определилразмер возмещения за спорное жилое помещение.

Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены жилого помещения в соответствии с заключением эксперта ООО "ОМЭКС", отчетом об оценке, выполненным ООО "Г. юридический центр недвижимости "Эталон".

Таким образом, в пользу истца с ответчика обоснованно взыскана выкупная цена жилого помещения, общей площадью 18,3 кв.м (с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и в праве на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков, связанных с переездом), в размере 952796 руб.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что по мнению подателя жалобы обязанность по несению расходов на капитальный ремонт должна быть возложена на ОПАТП N <...>, в собственности которого на дату первой приватизации находился многоквартирный <...> в г. Омске.

Отклоняя доводы жалобы в указанной части, судебная коллегия отмечает следующее.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Омск, <...> из кирпича и железобетонными перекрытиями возведен в 1983 (т. 2, л.д. 25).

При этом, из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома и до даты начала приватизации жилых помещений в нем прежним собственником (муниципальным образованием) был произведен капитальный ремонт.

Согласно выписке из реестра муниципального имущества, на основании Решения Малого С. О. областного С. народных депутатов от <...> N <...> многоквартирный дом по указанному выше адресу передан в собственность Администрации г. Омска. До передачи в муниципальную собственность числился за ОПАТП N <...> (т.1, л.д. 130).

По информации департамента Г. хозяйства Администрации г. Омска в рамках реализации Федерального закона от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальный ремонт многоквартирного <...> в г. Омске не производился. Судебное решение об обязании Администрации г. Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не принималось, за счет средств бюджета <...> капитальный ремонт данного многоквартирного дома не проводился (т. 1 л.д. 135).

Статьей 141 ЖК РСФСР, действовавшей до 01.03.2005, было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого смещения.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

По смыслу приведенных норм за гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность наймодателем исполнена не была.

Согласно ст.ст. 14, 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится, в том числе и осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Аналогичные полномочия исполнительного органа местного самоуправления - Администрации г. Омска предусмотрены и п. 6 ч. 1 ст. 9 Решения Омского Городского совета от 20.09.1995 N 92 "Об Уставе города Омска" - к вопросам местного значения муниципального образования город Омск относятся: обеспечение проживающих в городе Омске и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.